Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2838 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu pro účely nedobrovolné dražby Č. j: 329/2014-N Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1564/13, LV č. 7394, s podílem na společných částech domu a pozemku 97/2205, budova zapsána na LV č. 3997 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1860, LV č. 3997 pozemek parc.č. St. 1861, LV č. 3997 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Sokolov Počet obyvatel 24111 Kat. území Sokolov Ulice Heyrovského č.p. 1564, 1565 Část obce dle LV Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, Vlastnictví Bytová jednotka Hilko Kazimír - Sokolov, Heyrovského 1564 Zpracováno pro dražebníka Tel. E-mail IČ DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne 18.4.2014 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 10.4.2014 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 10.4.2014 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 67.89 m 2 7 500 Kč/m 2 509 200 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Bytový dům po celkové opravě a modernizaci Bytový dům v blízkosti veškeré občanské vybavenosti Záporné stránky: byt situován v 5NP. domu bez výtahu nebylo možné prohlídnout vlastní byt, vlastník neumožnil prohlídku 500 000 Kč Pětset tisíc Kč - 1 -
Podmínky platnosti ceny Výsledná cena je platná bez promítnut.í pohledávky zástavního práva Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, Sokolov, č.p. 1564, 1565, byt.dům, LV 3997 Kat.území: 752223 Sokolov List vlastnictví: 7394 k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj.: a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 0326273199 znějící na částku ve výši 910.000,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat od uzavření předmětné smlouvy do 30.04.2043, a to až do celkové výše 910.000,- Kč. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje - 2 -
Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl doložen - 3 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3997. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7394. Datum předání kompletních podkladů 10.4.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3997. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7394. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Sokolov významným městem regionu, má 24111 obyvatel, ve městě jsou veškeré služby, úřady, nemocnice, zdravotní střediska, železniční stanice, divadlo, kino, střední školství, plná obchodní síť. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci Okolní zástavba Objekt je situovaný na okraji sídlištního útvaru "Michal" a to v řadové uliční zástavbě ul. Heyrovského, zástavba nízkopodlažními netypovými obytnými domy, zástavba z let 1950-1960, z pohledu lokality průměrná lokalita v blízkosti nákupních center - Tesco, Kaufland, v lokalitě je škola, školka, pošta, do centra města cca 15 min pěšky.pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 100 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník ve vlastnictví obce. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Sokolova. Informace o nemovitosti Bytová jednotka č. 13 o velikosti 1+3, celková plocha včetně příslušenství je 67,89 m2. Popis: Objekt je plně podsklepený, zděný, půdorysný tvar obdélníkový, pět nadzemních podlaží, půdní prostor, dřevěný krov, střecha valbová. V domě jsou situovány bytové jednotky č. 1-14.Objekt z klasického cihelného zdiva ( obvodové stěny o tl. 47 cm), stropy pravděpodobně betonové montované, střecha valbová s dřevěným krovem s krytinou z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnější omítky tvoří kontaktní tepelná izolace s akrylátovou omítkou, schody betonové s povrchovou úpravou broušené teraco s kovovým zábradlím.rozvod teplé a studené vody, el. instalace 220/380, objekt napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.rok výstavby pravděpodobně v letech 1950-1960. V domě není výtah. Objekt po opravě krytiny střechy. výměny rozvodů vody, nové vnější omítky včetně izolace. Jednotka č. 13 situována v 5. nadzemním podlaží, prohlídka nebyla vlastníkem umožněna, pro ocenění je technický stav a vybavení bytu uvažováno jako standardní. Hodnocení jednotky : vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, okna plastová zdvojená, dveře vnitřní dřevěné typové hladké osazené do ocelových zárubní, vytápění centrální parovodní, teplá voda též z městské výtopny, v kuchyni standardní kuchyňská linka, plynový sporák, podlahy v obytných místnostech z parket+ PVC, hygienické zařízení standardní, WC combi. Vnitřní rozvody vody, kanalizace, plynu provedeny. Výtah chybí. Jednotka ve standardním provedení a vybavení pravděpodobně v průměrném technickém stavu Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Orientace oken sever, jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Není známo Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 54 Vlastník jednotky neumožnil přístup do bytu, z vnějšího pohledu bylo patrné, že byt má plastová okna.dle výpisu z prohlášení vlastníka je vybavení následujícíc: sporák, kuchyňská linka, vestavěné skříně, umyvadlo, WC, STA. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 50 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení - 4 -
základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech plechová klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové dveře a vrata vchodové bezpečnostní okna plastová s dvojsklem povrch podlah parketové vytápění dálkové z výměníku elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) domácí telefon Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 14.87 m 2 1.0 14.87 m 2 pokoj 15.43 m 2 1.0 15.43 m 2 pokoj 16.84 m 2 1.0 16.84 m 2 kuchyně 10.51 m 2 1.0 10.51 m 2 předsíň 4.34 m 2 1.0 4.34 m 2 koupelna 2.01 m 2 1.0 2.01 m 2 WC 0.89 m 2 1.0 0.89 m 2 sklep 3.00 m 2 1.0 3.00 m 2 Součet ploch za podlaží 67.89 m 2 67.89 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu 8.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 590 000 Kč 10 900 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 502 000 Kč 9 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve druhém patře cihlového domu v klidné části Sokolova. Dům má novou střechu, fasádu (zateplení), plastová okna, stoupačky. Byt je v původním, zachovalém stavu, je prodáván včetně kuchyňské linky a sporáku. Náklady na bydlení činí 3.000,- Kč + elektřina a plyn. Koupi tohoto bytu Vám vřele doporučuji, koupi nemovitosti je možné financovat hypotékou, kterou Vám rádi vyřídíme. Porovnání : shodná lokalita, shodný typ nemovitosti 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu 12.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost 720 000 Kč 10 600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 612 000 Kč 9 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej zrekonstruovaného bytu s balkonem ve 2. patře cihlového domu. Zvětšená zděná koupelna, rozvody elektro, mnichovské omítky, plovoucí podlahy. Našim klientům můžeme vyřídit výhodné financování. Shodná lokalita, shodné technické provedení, byt po celkové modernizaci a rekonstrukci. 3. srovnatelná nemovitost - 6 -
Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu 6.4.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 72.0 m 2 Cena za nemovitost 580 000 Kč 8 100 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 522 000 Kč 7 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 3+1 ve zvýšeném přízemí cihlového domu. V bytě jsou plastová okna, rohová kuchyňská linka, renovované parkety, obložená koupelna. Pěkné a klidné bydlení v blízkosti pošty a nákupního centra Michal. Horší lokalita a shodná stavba domu. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu 8.5.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 77.0 m 2 Cena za nemovitost 800 000 Kč 10 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 720 000 Kč 9 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji byt 3+1 o celkové ploše 74,29m2. Bytová jednotka se nachází v panelovém domě, který prošel úplnou rekonstrukcí v roce 2000. V bytě jsou plastová okna, nová kuchyňská linka, rekonstruovaná koupelna, vestavěné skříně. K bytu náleží lodžie a sklep. Byt je v městském vlastnictví a do osobního se bude převádět v roce 2020. Volný od června 2014. Našim klientům vyřídíme financování. Porovnání: obdobná lokalita, dům panelový Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 7 300-9 400 Kč/m 2 502 000-720 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 7 500 Kč/m 2-7 -
Pro porovnání jsem vybrala 4 reprezentanty, kteří svoji polohou a typem objektu se nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Vzhledem k tomu, že vlastník neumožnil prohlídku je uvažováno vybavení standardní, dále jednotka je situována v 5NP. domu bez výtahu, a proto jsem stanovila jednotkovou porovnávací hodnotu ve spodní části porovnávací hodnoty. Tuto cenu též považuji za obvyklou. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je není známo Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís.2838/2014 znaleckého deníku. - 8 -
- 9 - Fotodokumentace
- 10 -
- 11 -
Hilko Kazimír Heyrovského 1564 356 01 Sokolov Praha, 25.3.2004 Č. j: 329/2014-N VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU VEŘEJNÉ DRAŽBY DOBROVOLNÉ ELEKTRONICKÉ EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 1564/13 zapsaná na listu vlastnictví č. 7394, vymezená v budově č.p. 1564, 1565, zapsané na LV č. 3997, stojící na parcele č. 1860, 1861, zapsané na LV č. 3997. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 97/2205 na společných částech bytového domu č.p. 1564, 1565, zapsaného na LV č. 3997 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 97/2205 na parcele č. 1860 o výměře 198 m2 a parcele č. 1861 o výměře 199 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 3997. To vše v k.ú. Sokolov, obec Sokolov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne 10.04.2014 v 11.00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 (dražebník) - 12 -