ocenění nemovitých věcí - objektu rodinného domu, číslo popisné 21, objektu zemědělské stavby velkokapacitního seníku, objektu zemědělské stavby kravína, objektu zemědělské stavby velkokapacitního seníku, objektu zemědělské stavby kravína, s venkovními úpravami, se stavební parcelou číslo 3, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 a s pozemkovou parcelou číslo 36 s trvalými náletovými porosty, v katastrálním území Konice u Mašťova, obci Mašťov, kraj Ústecký. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č. p. 276 500 03 Hradec Králové 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Spis: Sp. zn. 19 EX 847/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Oceněno ke dni: 20.července 2016 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka 681 500 02 Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichţ 3 vyhotovení obdrţí objednatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 20.října 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcech OBSAH: 1. NÁLEZ - bliţší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - metoda porovnávací nemovitých věcí - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z rejstříku ARES 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Snímky katastrálních map 5. Polohová mapa 6. Porovnávané nemovitosti Oceňované nemovité věci se nalézají mimo vlastní zastavěné území obce Mašťov, v okrajové zastavěné části katastrálního území Konice u Mašťova za objekty samostatně stojících rodinných a rekreačních objektů v bývalém zemědělském areálu, přístupném z místní nezpevněné slepé cesty. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - objekt rodinného domu, číslo popisné 21, na stavební parcele číslo 3, - objekt zemědělské stavby kravína, na stavební parcele číslo 37, 38 a 39, - objekt zemědělské stavby velkokapacitního halového seníku, na stavební parcele číslo 36, - objekt zemědělské stavby kravína, na stavební parcele číslo 41, 42 a 43, - objekt zemědělské stavby velkokapacitního halového seníku, na stavební parcele číslo 40, - stavební parcela číslo 3, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 1074m 2, - 2 -
- stavební parcela číslo 36, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 604m 2, - stavební parcela číslo 37, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 584m 2, - stavební parcela číslo 38, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 196m 2, - stavební parcela číslo 39, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 584m 2, - stavební parcela číslo 40, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 604m 2, - stavební parcela číslo 41, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 583m 2, - stavební parcela číslo 42, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 194m 2, - stavební parcela číslo 43, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 584m 2, - pozemková parcela číslo 36, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, způsob vyuţití zamokřená plocha, s výměrou 135m 2, - venkovní úpravy, - trvalé porosty. - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí: a) označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 167 pro katastrální území Konice u Mašťova, obec Mašťov, kraj Ústecký. Objekt rodinného domu, číslo popisné 21, byl postaven okolo roku 1900 na stavební parcele číslo 3. Zemědělské objekty kravínů a velkokapacitních seníků byly postaveny v roce 1962. Stavební parcely se zemědělskými objekty nejsou samostatně oplocené, jsou však součástí uceleného areálu s doţilým obvodovým oplocením. b) přípojky: - objekt bydlení napojený na elektrickou - 3 -
============ přípojku a kanalizační přípojku c) příslušenství: - venkovní úpravy: (přípojky inţenýrských ================= sítí; elektrická přípojka, kanalizační přípojka, odpadní jímka) d) součásti: - trvalé porosty (jabloně, černé bezy) ============ e) inţenýrské sítě: - v místě je moţnost napojení z veřejných =================== inţenýrských sítí pouze na elektrickou přípojku f) klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + nezjištěny - nemovitosti v okrajové zastavěné části obce ve slepé ulici - omezené veřejné inţenýrské sítě v místě - zemědělské objekty pouze se stavebními parcelami zastavěných ploch (bez vlastního přístupu i bez okolních pozemků) - celkově havarijní stav všech objektů - rodinný dům bez dodávky vody od roku 1998 - zemědělské objekty opuštěné před 18 lety bez jakékoli údrţby - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím - předkupní právo pro Českou republiku - zástavní právo exekutorské pro pana Zdeňka Cvejna - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - nařízení exekuce - zahájení exekuce g) nájemní vztahy: ================== - k nemovitým věcem nebyly ke dni místního šetření předloţeny ţádné listiny o uzavřených nájemních smluvních vztazích, h) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" ţádná věcná břemena, která by nemovité věci znehodnocovala, i) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné vyuţívání oceňovaných objektů (předměty sociálních zařízení, zdroj vytápění a ohřevu teplé vody). 1.2 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 167 pro katastrální území Konice u Mašťova, obec Mašťov, kraj Ústecký evidován: - pan Antonín Řepík, rodné číslo 480310/037, trvale bytem Konice, číslo popisné 21, PSČ 431 56, Mašťov. 1.3 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 847/12, ze dne 31.5.2016 o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Antonín Řepík, rodné číslo 480310/037. - 4 -
Výpis z Registru ekonomických subjektů, IČ 10438441, vedený Českým statistickým úřadem v ARES, pořízený dne 8.7.2016 z počítačové sítě Internet, portál "www.info.mfcr.cz." Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Konice u Mašťova, obec Mašťov, kraj Ústecký, list vlastnictví číslo 167, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 31.5.2016. Snímky katastrálních map pro katastrální území Konice u Mašťova, obec Mašťov, kraj Ústecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 8.7.2016 z mapových listů DKM. Polohová mapa obce Mašťov a místní části Konice u Mašťova. Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne 20.7.2016 na místě samém za přítomnosti povinného. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací a sdělení povinného, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování tak z nich přímo vycházel. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění nebo by bylo shledáno, ţe údaje a tvrzení poskytnutá povinným byla neúplná, nepravdivá či jinak účelová. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt rodinného domu, číslo popisné 21 2) Zemědělská halová stavba seníku, na stav.par.č. 36 3) Zemědělská stavba kravínu,na stav.par.č.37,38 a 39 4) Zemědělská halová stavba seníku, na stav.par.č. 40 5) Zemědělská stavba kravínu,na stav.par.č.41,42 a 43 6) Stavební parcely a pozemková parcela 7) Součásti a příslušenství - 5 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Objekt rodinného domu, číslo popisné 21 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu, číslo popisné 21. Stavba je bez podzemního podlaţí, se dvěma nadzemními podlaţími a s volným půdním prostorem pod sedlovými střechami ve dvou výškových úrovních. Původní objekt byl postaven kolem roku 1900 na stavební parcele číslo 3. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i většina konstrukcí krátkodobé ţivotnosti je v objektu původní, z roku výstavby, převáţně doţilá. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: * zádveří, dva pokoje, komora * kuchyň, obývací pokoj, WC * pokoj, loţnice, komora * sklady tuhých paliv - 2. NP: * kuchyň, pokoj, loţnice, koupelna, spíţ - podkroví: volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou běţného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové pasy proloţené kamenem, s dodatečně provedenými částečnými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je betonová. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné, z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem i klenbové. Krov je dřevěný vaznicový trámový. Zastřešení je tvořeno sedlovými střechami ve dvou výškových úrovních a pultovou střechou nad zadní částí stavby. Střešní krytina je z pálených tašek a z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu, poškozeného a doţilého. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké štukové s malbami, poškozené vzlínající vlhkostí. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, poškozená. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běţných bělninových obkladaček, pouze v kuchyni u sporáku ve druhém nadzemním podlaţí. Schody jsou betonové. Dveře jsou osazeny dřevěné plné i dřevěné částečně prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou dřevěné parketové, betonové s nášlapnými vrstvami z PVC a betonové s keramickou dlaţbou. Vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. V objektu je provedena elektroinstalace, na 220 V. Bleskosvod je na objektu osazen. V objektu není proveden rozvod vody. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený lokální válec na tuhá paliva. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v litinovém a v kameninovém potrubí. Sporák je osazen na tuhá paliva v kuchyni ve druhém nadzemním podlaţí. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo a ocelová vana. WC je osazeno suché. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním aţ havarijním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a mnohaleté neprováděné jiţ ani nejzákladnější údrţbě. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111-6 -
SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlaţími Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Podezdívka 9,52*8,89*0,37/2 = 15.66 m 3 Vrchní stavba (9,52*8,89*4,77)+(11,41*8,89* 5,96)+(8,89*3,99*2,27) = 1088.77 m 3 Zastřešení (9,52*8,89*4,63/2)+(11,41*8,89* 4,01/2)+(8,89*3,99*0,39/2) = 406.22 m 3 2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 116 let a ţivotnosti 125 let činí základní opotřebení stavby 92.8%. 2.2 Zemědělská halová stavba seníku, na stav.par.č. 36 2.2.1 Popis ---------------- celkem = 1510.65 m 3 Předmětem ocenění je objekt velkokapacitní skladovací haly sena. Stavba je bez podzemního podlaţí a s jedním nadzemním podlaţím pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1962 na stavební parcele číslo 36. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní, z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: skladovací zemědělský prostor Základové konstrukce stavby jsou běţného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové patky a pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří ocelová šroubovaná konstrukce s vyzdívkami z pálených cihel. Stropní konstrukce není provedena. Krov je ocelový svařovaný i šroubovaný. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z vlnitých osinkocementových desek, z části plochy chybějících. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu, doţilého. Vnitřní omítky nejsou provedeny. Fasádní omítka je jednovrstvá hladká, místy poškozená. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře nejsou osazeny. Vrata jsou osazena dřevěná plná svlaková, dvoukřídlová. Okna nejsou osazena. Podlaha je betonová. Vytápění není zajištěno. V objektu není provedena elektroinstalace. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny, v obvodovém zdivu zůstaly otvory po technologickém odvětrávání vnitřních prostor. Objekt je celkově v podstandardním aţ havarijním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a mnohaleté jiţ neprováděné ani nejzákladnější údrţbě. - 7 -
2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu uţití: K - skladování a úprava zemědělsk. produktů Druh konstrukce: Kovové 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 44,14*12,52*7,20 = 3978.96 m 3 Zastřešení 44,14*12,52*1,34/2 = 370.26 m 3 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí základní opotřebení stavby 90%. 2.3 Zemědělská stavba kravínu,na stav.par.č.37,38 a 39 2.3.1 Popis - 8 - ---------------- celkem = 4349.22 m 3 Předmětem ocenění je halový objekt bývalého velkokapacitního kravína. Stavba je bez podzemního podlaţí a s jedním nadzemním podlaţím pod nízkými sedlovými střechami. Objekt byl postaven v roce 1962 na stavební parcele číslo 37, 38 a 39. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, převáţně doţilé a chybějící. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: prostory pro chov skotu Základové konstrukce stavby jsou běţného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy bez provedených vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je betonová. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce nejsou provedeny. Krov je z ţelezobetonových příhradových vazníkových dílců a dřevěný vazníkový. Zastřešení je tvořeno nízkými sedlovými střechami. Střešní krytina je z vlnitých osinkocementových desek, poškozených, doţilých a z části plochy chybějících. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu, doţilého. Vnitřní omítky jsou provedeny dvouvrstvé vápenné hladké, poškozené zatékáním, doţilé. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, opadaná a doţilá. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře nejsou osazeny. Vrata jsou osazeny pouze jedna, dřevěná plná svlaková doţilá, ostatní jiţ chybí. Okna jsou osazena dřevěná jednoduchá, doţilá. Podlahy jsou betonové ve dvou třetinách objektu, v čelní části podlaha chybí. Vytápění není zajištěno. V objektu není provedena elektroinstalace. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním aţ havarijním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a mnohaleté jiţ neprováděné ani nejzákladnější údrţbě.
2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu uţití: L - budovy pro zeměděl. ţivočišná produkce Druh konstrukce: Montované z dílců betonových tyčových 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba (59,20*9,75*2,97)+(9,78*8,64* 3,85)+(5,06*2,97*2,28)+(59,07* 9,66*2,97) = 3768.60 m 3 Zastřešení (59,20*9,75*1,16/2)+(9,78*8,64* 0,85/2)+(59,07*9,66*1,16/2) = 701.65 m 3 2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí základní opotřebení stavby 90%. 2.4 Zemědělská halová stavba seníku, na stav.par.č. 40-9 - ---------------- celkem = 4470.25 m 3 2.4.1 Popis Předmětem ocenění je objekt velkokapacitní skladovací haly seníku. Stavba je bez podzemního podlaţí a s jedním nadzemním podlaţím pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1962 na stavební parcele číslo 40. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní, z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: zemědělský skladovací prostor Základové konstrukce stavby jsou běţného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové patky a pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří ocelová šroubovaná konstrukce s vyzdívkami z pálených cihel. Stropní konstrukce není provedena. Krov je ocelový svařovaný i šroubovaný. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z vlnitých osinkocementových desek. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu, doţilého. Vnitřní omítky nejsou provedeny. Fasádní omítka je jednovrstvá hladká. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře nejsou osazeny. Vrata jsou osazena dřevěná plná dvoukřídlová, doţilá. Okna nejsou osazena. Podlaha je betonová. Vytápění není zajištěno. V objektu není provedena elektroinstalace. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny, v obvodovém zdivu zůstaly otvory po technologickém odvětrávání vnitřních prostor. Objekt je celkově v podstandardním aţ havarijním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a mnohaleté jiţ neprováděné ani nejzákladnější údrţbě.
2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu uţití: K - skladování a úprava zemědělsk. produktů Druh konstrukce: Kovové 2.4.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 44,14*12,52*7,21 = 3984.48 m 3 Zastřešení 44,14*12,52*1,33/2 = 367.50 m 3 2.4.5 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí základní opotřebení stavby 90%. 2.5 Zemědělská stavba kravínu,na stav.par.č.41,42 a 43 ---------------- celkem = 4351.98 m 3 2.5.1 Popis Předmětem ocenění je halový objekt bývalého velkokapacitního kravína. Stavba je bez podzemního podlaţí a s jedním nadzemním podlaţím pod nízkými sedlovými střechami. Objekt byl postaven v roce 1962 na stavební parcele číslo 41, 42 a 43. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i konstrukce krátkodobé ţivotnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, převáţně doţilé a chybějící. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: prostory pro chov skotu Základové konstrukce stavby jsou běţného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy bez provedených vodorovných izolací proti zemní vlhkosti. Podezdívka je betonová. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce nejsou provedeny. Krov je z ţelezobetonových příhradových vazníkových dílců. Zastřešení je tvořeno nízkými sedlovými střechami. Střešní krytina je z vlnitých osinkocementových desek, místy poškozených. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu, poškozeného. Vnitřní omítky jsou provedeny dvouvrstvé vápenné hladké, poškozené zatékáním, místy doţilé. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, místy opadaná a doţilá. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné prosklené. Vrata jsou osazena dřevěná plná svlaková, doţilá. Okna jsou osazena dřevěná jednoduchá, z části doţilá. Podlahy jsou betonové. Vytápění není zajištěno. V objektu není provedena elektroinstalace. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním aţ havarijním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a mnohaleté jiţ neprováděné ani nejzákladnější údrţbě. - 10 -
2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu uţití: L - budovy pro zeměděl. ţivočišná produkce Druh konstrukce: Montované z dílců betonových tyčových 2.5.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba (59,21*9,74*2,96)+(9,77*8,63* 3,84)+(5,04*2,96*2,27)+(59,06* 9,64*2,96) = 3749.92 m 3 Zastřešení (59,21*9,74*1,17/2)+(9,77*8,63* 0,86/2)+(59,06*9,64*1,17/2) = 706.69 m 3 2.5.5 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí základní opotřebení stavby 90%. ---------------- celkem = 4456.62 m 3-11 -
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== V případě stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí je nutno konstatovat skutečnost, ţe se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu trţní hodnoty se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na moţné dosaţitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku, je v daném případě obtíţně reálné. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí, stavebních objektů, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek je v exekučním řízení povinného, jako fyzické osoby. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. S ohledem na skutečnost, ţe vlastník nemovitých věcí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat, nelze tak vyuţít výnosový způsob ocenění. Trţní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a - 12 -
technickému stavu nemovitých věcí. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem, a proto je jiné vyuţití nemovitostí sice moţné, vţdy však za předpokladu nutnosti velkého mnoţství finančních investic do souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající podstandardní a havarijní konstrukční a stavební stav. Pro trţní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - exekutor neručí za vady na nemovitých věcech - technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - vyuţitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektů - nejlepší vyuţití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva 4.2 Věcná hodnota nemovitých věcí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitých věcí je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, sníţených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitých věcí. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví majitele oceňovaných stavebních objektů. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a moţností jejich vyuţití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1 m 2 pozemku. Zjištěné výsledky jsou tak pro trţní cenu u oceňovaných nemovitostí také pouţitelné, neboť se jedná o objekty s podstandardní konstrukční vybaveností v havarijním stavu s minimálním příslušenstvím a pouze stavebními parcelami pod oceňovanými zemědělskými objekty a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. 4.2.2 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za = Kč 0,- Cena za celou výměru 0.00 = Kč 0,- Věcná hodnota nemovitých věcí - definice Cena celkem Kč 0,- 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům č.p. 21 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3-13 -
Podezdívka 15,66 = 15.66 m 3 Vrchní stavba 1088,77 = 1088.77 m 3 Zastřešení 406,22 = 406.22 m 3-14 - ---------------- celkem = 1510.65 m 3 4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 116 let a ţivotnosti 125 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 92.8%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.451,- Cena za celý obestavěný prostor 1510.65 m 3 = Kč 740.520,63 Sníţení ceny za opotřebení 92.8% - Kč 687.203,14 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 53.317,49 Věcná hodnota nemovitostí - rodinný dům č.p. 21 Cena celkem Kč 53.317,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt seníku 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 3978,96 = 3978.96 m 3 Zastřešení 370,26 = 370.26 m 3 ---------------- celkem = 4349.22 m 3 4.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 90%. 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.392,- Cena za celý obestavěný prostor 4349.22 m 3 = Kč 1.210.822,85 Sníţení ceny za opotřebení 90% - Kč 1.089.740,56 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 121.082,29 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt seníku Cena celkem Kč 121.082,- 4.5 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt kravína 4.5.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 3768,60 = 3768.60 m 3 Zastřešení 701,65 = 701.65 m 3
---------------- celkem = 4470.25 m 3 4.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 90%. 4.5.3 Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.392,- Cena za celý obestavěný prostor 4470.25 m 3 = Kč 1.244.517,60 Sníţení ceny za opotřebení 90% - Kč 1.120.065,84 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 124.451,76 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt kravína Cena celkem Kč 124.452,- 4.6 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt seníku 4.6.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 3984,48 = 3984.48 m 3 Zastřešení 367,50 = 367.50 m 3 ---------------- celkem = 4351.98 m 3 4.6.2 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 90%. 4.6.3 Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.392,- Cena za celý obestavěný prostor 4351.98 m 3 = Kč 1.211.591,23 Sníţení ceny za opotřebení 90% - Kč 1.090.432,11 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 121.159,12 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt seníku Cena celkem Kč 121.159,- 4.7 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt kravína 4.7.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 3749,92 = 3749.92 m 3 Zastřešení 706,69 = 706.69 m 3 ---------------- celkem = 4456.61 m 3-15 -
4.7.2 Opotřebení stavby Při stáří 54 let a ţivotnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 90%. 4.7.3 Výpočet věcné hodnoty objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.392,- Cena za celý obestavěný prostor 4456.61 m 3 = Kč 1.240.720,22 Sníţení ceny za opotřebení 90% - Kč 1.116.648,20 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 124.072,02 Věcná hodnota nemovitostí - halový objekt kravína Cena celkem Kč 124.072,- 4.8 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 3 4.8.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 1074.00 m 2 = Kč 21.480,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 3 Cena celkem Kč 21.480,- 4.9 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 36 4.9.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 604.00 m 2 = Kč 12.080,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 36 Cena celkem Kč 12.080,- 4.10 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 37 4.10.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 584.00 m 2 = Kč 11.680,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 37 Cena celkem Kč 11.680,- - 16 -
4.11 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 38 4.11.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 196.00 m 2 = Kč 3.920,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 38 Cena celkem Kč 3.920,- 4.12 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 39 4.12.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 584.00 m 2 = Kč 11.680,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 39 Cena celkem Kč 11.680,- 4.13 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 40 4.13.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 604.00 m 2 = Kč 12.080,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 40 Cena celkem Kč 12.080,- 4.14 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 41 4.14.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 583.00 m 2 = Kč 11.660,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 41 Cena celkem Kč 11.660,- 4.15 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 42 4.15.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- - 17 -
Cena za celou výměru 194.00 m 2 = Kč 3.880,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 42 Cena celkem Kč 3.880,- 4.16 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 43 4.16.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 584.00 m 2 = Kč 11.680,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 43 Cena celkem Kč 11.680,- 4.17 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 36 4.17.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 10,- Cena za celou výměru 135.00 m 2 = Kč 270,- Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 36 Cena celkem Kč 270,- 4.18 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.18.1 Popis Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku *************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková vyuţitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inţenýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza pouţitých metod dochází k závěru, ţe s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitých věcí, polohu v místě, účel moţného současného i budoucího vyuţití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda porovnávací" a Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitých věcí a jejich moţnými dosaţitelnými prodejními cenami. Tato metoda je zaloţena na srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichţ úplatný převod vlastnictví co nejblíţe odpovídá oceňovaným nemovitým věcem a je srovnatelný s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění je prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, uţitná plocha, počet podlaţí, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, - 18 -
stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost pozemků, tvar parcel, vyuţitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). METODA POROVNÁVACÍ: =================== Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné pozemky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené pozemky v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí co nejblíţe nemovitostem katastrálního území Konice u Mašťova: A) v ploše 1.947 m 2 za 118,- Kč / 1m 2, k.ú. Dobřenec. Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné zemědělské objekty v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené zemědělské objekty v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí katastrálního území Konice u Mašťova: A) zemědělský areál 600.000,- Kč; 2587m 2, k.ú. Chotěbudice, B) zemědělský areál 1.490.000,- Kč; 800m 2, k.ú. Vilémov. Nabídky jsou aktuální, avšak poţadované ceny nereálné s ohledem na to, ţe v jejich ceně jsou zahrnuty i provize a poplatky. Dále dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, ţe ceny nabídkové byly od roku 2012 v průměru o 20 % vyšší neţ ceny skutečné realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 aţ 2015 a přetrvává i v roce 2016. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou vyuţitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.18.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Věcná hodnota (časová cena) = Kč 644.492,- Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč 645.000,- Obvyklá cena nemovitých věcí odvozená z výše uvedených hodnot = Kč 645.000,- Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč 645.000,- - 19 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena nemovitých věcí celkem Kč 645.000,- Slovy: Šestsetčtyřicetpěttisíc Kč V Hradci Králové, dne 20.října 2016... vypracoval - 20 -
- 21 -