ZNALECKÝ POSUDEK č. 1150/2/17 o ceně pozemků č. 1309/16 a č. 2582/17, které se nachází v katastrálním území Vítkov v obci Vítkov v okrese Opava Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 ocenění se provádí pro účely odhadu předmětu dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 30.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 9.1.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 369/2016-A ze dne 3.10.2016 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitostí pozemků č. 1309/16 a č. 2582/17, které se nachází v katastrálním území Vítkov v obci Vítkov v okrese Opava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu prohlídky nemovitosti vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Vítkov 749 01 Vítkov Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Vítkov Katastrální území: Vítkov Počet obyvatel: 5 825 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.11.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY CZ a.s. č.j. 369/2016-A ze dne 3.10.2016 o provedení odhadu předmětu dražby - Kopie katastrální mapy, která byla vyhotovena dálkovým přístupem do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření a údaje zjištěné z Územního plánu města Vítkov 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: SJM Pavliš Martin a Pavlišová Martina, náměstí Jana Zajíce 7, 749 01 Vítkov, vlastnictví: výhradní Parcela č. 1309/16 - orná půda - 4 737 m 2 Parcela č. 2582/17 - orná půda - 141 m 2 Vlastník : SJM Martin Pavliš náměstí Jana Zajíce 7 749 01 Vítkov SJM Martina Pavlišová Jiráskova 496 793 12 Horní Benešov 6. Dokumentace a skutečnost Znalec neměl k dispozici žádnou dokumentaci, pouze kopii katastrální mapy. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemky, které jsou dle listu vlastnictví vedeny v druhu jako orná půda. Dle platného územního plánu města Vítkova se jedná o zemědělské pozemky. Pozemky se nachází na okraji obce v nezastavěném území ve směru na obec Nové Těchanovice a jsou v mírně svažitém terénu a slouží pro pěstování zemědělských plodin. Dle získaných informací z Městského úřadu ve Vítkově se oceňované pozemky nacházejí v zóně s využitím pro zemědělskou výrobu a pěstování plodin. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění se provádí dle platné cenové vyhlášky MF ČR k datu prohlídky nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je provedeno pomocí porovnávací metody. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Parcela č. 1309/16 2. Parcela č. 2582/17-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Parcela č. 1309/16 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % zemědělské využití je sníženo zvýšeným výskytem stožárů: -5 % Celková úprava ceny: 75,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1309/16 74811 4 737,00 4,30 75,00 7,53 35 669,61 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 4 737,00 m 2 35 669,61 Parcela č. 1309/16 - zjištěná cena = 35 669,61 Kč 2. Parcela č. 2582/17 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2582/17 74811 141,00 4,30 80,00 7,74 1 091,34 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 141,00 m 2 1 091,34 Parcela č. 2582/17 - zjištěná cena = 1 091,34 Kč - 4 -
C. REKAPITULACE 1. Parcela č. 1309/16 35 669,60 Kč 2. Parcela č. 2582/17 1 091,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třicetšesttisícsedmsetšedesát Kč 36 760,90 Kč 36 760,- Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě se jednalo zejména o následující znaky a ukazatele : typ pozemku, velikost pozemku, umístění v lokalitě, využitelnost pozemku a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + vhodná lokalita pro zemědělské pozemky + dobrá dopravní dostupnost Záporné stránky nemovitosti : - vedení VN nad pozemkem Po podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se obchoduje, ale nabídka takových nemovitostí není příliš široká a bohatá. - 5 -
Přesto uvádím několik nemovitostí se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pozemek č. 1 - jedná se o zemědělský pozemek v katastru obce Chuchelná. Rozloha pozemku činí cca 3 815 m 2. Pozemek slouží k pěstování zemědělských plodin a nachází se v mírně svažitém terénu. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 15,- Kč/m2 Pozemek č. 2 - jedná se o zemědělský pozemek v katastru obce Větřkovice u Vítkova. Pozemek má rozlohu přes 2 000 m 2 a nachází se ve velmi mírně svažitém terénu a je celý zatravněný. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 25,- Kč/m 2 Pozemek č. 3 - jedná se o zemědělský pozemek v katastru obce Kružberk. Pozemek má rozlohu cca 12 800 m 2. Jedná se o pruhy pozemku v honu. Přístup po obecní zpevněné komunikaci. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 14,- Kč/m 2 Po provedeném porovnání a s přihlédnutím ke kladným a záporným stránkám nemovitosti a s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace a po vyhodnocení současné situace na realitním trhu a jeho dalšímu předpokládanému vývoji, stanovuji obvyklou cenu zemědělského pozemku ve výši : 15,- Kč/m 2 Parcela č. 1309/16-4 737 m 2 x 15,- Kč = 71 055,- Kč Parcela č. 2582/17-141 m 2 x 15,- Kč = 2 115,- Kč Celkem po zaokrouhlení 73 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o typ nemovitosti se kterým se v omezené míře obchoduje na realitním trhu, ale zároveň po provedeném průzkumu realitního trhu je možno konstatovat, že v posledním období roste obliba tohoto typu pozemků. - 6 -
Výsledná cena nemovitosti byla stanovena s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace. Při ocenění znalec vycházel ze základního předpokladu, že všechny zjištěné a poskytnuté informace jsou úplné a správné. V Ostravě 9.1.2017 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.2. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1150/2/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1150/2/17. - 7 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotografie 2-8 -
- 9 -
- 10 -