ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 233/7703/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 583/3 v bytovém domě č.p. 583, 584 včetně podílu o velikosti 624/30797 na společných částech bytového domu a na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 233/7703/2016 LV no.: 908, 1896 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 583/3 v bytovém domě č.p. 583, 584 včetně podílu o velikosti 624/30797 na společných částech bytového domu a na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: V Oblouku 583/11, 400 07 Ústí nad Labem GPS: 50.6687381N, 14.0653958E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 754.470 Kč Market value Tržní hodnota 360.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanoveno Kč Common price Obvyklá cena 360.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 364.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 583/3(jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 1395/12, 1395/13 Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje Size: Velikost podíl 624/30797 z 591 m2 (tj.11,97 m 2 ) Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 1386 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelových dílců plošných LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 62,40 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1981 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: DRAŽBYPROST.CZ s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1896 a 908, výpisu prokazujícímu stav evidovaný k datu 10.10.2016, je byt ve vlastnictví: Zdeněk Svatoš, bytem Prokopa Holého 808/8, 405 02 Děčín IV - Podmokly. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1896 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním (podrobněji na LV č. 1896 v příloze) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví není evidováno žádné věcné břemeno. (podrobněji na LV č. 1896 v příloze) Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1896 jsou evidována zástavní právo: - zástavní práva smluvní (podrobněji na LV č. 1896) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - dům je revitalizovaný včetně zateplení - v docházkové vzdálenosti je občanská vybavenost (škola, obchody) - dostatek parkovacích míst v okolí domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1896 pro k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 10.10.2016 b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 908 pro k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 18.10.2016 c/ katastrální mapa pro část k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě e/ údaje archivu SÚ Ústí n.l., Kolaudační rozhodnutí ze dne 15.1.1981, Zn.: OÚPA 2793/81-Cha Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla stanovena na základě oznámení společnosti DRAŽBYPROST.CZ, a.s. ze dne 10.10.2016 a po telefonické domluvě s notářem Mgr. Tomášem Kohoutkem na den 18.10.2016. V uvedený den se nepodařilo byt zpřístupnit, provedení prohlídky bytu tak nebylo umožněno a byla provedena pouze obhlídka zvnějšku. Z uvedeného důvodu je se souhlasem zadavatele ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 775266 Název katastrálního území: Krásné Březno Kód obce: 554804 Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: 93 409 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2016 Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Ústí nad Labem je hlavním městem Ústeckého kraje, disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství a se svými téměř 95 tisíci obyvatel patří mezi nejvýznamnější města České republiky. Městská část Krásné Březno, která se nachází ve východní části území města Ústí nad Labem, na levém břehu řeky Labe, je tvořena převážně bytovými domy, stavbami občanské vybavenosti, v jížní a západní části průmyslovými závody. Městská část Krásné Březno je dobře dostupná do centrální části města Ústí nad Labem městskou hromadnou dopravou, silniční i železniční dopravou ve směrech Ústí nad Labem - Děčín. Přes poměrně dobrou úroveň místní občanské vybavenosti nepatří městská část Krásné Březno mezi vyhledávané lokality pro bydlení vzhledem k sociálnímu složení místních obyvatel. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí poblíž severního okraje městské části Krásné Březno, v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy, v ulici V Oblouku. V lokalitě je možnost napojení na rozvod vody, kanalizace, elektřiny, zemního plynu a dálkový zdroj tepla a teplé vody. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku, čís. parcely 1395/70, k.ú. Krásné Březno (ostatní plocha/ ostatní komunikace, vlastník Statutární město Ústí nad Labem). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 583/3: Oceňovaný byt je situován ve 2. nadzemním podlaží (vstup do bytu), v sekci č.p. 583 (orientační číslo 11) bytového domu č.p. 583, 584, umístěného na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno. Bytový dům má 1 podzemní podlaží a 8 nadzemních podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 624/30797 na společných částech bytového domu č.p. 583, 584 a na pozemcích čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno. Dispoziční řešení: Vzhledem k neumožnění prohlídky vnitřních prostor je vnitřní dispozice odvozena z dostupných údajů. Oceňovaný byt pravděpodobně o velikosti 1+3 je byt, situovaný v 1.patře (2.NP) a sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, záchodu. Lze předpokládat, že k bytu náleží loggie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 62,40 m 2 (podle podílu bytu na budově). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): U popisu bytu vycházíme z předpokládaného vybavení podle konstrukce a stáří domu. Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, ze železobetonových dílců plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonová s krytinou z PVC, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, plynu, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. - 4 -
Lze předpokládat, že vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, umyvadlo, vana a záchod, kuchyňská linka, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou pravděpodobně opatřeny krytinou z PVC, keramickou dlažbou. Stáří a stavební stav: Podle zjištění z archivu Stavebního úřadu v Ústí nad Labem bytový dům pochází z roku 1981 (kolaudační rozhodnutí ze dne 15.1.1981, Zn:OÚPA 2793/81-Cha), jeho stáří ke dni ocenění je tedy 35 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel částečnou rekonstrukcí (zateplení domu, plastová okna, střešní krytina atd.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Oceňovaný byt nebyl zpřístupněn, předpokládá se, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 583/3 náleží podíl 624/30797 na pozemku čís. parcely 1395/12 a 1395/13, k.ú. Krásné Březno. Pozemek, zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejných komunikací ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků, čís. parcely 1395/70 a 1395/73, k.ú. Krásné Březno (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Ústí nad Labem). Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zákona č. 72/1994 Sb.) bytu č. 583/3 v bytovém domě č.p. 583, 584 včetně podílu na společných částech bytového domu a podílu o velikosti 624/30797 na pozemku čís. parcely 1395/12, 1395/13, k.ú. Krásné Březno, v ulici V Oblouku v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 1896, 908 pro k.ú. Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. října 2016 celkem Slovy: Třistašedesáttisíc Kč 360.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 1896, 908 je evidováno: - zástavní právo smluvní Stanovená obvyklá cena nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 1896, 908, neboť dražbou zanikne a nemá na obvyklou cenu vliv. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 233/7703/2016. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 22.října 2016-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 233/7703/2016 LV no.: 1896, 908 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 583/3 62 21 500 1 341 600 45,0 737 880 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 737 880 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 1395/12 zastavěná plocha a nádvoří 5,77 1 386 7 997 podíl o velikosti 624/30797 2 1395/13 zastavěná plocha a nádvoří 6,20 1 386 8 593 podíl o velikosti 624/30797 5 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 16 590 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 754 470 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Ústí n.l., ul. Na Vyhlídce 429 000,00 X-16 69,00 3+1 6 217 0,80 343 178,40 4 974 2 BJ Ústí n.l., ul. Žežická 590 000,00 X-16 76,00 3+1 7 763 0,80 471 990,40 6 210 3 BJ Ústí n.l., ul. Keplerova 590 000,00 X-16 75,00 3+1 7 866 0,80 471 960,00 6 293 Comments Komentář nabídková cena RK 1) nabídková cena RK 2) nabídková cena RK 3) 1) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding BJ v původní stavu, panelový dům po revitalizaci 2) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding BJ v původní stavu, panelový dům po revitalizaci 3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding BJ v původní stavu, panelový dům po revitalizaci Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,754 mil.kč 0,000 mil.kč 0,364 mil.kč 0,340 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
ezno