ZNALECKÝ POSUDEK. č. 57/8027/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 57/8027/2018 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku čís. parcely St. 685 a zahrádkářské chaty bez č.p./č.e., k.ú. Meziboří u Litvínova, v Meziboří, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 57/8027/2018 LV no.: 915 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 685 a zahrádkářská chata bez č.p./č.e., k.ú. Meziboří u Litvínova, v Meziboří, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Májová, Meziboří Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK zahrádkářská chata venkovní úpravy zastavěné území, zóna individuální rekreace úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr Kč Kč nestanoveno Kč St. 685 Size: Velikost: 19 m 2 Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 350,- Kč/ m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: m 2 m 2 nestanoven m Kč/m 3 Income: Příjem: 50 % Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 915 (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou ve vlastnictví Josefa Lošonského, nám. 8. května 341, Meziboří. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 915 (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva soudcovská (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 915 v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 915 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 915 (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva soudcovská (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 915 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: V katastru nemovitostí je na pozemku čís. parcely evidována stavba bez č.p./č.e. jiná stavba, při prohlídce na místě bylo zjištěno, že na pozemku čís. parcely St. 685 se nachází stavba vzhledu zahrádká řské chaty a zřejmě i tomu odpovídajícímu způsobu užívání. Weak points / slabé stránky: - exteriér stavby zahrádkářské chaty vykazuje známky zanedbané údržby Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 915, prokazující stav evidovaný k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Meziboří u Litvínova, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne svolána na den , 16:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Meziboří u Litvínova Ú Kód obce : Název obce : Meziboří Ú Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0425 C Název okresu : Most Ú Název kraje : Ústecký Ú Poloha v obci : Obytná zóna O Infrastructure / infrastruktura: Město Meziboří se nachází v severní části okresu Most, v Ústeckém kraji, přibližně 3 km severně od města Litvínov a přibližně 100 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město se nachází v Krušných horách, okolní krajina nabízí mnoho příležitostí pro sportovní vyžití, zejména pro pěší turistiku a cykloturistiku, přímo ve městě se nachází sportovní hala, tenisové kurty, lyžařská sjezdovka, fotbalové hřiště, atd. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, základní a střední škola, pošta, zdravotnické zařízení, obchody apod.), za vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na města Litvínov a Most. Po dopravní stránce je město dostupné silnicí III/2564 z města Litvínov, město je také napojeno na městskou hromadnou autobusovou dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na jižním okraji zahrádkářské kolonie Na stráni, v prostoru za bytovými domy ( čp. 183, 184, 185, 186) ulice Májové, v lokalit ě s převažující zástavbou rekreačních objektů a bytových domů. Centrum města je vzdáleno přibližně 900 m. V lokalitě je rozvod elektrického proudu a vody. Short description property / stručný popis majetku Popis vychází pouze z vnější obhlídky. Zahrádkářská chata bez č.p./č.e.: Zahrádkářská chata je samostatně stojící stavba, podsklepená (možná jen zčásti) s jedním nadzemním podlažím, situovaná na pozemku čís. parcely St. 685, k.ú. Meziboří u Litvínova. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice stavby. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně zděné, střecha je sedlová, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasádní omítky jsou hladké, okna jsou dřevěná. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor chaty nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří oceňované zahrádkářské chaty nebylo zjištěno, její stáří ke dni ocenění odhadujeme na přibližně 30 let. Na chatě nejsou zvnějšku patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na exteriéru je výrazně patrný vliv zanedbané údržby. Stavební stav ostatních konstrukcí a interiéru stavby z důvodu neumožnění prohlídky nebyl zjištěn, předpokládáme rovněž zanedbanou údržbou. Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří zpevněné plochy, oplocení apod., uvedené stavby jsou situovány na pozemku Základní organizace Českého zahrádkářského svazu č. 1, Okružní 141, Meziboří. Stavby v příslušenství chaty (venkovní úpravy) nejsou samostatn ě oceněny, jsou však zohledněny ve výsledné obvyklé ceně. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 685, k.ú. Meziboří u Litvínov, o výměře 19 m 2, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný stavbou zahrádkářské chaty

5 Pozemek je mírně svažitý s jižní orientací. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 264/1, k.ú. Meziboří u Litvínova, ve vlastnictví Základní organizace Českého zahrádkářského svazu č. 1, Okružní 141, Meziboří. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v p říslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota (pouze přibližně) Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: K č Věcná hodnota majetku byla stanovena vzhledem k neumožn ění přístupu a prohlídky pouze přibližně, odhadem ceny stavby a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, u pozemk ů v zahrádkářských koloniích není dosahování výnosů, např. pronajímáním relevantní. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základ ě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí

6 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí - pozemku čís. parcely St. 685 a zahrádkářské chaty bez č.p./č.e., k.ú. Meziboří u Litvínova, v Meziboří, okres Most, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 915 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem Slovy: Dvěstětisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 915 (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva soudcovská (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 915 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 57/8027/2018. Ing. Vladimír H ůda jednatel V Mostě, dne 8. dubna

7 PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy a ortofotomapa 5 Fotodokumentace

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 57/8027/2018 LV no.: 915 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 zahrádkářská chata 109, , odhadem Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisou čet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 685 zastavěná plocha a nádvoří 19, Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena Plocha pozemků Cena pozemků nabídková cena nabídky prostor za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 2 1 Zahrada, Meziboří ,00 IV-18 nestanoven ,00 0, Zahrada, Litvínov ,00 IV-18 nestanoven ,00 0, Comments Komentář 1) pozemek se zahrádkářskou chatkou v osobním vlastnictví, zahrada pronajata od Českého zahrádkářského svazu, voda, možnost napojení el. Energie 2) zahrádkářská chatka v osobním vlastnictví, pozemek v pronájmu, užitková voda, el. energie 3 Zahrada, Litvínov ,00 XII- 17 nestanoven ,00 0, ) zahrada v osobním vlastnictví, skleník, přípojka elektřiny a užitková voda 1) nabídka realitní kanceláře Molík reality, s.r.o., Most 2) nabídka realitní kanceláře Molík reality, s.r.o., Most 3) realizovaný prodej z vlastní databáze Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,159 mil.kč Není stanovena 0,199 mil.kč 0,200 mil.kč

9

10

11

12 Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. na St. 685, k.ú. Meziboří u Litvínova, v Meziboří, okres Most Přístupová komunikace Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. na St. 685 Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. na St. 685 Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. na St. 685