Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti Číslo 3340/206/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p.12 na pozemku p.č. st. 2/1 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 2/1, p.č. 2/1, p.č.2/4 a p.č.3/2, to vše v k.ú. Šaplava obce Šaplava Adresa nemovitosti: Šaplava 12 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Šaplava, k.ú. Šaplava, kód k.ú. 762032, LV 130 Pozemky: st. 2/1, 2/1, 2/4, 3/2 Vlastník stavby: SJM Václav Zelenka, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Zelenková, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Václav Zelenka, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jana Zelenková, Šaplava 12, 50353, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Václav Zelenka; č. obj.:, Šaplava 12, 50353 Šaplava IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 64229718 telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: CZ5807201972 fax: Obvyklá cena (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 250 000 Kč Datum místního šetření: 11.7.2013 Datum zpracování : 26.7.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 7 Borohrádku, dne 26.7.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1926 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2008 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 121 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 146 / 0 0 1 922 1 200 199 100,00 / 1 922 0 0 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 426 507 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 544 662 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 250 000 Kč - z toho hodnota pozemku 768 800 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v malé obci s nulovou občanskou vybaveností a s průměrnou dosažitelností větších sídel. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Po provedené rekonstrukci interiéru je objekt v dobrém stavebně-technickém stavu, nicméně v blízké době je nutná výměna střešní krytiny. Na současné poměry se hlavně díky větší bývalé hospodářské části jedná o hmotově předimenzovaný objekt. U domu je nadstandardně velký pozemek. Obvyklou cenu budou negativně ovlivňovat právní závady váznoucí na nemovitostech. Nabídka srovnatelných nemovitostí v okolí výrazně převyšuje poptávku. Na základě výše uvedených skutečností předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
Situace NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV 130 k.ú. Šaplava obce Šaplava ze dne 9.7.2013. Charakteristika obce Šaplava je zemědělská obec, ležící zhruba devět kilometrů severovýchodně od Nového Bydžova a 28 km od Hradec Králové; s katastrální výměrou 201 hektarů patří k nejmenším obcím tohoto okresu. V obci je evidováno 68 domů a 123 obyvatel. V obci je nulová občanská vybavenost. Poloha nemovitosti Oceňovaný dům se nachází na západním okraji obce, navazující na volná pole. Stávající okolní zástavba, jsou rodinné domy a vesnická stavení. Přistup k nemovitosti po zpevněné komunikaci. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ANO Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkaz k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C LV 130. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený zděný rodinný dům, obdélníkového půdorysu, se sedlovou střechou. V zadní části navazuje hospodářská část - bývalé chlévy, stodola. Podkroví není využito. Objekt je založen na základových pasech z kamenné rovnaniny a kvádrů. Izolace proti zemní vlhkosti částečné. Obvodové zdivo z CPP a kamene tl. 45 až 75 cm, příčky zděné tl 15-30 cm. Stropy rovné a klenbové. Střecha s dřevěným trámovým krovem nezateplená, krytina z pálených tašek. Komín zděný z plných pálených cihel. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka vápenocementová. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, vnitřní obklady pouze v koupelně, kuchyni a chodbě, ostatní povrchy podlah beton s textilií, prkna. Okna plastová, dveře hladké plné, částečně prosklené. Vytápění domu ústředním topením na tuhá paliva a krbová kamna. Rozvod elektroinstalace světelná, motorová. Rozvod teplé i studené vody, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vybavení kuchyně elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo, WC. Druh stavby - účel využití Bydlení 4+1 Dispoziční řešení 1.NP - zádveří, chodba, koupelna, WC, 3X pokoj, obytná kuchyň podkroví - půda Popis tech. stavu stavby Dům je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Bývalá hospodářská část využívaná jako domácí dílna a sklad. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a zemního plynu. Jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků ve srovnatelných obcích se pohybují v rozpětí od 300,- do 600,- Kč za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v klidné lokalitě napojený na dostupné inženýrské sítě, dobře dopravě napojený. Cenu předpokládám zhruba uprostřed výše uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 2/1 1 141 400 456 400 zahrada 2/1 431 400 172 400 zahrada 2/4 334 400 133 600 zahrada 3/2 16 400 6 400 Celková výměra pozemků 1 922 Hodnota pozemků celkem 768 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 198,66 m 2 145,80 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP obytná plocha 145,80 m 2 1,00 145,80m 2 1.NP - celkem 145,80 m 2 145,80 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 23,10x8,60x(0,10+2,54+0,30) = 584,06 m 3 zastřešení 23,10x8,60x(1,50+3,20 2) = 615,85 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 199,91 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 199 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 199,91 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 700 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 439 654 Stáří roků 87 Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 775 862 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Bašnice 115,00 563 1 294 000 11 252 1,00 11 252 Velký dům se započatou rekonstrukcí, součástí domu je stodola a prostorná garáž. V rámci rekonstrukce byla provedena výměna střešní krytiny, nové jsou z větší části elektrické rozvody a též je nově do domu zavedena voda městská i studniční. Dispozice : kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice s prostornou zděnou šatnou a koupelna s WC. Vytápění řešeno krbovými kamny s rozvodem teplého vzduchu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - rekonstrukce není zcela dokončena; Smidary 81,00 530 795 000 9 815 0,90 8 834 Samostatně stojící přízemní zděný nepodsklepený objekt. V domě je bytová jednotka 4+1 s kompletním sociálním zařízením. Poslední rozsáhlejší úpravy domu proběhly v roce 2001, kdy byla provedena nová fasádní omítka, rozvody instalací, podlahy, stropní podhledy a instalována kamna na tuhá paliva v jednotlivých pokojích. Instalace plynu není provedena, přípojka přivedena před dům. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler, odkanalizování provedeno do vlastního septiku s přepadem do obecní dešťové kanalizace. Na dům navazuje hospodářská část, vhodná pro skladování či dílnu. Za domem je malá oplocená zahrada. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Šaplava 80,00 1 378 850 000 10 625 0,80 8 500 Starší rodinný dům v obci Šaplava. Jedná se o zděný přízemní dům o dispozici 3+1. Jsou zde 3 samostatné pokoje, kuchyň s jídelnou koupelna s WC. Vytápění domu je zajišťováno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Izolace proti vlhkosti zdiva je provedena. Dům je napojen na vodovodní řad a kanalizaci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Myštěves 113,00 1 040 1 490 000 13 186 0,80 10 549 Bývalá zemědělská usedlost po částečné rekonstrukci - nová fasáda, koupelna a střecha. Obytná část je dispozičně 3+kk, s novou koupelnou a plynovým vytápěním celého objektu, možno vytápět i krbovými kamny. K domu patří velká hospodářská budova, využitelná jako garáž nebo dílna. V areálu je i vejminek - 1+kk s přípravou na kuchyň a příslušenstvím. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Průměrná cena 9 784 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 145,80 m 2 Porovnávací hodnota 1 426 507 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 130 ze dne 9.7.2013. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 26.7.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -