Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2944/153/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 477 Adresa nemovitosti: Revoluční 477, Bohumín - Nový Bohumín Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Bohumín, k.ú. Nový Bohumín, kód k.ú. 707031, LV 39 Ostatní stavby: Vedlejší stavba, Garáž Pozemky: 1182, 1183, 1184/1, 1184/2 Vlastník stavby: SJM Bonifác Radič, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lada Radičová, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Bonifác Radič, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Lada Radičová, Revoluční 477, 73581 Bohumín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s., Praha 8; č. j. 543/2013 - A, obj. ze dne 8.10.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení nedobrovolné dražby ve věci č. j. 543/2013-A, obj. ze dne 8.10.2013 Datum místního šetření: 18.10.2013 Datum zpracování : 22.10.2013 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 10 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1903 změna stavby v r. 1967 Rekonstrukce: celková s přístavbou 1.N.P. SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum smíšená zástavba Počet obyvatel: 21 897 Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední - tuhá paliva, zemní plyn RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 6+1 219 / 0 0 826 974 125 100,00 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 39 ze dne 7.10.2013 Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Mapa okolí Usnesení EURODRAŽEB.CZ a.s., Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Charakteristika obce Jedná se o o město Bohumín, k. ú. Nový Bohumín. Město Bohumín má 21 897 obyvatel. Bohumín je vybaven sítí všech obchodů a služeb, jsou zde základní školy, zdravotní střediska, nemocnice, pošty, policie. Město Bohumín je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Poloha nemovitostí je dobrá. Bohumín má dopravní spojení autobusové a je významným železničním uzlem. Poloha nemovitosti Rodinný dům se nachází v zastavěné části Nového Bohumína na ulici Revoluční. Okolí tvoří zástavba rodinných domů, částečně výrobní zóna. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku, je přístupná z místní komunikace ve vlastnictví obce. Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusů a železnice. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o dobrou polohu, neovlivňující obvyklou cenu. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o pravou polovinu dvojdomu, rodinný dům č. p. 477 na ul. Revoluční, stojící na pozemku parc. č. 1182, zapsán na LV č. 39, k. ú. Nový Bohumín. U rodinného domu jsou provedeny základové pásy z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů ze škrábaného břízolitu. Krov je sedlový, střešní krytina z tašek na bednění. Okna jsou dřevěná zdvojená a plastová, dveře dřevěné hladké plné a rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z PVC, dřevotřísky a hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Je - 2 -
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby proveden rozvod studené a teplé vody, rozvod zemního plynu, vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva a zemní plyn. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový kout a záchod standardního provedení. V kuchyni sporák plynový s elektrickou troubou, samostatný sporák na tuhá paliva. Je instalován bleskosvod. Rodinný dům - bydlení. Jedná se o rodinný dům, který má 1.N.P., částečné podkroví a je částečně podsklepený. V 1.P.P. se nachází chodba, schodiště, kotelna na tuhá paliva, kotelna plynová a sklep. V 1.N.P. se nachází vstupní závětří se schodištěm, zádveří, předsíň, schodiště, kuchyň, spíž, koupelna, WC, schodiště, tři obytné místnosti. V podkroví se nachází prostor schodiště, předsíň, kuchyň a dvě obytné místnosti. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření účastníka místního šetření p. Radiče byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1903. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 1967 provedena přístavba vstupu se schodištěm, kuchyně, koupelny a dílčí rekonstrukce a opravy rodinného domu. V roce 2005 byla vyměněna okna v 1.N.P. za plastová, vyměněna střešní krytina, proveden bleskosvod.. Stavba je ve špatném stavebně technickém stavu, vady některých prvků krátkodobé životnosti - střešní krytina, klempířské konstrukce, zavlhlé omítky a podlahové krytiny. Rodinný dům není udržován. Příslušenstvím rodinného domu je garáž a vedlejší stavba, která je v zachovalém stavebně technickém stav a dále venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové monolitické a dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina Pálené tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové škrábané 9. Vnější obklady sokl 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem a zdvojená 14. Podlahy obytných místností Dřevotříska a hoblovaná prkna 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení na tuhá paliva a zemní plyn 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody Průtokový plynový ohřívač. 21. Instalace plynu Zemní plyn 22. Kanalizace Litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový kout 25. Záchod Splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1182 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 327 m 2, parc. č. 1183 zahrada o výměře 110 m 2, parc. č. 1184/1 zahrada o výměře 350 m 2 a parc. č. 1184/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 39 m 2 z LV č. 39 pro obec Bohumín, k. ú. Nový Bohumín. Vlastníky pozemků jsou ve výhradním vlastnictví Bonifác Radič a Lada Radičová, Revoluční 477, 73581 Bohumín. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Přístup po zpevněné komunikaci. - 3 -
Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 39 nacházejí v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Bohumín 2 523 1 135 350 450,00 0,80 360,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Skřečoň 922 490 000 531,45 0,80 425,16 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Záblatí 3 968 1 984 000 500,00 0,80 400,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Záblatí 2 387 1 002 450 419,96 0,80 335,97 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín - Pudlov 1 121 650 000 579,84 0,80 463,87 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Bohumín 1 537 799 240 520,00 0,80 416,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Průměrná jednotková cena 400,17 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků parc. č. 1182 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 327 m 2, parc. č. 1183 zahrada o výměře 110 m 2, parc. č. 1184/1 zahrada o výměře 350 m 2 a parc. č. 1184/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 39 m 2 z LV č. 39 pro obec Bohumín, k. ú. Nový Bohumín byla stanovena porovnávacím způcobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Bohumíně. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v Bohumíně. Cena pozemků v kultuře zahrada je upravena koeficientem 0,40. V díle C předloženého LV č. 39 je uvedeno věcné břemeno - strpět umístění plynovodního řádu včetně ochranného pásma, právo přístupu a příjezdu za účelem údržby a oprav zařízení podle smlouvy o zřízení věcného břemene - bezúplatné ze dne 12.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 8.7.2002. Věcné břemeno neovlivňuje obvyklou cenu nemovitostí. Jedná se o plynovodní přípojku do rodinného domu č. p. 477 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1182 327 400 130 800 zahrada 1183 110 200 22 000 zahrada 1184/1 350 200 70 000 zastavěná plocha a nádvoří 1184/2 39 400 15 600 Celková výměra pozemků 826 Hodnota pozemků celkem 238 400 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 95,00 m 2 63,69 m 2-4 -
1.N.P. 124,88 m 2 100,59 m 2 Podkroví 88,61 m 2 54,90 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 95,00x2,20 = 209,00 m 3 1.N.P. 124,88x3,20 = 399,62 m 3 Podkroví a krov 88,61x2,80+88,61x2,65 2 = 365,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 974,14 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 308 Obestavěný prostor [m 3 ] 974,14 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 260 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 124 000 Stáří roků 110 Další životnost roků 0 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 537 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní 1182 117,00 m3 1 250 Kč/m3 146 250 Kč 85 % 21 938 Kč Garáž zděná, přízemní 1184/2 111,00 m3 1 375 Kč/m3 152 625 Kč 20 % 122 100 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 144 038 Kč Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. chodba 7,22 m 2 1,00 7,22m 2 kotelna 17,97 m 2 1,00 17,97m 2-5 -
kotelna plynová 21,14 m 2 1,00 21,14m 2 sklep 17,37 m 2 1,00 17,37m 2 1.P.P. - celkem 63,69 m 2 63,69 m 2 1.N.P. závětří 1,85 m 2 1,00 1,85m 2 zádveří 12,30 m 2 1,00 12,30m 2 Koupelna 5,64 m 2 1,00 5,64m 2 pokoj 20,96 m 2 1,00 20,96m 2 pokoj 16,81 m 2 1,00 16,81m 2 pokoj 18,68 m 2 1,00 18,68m 2 předsíň 5,71 m 2 1,00 5,71m 2 WC 1,84 m 2 1,00 1,84m 2 schodiště 5,68 m 2 1,00 5,68m 2 kuchyň 11,11 m 2 1,00 11,11m 2 1.N.P. - celkem 100,59 m 2 100,59 m 2 Podkroví předsíň 4,18 m 2 1,00 4,18m 2 obytná místnost 14,90 m 2 1,00 14,90m 2 obytná místnost 18,77 m 2 1,00 18,77m 2 obytná místnost 15,90 m 2 1,00 15,90m 2 WC 1,13 m 2 1,00 1,13m 2 Podkroví - celkem 54,90 m 2 54,90 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Bohumín 127,00 796 1 150 000 9 055 0,80 7 244 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín, ul. Ostravská 200,00 1 200 1 600 000 8 000 0,80 6 400 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín - Záblatí 140,00 1 500 1 130 000 8 071 0,80 6 457 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín 130,00 1 000 1 090 000 8 385 0,80 6 708-6 -
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín - Šunychl 224,00 1 559 1 890 000 8 438 0,80 6 750 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva a lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky plynu, vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bohumín - Skřečoň 182,00 2 370 1 550 000 8 516 0,80 6 813 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 219,18 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 477 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 400 Kč/m 2 do 7 244 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 700 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a špatný stavebně technický stav stavby - Poloha objektu v Bohumíně, v širším centru města - Využitelnost obydlený, užívaný bez závad - Velikost pozemku pozemky ve funkčním celku mají celkovou výměru 826 m 2 - Nemovitost ve SJM Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 700 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, špatný stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 700 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 219,18 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 219,18 m 2 x 6 700 Kč/m 2 = 1 468 506 Kč - 7 -
Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 477 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 39 v Bohumíně, k. ú. Nový Bohumín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 468 506 Kč, po zaokrouhlení 1 469 000 Kč slovy: jedenmiliónčtyřistašedesátdevěttisíc Kč Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 39 ze dne 7.10.2013 6 Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti 1 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 15.10.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2944/153/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2944/153/2013. - 8 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Kuchyň v 1.N.P. WC v 1.N.P. Koupelna v 1.N.P. PředsíŇ v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Pokoj v 1.N.P. Obývací pokoj v 1.N.P. Kuchyň v podkroví - 9 -
Pokoj v podkroví Pokoj v podkroví Sklep v 1.P.P. Plynová kotelna v 1.P.P. Kotelna na tuhá paliva v 1.P.P. Pohled severovýchodní Pohled na garáž Pohled severní - 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 11 -
MAPA OKOLÍ: - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -