ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 189912516 NEMOVITÁ VĚC: O ceně nemovitosti - budovy č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Varnsdorf, k.ú. Varnsdorf Adresa nemovité věci: Západní 1151, 407 47 Varnsdorf Vlastník stavby: TEMPLE a.s. LUMINES, Jeseniova 1151/55, 130 00 Praha 3, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: TEMPLE a.s. LUMINES, Jeseniova 1151/55, 130 00 Praha 3, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 8107/15-72 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Datum místního šetření: 20.7.2016 Stav ke dni : 20.7.2016 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 16stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 15.8.2016 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol O ceně nemovitosti - budovy č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697,
2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Rumburk, LV č.5648 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2016 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2016 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 8107/15-72 - exekuční příkaz i Č.j. 124 Ex 8107/15-25 Místopis Město Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín náleží pod Ústecký kraj. Město Varnsdorf má 15 674 obyvatel, úplnou občanskou vybavenost. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti o to do nemovitosti - budovy č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín. Popis nemovitosti jako celku: Předmětem ocenění je nemovitost - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín, který je situován jako samostatný. Objekt je zděný, zastřešen sklonitou střechou. Objekt je částečně podsklepený má 3 nadzemní podlaží. Objekt je situován v zastavěné části obce. Objekt je veden jako bytový dům lze napojit na elektro, veřejný vodovodní řad, kanalizaci, plyn. Bytový dům se nachází v ulici Západní, Vodičkova. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Parkování je možné na veřejné komunikaci u domu. Celkový stavebnětechnický stav špatný, údržba není prováděná. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: - 2 -
Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.5648 Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 nemovitosti - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek č.p.2695/2, 2697, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 nemovitosti - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00-3 -
stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko III 0,95 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,20 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,930 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,884 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Varnsdorf: 11 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) IV 1,01-4 -
v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 I 1,00 I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 701,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 nemovitosti - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové Svislá nosná konstrukce: zděná Obestavěný prostor - celkem: 4 777,75 m 3 Koeficient vybavení K4: 0,2148 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9300 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1678 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,2148 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 997,51 Plná cena: 4 777,75 m 3 * 997,51 Kč/m 3 = 4 765 853,40 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 91,500 % - 4 360 755,86 Kč Nákladová cena stavby CSN = 405 097,54 Kč Koeficient pp * 0,884-5 -
Cena stavby CS = 358 106,23 Kč Nemovitosti - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín- zjištěná cena = 358 106,23 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek č.p.2695/2, 2697, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín Jedná se o pozemky p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemek je zapsán na LV č. 5648 u KN Rumburk. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 124,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 2 124,00) / 2 124,00 = 0,894 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,930 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - půdní fond II -0,01 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a I 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,990 * 0,930 = 0,875 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] - 6 -
4 odst. 1 626,69 0,875 548,35 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,894 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2695/2 1 108,00 548,35 607 571,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2697 660,00 548,35 361 911,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2734 14,00 548,35 7 676,90 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 2698 342,00 548,35 187 535,70 Stavební pozemky - celkem 2 124,00 1 164 695,40 Pozemek č.p.2695/2, 2697, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín - zjištěná cena = 1 164 695,40 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 nemovitosti - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 1 350,00 m 2 Obestavěný prostor: 4 778,00 m 3 Zastavěná plocha: 659,00 m 2 Plocha pozemku: 2 124,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej činžovního domu 632 m2 k prodeji dům se čtyřmi bytovými jednotkami v obci Rožany s rozlehlým pozemkem o celkové výměře 3,049 m2. Dům má dvě nadzemní podlaží, v první NP se nachází dvě bytové jednotky 2+1 s příslušenstvím, ve druhém NP se nachází jedna bytová jednotka 2+1 a 3+1, obě s příslušenstvím. Nemovitost je částečně podsklepena. Celková užitná plocha činí 632 m2 s možností rozšíření o půdní vestavbu. S ohledem na polohu nemovitosti v blízkosti německých hranic a krásnou přírodu se nabízí přebudovat tuto nemovitost na penzion či ponechat stávající bytové jednotky k pronájmu či prodeji. Lokalita: Šluknov - Rožany, okres Děčín Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,30 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90-7 -
K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 1,11 Upravená j. cena Kč/ks 989 235 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 890 000 Kč 890 000 Kč/ks Název: Prodej činžovního domu 496 m2 k prodeji dům v lokalitě Děčín - Loubí. Dům je situován na pravé straně silnice směrem k hraničnímu přechodu Hřensko, uprostřed zástavby v této městské části. Budova je přístupná ze silnice a je napojena na veškeré rozvody inženýrských sítí mimo zemního plynu. Jedná se o čtyřpodlažní dům. Dispozice domu: podzemní podlaží - zádveří, chodba se schodištěm, kotelna, sklad a 2 sklepy, 1. nadzemní podlaží - chodba, 3x WC, kuchyň, sklad, kancelář, 2. nadzemní podlaží - chodba se schodištěm, kuchyň, koupelna, WC, šatna, 4 pokoje, 3. nadzemní podlaží - chodba se schodištěm, kuchyň, koupelna, WC, 4 pokoje. V okolí domu zastávka MHD, parkování možné na pozemku. Dům byl využíván jako penzion a následně byl pronajímám k bydlení. Stávající stav vyžaduje celkovou rekonstrukci objektu. Využití např. pro bydlení, provozovnu. Lokalita: Loubská, Děčín - Děčín XIII-Loubí Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,86 Upravená j. cena Kč/ks 821 655 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 961 000 Kč 961 000 Kč/ks Název: Prodej ubytovacího zařízení 290 m2 k prodeji částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím cca z roku 1900 je zděný, střecha sedlová, krov dřevěný, krytina plechová, stropy nad PP klenuté, nad NP dřevěné trámové, schodiště kamenné a dřevěné, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké v ocelových zárubních, podlahy betonové s dlažbou nebo PVC a dřevěné prkenné, omítky štukové. Objekt je napojen na vodovod z vrtané studny jiného vlastníka, odkanalizování je provedeno do vlastní ČOV, ohřev vody zajištěn el. bojlery, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. V letech 1980-86 byly vybudovány přístavby k objektu a opravy střechy, omítek, bylo provedeno ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva apod. V roce 2005 byly provedeny úpravy sociálních zařízení včetně osazení nových zařizovacích předmětů. Dispoziční řešení: Podzemní podlaží chodba, sklady potravin, kotelna, uhelna, dílna, garáž 1.nadzemní podlaží vstupní chodba se schodištěm, společenská místnost, kuchyň, 2 místnosti bez vybavení, sklad, WC 2.nadzemní podlaží chodba se schodištěm, kancelář, předsíň, pokoj, sociální zařízení muži, ženy, 3 pokoje. Podkroví chodba se schodištěm, 6 pokojů, komora, sociální zařízení. Pozemek č. 949 zahrada o výměře 798 m2; Pozemek č. 950 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 417 m2; Pozemek č. 951/2 zastavěná plocha a nádvoří o - 8 -
výměře 291 m2; Pozemek č. 956 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 65 m2; Lokalita: Chřibská - Dolní Chřibská, okres Děčín Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,03 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. KC 0,93 Upravená j. cena Kč/ks 917 730 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 990 000 Kč 990 000 Kč/ks Název: nájemní dům, pozemek 1.490 m2 Jedná se o starou, zděnou budovu bývalého nádraží. V přízemí se nachází hala, dvě provozní místnosti a šest pokojů. V 1. patře: 2 byty, jeden 70 m2, druhý 140 m2. V další přilehlé budově se nachází byt 2+1 o rozloze 70m2. Vše nutno zrekonstruovat. Okna původní.částečně podsklepeno. El. 230/400 V, městská voda, septik, lokální topení. Výměra:1.490 m2 Lokalita: Varnsdorf Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Zdroj: www.reality.cz Celkový koef. KC 0,88 Upravená j. cena Kč/ks 407 484 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 490 m 2 462 000 Kč 462 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 407 484 Kč/ks 784 026 Kč/ks 989 235 Kč/ks 784 026 Kč/ks 784 026 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 nemovitosti - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek č.p.2695/2, 2697, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín 358 106,00 Kč 1 164 695,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 nemovitosti - budova č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín 784 026,00 Kč 2.2 0,00 Kč 784 026,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 784 026 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 522 802 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou ve špatném technickém stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Rumburk LV č. 5648 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 800 000,- Kč - 10 -
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 800 000,- Kč slovy: osmsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Vansdorfu. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na nemovitosti - budovy č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu nemovitosti - budovy č.p. 1151 byt.dům stojící na pozemku p.č.2697 včetně pozemku p.č.2697, 2695/2, 2698, 2734 v obci Varnsdorf, k.ú.varnsdorf, okres Děčín ve výši 800 000,- Kč. : 800 000,-Kč - 11 -
Obvyklá cena: 800 000,- Kč slovy: osmsettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 12 -
- 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 15.8.2016 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 189912516 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 189912516. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 3 Kopie katastrální mapy - 13 -
Pozemek p.č. 2695/2 v k.ú. č. 776971 Mapa oblasti Pozemek p.č. 2695/2 v k.ú. č. 776971-14 -
Pozemek p.č. 2695/2 v k.ú. č. 776971-15 -
- 16 -