Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 172/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 142/2 s příslušenstvím, objektu bydlení č.p. 22 na pozemku parc.č. St. 177 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 142/2, St. 177, 457/2, 463/3, 472/1, 472/25, 1622, 1644/2, 1647, 1648, 1658, 1662 vše v katastrálním území Velký Jindřichov, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 752. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jan Kubišta se neumožnil vstup na nemovitost a do objektů č.p. 5 a č.p. 22. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných z předchozího znaleckého posudku č. 3438-128/2013 ze dne 12.11.2013 vypracovaný soudním znalcem Ing. Janem Mertenem. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11149/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 11.11.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 19.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 142/2 s příslušenstvím, objektu bydlení č.p. 22 na pozemku parc.č. St. 177 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 142/2, St. 177, 457/2, 463/3, 472/1, 472/25, 1622, 1644/2, 1647, 1648, 1658, 1662 vše v katastrálním území Velký Jindřichov, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 752. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rekreační areál Adresa předmětu ocenění: Černé Údolí 5 382 82 Benešov nad Černou Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Benešov nad Černou Katastrální území: Velký Jindřichov Počet obyvatel: 1 395 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80-2 -
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 347,97 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.11.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.10.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 752; - kopie katastrální mapy; - informací získaných z předchozího znaleckého posudku č. 3438-128/2013 ze dne 12.11.2013 vypracovaný soudním znalcem Ing. Janem Mertenem; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objektu bydlení č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 142/2 s příslušenstvím, objektu bydlení č.p. 22 na pozemku parc.č. St. 177 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 142/2, St. 177, 457/2, 463/3, 472/1, 472/25, 1622, 1644/2, 1647, 1648, 1658, 1662 vše v katastrálním území Velký Jindřichov, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 752. Nemovitost - Oceňovaný areál se nalézá v zastavěné části Velkého Jindřichova, který je součástí obce Benešov nad Černou a je přímo přístupná z místní komunikace - silnice III.třídy. Areál je tvořen budovou (pension s restaurací) č.p. 22 s pozemkem p.č. St.177 a dále rozestavěnou budovou (ubytovnou dříve zemědělskou stavbou) č.p. 5 s pozemkem p.č. St. 142/2 a dále pozemky p.č. 457/2, 463/3, 472/1, 472/25, 1622, 1644/2, 1647, 1648, 1658, 1662 a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Pozemky přiléhající k nemovitostem nejsou oploceny a nejsou na nich postaveny žádné další objekty. Povinný p. Mgr. Kubišta se místního šetření nezúčastnil a nemovitost nezpřístupnil. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Objekty byly proto nepřímo zaměřeny laserovým dálkoměrem z okolí a veřejně přístupných míst. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je užito odborného odhadu. Objekt č.p. 5 - je rozestavěná budova č.p. 5 (ubytovací zařízení hotelového typu) na pozemku p.č. 142/2 v katastrálním území Velký Jindřichov na okrese Český Krumlov. Jedná se o budovu volně stojící s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Objekt je původně zemědělská stavba. Přestavba na ubytovací zařízení využívá hlavní nosné konstrukce (obvodové zdivo včetně základů, stropy nad 1.np a částečně krovy) a měla spočívat v provedení nového zastřešení s využitím podstatné části krovu a kompletní rekonstrukce interiéru včetně půdní vestavby. Po provedení nového zastřešení byly práce na objektu zastaveny. Ten je dnes již delší dobu rozestavěny, bez oken a dveří je přístupný nepovolaným osobám i zvěři. To se negativně projevuje na jeho stavebně technickém stavu. Užitná ploch cca 800m2. Objekt č.p. 22 - je budova (pension s restaurací), podle dostupných informací s nedokončeným interiérem, postavená na pozemku p.č. 177 v katastrálním území Velký Jindřichov - 3 -
na okrese Český Krumlov. Jedná se o budovu volně stojící s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, která je již delší čas nevyužívána. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, založené na neizolovaných základech. Stropy jsou s rovnými podhledy, sedlová střecha s polovalbami a vikýři má dřevěný krov a je opatřena krytinou z bonského šindele. Klempířské konstrukce jsou úplné a jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Objekt nebyl povinným zpřístupněn, následující údaje vyplývají z dokumentace stavebního a katastrálního úřadu. V budově je proveden rozvod el.energie, odpadu, teplé a studené vody. Dále je zaveden zvonek a rozvod televizní a rozhlasové antény. Koupelny jsou vybaveny sprchou, umývadlem, a splachovacím WC. Omítky obytných místností hladké štukové, stropy s rovným podhledem. Vytápění je ústřední a je, stejně jako ohřev teplé užitkové vody je zajištěno centrálně. Kvalita provedení, úroveň dokončení a stupeň opotřebení jednotlivých konstrukcí středně a krátkodobé životnosti a prvků vybavení stavby není možné z důvodu nezpřístupnění budovy objektivně stanovit. Proto znalec vyšel z informací získaných během místního šetření. Užitná plocha objektu cca 450m2. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Objekt bydlení č.p. 5 b) Objekt bydlení č.p. 22 c) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,798 Koeficient pp = I T * I P = 0,718 11 i = 2 a) Objekt bydlení č.p. 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 22,8*10,8+16,75*7,9*2+7,75*8*2 = 634,89 Podkroví 22,8*9+16,75*6,1*2+6*8*2 = 505,55 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 634,89 m 2 3,50 m 2 222,11 Podkroví 505,55 m 2 2,80 m 1 415,54 Součet 1 140,44 m 2 3 637,65 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 637,65 / 1 140,44 = 3,19 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 140,44 / 2 = 570,22 m 2-5 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Spodní stavba (56,3*7,9+22,8*1,45*2+7,75*8*2)*(0,1+0,6)/2 = 222,21 m 3 Vrchní stavba (22,8*10,8+16,75*7,9*2+7,75*8*2)*3,5 = 2 222,12 m 3 zastřešení (22,8*10,8*5,4/2+(16,75*7,9*2+7,75*8*2)*4,2/2- = 1 520,91 m 3 7,75*4,2/2*3,9/3*2+12*3,5*1,35/2*2,9) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 222,21 m 3 Vrchní stavba NP 2 222,12 m 3 zastřešení Z 1 520,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 965,24 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací P 6,30 100 0,46 2,90 3,52 100,00 3,52 2. Svislé konstrukce S 15,00 100 1,00 15,00 18,20 50,00 9,10 3. Stropy P 8,20 100 0,46 3,77 4,58 50,00 2,29 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 7,40 70,00 5,18 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 3,27 100,00 3,27 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 0,73 100,00 0,73 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 7,10 8,61 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 3,88 100,00 3,88 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100 1,00 3,10 3,76 0,00 0,00 10. Schody P 2,80 100 0,46 1,29 1,56 100,00 1,56 11. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 4,61 0,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 5,90 7,15 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 4,00 0,00 0,00 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 4,90 5,94 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 7,03 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 4,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 3,88 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 2,67 0,00 0,00-6 -
22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,30 100 1,00 4,30 5,21 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 82,46 Rozestavěnost: 29,53 Koeficient vybavení K 4 : 0,8246 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 3,52 100,00 3,52 11,93 100 150 66,67 7,9537 2. Svislé konstrukce S 9,10 100,00 9,10 30,82 100 140 71,43 22,0147 3. Stropy P 2,29 100,00 2,29 7,75 100 130 76,92 5,9613 4. Krov, střecha S 5,18 70,00 3,63 12,29 100 130 76,92 9,4535 4. Krov, střecha S 5,18 30,00 1,55 5,25 10 70 14,29 0,7502 5. Krytiny střech S 3,27 100,00 3,27 11,07 10 40 25,00 2,7675 6. Klempířské konstrukce S 0,73 100,00 0,73 2,47 10 30 33,33 0,8233 8. Úprava vnějších povrchů S 3,88 100,00 3,88 13,14 50 52 96,15 12,6341 10. Schody P 1,56 100,00 1,56 5,28 100 130 76,92 4,0614 Opotřebení: 66,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9316 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9583 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8246 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 434,34 Plná cena: 3 965,24 m 3 * 3 434,34 Kč/m 3 = 13 617 982,34 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,2953 Nedokončená stavba = 4 021 390,19 Kč Koeficient opotřebení: (1-66,4 % /100) * 0,336 Nákladová cena stavby CS N = 1 351 187,10 Kč Koeficient pp * 0,718 Cena stavby CS = 970 152,34 Kč Objekt bydlení č.p. 5 - zjištěná cena = 970 152,34 Kč b) Objekt bydlení č.p. 22 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: G. budovy hotelů - 7 -
Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 25,8*12,65+3*0,3 = 327,27 Podkroví 25,8*10,65 = 274,77 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 327,27 m 2 3,20 m 1 047,26 Podkroví 274,77 m 2 2,80 m 769,36 Součet 602,04 m 2 1 816,62 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 816,62 / 602,04 = 3,02 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 602,04 / 2 = 301,02 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Spodní stavba (25,8*12,65+3*0,3)*(0,75+1,15)/2 = 310,91 m 3 Vrchní stavba (25,8*12,65+3*0,3)*3,2 = 1 047,26 m 3 zastřešení (25,8*12,65*6,15/2-2*6*2,65/2*2,7/3+4*6,2) = 1 014,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 310,91 m 3 Vrchní stavba NP 1 047,26 m 3 zastřešení Z 1 014,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 372,25 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací P 6,30 100 0,46 2,90 3,20 100,00 3,20 2. Svislé konstrukce S 15,00 100 1,00 15,00 16,57 100,00 16,57 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 9,06 100,00 9,06 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 6,74 100,00 6,74 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 2,98 100,00 2,98-8 -
6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 0,66 100,00 0,66 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 7,10 7,85 100,00 7,85 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 3,54 100,00 3,54 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100 1,00 3,10 3,43 100,00 3,43 10. Schody S 2,80 100 1,00 2,80 3,09 100,00 3,09 11. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 4,20 100,00 4,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 5,90 6,52 100,00 6,52 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 3,65 0,00 0,00 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 4,90 5,41 50,00 2,71 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 6,41 100,00 6,41 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 0,33 100,00 0,33 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 3,65 30,00 1,10 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 3,54 30,00 1,06 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 2,43 30,00 0,73 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 1,99 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,30 100 1,00 4,30 4,75 50,00 2,38 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,50 Rozestavěnost: 82,55 Koeficient vybavení K 4 : 0,9050 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 3,20 100,00 3,20 3,88 100 175 57,14 2,2170 2. Svislé konstrukce S 16,57 100,00 16,57 20,08 100 140 71,43 14,3431 3. Stropy S 9,06 100,00 9,06 10,98 100 140 71,43 7,8430 4. Krov, střecha S 6,74 100,00 6,74 8,16 100 110 90,91 7,4183 5. Krytiny střech S 2,98 100,00 2,98 3,61 10 40 25,00 0,9025 6. Klempířské konstrukce S 0,66 100,00 0,66 0,80 10 30 33,33 0,2666 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,85 100,00 7,85 9,51 10 50 20,00 1,9020 8. Úprava vnějších povrchů S 3,54 100,00 3,54 4,29 10 30 33,33 1,4299 9. Vnitřní obklady keramické S 3,43 100,00 3,43 4,15 10 30 33,33 1,3832 10. Schody S 3,09 100,00 3,09 3,74 100 140 71,43 2,6715 11. Dveře S 4,20 100,00 4,20 5,09 10 50 20,00 1,0180 13. Okna S 6,52 100,00 6,52 7,90 10 50 20,00 1,5800 15. Vytápění S 2,71 100,00 2,71 3,28 10 30 33,33 1,0932 16. Elektroinstalace S 6,41 100,00 6,41 7,76 10 25 40,00 3,1040 17. Bleskosvod S 0,33 100,00 0,33 0,40 10 30 33,33 0,1333 18. Vnitřní vodovod S 1,10 100,00 1,10 1,33 10 20 50,00 0,6650 19. Vnitřní kanalizace S 1,06 100,00 1,06 1,28 10 30 33,33 0,4266 21. Ohřev teplé vody S 0,73 100,00 0,73 0,88 10 20 50,00 0,4400 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,38 100,00 2,38 2,88 10 30 33,33 0,9599 Opotřebení: 49,8 % - 9 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 710,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9419 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9954 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9050 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 958,40 Plná cena: 2 372,25 m 3 * 3 958,40 Kč/m 3 = 9 390 314,40 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,8255 Nedokončená stavba = 7 751 328,92 Kč Koeficient opotřebení: (1-49,8 % /100) * 0,502 Nákladová cena stavby CS N = 3 891 167,12 Kč Koeficient pp * 0,718 Cena stavby CS = 2 793 857,99 Kč Objekt bydlení č.p. 22 - zjištěná cena = 2 793 857,99 Kč Ocenění c) Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,798 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,798 = 0,718 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 10 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 347,97 0,718 249,84 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 142/2 678,00 249,84 169 391,52 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 177 1 015,00 249,84 253 587,60 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 1622 237,00 249,84 59 212,08 4 odst. 1 trvalý travní porost 1644/2 226,00 249,84 56 463,84 4 odst. 1 zahrada 1647 545,00 249,84 136 162,80 4 odst. 1 zahrada 1648 327,00 249,84 81 697,68 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 756 515,52 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 457/2 93 621 1 985,00 2,90 2,90 5 756,50 porost trvalý travní 457/2 97 201 2 139,00 1,41 1,41 3 015,99 porost trvalý travní 463/3 93 621 19 465,00 2,90 2,90 56 448,50 porost trvalý travní 472/1 93 621 633,00 2,90 2,90 1 835,70 porost trvalý travní 472/1 97 201 2 040,00 1,41 1,41 2 876,40 porost trvalý travní 472/25 93 621 3 035,00 2,90 2,90 8 801,50 porost trvalý travní 1658 93 621 701,00 2,90 2,90 2 032,90 porost ostatní plocha 1662 817,00 2,25 2,25 1 838,25 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 30 815,00 m2 82 605,74 Pozemky - zjištěná cena = 839 121,26 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt bydlení č.p. 5 = 970 150,- Kč b) Objekt bydlení č.p. 22 = 2 793 860,- Kč c) Pozemky = 839 120,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 4 603 130,- Kč - 11 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej rekreačního objektu Skaliny, okr. Český Krumlov v malebném zákoutí Novohradských hor, nedaleko Benešova nad Černou. Objekt je umístěn na břehu říčky Černá, nedaleko přehrady, na pozemku o rozloze 31.216 m2. Hl. budova (72 lůžek) s restaurací, velkou kuchyní a sklady, další budova (20 lůžek), garáž atd. Součástí prodeje je i venkovní bazén, fotbalové a volejbalové hřiště a příslušenství. Zastavěná plocha: 923 m2, užitná plocha 870m2, plocha pozemků: 31.216m2. Nabídková cena RK: 6.500.000,- Kč (7.471,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v nedaleké obci okresu Český Krumlov); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (funkční vybavení a vnitřní instalace, funkční restaurace, pravidelná běžná údržba, výrazně nižší celkové opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,50; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, srovnatelná plocha pozemků. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.989,- Kč/m2 užitné plochy. - 12 -
2. srovnatelná nemovitost Nabízíme penzion na okraji obce Pohorská Ves, okr. Český Krumlov v Novohradských hor, zastavěná plocha 430 m², objekt má 4 podlaží první podlaží garáže, kotelna, sklepy, druhé podlaží byt 2+0, restaurace, restaurační kuchyň, sklady, toalety, třetí podlaží 4 pokoje každý s vlastním sociálním zařízením, sklad, byt 4 + 1, čtvrté podlaží 6 pokojů každý s vlastním sociálním zařízením + dva dvoupokojové apartmány každý s vlastním sociálním zařízením. Poslední podlaží nově přistavěno, vazníková střecha, podlahy /stropy/ keramické a betonové, v celém objektu rozvody vody v plastu, rozvod elektřiny v mědi, rozvod topení v mědi, 6 solárních kolektorů, topení kombinace plyn, tuhá paliva, solární panely, ohřev vody kombinace tuhá paliva, solární panely, plyn. Pozemky o výměře 2.420 m². Objekt po a v částečné rekonstrukci. Okolo krásná příroda, cyklostezky, koupání atd. Zastavěná plocha: 430 m2, užitná plocha 900m2, plocha pozemků: 2850m2. Nabídková cena RK: 3.550.000,- Kč (3.944,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v nedaleké obci okresu Český Krumlov); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (funkční vybavení a vnitřní instalace, funkční restaurace, pravidelná běžná údržba, výrazně nižší celkové opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,40. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.650,- Kč/m2 užitné plochy. - 13 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji rekonstruovaný hotel "Stará škola" s celoročním provozem, který se nachází v centru Hořic na Šumavě cca 6 km od Lipenského jezera. Hotel se nabízí včetně kompletního vybavení, má vlastní parkoviště, garáž a terasu. V suterénu je Lobby bar, klubovna s kulečníkovým stolem, se vstupem na zahradu a kotelna. V přízemí najdete recepci, restauraci s barem, dále je zde kuchyně a pánské a dámské toalety. V 1. a 2. patře jsou pokoje, sklady prádla a také je zde dvoupokojový byt pro správce. Celková ubytovací kapacita je 31 lůžek včetně přistýlek v 10-ti prostorných pokojích. Pokoje jsou dvoulůžkové, třílůžkové a jeden čtyřlůžkový. Každý pokoj je účelně vybaven, má samostatnou koupelnu se sociálním zařízením a sprchovým koutem, hotelový telefon a anténní přípojku. Kapacita restaurace je 45 míst, na terase je 30 míst. Vytápění hotelu je ústřední (kombi kotel dřevo/elektřina), v koupelnách jsou topné žebříky, v restauraci krbová kamna. Hotel byl celoročně provozován, je udržovaný s možností okamžitého provozu. Celková rekonstrukce hotelu proběhla v roce 1993. Zastavěná plocha: 240 m2, užitná plocha 650m2, plocha pozemků: 1729m2. Nabídková cena RK: 3.500.000,- Kč (5.385,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná obec v okresu Český Krumlov); uvedený objekt je ve výrazně lepším technickém stavu (funkční vybavení a vnitřní instalace, funkční restaurace, pravidelná běžná údržba, výrazně nižší celkové opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,50; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80, výrazně menší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,40. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.015,- Kč/m2 užitné plochy. - 14 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 2.650,- až 3.015,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 2.884,- Kč/m2 užitné plochy 1250m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 2.884,- Kč/m2 = 3.605.000,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 3.600.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 4.603.130,- Kč 3.600.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu bydlení č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 142/2 s příslušenstvím, objektu bydlení č.p. 22 na pozemku parc.č. St. 177 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 142/2, St. 177, 457/2, 463/3, 472/1, 472/25, 1622, 1644/2, 1647, 1648, 1658, 1662 vše v katastrálním území Velký Jindřichov, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 752, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.11.2014 po zaokrouhlení na: 3.600.000,- Kč. - 15 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 442 na pozemku parc.č. St. 2100 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 2100, 2101 vše v katastrálním území Čelákovice, obec Čelákovice, okres Prahavýchod, zapsáno na LV č. 2066, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 9.9.2014 po zaokrouhlení na: 3.600.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p. 5 na pozemku parc.č. St. 142/2 s příslušenstvím, objektu bydlení č.p. 22 na pozemku parc.č. St. 177 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 142/2, St. 177, 457/2, 463/3, 472/1, 472/25, 1622, 1644/2, 1647, 1648, 1658, 1662 vše v katastrálním území Velký Jindřichov, obec Benešov nad Černou, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 752, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.11.2014 po zaokrouhlení na: 3.600.000,- Kč. Slovy : třimilionyšestsettisíc korun českých V Hlučíně, 19.11.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 172/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 172/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 10 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -