Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 1736 31/11 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Černá v Pošumaví č.p. 65 na pozemku parcela č. 30 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Černá v Pošumaví zapsaný na LV 1113 a evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 104/2011-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 6.4.2011 Zohlednění stavu ke dni : 6.4.2011 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 6.4.2011 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne 12.4.2011 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 27 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 104/2011-N ze dne 22.3.2011 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.3.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1113 A: Vlastník : 1. Růžičková Kamila, r.č. 355505/041 trvale bytem Černá v Pošumaví č.p. 65, 382 23 Černá v Pošumaví B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 65 na parcele č. 30 zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 30 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Černá v Pošumaví 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 6.4.2011 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 6.4.2011 za účasti znalce a povinného paní Růžičkové. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí a přeměření rozměrů oceňovaných staveb. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření část viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.8 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 65 stojící na parcele č. 30 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Černá v Pošumaví přímo v centru obce v lokalitě smíšené zástavby ( rodinné domy, občanská vybavenost, penziony ).
3 Celý areál, který je užíván rodinnou povinného, je po obvodě oplocen a tvoří jej ke dni odhadu soubor stavby poloviny rodinného dvojdomku č.p. 65, stavby chvívku, venkovních úprav a pozemku parcela č. 30 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovaným rodinným domem. V oploceném areálu jsou i pozemky, které jsou ve vlastnictví jiného subjektu resp. nejsou zapsány na LV. Jedná se o pozemek parcela č. 32/6 ostatní plocha, na které leží i stavba chlívku a která je ve vlastnictví Obce Černá v Pošumaví a o pozemek parcela č. 31 zahrada, která není zapsána na LV. Rodinný dům č.p. 65 je přibližně čtvercového půdorysu s přistavěnou verandou u severovýchodní fasády, je nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s vestavbou podkroví nad částí půdorysu. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod i kanalizaci. Chybí napojení na zemní plyn. Přípojka vody a kanalizace je, dle vyjádření vlastníka, vedena po pozemku druhé části dvojdomku a pro spotřebu vody je zřízen u č.p. 65 podružný vodoměr. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní komunikaci. Původní stáří domu je, dle vyjádření vlastníka, z roku 1954. V roce 2007 byla započata poslední částečná rekonstrukce objektu. Do dnešního dne byla vyměněna střešní krytina, zateplena fasáda a vyměněna okna. Technický stav rodinného domu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě v průběhu životnosti stavby a je celkově průměrný. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i stavby dřevníku vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 6.4.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 65 2.1.2 Chlívek na parcele č. 32/6 2.1.3 Pozemek parcela č. 30 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 65 ( 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům přibližně čtvercového půdorysu s přistavěnou verandou u severovýchodní fasády, s jedním nadzemním podlažím /1.NP /, se sedlovou střechou a se stavebně zařízeným podkrovím na částí půdorysu. Objekt tvoří východní polovinu dvojdomku. Konstrukci tvoří cihelné zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z betonových tašek. Hlavní vstup do domu je ze severovýchodní fasády přes verandu. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 3+1, která je užívána povinnou. Dva poje s kuchyní jsou v 1.NP a třetí pokoj je v podkroví. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod i kanalizaci. Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém bez nátěru Stropy : dřevěné s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková betonová Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP a podkroví Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, keramická dlažba, koberce Schodiště : dřevěné Okna : plastová zdvojená a část původní dřevěná zdvojená Dveře : palubkové, dřevěné i hladké, plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické v koupelně Vytápění : akumulační kamna Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : WC, koupelna s vanou a dvojdřezem Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler
5 Kuchyňské vybavení : linka bez dřezu Dispoziční řešení : 1.NP veranda, chodba se schodištěm, koupelna, WC, kuchyně a 2x pokoj podkroví chodba, pokoj, volná půda 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,50 * 7,70 = 63,75 = 2,90 184,88 2,70 * 7,70 = 20,79 ( 2,50 + 2,80 )/2 = 2,65 55,09 celkem 1.NP 84,54 239,97 8,50 * 7,70 = 63,75 3,80/2 = 1,90 121,13 celkem zastřešení 63,75 121,13 celkem OP rodinný dům č.p. 65 361,10 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží včetně částečně zařízeného podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 84,54 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/84,54 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 84,54 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 18,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 18,00/84,54 = 21,00 % Tj. objekt rodinného domu má zařízené podkroví pod 1/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je typem A řadový koncový, nepodsklepený, jednopodlažní, se stavebně zařízeným podkrovím a sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 361,10 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví ZP podkroví je menší než 1/3 ZP 1.NP Kpod 1,05
6 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,169 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 404,50 Kč/m 3 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez funkční izolace P 0.08200 0.03770 2 Svislé kce cihelné zdivo S 0.21200 0.09750 3 Stropy dřevěné s rovným podhledem S 0.07900 0.07900 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková S 0.03400 0.03400 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0.00900 0.00900 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.05800 0.05800 8 Fasádní omítky zateplovací systém bez nátěru S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady koupelna keramické S 0.02300 0.02300 11 Schody dřevěné S 0.01000 0.01000 12 Dveře hladké a dřevěné S 0.03200 0.03200 13 Okna dřevěná i plastová zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. dlažba, PVC S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01000 0.01000 16 Vytápění akumulační S 0.05200 0.05200 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S 0.04300 0.04300 18 Bleskosvod nevyskytují se CH 0.00600 0.00600 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.03200 0.01470 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01900 0.01900 21 Instalace plynu nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní linka P 0.00500 0.00230 24 Vnitřní hygienic. vybavení vana, dvojdřez S 0.04100 0.04100 25 Záchod splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní nevyskytují se CH 0.03400 0.00000 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.90300 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.90300 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m 3 4 709,47,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle sdělení povinné z roku 1954. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. V roce 1978 nové podlahy, v roce 1982 byly provedeny obklady, dlažby v koupelně a v roce 1984 akumulační kamna. V roce 2007 byla započata poslední částečná rekonstrukce objektu. Byla vyměněna střešní krytina, provedeno zateplení objektu ( zatím bez nátěru fasády ) a byla vyměněna okna. Technický stav objektu je průměrný, patrná je dlouhodobě nepravidelná běžná údržba, výjimkou je započatá rekonstrukce.
7 Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1954 Stáří 57 let Předpokládaná další životnost 57 let Celková životnost 114 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 50,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 290,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 4 709,47,- Obestavěný prostor OP m 3 361,10 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 1 700 589,81,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 1 700 589,81,- Opotřebení 50,00 % - 850 294,90,- Cena časová rodinného domu č.p. 65 ke dni odhadu Kč 850 294,90,- 2.1.2 Chlívek ( 7 ) 2.1.2.1 Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je umístěn severně od rodinného domu. Je zděný z tvárnicového zdiva, s pultovým zastřešením. Objekt bez instalací. Stojí na pozemku parcela č. 32/6 ostatní plocha, který je ve Obce Černá v Pošumaví. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Strop : tvoří zastřešení Střecha : dřevěné trámy Střešní krytina : eternitová Klempířské konstrukce : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Původní stáří cca 40 let. Technický stav je podprůměrný až zanedbaný, běžná údržba není prováděna vůbec. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina
8 Schodiště : nevyskytuje se Dveře : dřevěné svlakové El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 3,00 * 6,00 = 18,00 ( 2,30 + 1,70 ) /2 = 2,00 36,00 celkem 1.NP a zastřešení 18,00 36,00 celkem OP chlívek 36,00 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako hospodářské příslušenství k RD, svou zastavěnou plochou 18,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Chlívek je vedlejší stavbou typu B/I základní cena 1250,-Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 36,00 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,113 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové betonové pasy P 0.07100 0.03266 2 Obvodové konstrukce zděné S 0.31800 0.31800 3 Stropy nevyskytují se CH 0.19800 0.00000 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.07300 0.07300 5 Krytina eternit S 0.08100 0.08100 6 Klempířské konstrukce nevyskytují se CH 0.01700 0.00000 7 Úprava povrchů omítka vápenná S 0.06100 0.06100 8 Schodiště neuvažuje se - - -
9 9 Dveře náplňové S 0.03000 0.03000 10 Okna nevyskytují se CH 0.01100 0.00000 11 Podlahy betonové S 0.08200 0.08200 12 Elektroinstalace nevyskytují se CH 0.05800 0.00000 CELKEM 1.00000 0.67766 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.67766 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 1 789,87,- 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1971 Stáří 40 let Předpokládaná další životnost 15 let Celková životnost 55 let Procento ročního opotřebení 1,818 % Opotřebení 72,72 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 250,00,- Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 1 789,87,- Obestavěný prostor OP m 3 36,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 64 435,32,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 64 435,32,- Opotřebení 72,72 % - 46 857,36,- Cena časová chlívku ke dni odhadu Kč 17 577,96,-
10 2.1.3 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 65. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Zpevněné plochy - Ploty a vrata plotová Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 65 1 700 589,81,- Kč Cena stavby chlívku 64 435,32,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 1 765 025,13,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 61 775,88,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 65 850 294,90,- Kč Cena stavby chlívku 17 577,96,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 867 872,86,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 30 375,55,- Kč 2.1.3 Pozemek parcela č. 30 zastavěná plocha a nádvoří 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.5.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 30 zastavěná plocha a nádvoří je částečně zastavěn oceňovaným rodinným domem a má výměru 174 m2. Jako srovnávací pozemek byl znalcem vybrán pozemek v zastavěné části obce Černá v Pošumaví, který je nabízen na internetovém serveru CK reality za cenu 670,- Kč/m2. jednotková cena pozemku je korigována koeficientem 0,85 z důvodu výpočtu přes nabídkovou cenu. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku zastavěná část obce Černá v Pošumaví, nízkopodlažní bytová zástavba
11 Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek, jihozápadní, zpevněný příjezd, inženýrské sítě kromě zemního plynu u pozemku, ale nepřipraveny pro napojení Výměra srovnávacího pozemku VS m2 638 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 363 660,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 570,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Smíšená zástavba zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Venkovská lokalita smíšené zástavby 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.468 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku zastavěná část obce Černá v Pošumaví, nízkopodlažní bytová zástavba Popis oceňovaného pozemku Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě a zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 174 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Blíže centru obce a rekreační zóně, zastavěná 1.05 část B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská lokalita smíšené zástavby 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.5292 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.131 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 644,54,- Cena oceňovaného pozemku Kč 112 149,69,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemku parcela č. 30 dni odhadu / zaokrouhleno / Kč 112 150,00,-
12 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 65 850 294,90,- Kč 50,00 % 1 700 589,81,- Kč Chlívek 17 577,96,- Kč 72,72 % 64 435,32,- Kč Venkovní úpravy 30 375,55,- Kč 61 775,88,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 898 250,00,- Kč 1 826 800,00,- Kč Pozemek st. parcela č. 30 112 150,00,- Kč 112 150,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 910 400,00,- Kč 1 938 950,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 7 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 6 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 72 000,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 1 826 800,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 898 250,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 57 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 50,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70
13 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 000,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 2 192,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 12 788,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 18 881,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 34 860,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 72 000,00,- Výdaje ročně celkem Kč 34 860,00,- Čisté roční nájemné Kč 37 140,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 37 140,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 618 994,84,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 619 000,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ).
14 Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Černá v Pošumaví, část obce Muckov K prodeji rodinný dům ( polovina dvojdomku ) v části obce obci Muckov vzdálený 3 km od Černé v Pošumaví. Dům prošel celkovou rekonstrukcí ( zateplení, okna - dřevěná, odpady, voda, elektrika, vnitřní úpravy ). Dispozice domu : předsíň, kuchyně 12 m2, koupelna s vanou a toaletou dohromady,obývací pokoj 25 m2, ložnice 16 m2, podkroví ze 2/3 předělané na obytné o výměře 20 m2, zbytek půdního prostoru slouží jako půda, možnost rozšíření na obytnou část. Vytápění kamny na tuhá paliva umístěná v obývacím pokoji. Ohřev teplé vody bojlerem umístěným ve sklepě. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. K domu náleží zahrada o výměře 1189 m2. Dům je krajní - na konci obce s výhledem na okolní krajinu. Školní spoj do obce zajíždí, stejně jako pojízdná prodejna. Zastavěná plocha : 70 m2 Užitná plocha : 100 m2 Plocha pozemku : 1259 m2 Nabídková cena : 2 250 000,- Kč
15 Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Černá v Pošumaví Rodinný dům o dispozici 7+1. Suterén, první nadzemní podlaží ( 3 místnosti, kuchyň, koupelna a WC ) a druhé nadzemní podlaží ( 4 místnosti, koupelna a WC ). V suterénu kotel na tuhá paliva, místnost na skladování uhlí a dřeva, garáž, prádelna, sprcha, WC. Součástí domu terasa, na zahradě jezírko a zahradní posezení. Zastavěná plocha : 138 m2 Užitná plocha : 345 m2 Plocha pozemku : 745 m2 Nabídková cena : 4 300 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Frymburk RD pouhých 300 m nad frymburskou pláží. Na pozemku se kromě domku nachází zahradní domek 21 m2, skleník a udírna. Dům se skládá ze sklepní části, přízemí a podkroví. Ve sklepě se nachází kotelna, garáž, dílna, spižírna. V přízemí jídelna s galerií, obývací pokoj, kuchyň, ložnice a chodba. 1.patro - 3 pokoje a koupelna. Zastavěná plocha : 85 m2 Užitná plocha : 220 m2 Plocha pozemku : 1389 m2 Nabídková cena : 4 900 000,- Kč
16 Srovnávací objekt č.4 Rodinný dům v obci Horní Planá Polovina rodinného dvojdomu s udržovanou slunnou zahradou v obci Horní Planá, nedaleko přehradní nádrže Lipno. Jedná se o celkově zrekonstruovaný dům, kdy rekonstrukce proběhla v roce 2005. Byla položena nová střešní krytina, okapy, svody, rozvody a sítě, včetně vnitřních úprav. Celková plocha pozemku je 567 m2, z toho 136m2 tvoří zastavěná plocha a nádvoří včetně garáže s kůlnou. Zahrada o výměře 411m2. Dům je částečně podsklepen s kotelnou. Vytápění - kombinovaný kotel na elektřinu a tuhá paliva. V prvním podlaží je chodba se vstupem do domu a dveřmi na terasu, vstup do sklepa, kuchyně s novou kuchyňskou linkou a obývacím pokojem s krbovými kamny a nově zrekonstruovanou koupelnou s WC. Podlahy - dlažba a plovoucí podlaha. Schodištěm výstup do 1.NP se zasklenou verandou ( výhled na jezero ) a tři pokoje s koupelnou a WC. Podkroví připraveno na vestavbu dalších dvou místností. Na domu nová dřevěná eurookna, veškeré rozvody po rekonstrukci. Nemovitost je ve velmi dobrém stavu s možností okamžitého nastěhování. Voda a kanalizace obecní. Vzdálenost od jezera je cca 400 m Zastavěná plocha : 120 m2 Užitná plocha : 140 m2 Plocha pozemku : 567 m2 Nabídková cena : 2 100 000,- Kč Srovnávací objekt č.5 Rodinný dům v obci Horní Planá
17 Prodej montovaného okálu se zahradou v obci Horní Planá, nedaleko přehradní nádrže Lipno. Dispozice domu: zádveří chodba, vstup do garáže a dílny, dřevěná veranda, vstup do bytu předsíň, dřevěná přístavba ( možný pokoj ), chodbička, špajz, koupelna s vanou a WC a bojler ( 120 l ), kuchyně sporák na PB bombu, průhled do pokoje, z chodby vstup do obývacího pokoje s balkonem, z pokoje vstup do ložnice. Vytápění krbovými kamny. Dům je částečně podsklepen ( sklep 3x2m ). Vodovod obecní, septik napojený na kanalizaci. K domu přistavena zděná garáž. Zastavěná plocha 123 m2, zahrada 363 m2. Místo je vhodné k trvalému bydlení i k rekreaci. V obci veškeré občanská vybavenost. V docházkové vzdálenosti pláže lipenské přehradní nádrže, v oblasti letní i zimní vyžití ( Hochficht ). Zastavěná plocha : 123 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha pozemku : 486 m2 Nabídková cena : 1 475 000,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností RD obec Černá v Pošumaví 3+1 Příslušenství / Garáž vedlejší stavba / ne Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 174 průměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Černá v Pošumaví, část obce Muckov 3+1 venkovní úpravy / ne 1259 dobrý 2 RD obec Černá v Pošumaví 7+1 3 RD obec Frymburk 6+1 4 RD obec Horní Planá 5+1 5 RD obec Horní Planá 4+1 venkovní úpravy / ano zahradní domek, sklení, udírna/ ano venkovní úpravy / ne vedlejší stavba s garáží 745 dobrý 1389 dobrý 567 dobrý 486 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 2 250 000 0,85 1 912 500 0,90 1,05 1,10 1,20 1,18 1,00 1,472 1 299 313,-
18 2 4 300 000 0,85 3 655 000 1,00 1,50 1,20 1,25 1,07 1,00 2,408 1 518 172,- 3 4 900 000 0,80 3 920 000 1,05 1,50 1,20 1,25 1,20 1,00 2,835 1 382 716,- 4 2 100 000 0,85 1 785 000 1,00 1,30 1,10 1,20 1,04 1,00 1,785 1 000 202,- 5 1 475 000 0,85 1 253 750 1,00 1,00 1,10 1,10 1,03 1,00 1,246 1 005 978,- Celkový průměr Kč 1 241 300,- Minimum Kč 1 000 202,- Maximum Kč 1 518 172,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je naopak výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase.
19 Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní venkovské zástavby starších rodinných domů nedaleko centra malé obce Černá v Pošumaví. Objekt je v průměrném technickém stavu po částečné rekonstrukci, která není dosud dokončena. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost je v místě, kompletní občanská vybavenost v dojezdové vzdálenosti v nedalekém městě Horní Planá ( 6 km ) či v Českém Krumlově ( 23 km ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Nedostatkem je skutečnost, že objekt je oceňován s pozemek o malé výměře, přilehlá zahrada užívaná s rodinným domem a oplocená do funkčního celku je ve vlastnictví jiného subjektu. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem, i když nemovitosti leží ve známé rekreační oblasti Lipenské přehradní nádrže. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 1 938 950,00,- Kč 1559 510,00,- Kč 619 000,00,- Kč 1 241 300,00,- Kč 1 250 000,00,- Kč
20 Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu v obci Černá v Pošumaví č.p. 65 na pozemku parcela č. 30 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Černá v Pošumaví zapsaný na LV 113 a evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 1 250 000,- Kč slovy : jedenmilióndvěstěpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne 12.4.2011 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1113 1x kopie katastrální mapy