ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4330/2012 NEMOVITOST: bytová jednotka č. 1479/3 k.ú. Cheb Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovitosti: Přátelství 1479/18, 350 02 Cheb Vlastník stavby: Jan Duka, Přátelství 1479/18, 35002 Cheb, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jan Duka, Přátelství 1479/18, 35002 Cheb, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor U Tržiště 9, 690 02 Břeclav Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/3, 350 02 Cheb telefon: 603 380 165 Exekuční řízení 160 Ex 1350/12-11 (ocenění stávajícího stavu) e-mail: radka.karbanova@seznam.cz OBVYKLÁ CENA Současný stav 490 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 26.11.2012 Stav ke dni : 26.11.2012 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 2 V Chebu, dne 1.12.2012 Radka Karbánová
NÁLEZ Znalecký úkol: Znalecký posudek o ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 1479/3 k.ú. Cheb včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 5617/120593 ke společným částem budovy č.p. 1478, č.p. 1479 a k pozemku St. 5690, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 426 m 2 k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb. V termínu prohlídky nebyl do bytu umožněn přístup. Ocenění provedeno s přihlédnutím k celkovému stavu budovy, dostupných podkladů a informací sousedů. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo na trhu nabízených porovnatelných nemovitostí. Při oceňování rezidenčních nemovitostí typu pozemek, byt, garáž, chata se zpravidla zjišťuje obvyklá cena porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. V tomto konkrétním případě bude pro ocenění použita metoda porovnávací. Porovnávací metoda je pro odhad ceny obvyklé nejlépe použitelná, nejvíce vystihuje uplatnění předmětu ocenění na volném trhu a bezpečně ho zařazuje do odpovídající cenové kategorie. Nemovitost je oceňována jako neobsazená. V obvyklé ceně nejsou zohledněny právní vady zapsané na listech vlastnictví (např. exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí, zástavní práva exekutorská a jiná zástavní práva). Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. - 2 -
Metoda porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen v čase nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. V případě použití starších údajů je nutné provedení časové verifikace ceny. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Tuto cenu je možné považovat za obvyklou v místě a daném čase. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze. Přehled podkladů: - informace KN k předmětným nemovitostem - katastrální mapa www.cuzk.cz - stavebně právní dokumentace stavby - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené objednatelem - mapa oblasti - fotodokumentace pořízená na místě - www.mapy.cz - výpis z katastru nemovitostí LV 9520 pro k.ú. Cheb k datu 25.10.2012 vyhotovený dálkovým přístupem -výpis z katastru nemovitostí LV 8357 pro k.ú. Cheb k datu 25.10.2012 vyhotovený dálkovým přístupem - exekuční příkaz čj. 160 Ex 1350/12-11 ze dne 20.4.2012 na prodej nemovitostí - usnesení - ustanovení znalce č. 160 Ex 1350/12-62 ze dne 28.10.2012 Místopis Město Cheb je významným městem regionu. Je zde veškerá občanská vybavenost - základní a střední školy, gymnázium, VŠ, divadlo, muzeum, galerie, městský úřad se stavebním úřadem, finanční i katastrální úřad, policie, pošty, banky, pojišťovny, nemocnice, hotely, sportovní zařízení. Na okolní sídla je Cheb napojen autobusovou i železniční dopravou. Cheb má 34 tis. obyvatel. Budova se nachází v sídlištní zástavbě Skalka na okraji širšího centra města, v ul. Přátelství č.or. 18 v Chebu. Z hlediska umístění se jedná o polohu pro bydlení vhodnou, oblíbenou. Výhodou je blízkost prodejny potravin, pošty, základní školy, školky, zastávky MHD i železniční zastávky. Do centra města je to cca 17 min. pěší chůze. Zastávka MHD do 200 m. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Celkový popis: Budova č.p. 1478, č.p. 1479 k.ú. Cheb v plošné panelové technologii T 06 B, podsklepená se 4 NP, 2 sekce, bez výtahu, celkem 22 byty, kolaudovaná v roce 1978. Napojená na veřejné IS vody, kanalizace, elektřiny a plynu; vytápění a příprava TUV je řešená z centrálního zdroje. V budově je rozvod veřejného telefonu a kabelové televize. V době prohlídky nebyl do bytu umožněn přístup. S ohledem na zanedbaný stav původních dřevěných zdvojených oken a informací sousedů předpokládám, že byt č. 1479/3 k.ú. Cheb o skladbě 2+1 ve 2.NP je typický pro panelovou zástavbu včetně svého typizovaného převážně původního neudržovaného vybavení - okna dřevěná zdvojená, umakartové jádro. Silné stránky - oblíbené sídliště Skalka - umístění bytu ve 2.NP - blízkost zastávky MHD Slabé stránky - původní neudržovaný stav bytu - omezená možnost parkování na přilehlé komunikaci RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitosti váznou - zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 25.311,- Kč s příslušenstvím, Z-760/2010-402 - nařízení exekuce, Z- 12025/2010-402 - 4 -
- zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 26.753,- Kč s příslušenstvím, Z-14170/2010-402 - nařízení exekuce Z-14170/2010-402 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-6363/2012-402 Ostatní rizika: nejsou Komentář: žádné další doklady ani smlouvy nebyly předložené OCENĚNÍ Pozemek Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků rovinný charakter, okraj širšího centra města, obytná zástavba, zcela zastavěný bytovým domem, možnost napojení na veř. IS vody, kanalizace, elektřiny, plynu, kabelové televize Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V okrajových částech města se pozemky pro výstavbu (bydlení obchodují za cenu 1000 až 1200 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 426 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] st. 5690 426 1 200 5 617 / 120 593 511 200 511 200 Byt č. 1479/3 k.ú. Cheb Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyň Obytné prostory 12,26 m 2 1,00 12,26 m 2 pokoj Obytné prostory 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 pokoj Obytné prostory 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 koupelna Obytné prostory 2,55 m 2 1,00 2,55 m 2 WC Obytné prostory 0,96 m 2 1,00 0,96 m 2 předsíň Obytné prostory 8,40 m 2 1,00 8,40 m 2 sklep Obytné prostory 2,20 m 2 0,50 1,10 m 2-5 -
lodžie nezasklená Obytné prostory 4,11 m 2 0,50 2,06 m 2 Celková podlahová plocha 62,48 m 2 59,32 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy izolované prací 2. Svislé konstrukce montované z bet. dílců plošných 3. Stropy rovné podhledy 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém 9. Vnitřní obklady zřejmě chybí keramické 10. Schody betonové s teracem 11. Dveře hladké, kovové zárubně 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah PVC, v pokojích patrně neudržované vlýsky 15. Vytápění ústřední z centrálního zdroje 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studené a teplé 19. Vnitřní kanalizace kompletní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní předpokládám běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické WC kombi, vana, umyvadlo vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní standardní kuch. linka, vestavěné skříně 26. Instalační pref. jádra původní jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 59,32 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 18 019 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 068 977 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 34 Další životnost roků 46 Opotřebení % 42,50 Věcná hodnota (VH) Kč 614 660-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Cheb, Přátelství 18, sídliště Skalka panel Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zateplený T 06 B, 2 sekce, plochá střecha 11+11 bytů 59,32 m 2 2.NP bez výtahu 2+1 495 939 Kč 8 359 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: BJ 1406/22 k.ú. Cheb 2+1 v 7.NP s výtahem, bez lodžie, Lesní ul. v Chebu, na sídlišti Skalka, obytná panelová zástavba, IS včetně kabelové televize. Obytná plocha bytu je 51,51 m2 + sklep 2,15 m2 = započitatelná plocha bytu je 52,59 m2. Budova dodatečně zateplená, byt v původním udržovaném stavu s ker. obkladem na pův. jádru. byt č. 1390/6 k.ú. Cheb 2+1 umístěný ve 3.NP bytového typového domu v plošné panelové technologii. Budova dodatečně zateplená s plochou střechou, vybavená osobním výtahem, napojená na IS vody, kanalizace a elektřiny, plyn není do objektu zaveden (možnost napojení je). Kuchyně jsou vybavené elektrickými sporákem. Vytápění a příprava TUV je řešená z centrálního zdroje. Byty je typický pro panelovou zástavbou včetně svého původního typizovaného vybavení (dřevěná zdvojená okna, kovová kuch. linka, umakartové jádro, v pokojích neudržované vlýsky). obytná plocha 58 m 2 + lodžie 4,40 m 2 + sklepní kóje 2,20 m 2 = započ. plocha 61,30 m 2 byt č. 2050/17 k.ú. Cheb Stavba je zcela podsklepena, má 12 nadzemních podlaží (72 BJ + 1 NJ), montovaná z betonových dílců plošných, plochá střecha s živičnou krytinou, 1 nákladní a 1 osobní výtah. V 1.PP jsou situovány kóje k jednotlivým bytům, sušárny, prádelna, kočárkárny, energomístnost. Stavba je v užívání od roku 1985, kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo - stáří stavby ověřeno u správce objektu (stáří k datu ocenění 2012-1985 = 27 roků). Byt č. 2050/17 k.ú. Cheb je po částečné modernizaci z cca r. 2005 - plastová okna, podlahy PVC a ker. dlažby, ker. obklady vany v koupelně, koupelna s vanou a umyvadlem, WC kombi. obytná plocha 66,59 m 2 + sklep 2,20 m 2 + lodžie 4,43 m 2 = započ. plocha 69,91 m2 Srovnatelné jednotky Název: BJ 1406/22 k.ú. Cheb Lokalita: Lesní 1406, Cheb, sídliště Skalka Podlaží: 7.NP s výtahem Dispozice: 2+1-7 -
Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zateplený panel 52,59 m 2 500 000 Kč 9 508 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS z 11/2012; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Název: byt č. 1390/6 k.ú. Cheb Lokalita: Dyleňská 50, Cheb, širší centrum, obytná zástavba Podlaží: 3.NP, výtah Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 8 557 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zateplený panel 61,30 m 2 500 000 Kč 8 157 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS z 11/2012; Velikosti objektu - 2+1, srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Název: byt č. 2050/17 k.ú. Cheb Lokalita: Přátelství 10, Cheb, sídliště Skalka Podlaží: 3.NP, výtahy Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 8 157 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena - 8 -
panel 69,91 m 2 740 000 Kč 10 585 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,88 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS z 11/2012; Velikosti objektu - 3+1, větší; Poloha - sídliště Skalka, Cheb, srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - BJ ve věžáku, větší anonymita - horší; Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 8 362 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 157 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 8 359 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 557 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 8 359 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 59,33 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 495 939 Kč Popis: panel REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 495 939 Kč 0 Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota 638 473 Kč 0 Kč z toho hodnota pozemku 23 810 Kč 0 Kč Obvyklá cena 490 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Byt 2+1 v zatepleném panelovém domě předpokládám, že je v původním neudržovaném stavu z r. 1978 na oblíbeném sídlišti Skalka v Chebu. Byt je dle informací sousedů typický pro panelovou zástavbu včetně svého typizovaného vybavení. Výhodou bytu je lokalita - oblíbené sídliště, blízko škola, obchod, zastávka MHD. Nevýhody bytu - původní neudržovaný stav, omezená možnost parkování na přilehlé komunikaci Přístup k nemovitosti je ze zpevněné komunikace a dále po zpevněném chodníku - přístupový pozemek je ve vlastnictví Města Cheb - z hlediska přístupu bez rizik. Nemovitost je oceňována jako neobsazená. V obvyklé ceně nejsou zohledněny právní vady zapsané na listech vlastnictví (např. exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí, zástavní práva exekutorská a jiná zástavní práva). Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. - 9 -
V Chebu 1.12.2012 Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/3 350 02 Cheb telefon: 603 380 165 e-mail: radka.karbanova@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 20.5.1999 pod č.j. Spr. 2127/98 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí a stavebních kulturních památek. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4330/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 212183. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze schéma jednotek 2 ustanovení znalce 1 Výpis z katastru nemovitostí LV 8357 pro k.ú. Cheb k datu 25.10.2012 2 Výpis z katastru nemovitostí LV 8357 pro k.ú. Cheb k datu 25.10.2012 4 Snímek katastrální mapy www.cuzk.cz 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 50 4'27.603"N, 12 20'59.129"E 1 dodejka - výzva k zajištění prohlídky bytu 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -