AKTUALIZACE ZNALECKÉHO POSUDKU O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0249-025/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 198 v Plesné, Tovární Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Plesná, k.ú. Plesná Adresa nemovité věci: Tovární, 351 35 Plesná Vlastníci stavby: Jiří Trefil, Tovární 198, 351 35 Plesná, vlastnictví: SJM Hana Trefilová, Tovární 198, 351 35 Plesná, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Jiří Trefil, Tovární 198, 351 35 Plesná, vlastnictví: SJM Hana Trefilová, Tovární 198, 351 35 Plesná, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Eurodražby.cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro dobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 500 000 Kč Datum místního šetření: 03.12.2014 Stav ke dni : 03.12.2014 Počet stran: 39 stran Počet příloh: 31 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 06.05.2015 Ing. František Klokočík NÁLEZ
Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny pro aukci Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 14.07.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 11.12.2014 Místopis Plesná leží 20 km severně od okresního města Chebu. Cheb je městem s MÚ, služebnou policie, poštou, základní školou, zdravotním střediskem, obchody a hospody. Na okolní města a obce je Plesná napojena autobusovou a železniční dopravou. Ve městě je veřejný vodovod, kanalizace, zemní plyn a elektrická rozvodná síť. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětný rodinný dům je samostatně stojícím domem. Dům je postavený ve zděném konstrukčním systému a obsahuje jedno částečné podzemní podlaží, jedno podlaží nadzemní a částečné podkroví. Dům je určený k bydlení a je dvojgenerační, když v1. nadzemním podlaží je bytová jednotka o velikosti 3+1 a v podkroví je bytová jednotka o velikosti 1+1. Přístup a příjezd k domu je z ulice Tovární, která leží na pozemku ve vlastnictví Města Plesná. Vchodem do domu jsou kovová vrátka a vrata. Dům má dva vstupy. Jeden je z ulice Tovární, druhý je ze zahrady. Všechny pozemky jsou oploceny. Dům je z roku 1897. V průběhu jeho existence byl postupně rekonstruován a přistavován. Po rekonstrukci je střešní krytina z bonského šindele, podlahy, dlažby a obklady kuchyně a koupelny a WC a plastová okna. Po rekonstrukci je i fasáda, která je ale provedena tak, že se zateplily venkovní mokré obvodové stěny. Rekonstrukce jsou prováděny svépomocí v nedostatečné kvalitě a bez dotažení detailů a z materiálů v nižší cenové relaci. Například podlaha koupelny je o 50 mm výš než je podlaha předsíně. Topení zabezpečuje již dožitý kotel na tuhá paliva umístěný v kotelně v 1. podzemním podlaží. Sklad uhlí je ve vedlejším sklepě. Ohřev teplé užitkové vody zabezpečuje elektrický bojler umístěný rovněž v kotelně 1. podzemního podlaží. Kuchyňská linka je vybavena elektrickým sporákem. - 2 -
Koupelna obsahuje umyvadlo a vanu. WC obsahuje splachovací záchod. Dispozice 1. PP : Vstup ze zahrady do sklepa 1, ze sklepa 1 do kotelny a do sklepa 2. Dispozice 1. NP : Vstup z ulice a ze zahrady. Z ulice je vstup přes dvě předsíně do kuchyně, do pokoje 1, do WC a schodištěm do podkroví. Ze zahrady je vstup přes dvě předsíně do pokoje 2 a do koupelny a do koupelny. Z pokoje 2 je vstup do pokoje 3. Dispozice podkroví : vstupem je pokoj 4 a z něj je vstup do kuchyně a do komory1 a komory 2. Z kuchyně je vstup do komory 3. V ulici před domem vede vodovod, zemní plyn a rozvod elektrické energie. Kanalizace vede pod domem. Předmětný dům není napojený na zemní plyn. Dům je zásobovaný pitnou vodou z vrtané studny hluboké 30 m. Studna leží na pozemku p.č. 116/2. Domácí vodárna je umístěna ve sklepě 2. Na pozemku p.č. 116/2 stojí dřevěný altán pokrytý zdravotně závadným eternitem a již dožitý skleník. Vrata a vrátka jsou kovová s výplní z kovových trubek. Oplocení je z betonových sloupků na dřevěné rígle a dřevěné plaňky. Vrata, vrátka i oplocení je již dožité. Silné stránky Rozsáhlá zastavěná plocha, rozsáhlá podlahová plocha a rozsáhlý obestavěný prostor. Slabé stránky Nevhodná lokalita hned vedle místní továrny. I když je k dispozici stavební pozemek p.č. 116/2, pro stavbu rodinného domu je to pozemek nevhodný. Rodinný dům je zatížen fatální vadou, když jsou zatepleny mokré obvodové zdi. Dům se stává hygienicky závadným a neobyvatelným. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní a) pohledávky ve výši 650 000,- Kč s příslušenstvím - 3 -
b) budoucí pohledávky do výše 650 000,- Kč s příslušenstvím vzniklé do 20.05.2024 s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Věcné břemeno přístupu za účelem zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy s oprávněním pro ČEZ Distribuce, a.s. Ostatní rizika: nejsou Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Plesná Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 269 479 682 378,00 0,81 305,24 Popis pozemku: Pozemkem je zahrada v zastavěném území s možností napojení se na veškeré inženýrské sítě. Průměrná jednotková cena 305,24 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Předmětné pozemky parcelního čísla st. 241/1, st. 242/2, 244 a 116/2 v katastrálním území Plesná, obec Plesná jsou pozemky stavební. Pozemky jsou kompletně zasíťovány : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. Pozemky jsou nevhodně umístěny hned vedle továrny. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 241/1 353 300 105 900 nádvoří zastavěná plocha a 241/2 102 300 30 600 nádvoří zastavěná plocha a 244 271 300 81 300 nádvoří zahrada 116/2 317 300 95 100 Celková výměra pozemků 1 043 Hodnota pozemků celkem 312 900-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní Studna Vrtaná studna o 116/2 30,00 m 1 200 hloubce 30 m. Kč/m Pořizovací náklady činily 80 000,- Kč. Altán Altán je postavený jako dřevěná stavba pokryta vlnitým eternitem 116/2 11,00 m2 450 Kč/m2 VH 36 000 Kč 10 % 32 400 Kč 4 950 Kč 10 % 4 455 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 36 855 Kč Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 65,96 m 2 2,36 m Výčet místností: sklep 40,37 m 2 1,00 40,37 m 2 sklep 15,34 m 2 1,00 15,34 m 2 kotelna 9,24 m 2 1,00 9,24 m 2 Užitná plocha celkem: 64,95 m 2 1. nadzemní podlaží 145,01 m 2 2,97 m Výčet místností: předsíň 1 5,31 m 2 1,00 5,31 m 2 předsíň 2 4,99 m 2 1,00 4,99 m 2 předsíň 3 4,72 m 2 1,00 4,72 m 2 předsíň 4 5,58 m 2 1,00 5,58 m 2 pokoj 1 22,98 m 2 1,00 22,98 m 2 pokoj 2 13,95 m 2 1,00 13,95 m 2 pokoj 3 24,00 m 2 1,00 24,00 m 2 kuchyň 17,43 m 2 1,00 17,43 m 2 koupelna 6,66 m 2 1,00 6,66 m 2 WC 2,31 m 2 1,00 2,31 m 2 schodiště 9,31 m 2 1,00 9,31 m 2 Užitná plocha celkem: 117,24 m 2 podkroví 77,24 m 2 1,96 m Výčet místností: pokoj 4 23,26 m 2 1,00 23,26 m 2 kuchyň 12,43 m 2 1,00 12,43 m 2 komora 1 2,43 m 2 1,00 2,43 m 2-5 -
komora 2 5,95 m 2 1,00 5,95 m 2 komora 3 8,49 m 2 1,00 8,49 m 2 Užitná plocha celkem: 52,56 m 2 zastřešení 65,96 m 2 0,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží (6,90*9,56)*(2,36) = 155,68 m 3 1. nadzemní podlaží (9,68*14,98)*(2,97) = 430,67 m 3 podkroví (8,08*9,56)*(1,96) = 151,40 m 3 zastřešení (6,90*9,56)*(0,60) = 39,58 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží 155,68 m 3 1. nadzemní podlaží 430,67 m 3 podkroví 151,40 m 3 zastřešení 39,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 777,32 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina bonský šindel 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky zateplení ukončené lepidlem 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře náplňové 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných koberec místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace motorová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami - 6 -
24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 145 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 235 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 777,32 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 681 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 681 Reprodukční hodnota [Kč] 2 861 323 (RC * OP) Stáří roků 114 Další životnost roků 30 Opotřebení % 79,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] 595 155 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 234,75 m 2 Obestavěný prostor: 777,32 m 3 Zastavěná plocha: 145,01 m 2 Plocha pozemku: 1 043,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Na webu Sreality jsem nenašel další obdobné domy, proto používám v porovnávací metodě pouze jeden vzorek ale o to víc hodnověrný. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Prodej, rodinný dům Prodej rodinného domu 142 m2sokolská, Plesná 449 000 Kč Rodinný domek v rekonstrukci s pozemkem 451 m2, u lesa, Plesná, Sokolská ul. Exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný domek s pozemkem v klidné lokalitě u lesa. Jedná se o starší dvoupodlažní rodinný domek, jehož současný majitel započal s celkovou rekonstrukcí. Jsou vybourány vnitřní příčky, osazena nová el. instalace. V nové přístavbě z tvárnic Ytong je postaven nový komín a přípojky na vodu a kanalizaci. Nová plastová okna jsou rovněž připravena k osazení. Na pozemku je vlastní kopaná studna, přípoka plynu a veřejného vodovodního řadu jsou na hranici pozemku. Výhodou tohoto domu je kromě příjemné lokality možnost dispozice vnitřních prostor - 7 -
dle přání nového majitele v rámci dokončení rekonstrukce. S financováním jsme připraveni účinně pomoci. Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej, rodinný dům Lokalita Plesná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - horší, u fabriky; Provedení a vybavení - lepší, přípojky na elektriku, kanalizaci a plyn; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. KC 1,05 Upravená j. cena Kč/m 2 3 325 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 142,00 m 2 142 m 2 449 000 Kč 3 162 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 325 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 325 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 3 325 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 3 325 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 234,75 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 780 544 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 780 544 Kč 0 Kč 944 910 Kč 312 900 Kč Obvyklá cena - 8 -
500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.3 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Podlahová plocha nezvykle velká srovnatelná pro dva rodinné domy, stejně tak zastavěná plocha a obestavěný prostor. Jenomže provedení zateplení mokrých obvodových stěn je fatální chyba, čím se nastartoval růst plísní v interiéru, a tím pádem se stává rodinný dům nehodnotným a neobyvatelným. Na rodinném domě se nic nezměnilo, a proto jeho obvyklá cena je pořád na té samé výši. Závěr Lokalita rodinného domu je špatná, na okraji ČR a hned vedle fabriky. Došlo k poklesu cen i poptávky. Toto bylo ověřeno dotazy na místě samém. Vyšší obvyklá cena pro dražbu není možná. V Plasích 06.05.2015 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0249-025/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/2014. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 118 ze dne 14.07.2014 2 Snímek katastrální mapy ze dne 11.12.2014 4 Fotodokumentace nemovitosti 24-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -