ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 3 v Kolovči Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Koloveč, k.ú. Koloveč Adresa nemovitosti: Domažlická 3, Koloveč Vlastník stavby: Marie Janáčková, Domažlická 3, Koloveč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marie Janáčková, Domažlická 3, Koloveč, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: za přítomnosti Marie Janáčkové Stav ke dni : Počet stran: 25 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol

2 Zjištění obvyklé ceny rodinného domu č.p. 3 v Kolovči a pozemků parcelního čísla 184/1 a 185/1 v katastrálním území Koloveč, obec Koloveč Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy k datu Místopis Rodinný dům stojí na pozemku parcelní číslo 184/1 v katastrálním území Koloveč, obec Koloveč. S rodinným domem je funkčně propojen pozemek p.č. 185/1. Pozemky jsou situovány v centru městyse. Koloveč je městysem s minimální základní občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům je stavbou postavenou ve zděném konstrukčním systému a obsahuje jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Obvodové a nosné zdivo je z kamene a dosahuje tloušťky až 90 cm. Stropy jsou dřevěné trámové. Krov je dřevěný vázaný sedlový pokrytý pálenou taškou-bobrovkou. Dům je značného stáří, odhaduji jeho založení v roce Od té doby byl několikrát rekonstruován, naposledy v 70. letech minulého století, kdy byly provedeny tyto stavební práce : překrytí taškové krytiny, výměna oken a dveří, podlahy, vestavěna koupelna a WC, namontováno ústřední topení s kotlem na tuhá paliva, namontován elektrický bojler. K datu ohledání jsou všechny konstrukční prvky krátkodobé životnosti již dožity. Dožita je i střešní krytina z pálených tašek. Celkové opotřebení je o výši až 75 %. Okresní silnicí před domem vedou veškeré inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace a plynovod. Dům je ale napojený jenom na rozvod elektrické energie a kanalizaci. Zásobování vodou je z vlastní studny. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 3+1. Dům je určený k trvalému bydlení. Dispozice domu : Vstupním prostorem je předsíň. Z předsíně je vstup do obývacího pokoje, do pokoje a do chodby. Z obývacího pokoje je vstup do kuchyně. Z chodby je vstup do koupelny, do WC a do komory. V chodbě je umístěný kotel Dakon na tuhá paliva. Z pokoje je vstup do dalšího pokoje. Do vodárny je vstup z původní stodoly. K domu náleží původní stodola a chlévy. Obě stavby již neplní svou funkci a jsou morálně opotřebovány a to až do výše 100 %. Příslušenstvím je kopaná studna o hloubce 8 m s hladinou vody o 5 m. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru - 2 -

3 nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na předmětných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní s pohledávkou ve výši ,- Kč s příslušenstvím a s budoucí pohledávkou do výše ,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou Komentář: V rodinném domě bydlí syn vlastníka, pan Janáček. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemků 3. Výnosové ocenění Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. nadzemní podlaží 163,68 m 2 3,14 m Výčet místností: obývací pokoj 29,74 m 2 1,00 29,74 m 2-3 -

4 pokoj 18,30 m 2 1,00 18,30 m 2 pokoj 9,71 m 2 1,00 9,71 m 2 kuchyň 13,87 m 2 1,00 13,87 m 2 předsíň 9,71 m 2 1,00 9,71 m 2 chodba 13,51 m 2 1,00 13,51 m 2 koupelna 7,43 m 2 1,00 7,43 m 2 WC 1,07 m 2 1,00 1,07 m 2 komora 2,96 m 2 1,00 2,96 m 2 vodárna 6,30 m 2 1,00 6,30 m 2 Užitná plocha celkem: 112,60 m 2 zastřešení 163,68 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. nadzemní podlaží (17,45*9,38)*(3,14) = 513,96 m 3 zastřešení (17,45*9,38)*(2,80) = 458,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. nadzemní podlaží 513,96 m 3 zastřešení 458,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 972,27 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo z kamene o tl. 90 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných koberec místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace motorová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler - 4 -

5 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 164 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 113 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 972,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 0 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky parcelního čísla 184/1 a 185/1 v katastrálním území Koloveč, obec Koloveč jsou pozemky stavební. Pozemky jsou plně zasíťovány : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a plynovod. K pozemkům je přístup a příjezd z okresní silnice II. třídy. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Koloveč Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,86 0,99 210,73 Popis pozemku: Pozemek je územním plánem určený ke stavbě rodinného domu. Je kompletně zasíťovaný. Průměrná jednotková cena 210,73 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 184/

6 zahrada 185/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem 3. Výnosové ocenění 3.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 4. Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 112,60 m 2 Obestavěný prostor: 972,27 m 3 Zastavěná plocha: 163,68 m 2 Plocha pozemku: 1 254,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, dům rodinný - 6 -

7 Vesnický rodinný dům s navazující zahradou s drobnými hospodářskými přístavbami (kolna, chlívek, sklad) v okrajové části obce, stavebně navazující na budovu sousedního RD. Jedná se zděný, přízemní, nepodsklepený dům s původními bytovými prostorami (byt 3+1) a prostorami užívanými jako provozovna služeb. Objekt, jehož původní stáří je cca 90 let, byl v r částečně rekonstruován (zbudováno centrální vytápění, výměna elektroinstalace, zbudování nových podlah, částečné zbudování nových stropů, zbudování nové studny) a adaptován ke smíšenému využití - bydlení + podnikání. Nyní je objekt volný, není trvale užíván, připraven k provedení modernizace dle představ nového vlastníka. Navazující pozemek - zahrada s travním porostem a ovocnými dřevinami je dostupný z veřejné zpevněné komunikace, navazuje po celém obvodu na objekt RD a tvoří jeden funkční celek. Pozemek i dům jsou situovány v rovinatém terénu s orientací pozemku i budovy na jihozápad. Nabízené nemovitosti jsou jako jeden funkční celek vhodné a využitelné k trvalému či rekreačnímu bydlení v okrajové části malé obce s dostupností základních služeb cca 5 km od obce (městečko Koloveč) se základními službami a infrastrukturou. Dispozice RD: přízemí: vstup, chodba, 4x samostatný prostor k adaptaci na bydlení, WC, umývárna. Podkroví: volné půdní prostory ke skladování. Přístup z veřejné zpevněné komunikace 2x, elektřina (220/380V, 25A), vlastní zdroj vody-nově zbudovaná studna, odkanalizováno přes septik, možnost napojení na rozvod plynu, napojeno na telekom. rozvody. Vytápění: centrální - etážové na tuhá paliva. Prodej, dům rodinný Nabízíme k prodeji cihlový rodinný dům určený k rekonstrukci o vnitřní dispozici 3+1 se zastavěnou plochou 88m2,ve střediskové obci Chocomyšl vzdálené od Kolovče na Domažlicku 5 km. Jedná se o přízemní zčásti podsklepený objekt s půdním prostorem vhodným pro vestavbu dalších pokojů. Na rovinatém oploceném pozemku o rozloze 1553m2 se nachází zachovalá stodola se zastavěnou plochou 140m2. Možnost užitkové vody z obecní studně. Kanalizační odpad je možno napojit na obecní kanalizaci. Plynová přípojka je zavedena na hranici pozemku. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Vnitřní dispozici tvoří předsíň, dva pokoje a kuchyň po částečné rekonstrukci, koupelna a jeden pokoj je před celkovou rekonstrukcí.nabízený objekt se nachází na velmi pěkném a klidném místě obce a je po nutných stavebních úpravách vhodný jak pro trvalé bydlení tak i pro využití rekreační. V obci je smíšený obchod, hostinec, ostatní obslužnost dosažitelná 5km v nedaleké Kolovek. Dopravní obslužnost v podobě autobusového spojení činí objekt zajímavým i z tohoto pohledu. Dům je možné financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, které pro vás rádi zdarma vyřídíme v kterékoliv bance. Pokud Vás naše nabídka zaujala, neváhejte a domluvte si prohlídku na níže uvedeném tel. čísle. Srovnatelné nemovitosti Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Poděvousy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00-7 -

8 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - téměř stejná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - kompletní zasíťování; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Chocomyšl Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - téměř stejná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - výměrou menší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 115,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 112,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemků ,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 0,00 Kč 4. Porovnávací ocenění - 8 -

9 4.1 Cena porovnáním ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Dům je nevhodně založen bezprostředně u okresní silnice II. třídy. Do střechy již zatéká srážková voda. Dům je značného stáří s již dožitou modernizací v 70. letech minulého století. V dané lokalitě není pracovní příležitost. Z výše citovaných důvodů bude dům těžko prodejný. Závěr Stavební pozemky v centru městyse Koloveč jsou cenné a hlavně ty kryjí obvyklou cenu o hodnotě ,- Kč. V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -