Posudek / č /2016. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci

Posudek / č. 429-2715/2016 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem ve vlastnictví Bezouška Jiří, Jakuby 102, Děčín XXXIII - Nebočady, 405 02 Děčín, 181 EX 16701/15-275 Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, 110 00 Praha 1 IČO: 289 33 362 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení Posudek je vyhotoven ve dvou exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 20 stran textu a 17 stran příloh. V Praze dne 14. 11. 2016 Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 429-2715/2016 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 4 Použitá literatura a jiné zdroje... 6 5 Definice základních pojmů... 7 5.1 Metody ocenění... 7 5.2 Výběr základních pojmů oceňování... 8 6 Nález... 9 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 6.2 Datum znaleckého posudku... 9 6.3 Podklady pro zpracování znaleckého posudku... 9 6.4 Komunikace s povinným a provedení místního šetření... 9 6.5 Základní informace o nemovité věci... 10 7 Analýza trhu nemovitostí... 13 7.1 Trh s pozemky... 13 7.1.1 Zemědělské pozemky... 13 8 Ocenění...14 8.1 Volba metody ocenění...14 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot...14 9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza... 17 9.1 Rekapitulace hodnot... 17 9.2 Závěrečná analýza... 17 10 Výsledek ocenění... 18 11 Přílohy... 20 Strana 2

1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé k nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem (pozemek p.č. 1108/2) ve vlastnictví Bezouška Jiří, Jakuby 102, Děčín XXXIII - Nebočady, 405 02 Děčín. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé k nemovité věci je provedeno na základě stavu k 29. 9. 2016. Cena obvyklá k nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem je stanovena ve výši: 85 020,00 Kč (slovy: Osmdesát pět tisíc dvacet korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 14. 11. 2016 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, 110 00 Praha 1 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: 110 00 IČO: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

4 Použitá literatura a jiné zdroje Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů: Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Attl, J., Poláček, B.: Posudek znalce a podnik. Praha 2006, C.H.Beck., ISBN 8071795038; Bradáč, A.: Věcná břemena od A do Z. Praha 2006, Linde Praha, 4. aktualizované vydání, ISBN 978-80- 7201-761-4; Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011. Ort, Petr: Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha 2013, Nakladatelství Leges, s.r.o., ISBN 978-80-87212-77-9; The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997; The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007; Zazvonil, Z: Výnosová hodnota nemovitosti. Praha 2004, Ceduk, ISBN 80-902109-3-7; Zazvonil, Z: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha 1996, Ceduk, ISBN 80-902109-0-2; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty nemovitostí. Praha 2013, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 978-80-86929-88-0; Zazvonil, Z: Odhad hodnoty pozemků. Praha 2007, Nakladatelství Oeconomica, 1. vydání, ISBN 978-80- 245-1211-2; Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha 2006, EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0; Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>; Česká národní banka, <www.cnb.cz>; Český statistický úřad, <www.czso.cz>; České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>. Státní správa zeměměřictví a katastru, ČUZK, <www.cuzk.cz> Strana 6

5 Definice základních pojmů 5.1 Metody ocenění Ocenění dle cenových předpisů je ocenění nemovité věci (dále také nemovitosti ) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 Sb., č. 441/2013 Sb. a č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění na bázi cen pořízení vychází především z údajů, za jakou finanční částku byl majetek skutečně pořízen. V případě oceňování dlouhodobého majetku, tedy i nemovitostí, může tento způsob ocenění vést ke značné odchylce od ekonomické reality, přičemž je obvyklé, že čím delší je časový horizont mezi pořízením a oceněním aktiv, tím významnější je tato odchylka v ocenění. Konkrétní podoba tohoto ocenění je provedena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a příslušnými prováděcími předpisy k tomuto zákonu, zejména vyhláškou č. 500/2002 Sb. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovité věci pak stanoví Znalecký ústav odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí a ze zkušeností a odborných znalostí Znaleckého ústavu. Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské činnosti. Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovité věci vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovité věci plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitá věc bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Porovnávací metoda (také srovnávací, komparační) je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovité věci dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenami srovnávacích nemovitých věcí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Porovnávací metoda má dva postupy: přímé porovnání a nepřímé porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitou věc, jejíž koeficienty jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Její hodnota je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitých věcí přepočtený příslušnými koeficienty. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitých věcí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potencionálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Strana 7

5.2 Výběr základních pojmů oceňování Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci) - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitých věcí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovité věci. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitých věcí v daném místě. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 8

6 Nález 6.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé k nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem (pozemek p.č. 1108/2) ve vlastnictví Bezouška Jiří, Jakuby 102, Děčín XXXIII - Nebočady, 405 02 Děčín. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. 6.2 Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé k nemovité věci je provedeno na základě stavu k 29. 9. 2016. 6.3 Podklady pro zpracování znaleckého posudku Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: 1) Podklady získané ze strany objednatele znaleckého posudku: Usnesení č. j. 181 EX 16701/15-275 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary 2) Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem k datu 21. 9. 2016 Fotodokumentace z místního šetření Kopie katastrální mapy předmětného pozemku Nabídky realitních kanceláří na síti internet Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu ocenění. 6.4 Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne 22. 9. 2016. Následně bylo dne 29. 9. 2016 provedeno místní šetření bez účasti povinného, neboť ze strany povinného po jeho kontaktování z dostupných kontaktních údajů nebyla poskytnuta součinnost. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření. Strana 9

6.5 Základní informace o nemovité věci Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: pozemek p.č. 1108/2, druh pozemku: orná půda Ústecký Děčín Těchlovice 765414 Těchlovice nad Labem Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem. Jako vlastník oceňované nemovité věci je uveden Bezouška Jiří, Jakuby 102, Děčín XXXIII - Nebočady, 405 02 Děčín. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Na základě předložené podkladové dokumentace získané od objednavatele není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje zemědělský pozemek p.č. 1108/2, druh pozemku: orná půda. Oceňovaný pozemek je situován v obci Těchlovice, katastrální území Těchlovice nad Labem. Obec se nachází v Ústeckém kraji v okrese Děčín na pravém břehu řeky Labe necelých 9km jižně od Děčína a 13km východně od Ústí nad Labem. Pozemek p.č. 1108/2 nebyl dotčen právní změnou územního plánu, vydaném v září roku 2008 (příloha č. 6 tohoto znaleckého posudku). Silniční doprava. Obcí prochází silnice II/261 podél řeky Labe, která spojuje Ústí nad Labem a Děčín. Ze směru od České Lípy a Žandova lze do obce využít silnici III. třídy. Doprava do obce je také možná pomocí železnice (vlakové dopravy z Děčína nebo z Ústí nad Labem - Střekov) a pomocí autobusové dopravy. V obci je základní občanská vybavenost. Přes oceňovaný pozemek prochází venkovní vedení elektrické sítě VN 35 kv (příloha č. 7 tohoto znaleckého posudku). Strana 10

Předmětná nemovitá věc je umístěná v severní okrajové části obce. Ze západu je lemován hlavní silnicí p.č. 787/1, která vede podél levého břehu řeky Labe. A východně sousedí s železniční tratí u skalního útvaru přírodní rezervace Vrabinec CHKO Českého Středohoří. Nejbližší autobusová zastávka od oceňovaného pozemku je vzdálena cca 380 m, tedy přibližně 6 minut pěší chůze. Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci p.č. 787/1. Oceňovaná nemovitá věc představuje zemědělský pozemek p.č. 1108/2, který je součástí velkého celku. Je vedený jako orná půda v rozsáhlém chráněném území a v zemědělském půdním fondu, na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí. Dle využití pozemku se oceňovaný pozemek řadí do oblasti lesozemědělské krajiny (příloha č. 8 tohoto znaleckého posudku). Tvar pozemku je obdélníkový bez oplocení a nachází se ve 145 m n. m. Reliéf pozemku je rovinatý. Na pozemku se nevyskytují žádné stavby a trvalé porosty. Zemědělský pozemek je charakterizován pětimístným číselným kódem BPEJ 2.56.00 (bonitovanou půdně ekologickou jednotkou). Spadá do 1. třídy ochrany zemědělského půdního fondu, bodová výnosnost této půdy je číselně vyjádřena na stupnici od 0 do 100 hodnotou 71. Bonitovaná půdně ekologická jednotka 2.56.00 spadá do druhého klimatického regionu (převážně sušší a teplejší klima). Strana 11

Celková plocha pozemku p.č. 1108/2 (orná půda) činí 4951 m 2. Tabulka níže znázorňuje podrobný popis. Parcela č. Druh pozemku Způsob ochrany Výměra [m 2 ] 1108/2 Orná půda Rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 4951 Výměra celkem 4951 Náhled na katastrální mapu předmětné nemovité věci. Náhled na ortomapu předmětné nemovité věci. Strana 12

7 Analýza trhu nemovitostí 7.1 Trh s pozemky Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitostí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Vzhledem k tomu, že pozemky představují statek, který se vyskytuje pouze v omezené míře a není možné ho vyrobit, bude analýza pozemků zaměřena na vývoj cen. 7.1.1 Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady a popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy ve sledovaném období od roku 2006 do roku 2014 trvale rostly. Za sledované období došlo k téměř dvojnásobnému nárůstu průměrných tržních cen. Meziroční nárůst byl zaznamenán v každém roce sledovaného období. Vývoj cen půdy byl plynulý, bez významných výkyvů a to i v obdobích se zdánlivě významnými impulsy pro růst cen půdy (např. po vstupu ČR do EU nebo v roce 2011, kdy skončilo omezení pro nákup půdy občany z ostatních členských zemí EU). Průměrné ceny půdy v jednotlivých letech jsou uvedeny níže. Ukazatel 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Tržní cena půdy [Kč/m 2 ] 7,39 7,69 8,66 9,63 10,26 10,81 11,87 12,40 13,95 Meziroční růst [%] 8,26 3,94 12,71 11,11 6,39 5,51 9,82 4,51 12,51 Nájem - 1% z tržní ceny [Kč/m 2 /rok] 0,074 0,077 0,087 0,096 0,102 0,108 0,119 0,124 0,140 Průměrná tržní cena zemědělských pozemků (primárně určených pro další zemědělské využívání ve střednědobém horizontu) se pohybuje mezi 8 14 Kč/m 2. Vzhledem k výrazné heterogenitě ve vlastnostech obchodovaných pozemků je rozpětí cen vysoké. Ceny půdy obecně dlouhodobě rostou (v průměru o 6 10 % ročně). Ve srovnání se státy EU-15 jsou stále nižší, ve vztahu k novým státům EU-12 jsou ceny půdy v ČR většinou srovnatelné nebo vyšší. Do kategorie lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem spadají pozemky evidované v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a pozemky, které tak evidované nejsou, ale jsou zalesněné. V ČR se obvykle pronajímá les, resp. lesní porost (ve významu lesní půda + lesní porost). Dostupné jsou pouze údaje za celou ČR. Tyto údaje jsou znázorněny níže, jako průměrné za celou ČR, a to v členění na nájemné městských a obecních lesů a nájemné soukromých lesů. Ukazatel 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Průměrné nájemné - lesní majetky měst a obcí [Kč/m 2 /rok] 0,232 0,206 0,160 0,241 0,208 0,193 0,241 Průměrné nájemné - soukromé lesy [Kč/m 2 /rok] 0,162 0,168 0,151 0,236 0,148 0,184 0,171 Průměrné roční nájemné - lesy [Kč/m 2 /rok] 0,197 0,187 0,156 0,238 0,178 0,189 0,206 Strana 13

8 Ocenění 8.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 8.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný vzorek pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce Těchlovice, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí, které odpovídají svým charakterem v daném čase, a jejichž umístění je v širším okolí než se nachází nemovitá věc porovnávací. I přes to, že se srovnávací nemovité věci nenachází přímo v lokalitě obce Těchlovice, budou pro stanovení tržní hodnoty použity, jelikož se jejich jednotková cena pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Všebořice - Prodej pozemku o rozloze 20 301 m 2 pod Všebořickým vrchem mezi Všebořicemi a Střížovicemi. Všebořice se nachází severozápadně od Ústí nad Labem. Jedná se o pás kvalitní orné půdy (dle katastru nemovitostí). Tvar pozemku je pravidelný a mírně svažitý. Je součástí jednoho velkého celku na okraji obce Všebořice oddělený pásem zelení od zastavěné plochy obce. K pozemku je přístup po silnici III. třídy a dále po nezpevněné komunikaci p.č. 992/1. Na pozemku se nevyskytují žádné stavby a trvalé porosty. Ke dni ocenění není pozemek určený k zástavbě. 2. Chudoslavice Nabídka pozemku o výměře 19 396 m 2 nacházející se v okolí obce Chudoslavice v okrese Litoměřice. Dle katastru nemovitostí je pozemek vedený jako orná půda v rozsáhlém chráněném území. Na pozemku se nevyskytují žádné stavby a trvalé porosty. Ke dni ocenění není pozemek určený k zástavbě. 3. Žitenice Prodej orné půdy o výměře 34 271 m 2 v katastru obce Žitenice. Jedná se o několik na sebe navazujících parcel. Reliéf pozemku je rovinatý. Na pozemku se nevyskytují žádné stavby a trvalé porosty. Ke dni ocenění není pozemek určený k zástavbě. 4. Křešice Zemědělský pozemek o výměře 24 693 m 2, který se nachází na severozápadě od vesnice Zahořany, která je částí obce Křešice v okrese Litoměřice. Dle katastru nemovitostí je parcela vedena jako orná půda. Ke dni ocenění není pozemek určený k zástavbě. 5. Březno Prodej pozemku o výměře 35 348 m 2 v blízkosti osady Březno, která je částí obce Velemín Strana 14

v okrese Litoměřic. Březno leží v široké kotlině mezi vrchy Ostrý, Vinička a Boreč, necelých 6 km západně od Lovosic a 1,5 km jižně od Velemína. Pozemek je dle katastru nemovitostí veden jako orná půda. Přístup na pozemek je zajištěn přímo ze silnice III/ 25847. Ke dni ocenění není pozemek určený k zástavbě. 1 5 2 4 3 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je Kč za metr čtvereční pozemku. i Jednotková cena [Kč/m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Lokalita Tvar pozemku Svažitost Druh pozemku 1. 22,00 20 301,00 Všebořice pravidelný mírně svažitý orná půda 2. 19,00 19 396,00 Chudoslavice nepravidelný mírně svažitý orná půda 3. 23,00 34 271,00 Žitenice nepravidelný rovinatý orná půda 4. 20,00 24 693,00 Křešice pravidelný rovinatý orná půda 5. 18,00 35 348,00 Březno pravidelný rovinatý orná půda Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty: K1 - koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K2 - koeficient svažitosti, K3 - koeficient právních vztahů, K4 - koeficient tvaru pozemku, K5 - koeficient ostatních vlivů, K7 - koeficient transakce. Jednotlivé koeficienty byly stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Svažitost a nepravidelný tvar srovnávacích pozemků bude zohledněn korekčními činiteli svažitosti a tvaru pozemku. Strana 15

Rozdílný tvar a svažitost příslušných pozemků u porovnávaných objektů bude v rámci adjustační matice upravena za použití koeficientu pro zohlednění tvaru a svažitosti. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Výměra pozemku [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 Jedn. cena [Kč/m 2 ] 1. 450 000,00 20 301,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 0,80 18,62 2. 369 000,00 19 396,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,00 0,80 16,78 3. 788 233,00 34 271,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0,80 19,32 4. 493 900,00 24 693,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 16,00 5. 669 000,00 35 348,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 15,14 Pro porovnání nemovitých věcí bylo použito 5 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční zemědělského pozemku. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 15,14 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 19,32 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 17,17 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Výměra nemovité věci [m 2 ] 4 951,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 17,17 Celková hodnota nemovité věci [Kč] 85 024,02 Hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] 85 020,00 Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé tisíce dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 16

9 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 9.1 Rekapitulace hodnot Výsledná cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem (pozemek p.č. 1108/2, druh pozemku: orná půda) ve vlastnictví Bezouška Jiří, Jakuby 102, Děčín XXXIII - Nebočady, 405 02 Děčín: Název Hodnota Výsledná obvyklá cena nemovité věci zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] 85 020,00 9.2 Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedené ceny obvyklé po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží polohu a využitelnost nemovité věci. Zemědělský pozemek se nachází v klidné lokalitě, avšak u hlavní silnice s dobrou dopravní dostupností do blízkých měst či centra obce. Pozemek vedený jako orná půda je v rozsáhlém chráněném území (přírodní rezervace Vrabinec CHKO České Středohoří). Orná půda je součástí velkého celku. Pozemek je rovinatý, pravidelný, bez výskytu stavby a trvalých porostů. Dle využití pozemku se oceňovaná nemovitá věc řadí do oblasti leso-zemědělské krajiny. Dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva nebyla zjištěna. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem stanovena dle zvláštního právního předpisu činí 85 020,00 Kč. Strana 17

10 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem (pozemek p.č. 1108/2, druh pozemku: orná půda) ve vlastnictví Bezouška Jiří, Jakuby 102, Děčín XXXIII - Nebočady, 405 02 Děčín. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, 360 01 Karlovy Vary. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 29. 9. 2016. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem je stanovená ve výši: 85 020,00 Kč (slovy: Osmdesát pět tisíc dvacet korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel 2010. Strana 18

Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16. 12. 2009 pod č. j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 429-2715/2016 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 16637. V Praze dne 14. 11. 2016 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, 110 00 Praha 1 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Zdena Smolíková Strana 19

11 Přílohy Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Příloha 8 Příloha 9 Usnesení č. j. 181 EX 16701/15-275 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č. 329 k. ú. Těchlovice nad Labem Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku První změna územního plánu obce Těchlovice nad Labem - hlavní výkres První změna územního plánu obce Těchlovice nad Labem - elektroenergetika Mapový podklad - typy využití území Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 20