ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 432/5882/2012 o obvyklé ceně bytu č. 904/4 v bytovém domě č.p. 904 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 2878, k.ú. Česká Lípa, v ulici Československé armády v České Lípě, okres Česká Lípa, Liberecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 432/5882/2012 LV no.: 10910 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 904/4 v bytovém domě č.p. 904 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 2878, k.ú. Česká Lípa, v ulici Chelčického České Lípě, okres Česká Lípa, Liberecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Československé armády 904/30, 470 01 Česká Lípa 1 Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: 375 583 Kč nestanovena Kč 495 000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 904/4 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) sklepní kóje obytná zóna Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh celkem 412, podíl 624/3318, tj. 77 500.000 Kč 500.000 Kč nestanoveno Kč 2878 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena 400 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Zděný z cihel LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Office area: Kancelářské plochy: 60,20 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1920 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 10910 je bytová jednotka ve vlastnictví Milana Soukupa, Dubická 917/11, Česká Lípa, 470 01 Česká Lípa 1. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 10910 je vlastnické právo k bytu omezeno zástavním právem smluvním ve výši 850 000,- Kč, smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 14.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 15.12.2010, ve prospěch BTF Projekt, a.s. (IČ 29035945). Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 10910 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 10910 je evidováno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 850.000,- Kč s přísl., pohledávka ve výši 204.000,- Kč a budoucí pohledávky do celkové výše 600.000,- Kč, vzniklých ode dne uzavření smlouvy o úvěru do 14.6.2012, smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 14.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 15.12.2010, ve prospěch BTF Projekt, a.s. (IČ 29035945). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení a k tomuto účelu je i užíván. Weak points / slabé stránky: - byt v původním stavu Strong points / silné stránky: - bytový dům situovaný v dostupné vzdálenosti do centra, v klidné lokalitě ulice Československé armády - možnost parkování u domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 10910 pro k.ú. a obec Česká Lípa, prokazující stav evidovaný k datu 15.8.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Česká Lípa, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 5.9. 2012 za účasti pana Zajíčka. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 621382 Název katastrálního území : Česká Lípa Kód obce : 561380 Název obce : Česká Lípa Počet obyvatel obce : 37.878 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2011 Kód okresu : CZ0511 Název okresu : Česká Lípa Název kraje : Liberecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura: Město Česká Lípa (37.878 obyvatel) leží v západní části Libereckého kraje, v atraktivní krajině na úpatí Lužických hor a současně nedaleko vyhlášené rekreační oblasti, známé jako Máchův kraj. Dominantou města je vrch Špičák. Počátky města Česká Lípa spadají asi do třetí čtvrtiny 13. století. Město Česká Lípa disponuje dostatečnou občanskou vybaveností (městský úřad, pošta, živnostenský úřad, nemocnice, zdravotní střediska, obchody, restaurace, sportoviště a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Česká Lípa velmi dobře dostupné. Nejdůležitější komunikační osa dopravního systému města Česká Lípa je tvořena silnicemi I/9 a II/262. Silnice I/9 prochází městem severojižním směrem a spojuje Českou Lípu s Prahou (jižní směr) a s Novým Borem, Rumburkem a hraničními přechody se SRN (severní směr). Silnice II/262 je vedena západovýchodním směrem a spojuje město s Děčínem (západní směr) a Mimoní a Turnovem (východní směr). Silnice III. třídy dotvářejí celý dopravní systém a propojují Českou Lípu s dalšími obcemi v okolí. Ve městě je také důležitá železniční křižovatka tratí ve směrech, Bakov Česká Lípa Rumburk, Česká Lípa Děčín, Česká Lípa Liberec a Česká Lípa Lovosice. Doprava ve městě je zajištěna městskou autobusovou dopravou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v jihozápadní části města Česká Lípa, v ulici Československé armády. Jedná se o obytnou část s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti nedaleko centra města. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 904/4: Oceňovaný byt se nachází ve 2. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 904 na pozemku čís. parcely 2878, v k.ú. Česká Lípa, v ulici Československé armády v České Lípě. Bytový dům je podsklepený, má 1 podzemní podlaží (sklepy), 3 nadzemní podlaží (bytové jednotky), v přístavku za domem se nachází společné prostory. K bytu náleží podíl 624/3318 na společných částech domu č.p. 904 a pozemku čís. parcely 2878, k.ú. Česká Lípa. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+3 s příslušenstvím sestává z chodby, koupelny s WC, 3x pokoje a kuchyně. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je 60,20. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné z cihel, vodorovné nosné konstrukce jsou trámové s rovným podhledem, zastřešení je sedlovou střechou s krytinou z novodobých tašek, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná i plastová, v oceňovaném bytě dřevěná špaletová,vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně s keramickými obklady, vnější povrchy jsou opatřeny hladkou omítkou, podlahy v bytě jsou prkenné v koupelně keramická dlažba, dveře jsou dřevěné, plné i prosklené do kovových zárubní, vytápění je lokální, elektrickými přímotopy. Vybavení bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, kuchyňská linka s pracovní deskou a dřezem, plynový sporák, topná tělesa, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, tepla apod. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, plynu a kanalizace. - 4 -
Stáří a stavební stav: Původní výkresy bytového domu, dle sdělení archivu Stavebního úřadu v České Lípě, pochází z roku 1913, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 99 let. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v předchozích letech byla provedena částečná výměna plastových oken za původní dřevěná, obnoveny vnější povrchy. V oceňovaném bytě jsou okna dřevěná špaletová. V bytě byla provedena pouze rekonstrukce koupelny, ostatní vybavení bytu vykazuje známky špatné údržby. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 904/4 náleží podíl 624/3318 na pozemku čís. parcely 2878, k.ú. Česká Lípa. Jedná se o pozemek zčásti zastavěný bytovým domem č.p. 904, ostatní část tvoří oplocená zahrada za domem. Pozemek je rovinný, napojený na inženýrské sítě el. proudu, plynu,vody a kanalizace. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace, ulice Československé armády. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 904/4 v bytovém domě č.p. 904 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 2878, k.ú. Česká Lípa, v ulici Československé armády v České Lípě, okres Česká Lípa, Liberecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 10910 pro k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrálního pracoviště Česká Lípa, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 5. září 2012 Slovy: Pětsettisíc Kč 500.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k bytu omezeno zástavním právem smluvním ve výši 850 000,-Kč s přísl., pohledávka ve výši 204.000,- Kč a budoucí pohledávky do celkové výše 600.000,- Kč, ve prospěch BTF Projekt, a.s. (IČ 29035945). Výše stanovená obvyklá cena (tržní hodnota) nezohledňuje toto omezení vlastnického práva evidované na listu vlastnictví č. 10910, tj. zástavní právo smluvní. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 432/5882/2012. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. září 2012-6 -