Výtisk č. 1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 6280-65 / 10 o ceně bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, zahrady 1894/4 a zahrady 1894/7 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov Objednatel posudku: CZ Future s.r.o. Pod Lesem 197/16, 500 11 Hradec Králové Účel posudku: Podklad pro dobrovolnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhl. Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 12.05.2010 posudek vypracoval: Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail : reality.jakes@worldonline.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českém Krumlově, dne 12. května 2010.
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Metodika hodnocení obvyklé ceny. Obvyklá cena zde vychází z definice 2, odstavce 1, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Cena obvyklá vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobní poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládaná majetku zcela subjektivní mimo ekonomickou hodnotu, vyplývajícího z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Cena obvyklá se odvozuje nejčastěji z hodnot nemovitosti stanovených způsobem: a) nákladovým b) výnosovým c) porovnávacím a) Nákladová hodnota: Ocenění nákladovým způsobem vychází z definice 2 odst. 3 písmena a) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nákladový způsob oceňování se uplatní více či méně při rozvaze o stanovení ceny obvyklé u většiny staveb vzhledem k tomu, že tržní poměry u nás nejsou dosud ustáleny. Sjednané ceny jsou totiž stále silně poznamenávány mimořádnými tržními vlivy a výnosy z nemovitostí jsou nestabilní. Nákladový způsob oceňování je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Zjištěná cena vyjadřuje náklady na vybudování staveb obdobných parametrů a stejného způsobu využití v době ocenění s přihlédnutím k technickému opotřebení a dále i jiná hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů potřebných na pořízení stavby, vyjadřující například i její znehodnocení. Nákladovou hodnotou tedy rozumíme reprodukční cenu stavby sníženou o přiměřené opotřebení, případně o nutné náklady na opravu závad znemožňující okamžité užívání nemovitosti. Výchozí cena (před odpočetem opotřebení) se v daném případě zjišťuje pomocí nákladových ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, např. vydávaných periodicky Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) a.s. Praha. Při aplikaci těchto směrných orientačních ukazatelů se provede porovnání velikosti, dispozičního a konstrukčního řešení s tím, že se zohlední skutečné provedení stavby upravením jednotkové ceny o konkrétní vlivy (stavební index růstu cen stavebních prací v čase, rozdílné vybavení stavby oproti standardu, polohový faktor stavby a pod.). Dále se tato základní cena nákladových ukazatelů (ÚRS) koriguje s ohledem na konkrétní stav na trhu stavebně dodavatelských prací v regionu stavby vyhodnoceném obvyklými cenami realizace těchto prací prováděných dodavatelským způsobem pro investora. Databáze těchto údajů je získávána průběžným porovnáním a vyhodnocováním cen stavebních dodávek realizovaných staveb, popřípadě výsledky příslušných nabídkových řízení při zadávání takovýchto staveb.
- 3 - K ceně staveb se připočítává cena příslušných pozemků, která se v tomto případě odvozuje u stavebních pozemků především z cenové mapy ( 10 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) příslušné lokality, je-li tato zpracována a která je relevantním odrazem skutečně sjednaných cen při obchodování příslušných pozemků v místě. U jiných pozemků, včetně obcí a jejich částí, které nemají cenovou mapu zpracovanou, se postupuje při stanovení ceny pozemků na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané lokalitě nebo v jiných srovnatelných lokalitách. Při porovnání se vychází ze shodného účelu využití pozemku z obdobné polohy, vybavenosti pozemku, jeho velikosti apod. b) Výnosová hodnota: Stanovení výnosové hodnoty v daném případě má relevantní vypovídající schopnost o tržní hodně předmětných nemovitostí, které jsou výhradně určené pro bytové využití. Tento propočet ceny výnosové hodnoty vychází z předpokladu standardního příjmu z pronájmu domu s příslušenstvím. c) Porovnávací hodnota: Oceněním porovnávacím způsobem vychází z definice 2 odst. 1 písm. c) zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací hodnota v praxi vychází ze známých, prokazatelných cen, ze které byly v daném místě a čase realizovány převody několika obdobných nemovitostí (s ohledem na charakter, velikost, konstrukční provedení, stáří, stav, výnos apod.). Porovnávací hodnota vychází ze specifických podmínek místního trhu s nemovitostmi. Z hlediska optimalizace odhadu obvyklé ceny konkrétní nemovitosti je tato hodnota nejdůležitější, její stanovení je však nejproblematičtější vzhledem k nedostatku objektivních informací v oblasti trhu s nemovitostmi. Výše uvedené postřehy zavdávají předpoklad, že předmětná nemovitost je běžně obchodovatelná především pro svoji polohu v klidné části města, prostorovým možnostem určených pro bydlení, velikosti rozvojových ploch, čistého prostředí, napojení na všechny základní inženýrské sítě včetně rozvodu zemního plynu a k dosud nenaplněným požadavkům trhu s nemovitostmi, zaměřenými na trvalé bydlení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bydlení s příslušenstvím a pozemky Adresa nemovitosti: Malonty 56 382 91 Malonty Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Malonty Katastrální území: Malonty Počet obyvatel: 1 239 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 36,7719 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 36,77 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.05.2010 za přítomnosti spolupracující osoby Evy Jakešové, bytem Rájov 26, Zlatá Koruna, 381 01 Český Krumlov.
- 4-4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí zapsaných na LV 610 pro obec a katastrální území Malonty, okres Český Krumlov, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním - SCD dne 10.05.2010 - čas 12:11:51 hod., dálkovým přístupem prokazující stav evidovaný k datu 10.05.2010 - čas 10:17:18 hod. - kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Malonty, okres Český Krumlov, vyhotovená nahlížením do katastru nemovitostí - v době prohlídky byl hlavní objekt nepřístupný, technické provedení a vybavení objektu provedenou pouze úvahou předpokládaného provedení - informace a údaje sdělené okolními sousedy, zejména údaje o stáří objektu, materiál a stav zakrytých konstrukcí, provedení obnov a modernizací stavebních prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti, druhu a stáří porostů, hranicích pozemků v terénu - skutečnosti a výměry zjištěné vizuálně na místě samém dne 12. května 2010 5. Vlastnické a evidenční údaje A Vlastník nemovitostí : TKP, s.r.o. 25298551 Sadová 1679/22a Pražské Předměstí 500 02 Hradec Králové 2 B Čísla parcel, druh, výměry : Pozemky St. 241 zastavěná plocha a nádvoří 135 m 2 1894/4 zahrada 510 m 2 1894/7 zahrada 180 m 2 - Budovy Malonty, č.p. 56 bydlení na parcele St. 241 B1 Jiná práva : Bez zápisu C Omezení vlastnického práva : Bez zápisu D Jiné zápisy E Nabývací tituly : Bez zápisu : Smlouva o zajišťovacím převodu práva ze dne 02.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.11.2009. V-1362/2009 E Vztah BPEJ k parcelám : 1894/4 kód BPEJ 83434 510 m 2 1894/7 kód BPEJ 83434 180 m 2 Číslo listu vlastnictví : 610 Číslo evidenčního listu : Není Číslo popisné ( evidenční ) : 56 Charakter vztahu k pozemku : Vlastnictví společnosti Způsob ochrany : Zemědělský půdní fond Katastrální území : 691127 Malonty Obec : 545619 Malonty Část obce : Malonty Okres : CZ0312 Český Krumlov 6. Dokumentace a skutečnost Jelikož nebyla předložená projektová dokumentace bydlení Malonty č.p. 56 na parcele St. 241
- 5 - v obci a katastrálním území Malonty, okres Český Krumlov, odpovídá skutečně zaměřenému stavu zjištěnému při šetření na místě samém dne 12. května 2010. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitosti v obci Malonty s počtem 1 239 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, přilehlá zahrada 1894/4 a dále jižně snížená zahrada 1894/7 situovány na severním okraji souvisle zastavěné části intravilánu obce Malonty. Jedná se o samostatný rodinný dům s přistavěnou garáží severně vlevo od komunikace č. II/157 procházející obcí Malonty ve směru od města Kaplice do obce Pohorská Ves. Přístup po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a rozvod elektřiny, v místě není možnost napojení na rozvod zemního plynu, v obci je základní síť obchodů a služeb, nedostatek pracovních možností, obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, restaurace. Území je mírně svažité jižním směrem. Obec Malonty nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bydlení Malonty č.p. 56 b) Porosty b 1 ) Porosty trvalé c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu c 1 ) Bydlení Malonty č.p. 56 d) Pozemky d 1 ) Pozemky stavební
- 6 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhl. Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bydlení Malonty č.p. 56-26a Dispoziční řešení: Objekt s jedním podzemním podlažím, s jedním nadzemním podlažím a účelově využitým podkrovím k obytným účelům situován na parcele St. 241. V 1. podzemním podlaží (suterénu) jsou patrně technické prostory - kotelna, sklad paliva, prádelna a skladové prostory. V 1. nadzemním podlaží (zvýšené přízemí) je patrně byt velikosti 2+1 s příslušenstvím. V podkroví jsou patrně dvě obytné místnosti s příslušenstvím. Hlavní vstup do 1. NP objektu severním směrem od přístupové komunikace. Boční vstup do 1. NP objektu západním směrem ze zahrady 1894/4 není dokončen. Zadní vstup do 1. NP objektu jižním směrem ze zahrady 1894/4 Technické provedení stavebních konstrukcí: Základy a osazení do terénu s vodorovnými i svislými izolacemi, obvodové stěny zděné tl. 450 mm, stropy montované s rovným podhledem, krov vaznicový sedlový, krytina tašky na latích, klempířské konstrukce úplné střechy včetně parapetů z pozinkovaného plechu, úprava vnitřních povrchů vápenné štukové omítky, vnější obklady nejsou, úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém s vícevrstvou vápennou fasádou, vnitřní bělninové obklady kuchyně a sociálního zařízení, schodiště betonové a teraco stupni, dveře dřevěné hladké, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností PVC, podlahy ostatních prostor keramické dlažby, vytápění kotel ÚT na tuhá paliva, elektroinstalace 3x 230/400 V s jističi, bleskosvod, rozvod vody studené a teplé z elektrického ohřívače, veškerá vnitřní kanalizace s napojením do veřejného řadu, vnitřní instalace plynu není, vybavení kuchyně elektrickým sporákem, vnitřní hygienické vybavení (vana, umyvadlo), záchod splachovací, výtah není, ostatní konstrukce a vybavení se nevyskytují. Stáří, modernizace, opravy a údržba: Dle předložených podkladů, použitých konstrukčních prvků a sdělení sousedů, objekt dokončen a užíván od roku 2009, technickým stavem k roku 2010 činí stáří 1 rok. Technický stav hlavních nosných konstrukcí průměrný, údržba průměrná běžného provedení. Závady na domě: Chybí dokončit balkón či předloženou terasu v 1. nadzemním podlaží bydlení Malonty č.p. 56 a osadit vjezdová vrata v uličním oplocení. Určení charakteru objektu: Z hlediska vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu se jedná o rodinný dům typu C. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 1 rok Základní cena ZC (příloha č. 20a): 3 168,- Kč/m 3
- 7 - Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. podzemní podlaží: 7,05 * 9,30 = 65,57 m 2 1. nadzemní podlaží: 7,16 * 9,42 + 5,40 * 11,55-2,03 * 4,68 = 120,32 m 2 Podkroví: 7,16 * 9,42 = 67,45 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. podzemní podlaží: 65,57 m 2 2,50 m 1. nadzemní podlaží: 120,32 m 2 2,80 m Podkroví: 67,45 m 2 2,75 m Obestavěný prostor: Spodní stavba: 7,05 * 9,30 * ( 2,30 + 0,20 ) = 163,91 m 3 Vrchní stavba: 7,05 * 9,30 * ( 2,75 + 1,15 + 3,65 / 2 ) + + (5,40 * 11,55-2,03 * 4,68) * (3,60 + 2,50) / 2= 536,61 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 700,52 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,32 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 253,33 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,11 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 1 rok: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,050 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00
- 8-3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,050 * 1,000 * 1,000 = 1,050 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 168,- Kč/m 3 * 1,050 = 3 326,40 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 326,40 Kč/m 3 * 700,52 m 3 = 2 330 209,73 Kč Bydlení Malonty č.p. 56 - zjištěná cena = 2 330 209,73 Kč b) Porosty b 1 ) Porosty trvalé Porosty trvalé vysazeny na snížené zahradě 1894/7 přilehlé jižně k zahradě 1894/4 u bydlení Malonty č.p. 56 na parcele St. 241 na severním okraji souvisle zastavěné části intravilánu obce Malonty. Ovocné dřeviny a okrasné rostliny jsou běžného vzrůstu, s pravidelnou odbornou péčí, bez vnějších projevů mechanického, zdravotního či jiného poškození. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 32 839,39 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 825 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 180 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 7 164,96 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 465,72 Porosty trvalé - zjištěná cena = 465,72 Kč
- 9 - c) Pozemky c 1 ) Pozemky stavební - 27-32 Pozemky v obci Malonty s počtem 1 239 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Zastavěná plocha a nádvoří 241 bydlením Malonty č.p. 56, přilehlá zahrada 1894/4 a dále jižně snížená zahrada 1894/7 situovány na severním okraji souvisle zastavěné části intravilánu obce Malonty. Přístup po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a rozvod elektřiny, v místě není možnost napojení na rozvod zemního plynu, v obci je základní síť obchodů a služeb, nedostatek pracovních možností, obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, restaurace. Území je mírně svažité jižním směrem. Obec Malonty nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 241 135,00 36,77 4 963,95 Součet 4 963,95 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní * 2,1730 stavby): Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 10 786,66 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 36,77 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 1894/4 510,00 36,77 18 752,70 Zahrada 1894/7 180,00 36,77 6 618,60 Součet 25 371,30 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 22 052,73 Pozemky stavební - zjištěná cena = 32 839,39 Kč Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Porosty trvalé = 465,72 Kč b) Pozemky stavební = 32 839,39 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 33 305,11 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Porosty trvalé = 465,72 Kč b) Pozemky stavební = 32 839,39 Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem 33 305,11 Kč
- 10 - d) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění d 1 ) Bydlení Malonty č.p. 56 Pro účely výnosového ocenění nemovitostí použity následující hodnoty. Neregulované sjednané nájemné - obec Malonty: Měsíční nájemné - 50,00 Kč/m2/měsíc Roční nájemné - 50,00 Kč/m2/měsíc * 12 měsíců = 600,00 Kč/m2/rok Podlahová plocha bydlení Malonty č.p. 56 1. NP - 102,00 m 2 Podkroví - 58,00 m 2 Celkem - 160,00 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Bytové domy Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 5,00 % Skupina: D) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] Byt 3+1 s příslušenstvím 160,00 600,- 96 000,- Výnosy celkem 96 000,- Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 96 000,- Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 96 000,00 * 40 % = 38 400,00 Vypočtené odpočty celkem: - 38 400,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 57 600,- Kč Míra kapitalizace 5,00 % / 5,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 152 000,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: Ocenění nákladovým způsobem CN = 33 305,11 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 152 000,00 Rozdíl R = 1 118 694,89 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti CV - 0,10 R = 1 040 130,51 Kč Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = 1 040 130,51 Kč
- 11 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bydlení Malonty č.p. 56 nákladová a porovnávací cena = 2 330 209,73 Kč c) Bydlení Malonty č.p. 56 výnosová cena = 1 040 130,51 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí 2 330 209,73 Kč 2 330 210,-- Kč Výsledné ceny: a) Bydlení Malonty č.p. 56 nákladová a porovnávací cena = 2 330 209,73 Kč c) Bydlení Malonty č.p. 56 výnosová cena = 1 040 130,51 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 2 330 209,73 Kč 2 330 210,-- Kč slovy: dvamilionytřistatřicettisícdvěstědeset Kč V Českém Krumlově, dne 12. května 2010. Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail : reality.jakes@worldonline.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 24.5.1988 čj. Spr. 838/88 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 6280-65 / 10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem číslo 6280-65 / 10.
- 12 - STANOVISKO K CENĚ V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, zahrady 1894/4 a zahrady 1894/7 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov Technický stav hlavních nosných konstrukcí průměrný, údržba průměrná běžného provedení. V obci Malonty se s nemovitostmi běžně obchoduje. Na internetu nalezeno k prodeji 11 rodinných domů v cenové nabídce 1 360 000,-- Kč až 3 290 000,-- Kč. Negativní vliv: Nedokončení balkónu a vstupní pojezdové brány. Kladný vliv: Nemovitosti situovány na okraji obce v klidném, tichém, slunném prostředí, napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny, přístup po veřejné komunikaci 1839/6 (LV 10001 - Obec Malonty). Ceny obdobných samostatných bytových domů na území obce Malonty se pohybují maximálně ve výši do 2 500 000,-- Kč, t.j. cca 100 % administrativní ceny. Vzhledem k uvedeným skutečnostem stanovuji současnou cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) budovy - bydlení Malonty č.p. 56 na parcele St. 241 a pozemků - parcely St. 241 (zastavěné plochy a nádvoří) o výměře 135 m 2, zahrady 1894/4 o výměře 510 m 2, zahrady 1894/7 o výměře 180 m 2 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov, bez nájemních vztahů v rozmezí 2 100 000,-- Kč až 2 200 000,-- Kč Při prodeji nemovitostí v časovém horizontu 3 až 6 měsíců nutno zvažovat tržní hodnotu ve spodní části uvedeného rozpětí. Při prodeji nemovitostí v časovém horizontu nad 6 měsíců lze zvažovat cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) na horní hranici uvedeného rozpětí. V Českém Krumlově, dne 12. května 2010. Realitní kancelář Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail : reality.jakes@worldonline.cz
- 13 - Faktura - daňový doklad za znalecký posudek o ceně bydlení Malonty č.p. 56 s parcelou St. 241, zahrady 1894/4 a zahrady 1894/7 v katastrálním území Malonty, zapsaných na LV 610 pro obec Malonty, okres Český Krumlov, vypracovaný pro CZ Future s.r.o., se sídlem Pod Lesem 197/16, 500 11 Hradec Králové, zapsaný ve znaleckém deníku Jana Jakeše pod pořadovým číslem 6280 65 / 10 Znalečné se určuje podle vyhl. Ministerstva práce a sociálních věcí České republiky č. 580/1990 Sb. ze dne 22. prosince 1990, kterou se provádí zákon MPSV č. 526/1990 Sb., o cenách ze dne 27. listopadu 1990 ve znění pozdějších předpisů. Náhrada se určuje dle zákona Ministerstva práce a sociálních věcí České republiky č.119/1992 Sb., o cestovních náhradách, ze dne 4. března 1992 ve znění zákona č. 44/1994 Sb. ze dne 16. února 1994, zákona č. 125/1998 Sb. ze dne 13. května 1998 a pozdějších předpisů. Znalečné: Sdružení znalců ČR sekce stavebnictví Jižní Čechy ze dne 19. března 1992. Celkem cena bez opotřebení 3 370 340,-- Kč 10 hod. * 350,-- Kč/hod. 3 500,-- Kč Náhrada: Režijní náklady paušál 80,-- Kč Vlastní vozidlo znalce CKC 91 55 Český Krumlov Malonty a zpět 70 km * 6,00 Kč/km 7, odst. 1 = odst. 2 + odst. 4 420,-- Kč C e l k e m k ú h r a d ě 4 000,-- Kč ======================================================================= Splatnost do 14 dnů. IČO: 158 12 723 DIČ: CZ521212025 Nejsem plátce DPH. Bankovní spojení: GE Money Bank a. s. Český Krumlov číslo účtu: 514630544 / 0600 V Českém Krumlově, dne 12. května 2010. Znalec : Faktura uhrazena v hotovosti dne 14. května 2010.