ZNALECKÝ POSUDEK č. 8441-94/10 o ceně rekreační chalupy č.e. 7 na parcele č. st. 28/2, k.ú. Krásný Buk, obec Krásná Lípa, okres Děčín. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 3. 4. 2010 posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz Posudek obsahuje 6 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích 3.4.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rekreační chalupy č.e. 7, k.ú. Krásný Buk, Krásná Lípa, okres Děčín s pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rekreační chalupa č.e. 7 Adresa nemovitosti: 407 46 Krásná Lípa Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Krásná Lípa Katastrální území: Krásný Buk Počet obyvatel: 3 768 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 55,5220 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 55,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Znalci se nepodařilo zjednat si vstup do domu. Ocenění je provedeno podle zevní prohlídky a na základě ústních informací. Prohlídka nemovitosti bylo provedeno dne 3. 4. 2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 1191 6. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chalupa b) Pozemky b 1 ) Pozemek
- 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rekreační chalupa - 5 Zděná, samostatně stojící rekreační chalupa. Objekt je zčásti podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor. Střešní krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného. Fasádní omítka vápenná hrubá, zčásti obloženo břidlicí. Obvodové stěny zděné masivní. Strop sklepa klenba, stropy nadzemních podlaží polospalné. Podlahy prkenné a betonové. Schodiště sklepa betonové. Schodiště přízemí a prvního patra dřevěné s podstupnicemi. Dveře dřevěné hladké a náplňové. Okna dřevěná rámová (ven a dovnitř otevíravá) a zdvojená. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení sestává z WC a vany. Kuchyně v přízemí má sporák na PB, kuchyně v prvním patře sporák elektrický. Ve sklepě se nacházejí skladové prostory. V přízemí je chodba se schodištěm, koupelna s WC, kuchyně, pokoj a skladové prostory. V prvním patře je chodba se schodištěm, kuchyně, tři obytné místnosti a pět místností neobyvatelných. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, voda je odebírána ze studny, odpady jsou svedeny do žumpy. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 110 let. Technický stav zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 12,6*6,3 = 79,38 m 2 přízemí: 12,6*16,7-4,7*2,8 = 197,26 m 2 1. patro: 12,6*16,7-4,7*2,8 = 197,26 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 79,38 m 2 2,40 m přízemí: 197,26 m 2 3,00 m 1. patro: 197,26 m 2 2,60 m
- 4 - Obestavěný prostor: : 12,6*6,3*2,4+197,26*(0,1+3+2,6+4*0,5) = 1 709,41 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 709,41 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 50,00 1,00 3,10 P 6,20 50,00 0,46 1,43 8. Fasádní omítky: P 3,10 100,00 0,46 1,43 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1,06 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: P 5,20 100,00 0,46 2,39 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: P 4,40 100,00 0,46 2,02 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: P 5,10 100,00 0,46 2,35 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 79,55 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7955 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7955 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1740 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8510 Základní cena upravená = 2 906,67 Kč/m 3 Plná cena: 1 709,41 m 3 * 2 906,67 Kč/m 3 = 4 968 690,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků
- 5 - Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 4 223 387,15 Kč Rekreační chalupa - zjištěná cena = 745 303,61 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná st. 28/1 671,00 55,52 37 253,92 zastavěná st. 28/2 230,00 55,52 12 769,60 Součet 50 023,52 Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % - 6 002,82 Mezisoučet 44 020,70 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8510 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1740 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 celkem 81 441,55 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 55,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 234/4 570,00 55,52 31 646,40 zahrada 234/5 400,00 55,52 22 208,- Součet 53 854,40 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % - 6 462,53 Mezisoučet 47 391,87 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8510 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1740 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 celkem 35 071,39 Pozemek - zjištěná cena = 116 512,94 Kč
- 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Nákladové ceny bez odpočtu opotřebení: (bez koeficientu prodejnosti K p ) a) Rekreační chalupa = 5 838 649,54 Kč b) Pozemek = 136 912,98 Kč Nákladová cena bez odpočtu opotřebení činí celkem Nákladová cena bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí 5 975 562,52 Kč 5 975 560,- Kč Výsledné ceny: a) Rekreační chalupa = 745 303,61 Kč b) Pozemek = 116 512,94 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 861 816,55 Kč 861 820,- Kč slovy: Osmsetšedesátjednatisícosmsetdvacet Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí 800 000,- Kč. V Teplicích, 3.4.2010 Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice tel.: 603 274 911 e-mail: ing.ves@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8441-94/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8441-94/10.