ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12592-297/10 o ceně byt.jednotky č.2482/2 umístěné v domě čp.2482, katastrální území Moravcská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava město, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. (LV č.10417) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: Homola Martin Francouzská 1066/32 Ostrava-Poruba Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 553/09 Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne 14.12.2009 s účinností od 1.1.2010. Oceněno ke dni: 14.září 2010 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 14.září 2010
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 9.dubna 2010, LV č.10417. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 22.7.2010. Doplňující údaje sdělené zástupcem majitele nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 10.září 2010 za účasti zástupce majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy k.ú.moravská Ostrava Fotodokumentace Mapa širších souvislostí Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.2482/2 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.2482/2 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.2482/2 o velikosti 2+1 umístěná v 1.nadzemním podlaží domu čp.2482. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák - vana - umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - topná tělesa 3 ks - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 607/7273 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - sušárna - kočárkárna - domovní stoupací rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., rozvod televizního signálu z STA, domovní el.instalace bleskosvod Bytová jednotka ke dni ocenění není dlouhodobě užívána a nachází se ve zhoršeném technickém stavu. Práce záchovné údržby nejsou prováděny v dostatečné míře. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.2 60,70 60.70 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 60.70 m 2-3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 16. Elektroinstalace podstandard 0.05200 100% -0.052 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 26. Instalační prefabrik.jádra 0.03770 100% 0.0377*1.852/Ki -0.04378 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.04378) = 0.9764 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 3 0.02 Výborná dostupnost do centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí - 4 -
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.02 = 1.020 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.5950 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 52 let) Celkem 0.09 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.09) x 0.5950 = 0.649 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 20.366,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6620 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.020 x 0.649 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 13.482,29 Cena za celou podlahovou plochu 60.70 m 2 = Kč 818.375,12 Bytová jednotka č.2482/2 Cena celkem Kč 818.375,- - 5 -
2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1013/29 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 243 m 2 Na území města Ostravy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 800,- Kč/m 2. Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 800,- Cena za celou výměru 243.00 m 2 = Kč 194.400,- Započtení spoluvl.podílu 607/7273 = Kč 16.224,50 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč 16.225,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.2482/2 Kč 818.375,- 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Kč 16.225,- Zjištěná výsledná cena Kč 834.600,- Slovy: Osmsettřicetčtyřitisícešestset Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.10417 pro katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex-553/09 ( k č.j. 98 Nc 10547/2009) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Statutárním městě Ostrava, městském obvodu Moravská Ostrava v řadové zástavbě na ulici Ženíškova. Dům čp.2482 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 4 nadzemní podlaží, je zcela podsklepený, s nízkou sedlovou střechou. - 7 -
Podle databáze znalce a internetové nabídky ze září 2010 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 2+1 (63 m2) na ul.senovážná, 3.nadzemní podlaží, Ostrava, zděný, dům po revitalizaci, byt v původním tech.stavu, cena 820 000,- Kč 2. Byt o velikosti 2+1 (61 m2) na ul.myslbekova, 2.nadzemní podlaží, Ostrava, zděný, byt i dům v původním tech.stavu, okna již plastová cena 790 000,- Kč. 3. Byt o velikosti 2+1 (56 m2) na ul.herodova, 2.nadzemní podlaží, Ostrava, zděný, dům po revitalizaci, okna plastová, byt v původním tech.stavu cena 850 000,- Kč 4. Byt o velikosti 2+1 (59 m2) na ul. edbalova, 1.nadzemní podlaží, Ostrava, zděný, okna plast, dům po revitalizaci, byt v původním tech.stavu cena 1 150 000,- Kč 5. Byt o velikosti 2+1 (60 m2) na ul. ádražní, 4.nadzemní podlaží, Ostrava, zděný, okna plastová, zděné jádro, nové dveře a podlahy cena 990 000,- Kč. - 8 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu, dlouhodobě neobývaná, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši 830 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 14.září 2010 D. Z ALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12592-297/10. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -