ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 331/7001/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 56 s rodinným domem č.p. 36 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 52 a pozemku 1332/9, k.ú. Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 331/7001/2014 LV no.: 29 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 56 s rodinným domem č.p. 36 s příslušenstvím, pozemek čís. parcely St. 52 a pozemek 1332/9, k.ú. Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Měrunice č.p. 36, 418 04 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 802.829 Kč 497.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 500.000 Kč 500.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 52, St. 56, 1332/9 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolna, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy východní část obce odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 115 Resident area: Bytové plochy: 184 Storage area: Skladové plochy: 475 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1053 Kč/ m 3 Income: Příjem: cca 1904 73 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 626 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 140-500 Kč/ Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 29 jsou ve společném jmění manželů Jiřího Šouna a Moniky Šounové, oba bytem Měrunice č.p. 36, 148 04. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem exekutorským ve výši 471.310,- Kč s příslušenstvím ve prospěch CETELEM ČR (IČ:25085689), a to na základě Exekučního příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb 074 EX- 10735/2012-012 ze dne 06.08.2012. Právní moc ke dni 09.08.2012. - zástavním právem exekutorským ve výši 63.141,- Kč s příslušenstvím ve prospěch CETELEM ČR (IČ:25085689), a to na základě Exekučního příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb 074 EX- 10741/2012-016 ze dne 03.08.2012. Právní moc ke dni 09.08.2012. - zástavním právem exekutorským ve výši 150.304,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Home Credit a.s.(ič:26978636), a to na základě Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy 120 EX- 17941/2012-18 ze dne 04.06.2012. Právní moc ke dni 15.06.2012. - zástavním právem exekutorským ve výši 900.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ: 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.11.2009. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími zástavními právy: - zástavním právem exekutorským ve výši 471.310,- Kč s příslušenstvím ve prospěch CETELEM ČR (IČ:25085689), a to na základě Exekučního příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb 074 EX- 10735/2012-012 ze dne 06.08.2012. Právní moc ke dni 09.08.2012. - zástavním právem exekutorským ve výši 63.141,- Kč s příslušenstvím ve prospěch CETELEM ČR (IČ:25085689), a to na základě Exekučního příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb 074 EX- 10741/2012-016 ze dne 03.08.2012. Právní moc ke dni 09.08.2012. - zástavním právem exekutorským ve výši 150.304,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Home Credit a.s.(ič:26978636), a to na základě Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Klatovy 120 EX- 17941/2012-18 ze dne 04.06.2012. Právní moc ke dni 15.06.2012. - zástavním právem exekutorským ve výši 900.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ: 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 19.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.11.2009. Další zástavní práva jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 36 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Na základě zjištění při prohlídce na místě lze konstatovat, že stavba č.p. 36 v minulosti sloužila k bydlení, tedy v souladu s katastrem nemovitostí. Nemovitost není již zhruba 2 roky obývána. - 3 -
Weak points / slabé stránky: - podprůměrný stavebně-technický stav domu č.p. 36 a staveb v příslušenství - vytápění pouze v chodbě krbem na tuhá paliva bez výměníku - dům není napojen na obecní vodovod - nemovitost není již zhruba 2 roky obývána Strong points / silné stránky: - zahrada ve funkčním celku za domem č.p. 36 (parcela čís. 1332/9) a zahrada naproti přes silnici (parcela čís. St. 52) - sociální zařízení v domě je v dobrém stavebně-technickém stavu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. a obec Měrunice, prokazující stav evidovaný k datu 11.8.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú a obec Měrunice, prokazující stav k datu 25.9.2014, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace ze stavebního úřadu v Bílině d/ informace ze stavebního úřadu v Teplicích e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 19.9.2014 za účasti pana Jiřího Šouna spolumajitele oceňovaných nemovitých věcí. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 693227 Název katastrálního území: Měrunice Kód obce: 567698 Název obce: Měrunice Počet obyvatel obce: 326 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Východní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Měrunice se nachází v Ústeckém kraji v jeho střední části, v okrese Teplice. Jde o menší obec Ústeckého kraje, počet obyvatel je 326. Měrunice jsou vzdáleny zhruba 16 km od bývalého okresního města Most a cca 22 km od bývalého okresního města Teplice. Obcí prochází silnice III. třídy č. 2571 Žichov Měrunice Želkovice, ve vzdálenosti zhruba 3 km se lze napojit na silnic I. třídy č. 15 Most Libčeves Třebenice Lovosice Terezín. Obcí neprochází žádná železniční trať, nejbližší vlaková stanice je v obci Libčeves ve vzdálenosti zhruba 6 km. V obci se nachází pouze základní občanská vybavenost zahrnující obecní úřad, obecní knihovnu, obchod a restaurační zařízení. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve východní části obce Měrunice. Okolní zástavbu tvoří především rodinné domy. V lokalitě je rozvod elektřiny, vody a kanalizace. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 36: Rodinný dům č.p. 36 je situován na pozemku čís. parcely St. 56, k.ú. Měrunice. Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím. V domě se nachází jedna jednotka byt o dispozici 4+1. Sklepní prostory tvoří jedna místnost přístupná z chodby v 1. nadzemním podlaží (přízemí). 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává ze zádveří, chodby, pokoje, kuchyně a koupelny s WC. Podkroví sestává z prostoru nad schodištěm a dvou pokojů. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva do tl. 70 cm, střecha je valbová s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu včetně parapetů, podlahy jsou dřevěné a betonové, krytinu tvoří dlažba, PVC nebo textilní povlaky, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné hladké plné, vnitřní omítky jsou štukované hladké, vnější fasádní omítky jsou převážně břízolitové. Dům má vnitřní instalace el. proudu, vody a kanalizace. Podle informací od Jiřího Šouna spoluvlastníka oceňovaných nemovitých věcí je odkanalizování domu do obecní kanalizace. Dům není připojen na obecní vodovod, užitkovou vodu lze čerpat ze studny. Původní vytápění bylo ústřední kotlem na tuhá paliva, nyní je vytápění pouze lokální krbem na tuhá paliva. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s dřezem a elektrickým sporákem. Sociální zařízení je vybaveno standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Stavebními úřady v Bílině a v Teplicích bylo potvrzeno, že se k oceňovanému domu nezachovala žádná projektová dokumentace ani jiné podklady svědčící o stáří domu. Přesné stáří tedy nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze odhadnout dobu výstavby na počátek 20. století. Pro potřeby ocenění lze tedy stáří domu určit na zhruba 110 let. Nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady, nicméně stavebně-technický stav domu je podprůměrný. Dům nebyl zhruba poslední dva roky obýván. Dům nemá izolace proti zemní vlhkosti je patrné vzlínání vlhkosti do svislých nosných konstrukcí, je nutné opravit nebo vyměnit střešní krytinu včetně úžlabí a svodů. V minulosti byla zrekonstruována koupelna a WC. - 5 -
Kolna na parcele čís. St. 56: Jde o zděnou stavbu na pozemku čís. parcely 56, k.ú. Měrunice. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, krytinu tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, dveře jsou dřevěné plné, okna dřevěná jednoduchá. Stavebně-technický stav je zhoršený. Stavba je rozdělena na několik místností, které slouží jako technická místnost (dříve zde byl kotel na tuhá paliva) a kolny. Přesné stáří stavby nebylo zjištěno, průměrné opotřebení lze odhadnout na zhruba 60%. Kolna na parcele čís. St. 52: Jde o zděnou stavbu na pozemku čís. parcely St. 52, k.ú. Měrunice. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, krytinu tvoří svařované asfaltové pásy, klempířské konstrukce chybí, dveře jsou dřevěné plné, okna dřevěná jednoduchá. Stavebně-technický stav je zhoršený. Z hlediska dispozice jde o jednu místnost, která slouží jako dílna. Přesné stáří stavby nebylo zjištěno, lze odhadovat stáří 60 let s předpokládanou další životností 20 let. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 52, k.ú. Měrunice, o výměře 181 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště a způsobem ochrany chráněné krajinná oblast II.-IV. zóna. Pozemek je zčásti zastavěn kolnou. Na pozemku se také nachází zbytky základů zbourané stavby. Jde zřejmě o rodinný dům, který zde stál v minulosti. Pozemek čís. parcely St. 56, k.ú. Měrunice, o výměře 131 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany chráněné krajinná oblast II.-IV. zóna Pozemek je z větší části zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 36. Pozemek čís. parcely 1332/9, k.ú. Měrunice, o výměře 314 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany chráněné krajinná oblast II.-IV. a zemědělský půdní fond. Pří prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek je ve funkčním celku s domem č.p. 36 a je využíván jako zahrada, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Na pozemku se nachází trvalé porosty jde o několik okrasných stromů a keřů. Tvar pozemků je patrný z přiložené kopie katastrální mapy. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 56 s rodinným domem č.p. 36 s příslušenstvím, pozemku čís. parcely St. 52 a pozemku 1332/9, k.ú. Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Měrunice, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. září 2014 Slovy: Pětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 500.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 29 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 29, neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 29, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 331/7001/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. září 2014-7 -