ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4061-77/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.428 + pozemky p.č.1329,1330/1,1330/2 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Zruč nad Sázavou, k.ú. Zruč nad Sázavou Adresa nemovité věci: Zámecká 428, 285 22 Zruč nad Sázavou Vlastník stavby: Jarmila Vedralová, Zámecká 428, 285 22 Zruč nad Sázavou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jarmila Vedralová, Zámecká 428, 285 22 Zruč nad Sázavou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražitele OBVYKLÁ CENA 650 000 Kč Datum místního šetření: 13.7.2015 Stav ke dni : 13.7.2015 Za přítomnosti: bez cizí účasti Počet stran: 7 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení:2 V Lázních Bohdaneč, dne 16.7.2015 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: 1) pozemku p.č.1329 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 123m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.428 stojící na pozemku p.č.1329 2) pozemku p.č.1330/1 zahrada o výměře 134m 2 3) pozemku p.č.1330/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby garáže bez čp/če stojící na pozemku p.č.1330/2 Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. Přehled podkladů - LV č.259 z 13.7.2015 - místní šetření (jen zevní prohlídka domu- klient neumožnil prohlídku objektu zevnitř) - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 622/2015-N z 26.6.2015 Místopis Město Zruč nad Sázavou patří administrativně pod okres Kutná Hora a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kutná Hora. Obec Zruč nad Sázavou se rozkládá asi dvacetdevět kilometrů jihozápadně od Kutné Hory. Na území tohoto menšího města má hlášený trvalý pobyt kolem 5030 obyvatel. Protéká zde řeka Sázava. Zruč nad Sázavou se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Domahoř, Dubina, Nesměřice, Zruč nad Sázavou a Želivec. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Zruč nad Sázavou mají ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.428 se nachází v zástavbě převážně dvojdomků či soliterně stojících domků v ulici Zámecká přibližně uprostřed města. Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané v KN na LV č.299 pro obec a k.ú. Zruč nad Sázavou, část obce Zruč nad Sázavou, tj. : 1) pozemek p.č.1329 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 123m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.428 stojící na pozemku p.č.1329 2) pozemek p.č.1330/1 zahrada o výměře 134m 2 3) pozemek p.č.1330/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby garáže bez čp/če stojící na pozemku p.č.1330/2 Ve skutečnosti se jedná o levou polovinu patrového, podsklepeného dvojdomku,který je přístupen z - 2 -
ulice Zámecká ve městě. Prohlídka domku nebyla dne 13.7.2015 umožněna- klient i přes zvonění na zvonek u vchodových dveří dům neotevřel. Ocenění je tak provedeno jen základě zevní prohlídky. Rodinný dům je tedy podsklepený, a to buď pod celou hlavní části půdorysu domku, případně jen částečně, jedná se o dům se dvěmi nadzemími podlažími a půdním prostorem pod valbovou střechou. Dům je základního obdélníkového půdorysného tvaru, s přístavbou verandy a polootevřeným zastřešeným vstupním předloženým schodištěm. Dům je opatřen taškovou novější betonovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety), fasádní omítka je původní,břízolitová, na konci životnosti. Okna jsou vyměněná - plastová s izolačními dvojskly. Bleskosvod je nainstalován. Venkovní zastřešené schodiště je s teracovou úpravou stupňů.vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové. V domku se předpokládá, že se nachází byt velikosti 3+1 s příslušenstvím - v přízemí obývací pokoj a kuchyně, koupelna a WC, v patře pak dva pokoje a terasa nad verandou. Vytápění se předpokládá ústřední, s kotlem na tuhá paliva. V koupelně se předpokládá vana či sprchový kout či box, umyvadlo, WC combi případně s nádržkou nahoře. Podlahy jsou zřejmě betonové, případně parkety či povlakové - PVC. V neobytných místnostech se předpokládají keramické dlažby. Rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody, elektrický boiler, případně kotel ústředního vytápění. Zastavěná plocha domku je 6,0*8,15= 48,90m 2 - měřeno z cuzk.cz. Podlahová plocha sklepa odhadem 20m 2. Podlahová plocha přízemí odhadem 34m 2. Podlahová plocha patra odhadem 28m 2. Tj. celkem v domku je cca 82m 2 podlahové plochy. Tzv.započitatelná plocha činí odhadem 20*0,5+(34+28)= 72m 2. Rodinný dům se předpokládá, že je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovodu a kanalizace. Přípojka zemního plynu se nepředpokládá. Garáž bez čp/če stojící na pozemku p.č.1330/2 je přízemní zděná nepodsklepená stavba s plochou střechou, obdélníkového půdorysu, též tvořící 1/2 dvojgaráže. Objekt má fasádu ze škrábaného břízolitu, dřevěná otevíravá vrata,oplechování střechy je z pozinkovaného plechu s nátěrem. Zastavěná plocha garáže je 32m 2, podlahová plocha odhadem 27m 2. Uliční plot tvoří pletivové rámy do ocelových sloupků, výšky 1,0m. Příslušenství domku čp.428 tvoří dále chodníky u domku z betonové dlažby, na pozemku p.č.1329 se nachází i drobné stavby sloužící zřejmě jako sklady - jedná se o dva k sobě kolmo přistavěné stavby na bázi dřeva, s dřevěnými dveřmi, plechovou falcovanou krytinou s nátěrem. Na pozemku p.č.1330/1 se nachází klepadlo na koberec. Celková výměra pozemků je 289m 2. - 3 -
Silné stránky Klidná část města Zruč.Navíc garáž. Slabé stránky Stav fasády havarijní, stav interiéru domku není znám. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Započitatelná plocha: 72,00 m 2 Plocha pozemku: 289,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Při porovnání je vycházeno z tzv.započitatelné plochy určené odhadcem odhadem ze zastavěných ploch. Stavebně - technický stav je uvažován podprůměrný - fasáda je v havarijním stavu, a interiér domku nebyl znalci ukázán. Porovnání je provedeno s nabídkou obdobných domků na prodej tj. domků řadových krajových. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Okružní Nabídka - k prodeji rodinný dům ve Zruči nad Sázavou o dispozici 3+1. Dům je v udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci, dům je celopodsklepený. Je napojený na všechny IS. Vytápění domů je řešeno plynovými kamny WAV. Na zahradě jsou ovocné stromy a dřevník, celková výměra pozemku je 378 m2. V obci je veškerá občanská vybavenost - škola, školka, lékař, obchody. Dům je klidné části obce. Lokalita Zruč nad Sázavou - Okružní ulice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95-4 -
Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 7 595 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 378 m 2 1 100 000 Kč 11 000 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Horní Nabídka -řadový rodinný dům v obci Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora. Dům je vystavěn klasickou metodou z pálených cihel, podsklepen, se dvěma nadzemními podlažími. Dům je dispozičně řešen jako 3+1: V 1.PP se nachází sklep, v 1.NP je veranda, chodba, koupelna s toaletou, kuchyň, obývací pokoj, ve 2.NP je chodba, komora a 2 ložnice. Střecha je sedlová, valbový krov je pokryt pálenými taškami, okna nová plastová. Vnitřní omítky jsou štukové, fasádní omítky jsou břízolitové stříkané, schody do sklepa jsou betonové, do patra dřevěné. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na plyn, umístěným v koupelně. Ohřev teplé vody zajištěn elektrickým bojlerem. V roce 2005 byla provedena částečná rekonstrukce: byla vyměněna okna za plastová, nové dřevěné schody do patra, nové ústřední topení s plynovým kotlem, v kuchyni, chodbě a v koupelně položena nová keramická dlažba. Větší část domu je zateplena. Součástí prodeje je pozemek pod výše uvedeným rodinným domem. Zahrada, zpevněné plochy jsou ve vlastnictví Města Zruč nad Sázavou s možností odprodeje, případně pokračujícího pronájmu. Lokalita Zruč nad Sázavou - Horní ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,25 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,96 Upravená j. cena Kč/m 2 10 000 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 40 m 2 730 000 Kč 10 429 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Hlohová Nabídka - Prodej samostatné poloviny rodinného domu ve Zruči nad Sázavou, ulice Hlohová. Dům o dispozici 3+1 se nachází v klidné části obce s výbornou dostupností služeb. V 1.NP obývací pokoj, kuchyň, koupelna s WC, komora a chodba, ve 2.NP dva pokoje. Částečně podsklepený dům je v dobrém technickém stavu. Topení ústřední plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. K domu náleží zahrada se zahradním domkem. - 5 -
Lokalita Zruč nad Sázavou - Hlohová ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m 2 9 956 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 71,00 m 2 271 m 2 950 000 Kč 13 380 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 595 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 184 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 000 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 184 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 72,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 661 248 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 661 248 Kč Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Závěr Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - prohlídka rodinného domu čp.428 nebyla znalci umožněna, při určení obchodovatelnosti se tak vychází ze zhoršeného stavebnětechnického stavu a předpokladu původního vybavení domku. I zevně domek nepůsobí s ohledem na havarijní stava fasádní omítky (na mnoha místech odfouklá, zvětralá) atraktivně, ba naopak. V Lázních Bohdaneč 16.7.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4061-77/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 061-77/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-7 -
- 8 -
- 9 -