ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 191/6271/2013 o obvyklé ceně bytu č. 80/2 v budově č.p. 80 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 83, k.ú. Lobeček, v ulici 9. května, ve městě Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 191/6271/2013 LV no.: 5011 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 80/2 v budově č.p. 80 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 83, k.ú. Lobeček, v ulici 9. května, ve městě Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. 9. Května 80, Lobeček, 278 01 Kralupy nad Vltavou Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 738 853 Kč Nestanovena Kč 1 436 000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 80/2 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) terasa v 2.NP o celkové výměře 13,44 m2, užívání sklepních prostor v 1.PP obytná zóna, širší centrum části města Kralupy nad Vltavou - Lobeček ve městě Kralupy nad Vltavou úplná Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 1.400.000 Kč 1.400.000 Kč nestanoveno Kč St. 83 (podíl 13908/28815) 320, podíl 13908/28815 zastavěná plocha a nádvoří 1 200 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný 1931, nástavba od 2007 30, rozestavěnost bytu: cca 60% LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 139,08 Storage area: Skladové plochy: 10 066 Kč/ Income: Příjem: % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 139,08 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5011 je byt ve vlastnictví následujících osob: Jan Dolejší, bytem Bezručova 705/41, 251 01 Říčany podíl 1/2 Jana Kuchařová, bytem Čechova 960, 278 01 Kralupy nad Vltavou podíl 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5011 ze dne 22.5.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním, k zajištění pohledávek ve výši 2.099.405,- Kč s příslušenstvím, k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou do 30.9.2043 až do celkové výše 2.099.405,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 23.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 10.12.2007. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Podle části D listu vlastnictví č. 5011 ze dne 22.5.2013 je podaná žaloba, návrh na soudní prodej zástavy bytu č. 80/2, a to na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhod. prodejem zástavy 13 C 60/2012 ze dne 25.9.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Výše uvedené omezení v části C listu vlastnictví č. 5011 a v části D listu vlastnictví č. 5011 nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 5011 ze dne 22.5.2013 není oceňovaná nemovitost zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 5011 ze dne 22.5.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním, k zajištění pohledávek ve výši 2.099.405,- Kč s příslušenstvím, k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou do 30.9.2043 až do celkové výše 2.099.405,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 23.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 10.12.2007. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - byt je v současnosti rozestavěn, tzn. nedokončen, rozestavěnost ve fázi hrubé stavby (zohledněno v obvyklé ceně) - byt situován v budově pouze se dvěma jednotkami Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra bytu, po dokončení předpokládán dobrý technický stav - byt situován v nové nástavbě (výstavba od roku 2007) - situování budovy v širším centru části města Kralupy nad Vltavou - Lobeček - město Kralupy nad Vltavou disponuje úplnou občanskou vybaveností Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5011 pro k.ú. Lobeček a obec Kralupy nad Vltavou, prokazující stav evidovaný k datu 22.5.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální mapy pro k.ú. Lobeček, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ prohlášení vlastníka budovy ze dne 4.9.2007 d/ Souhlas s provedením ohlášené stavby č.j. MUKV 25538/2007 VYST ze dne 22.8.2007, vydal Městský úřad v Kralupech nad Vltavou Stavební úřad e/ částečná projektová dokumentace f/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 14.6.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti paní Jany Kuchařové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 672866 Název katastrálního území : Lobeček Kód obce : 534951 Název obce : Kralupy nad Vltavou Počet obyvatel obce : 18 098 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0206 Název okresu : Mělník Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kralupy nad Vltavou patří ke středně velkým městům Středočeského kraje a větším v okresu Mělník. Město Kralupy nad Vltavou disponuje úplnou občanskou vybaveností (městský úřad, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní středisko, sportovní a kulturní zařízení). Město Kralupy nad Vltavou je dobře dostupné silniční dopravou, autobusovou a železniční dopravou. Po dopravní stránce je město dostupné silnicemi druhých tříd, kterými je město spojené s okolními obcemi a městy, zejména silnicí II/240 (Roudnice nad Labem Velvary Kralupy nad Vltavou - Hlavní město Praha), a dále silnicemi, které navazují na rychlostní komunikaci D8 (Praha Ústí nad Labem). Ve městě je zavedena městská autobusová doprava. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v budově č.p. 80, v ulici 9. května, v části města Kralupy nad Vltavou - Lobeček, v jeho širším centru, v zástavbě obdobných budov a staveb občanské vybavenosti. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 80/2 v budově č.p. 80: Oceňovaný mezonetový byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží a podkroví zděné budovy č.p. 80, na pozemku čís. parcely St. 83, k.ú. Lobeček, v ulici 9. května, ve městě Kralupy nad Vltavou. Budova je situována jako řadová krajní, je podsklepená, má 2 nadzemní podlaží a podkroví ve střeše sedlového tvaru s různými sklony. V budově se nachází celke jednotky (1x nebytová jednotka prodejna se zázemím, 1x bytová jednotka). K oceňované bytové jednotce náleží podíl 13908/28815 na společných částech domu č.p. 80 a pozemku čís. parcely St. 83. Dispoziční řešení: Oceňovaný mezonetový byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím sestává: - ve 2. NP z haly (8,77 ), WC (1,50 ), koupelny (7,11 ), obývacího pokoje s kuchyní (41,11 ), ložnice (16,20 ) a venkovní terasy (13,44 m2) - v podkroví z haly (32,90 m2), koupelny (2,97 m2) a komory (28,52 m2). Celková podlahová plocha bytu je 139,08, bez výměry venkovní terasy. K bytu dále náleží užívání terasy o výměře 13,44 a společných sklepních prostor v 1.PP. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Budova je založena na betonových základových pasech a patkách, svislé nosné konstrukce jsou zděné, nástavba je z tvárnic YTONG, vnitřní příčky jsou částečně zděné z cihel, částečně z tvárnic YTONG, v podkroví vnitřní příčky jsou tvořeny sádrokartonovými příčkami, stropy jsou betonové a trámové, v podkroví je proveden sádrokartonový podhled se zateplením, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody do 2.NP a podkroví jsou betonové. Podlahy v bytě jsou betonové, hrubé. Okna v oceňovaném bytě jsou plastová s izolačním dvojsklem, v podkroví jsou osazena střešní okna, vnitřní omítky nejsou v současné době provedeny (provedena hrubá stavba vnitřních příček), v podkroví jsou SDK podhledy a SDK příčky, vnitřní dveře nejsou v současné době osazeny, vstupní dveře do bytu jsou provizorní dřevěné, vstupní dveře do bytového domu jsou dřevěné. Vnější omítky jsou částečně břízolitové a částečně nejsou provedeny (na části nástavby podkroví). Budova má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění není ke dni ocenění provedeno (jsou provedeny pouze částečné rozvody), plánováno je ústřední, vlastním kotlem na zemní plyn, zásobování teplou užitkovou vodou není řešeno, je plánováno v kombinaci se systémem vytápění. Kuchyně není vybavena. Sociální zázemí nejsou vybavena, jsou pouze osazeny podstěnové zásobníky (GEBERIT). - 4 -
Stáří, stavební stav, rozestavěnost: Podle dostupných informací byla budova postavena v roce 1931, její stáří ke dni ocenění je tedy 84 let. Na budově jsou od roku 2007 prováděny stavební úpravy, spočívající v provedení nástavby, rekonstrukci půdních prostor, výměně oken, zateplení domu a drobné stavební úpravy v bytě v 2.NP. Stavební úpravy jsou prováděny na základě Souhlasu s provedením ohlášené stavby, č.j. MUKV 25538/2007 VYST, spis. Zn. MUKV-S 2592/2007 VYST, ze dne 22.8.2007, vydal Městský úřad Kralupy nad Vltavou, stavební úřad (viz. příloha v podkladech ocenění). Ke dni ocenění je oceňovaný nedokončen, ve stavu neumožňujícím užívání. Byt je prakticky ve fázi hrubé stavby, místnosti v podkroví jsou téměř dokončeny. Rozestavěnost: K dokončení zbývá: vnitřní omítky, podlahy, osazení vnitřních dveří, osazení kuchyňské linky, zařizovací předměty v sociálním zázemí, dokončení rozvodů vnitřních instalací, dokončení vytápění včetně osazení kotle a další. Celková rozestavěnost bytu je cca 60%. Celkový stavebně technický stav bytu po dokončení lze předpokládat jako velmi dobrý. Vzhled bytu je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Na budově nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Celkový technický stav budovy lze hodnotit jako dobrý. Pozemek: K předmětnému bytu č. 80/2 náleží podíl 13908/28815 na pozemku čís. parcely St. 83, k.ú. Lobeček. Pozemek čís. parcely St.83 je částečně zastavěn budovou č.p. 80, nezastavěnou část tvoří nádvoří u budovy. Pozemek je rovinné konfigurace, napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace a zemního plynu. Pozemek je přístupný z okolních, veřejně přístupných pozemků, po zpevněné komunikaci, ul. 9. května (pozemek čís. parcely 182/14 ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník město Kralupy nad Vltavou) a po zpevněné komunikaci pro pěší (pozemek čís. parcely 182/4 ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník město Kralupy nad Vltavou). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 80/2 v budově č.p. 80 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 83, k.ú. Lobeček, v ulici 9. května, ve městě Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 5011 pro k.ú. Lobeček, obec Kralupy nad Vltavou, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 14. června 2013 1.400.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónčtyřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 5011 ze dne 22.5.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním, k zajištění pohledávek ve výši 2.099.405,- Kč s příslušenstvím, k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou do 30.9.2043 až do celkové výše 2.099.405,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 23.11.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 10.12.2007. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Podle části D listu vlastnictví č. 5011 ze dne 22.5.2013 je podaná žaloba, návrh na soudní prodej zástavy bytu č. 80/2, a to na základě Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozhod. prodejem zástavy 13 C 60/2012 ze dne 25.9.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Výše uvedené omezení v části C listu vlastnictví č. 5011 a v části D listu vlastnictví č. 5011 nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná omezení nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 191/6271/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. července 2013-6 -