EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2836 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Znalecký posudek pro nedobrovolnou dražbu č.j. j: 365/2014-A Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2140/12 LV č. 11326, v budově č.p 2140 zapsané na LV č. 11276, stojící na st. parcele č. 6371, zapsané na LV č. 11276. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6687/80036 na společných částech bytového domu č.p. 2140, zapsaného na LV č. 11276. a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6687/80036 na st. parcele č. 6371 o výměře 281 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného na LV č. 11276 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Cheb Počet obyvatel 34873 Kat. území Cheb Ulice Hrnčířská č.p. 2140 Část obce dle LV Cheb +++ Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, Vlastnictví Bytová jednotka Grabovský Jiří Kamenná 473/52 352 01 Aš 1 Pozemek Grabovský Jiří Kamenná 473/52 352 01 Aš 1 Tel. E-mail IČ DIČ 100% 100% Zpracováno pro Společnost EURODRAŽBY.CZ. a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 Vypracoval Chmelíková Eva Dne 11.5.2014 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 6.5.2014 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 6.5.2014 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 68.70 m 2 11 000 Kč/m 2 755 700 Kč Obvyklá cena - současný stav 700 000 Kč Sedmset tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné stránky: Velmi dobrá lokalita z pohledu užívání Byt po částečné modernizaci, udržovaný Záporné stránky: Byt situován ve 4.NP bez výtahu Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 45244782 Zástavní právo exekutorské Advokátní kancelář Klára Samková s.r.o., Španělská 742/6, Vinohrady, 12000 Praha, RČ/IČO: 28386671 Nařízení exekuce Mgr. Jaromír Franc, Husova 64, 506 01 Jičín pohledávka ve výši 21 880,- Kč s příslušenstvím včetně nákladů soudního řízení Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná
Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl doložen
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11326, vyhotovil dálkový přístup 1.4.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze. Informace zjištěné při místním šetření Přílohy Výpis z katastru nemovitostí. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze. Fotodokumentace
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Cheb významným městem regionu, ve městě divadlo,kina, vysoké a střední školství, plná obchodní síť. Malé panelové sídliště Hrnčířská - zástavba typovými domy, rodinnými domy, z pohledu lokality velmi dobrá a žádaná lokalita v blízkosti městské zeleně a velmi dobrou dopravní dostupností s centrem města.pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu, vytápění ústřední z městské výtopny, je veřejná přípojka el. energie. Průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 100 m. Přístup k domu z městské jednosměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Sídliště Hrnčířská okraj města, v blízkosti centrálního náměstí, nákupní centra cca 300 m LIDL. Informace o nemovitosti Objekt bytový typový, typ T06B, podsklepený, 4 nadzemních podlaží. Objekt postavený na základě odborného odhadu v letech 1985-1990. Konstrukce a vybavení domu jsou standardní - jedná se o montovaný objekt z prefabrikovaných dílců výšky celého podlaží, svařovaný krabicový systém s příčnými nosnými zdmi v modulové síti 360 cm. Svislé konstrukce z ŽB prefabrikátů a keramzit - betonových panelů, stropní konstrukce a základy rovněž z ŽB dílců, schodiště ŽB dílcové kompletizované, s dokončenou povrchovou úpravou stupňů (lité teraco s broušeným povrchem). Střecha plochá (motýlková) se spádem střešních rovin ke středovým vpustím, krytina ze svařovaných těžkých živičných pásů. Vnější omítky tvoří izolační kontaktní systém s akrylátovou omítkou. V domě není nainstalován výtah. Byt jednotka č. 2140/12, velikost 1+3 IK, 4 NP. Vnitřní vybavení bytu : Dveře shrnovací jednoduchá rolet a plné lakované osazené do ocelových zárubní, okna plastová, podlahy standardní ( textilní povlaky,keramická dlažba ), hygienické vybavení umakartové jádro na kterém je proveden keramický obklad, kuchyňská linka rohová, zánovní se sporákem se sklokeramickou deskou. Rozvod teplé a studené vody, vytápění a dodávka TUV centrální. Koupelna vybavena vanou a umyvadlem, WC komb samostatné.vnitřní omítky tenkovrstvé, podhledy stropů z ozdobných polystyrenových šablon. Nájemník bytu sdělil, že oprava a modernizace proběhla v roce 2005. Dispoziční řešení : Chodba, WC, koupelna, kuchyně, obývací pokoj s přístupem na lodžii, ložnice, pokoj. Podlahová plocha bytu: = 68,70 m2 Opotřebení stanoveno na základě odborného odhadu: 30%. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, el. sporák Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Objekt jako celek po opravě vnějších omítek, krytiny střechy, rozvodů vody, vnitřní omítky chodeb Technický stav jednotky Průměrný Jednotka po částečné modernizaci z roku 2005. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení % dokonč
základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní s izolací vodorovnou i 100 vlhkosti svislou svislé nosné železobetonový montovaný 100 stropy betonové montované 100 konstrukce skelet krov Sedlový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 panelu v tl. do 30 cm systém vnitřní úpr. stěn tenkovrstvý štuk 100 schodiště prefabrikované 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných textilní krytiny 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění Dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev 100 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Kuchyně 12.43 m 2 1.0 m 2 Pokoj 12.15 m 2 1.0 m 2 Pokoj 12.30 m 2 1.0 m 2 Pokoj 16.38 m 2 1.0 m 2 Předsíň 8.16 m 2 1.0 m 2 koupelna s WC 3.05 m 2 1.0 m 2 Lodžie 4.45 m 2 0.5 2.22 m 2 Sklep 2.00 m 2 1.0 m 2 Součet ploch za podlaží 70.92 m 2 68.70 m 2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 18.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 73.0 m 2 Cena za nemovitost 1 139 000 Kč 15 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 025 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme prodej nově zrekonstruovaného bytu v prvním patře zatepleného panelového domu v Hrnčířské ulici v Chebu. Byt o dispozici 3+1 a výměře 75 m2 prošel kompletní a velmi nákladnou rekonstrukcí. Byt je nový bez předchozího užívání. Panelový dům bez výtahu v ulici Hrnčířská prošel také rekonstrukcí. Jedná se o velmi klidné bydlení nedaleko centra města. Příslušenství bytu tvoří sklepní koje a balkon. Veškerá občanská vybavenost se nachází v těsné blízkosti bydliště. Pokud hledáte kvalitní bydlení v blízkosti centra, mohu tuto nemovitost doporučit. Porovnání: shodný objekt, lokalita, byt po nákladné modernizaci 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky:, datum vložení inzerátu 12.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 69.0 m 2 Cena za nemovitost 800 000 Kč 11 600 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 640 000 Kč 9 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 3+1 s lodžií, celková plocha 69 m2. Byt je v původním, udržovaném stavu. Má nová plastová okna a rekonstruovanou lodžii. Na domě je provedena nová střecha a zateplení, je plánováno také zateplení střechy. Jedná se o klidnou lokalitu na sídlišti Spáleniště, poblíž jsou dvě dětské hřiště a veškerá občanská vybavenost.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Podlahová plocha 63.0 m 2 Cena za nemovitost 880 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 792 000 Kč 12 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodám byt 3+1 v Chebu, Americké ulici č.p. 1371. Byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží čtyřpatrového revitalizovaného panelového domu. Stáří domu je 37 let, v roce 2002 byl proveden rozvod vody v plastu v celém domě. V roce 2008 bylo provedeno zateplení domu s novou fasádou, plastová okna a dveře, keramická dlažba na chodbách a nová střešní krytina. Byt se skládá z předsíňě, koupelny, WC, kuchyně, třech pokojů, lodžie a sklepní kóje v 1.podzemním podlaží. V roce 2005 byla provedena rekonstrukce bytového jádra. Bylo provedeno zděné jádro, keramické obklady, dlažba, včetně vybavení koupelny s WC. Dále převážně nové povrchy podlah, celková oprava štukových omítek, vybavení kuchyně. Byt i dům jsou ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 75.0 m 2 Cena za nemovitost 640 000 Kč 8 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 576 000 Kč 7 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Exklusivně Vám nabízíme prostorný byt 3+1 s balkonem v Chebu, v horní části sídliště Zlatý vrch. Byt se nachází ve 2.patře pečlivě udržovaného panelového domu, obývaného především starousedlíky. V těsném sousedství domu je mateřská a základní škola. Dále je tam nově postavené kulturní centrum Svoboda, 2 supermarkety i pošta. Porovnáná: podstatně horší lokalita i technický stav, sídliště, zhuštěná zástavba Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen 7 700-14 000 Kč/m 2 576 000-1 025 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 11 000 Kč/m 2 Pro objektivní determinaci porovnávací hodnoty je použito přímého porovnání se třemi nemovitostmi v k.ú. Cheb, lokalita obdobná, s obdobnou materiálovou a technologickou variantou, dispoziční skladbou a podobnými směrodatnými kritérii. Vzhledem k poloze, materiálovému provedení, situování bytu v podlaží domu, stanovuji směrnou cenu za 1m2 užitné plochy ve střední hranici intervalu porovnávacích cen a to v úrovni 11 000,- Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary Podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2836/2014. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís....
Fotodokumentace předsíň WC Koupelna pokoj detail stropu kuchyně - 11 -
Fotodokumentace Pokoj - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -