ZNALECKÝ POSUDEK č. 3969-92/2014 O ceně bytu č.817/213 v obci a k.ú.dvůr Králové nad Labem, část obce Dvůr Králové nad Labem Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 11.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitosti, tj. bytu č.817/213 v obci a k.ú.dvůr Králové nad Labem, část obce Dvůr Králové nad Labem, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 7750/77052 ke společným částem bytového domu čp.817 a k pozemku p.č.st.993. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.817/213 Adresa předmětu ocenění: Heydukova 817 544 01 Dvůr Králové nad Labem Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Dvůr Králové nad Labem Katastrální území: Dvůr Králové nad Labem Počet obyvatel: 16 098 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.11.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj.1021/2014-a z 31.10.2014 - LV č.7787 pro k.ú.dvůr Králové nad Labem - cuzk.cz - místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Jiří Pospíšil, Heydukova 817, 54401 Dvůr Králové nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiří Pospíšil, Heydukova 817, 54401 Dvůr Králové nad Labem, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění bytu nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byt nachází. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný byt č.817/213 je byt velikosti 2+1 s příslušenstvím, nacházející se v 1.nadzemním podlaží budovy čp.817 postavené na pozemku p.č.st.993. Byt se nachází v částečně třípodlažním zděném domě ve Dvoře Králové nad Labem. V každém části domu (tj. v jižním vchodu a severním vchodu) se v přízemí nachází společná chodba, z níž jsou přístupny celkem 4 byty, stejně tak v patře se nachází další 4 byty. V podkroví je pak další byt. Celkem tedy v každém z vchodů se nachází 9 bytů, tj. celkem 18 bytů v budově. Přístup k budově čp.817 je od ulice Heydukova v obci z veřejného prostranství na pozemku p.č.3784/1 ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Města Dvůr Králové nad Labem. Bytový dům čp.817 je zděná převážně dvoupodlažní, částečně třípodlažní nepodsklepená stavba vystavěná před cca 100 lety, se dvěmi hlavními vchody (jižní a severní vchod). Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovodu,kanalizace i zemního plynu. Zděná budova je opatřena fasádou z vápenocementové malty, krytinu na dřevěném krovu tvoří bonský šindel z roku 2012. Vnitřní schodiště je kamenné, v chodbách jsou též keramické event.betonové dlažby. Okna u domu jsou do ulice Heydukova převážně dřevěná dvojitá rámová, do dvora dřevěná zdvojená. - 2 -
Byt č.817/213 je byt, který dispozičně obsahuje: pokoj 11,29m 2, chodba 5,79m 2, chodba 4,74m 2, kuchyně 21,64m 2, pokoj 21,95m 2,spíž 3,53m 2, WC 1,37m 2 a koupelna 7,29m 2, tj. celkem podlahová plocha bytu činí 77,60m 2. Byt je ve stavu nyní neobyvatelném - je po požáru, nevyklizený, ve stavu po této havárii. Byt byl zrekonstruován cca před 15-ti roky - byla provedena nová koupelna, WC,kuchyně, byly vyměněny okna,dveře, provedena rekonstrukce podlah, omítek, vnitřních rozvodů. V bytě vytápění bylo elektrickými přímotopy, nyní však není žádné, zdrojem teplé vody je elektrický boiler umístěný v koupelně, funkčnost neověřena - byt je od přívodu vody odpojen. Podlahy jsou po požáru zničené, pouze keramické dlažby jsou nadále použitelné.. Dveře jsou hladké, lakované do ocelových zárubní, nutná oprava po požáru, v kuchyni je kuchyňská linka poškozená zřejmě nenávratně požárem. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi v místnosti bez obkladů, nutná oprava či výměna celého klozetu. Stropy v bytě jsou klenuté cihelné do traverz.okna jsou dřevěná zdvojená (novější z rekonstrukce), ovšem v pokoji a kuchyni zničená při požáru. Vlastní budova čp.817 je neudržovaná, fasáda je na části objektu opadaná,na objektu je však novější krytina z bonského šindele. Celkově tak působí oceňovaná nemovitost tj. byt č.817/213 tedy zcela neatraktivně - jedná se o byt, ve kterém bude muset dojít k otlučení omítek v úplném rozsahu zřejmě ve dvou místnostech (obývací pokoj, kuchyně), bude muset být znovu vybaven kuchyňskou linkou, opraven klozet (či vyměněn), nutno provést opravy či výměna dřevěných oken, dveří. K bytu č.817/213 přináleží i spoluvlastnický podíl ve výši 7750/77052 ke společným částem budovy čp.817 a k pozemku p.č.st.993 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 963m 2, na níž je bytový dům postaven. Na stejném pozemku se nachází i ze zadní strany budovy přízemní dřevěné kolny, jež jsou též prakticky užívány s byty v domě. B. Analýza trhu, určení obvyklé ceny Jedná se o byt 2+1 o PP celkem 77,60m2, umístěný v přízemí dvoupodlažní budovy. Pro porovnání je uvedena aktuální nabídka na prodej bytů ve Dvoře Králové, a jeden příklad prodeje bytu ve stejné budově též v nedobrovolné dražbě. 1)Prodej bytu ve stejné budově (dražba v 10/2013) za 110 tis.kč jednalo se o byt prodaný s oceněním před dražbou bez prohlídky bytu, jež nebyla znalci umožněna. Byt č.817/111/2 je byt, který dispozičně obsahoval dle prohlášení vlastníka: pokoj 22,0m 2, kuchyni 17,80m 2, WC č.1 na chodbě 1,0m2, tj. celkem podlahová plocha bytu činí 40,80m 2. V bytě je vytápění plynovými lokálními topidly, zdrojem teplé vody je elektrický boiler.podlaha je tvořena PVC krytinou. Dveře jsou hladké, lakované, v kuchyni je malá kuchyňská linka. Do jedné z obytných místností byl údajně vestavěn sprchový box. WC je combi. Byt byl s největší pravděpodobností neudržovaný. Tj. byl prodán za 2696,-Kč/m2. - 3 -
Z aktuální nabídky na prodej bytů ve Dvoře Králové nad Labem: 1) Nabídka bytu 2+1 za 630 tis.kč - Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví k rekonstr. ve Dvoře Králové nad Labem, okr. Trutnov; 1. NP - zděného domu, 66 m2. Dispozice: 2 obytné místnosti, kuchyň, koupelna (vana), WC, sklepní kóje. Topení lokální na TP. Parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Tj. nabízí se za 9545,-Kč/m2. Jedná se však o byt ve výrazně lepším stavu, i když též zřejmě k rekonstrukci (dle nabídky). 2) Nabídka bytu 3+1 za 850 tis.kč - prodej bytu 3+1 Na prodej slunný zděný byt 3+1 v OV ve Dvoře Králové n. L.- lokalita nábřeží. Celková podlah.plocha je 75,8 m2 a byt je ve 2.p.pěkného cihlového bytového domu (nejde o nejstarší zástavbu). Byt je v dobrém udržovaném stavu s novými plastovými okny. Byt je prakticky řešen a má dva balkony. Disp.: prostorná chodba s vestavěnou skříní, WC, starší koupelna s vanou, ložnice s balkonem (východní str.), dětský pokoj, obývací pokoj s balkonem (západní str.)a kuchyň. K bytu patří společná kolárna a zděný sklep. Byt je volný po dohodě, situováno 5 min. pěšky od centra, za domem parkoviště. Tj. nabízí se za 11214,-Kč/m2. 3)nabídka bytu 2+1 za 850 tis.kč - k prodeji byt 2+1 v OV v cihlovém domě ve Dvoře Králové nad Labem, okr. Trutnov. Realitní společnost České spořitelny si Vám dovoluje nabídnout ve výhradním zastoupení k prodeji byt po částečné rekonstrukci s dispozicí 2+1 v OV o CP 65m2 ve 4.NP cihlového domu. Nemovitost se nachází nedaleko centra města s veškerou občanskou vybaveností a dopravní obslužností téměř v místě. Byt je ve velmi dobrém stavu (nová euro-okna, nové rozvody vody, elektřiny a topení, rekonstruovaná koupelna i WC, zateplení bytu). K příslušenství náleží sklep o výměře (6m2) a půdní kóje (8m2).Vytápění zajišťují přímotopy, ohřev vody přes bojler. Do domu zaveden plyn (možnost převést domácnost i na plynový provoz). Internet zaveden, TV satelit a nebo STA, parkování u domu.byt je bez jakéhokoliv zatížení a je připraven k okamžitému nastěhování. Tj. nabízí se za 13077,-Kč/m2. - 4 -
Z uvedené nabídky na prodej bytů ve Dvoře Králové vyplývá, že k datu ocenění se žádný obdobný byt po požáru tj. neobyvatelný, s nutnou rekonstrukcí, nenabízí k prodeji. Při uvažování o reálné prodejní ceně tak je nutno především vycházet ze skutečného prodeje bytu ve stejné budově, též v přízemí, i když byl prodej realizován v nedobrovolné dražbě. Též je nutno zvážit (odhadnout) potřebné náklady na rekonstrukci bytu, jež umožní jeho bezproblémovou obyvatelnost. Nutno si i uvědomit, že skutečné kupní ceny na volném trhu dosahují nyní cca 80-85% výše nabízených cen. Při určení obvyklé ceny je nutno samozřejmě přihlédnout nejen ke stavu vlastního bytu, ale i celé budovy (objekt s minimální údržbou, výrazně narušenou fasádní omítkou, celkově morálně i fyzicky opotřebovaný). V neposlední řadě tak je nutno přihlédnout i k prodeji v nedobrovolné dražbě. Po zvážení všech těchto vlivů tak předpokládám obchodovatelnost v maximální úrovni 3000,-Kč/m2, tj. při podlahové ploše bytu 77,60m2 tedy ve výši 232 800,-Kč. Obvyklá cena je tedy určena v této úrovni. Obvyklá cena bytu č. 817/213 v k.ú.dvůr Králové nad Labem činí 230 000,-Kč Slovy: dvěstětřicettisíc Kč. V Lázních Bohdaneč 11.11.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3969-92/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 969-92/14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.7787 pro k.ú.dvůr Králové nad Labem, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 5 -
- 6 -
- 7 -