ZNALECKÝ POSUDEK č.3427-250/2013 O ceně bytové jednotky č.579/25 v Pardubicích, Zelené Předměstí, Palackého Třída č.p.579, včetně příslušenství a podílu o velikosti 89/10000 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.6280/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1429 m 2 a p.č.4087, ostatní plocha, o velikosti 560 m 2, vše zapsáno na LV č.65811 pro k.ú.pardubice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 24.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.579/25 v Pardubicích, Zelené Předměstí, Palackého Třída č.p.579, včetně příslušenství a podílu o velikosti 89/10000 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.6280/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1429 m 2 a p.č.4087, ostatní plocha, o velikosti 560 m 2, vše zapsáno na LV č.65811 pro k.ú.pardubice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Palackého Třída 579 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.6.2013 za přítomnosti znalce a dcery vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.65811 pro k.ú.pardubice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 450722/062, Pan Václav Havel, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 505511/256, Paní Zdeňka Havlová, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 450722/062, Pan Václav Havel, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 505511/256, Paní Zdeňka Havlová, Palackého Třída 579, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu s jedenácti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Stav bytu je mírně zhoršený, původní, dům je z roku 1970. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. Parkování u domu je omezené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha - 4 -
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1,5190 120,00 5 697,10 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 800,- 0,40 2,1310 1,5190 120,00 2 278,84 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.6280/1 1 429,00 5 697,10 8 141 155,90 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 4087 560,00 2 278,84 1 276 150,40 Stavební pozemky - celkem 9 417 306,30 Pozemek - zjištěná cena = 9 417 306,30 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 9 417 306,30 Kč 9 417 306,30 Kč Cena příslušenství - celkem = 9 417 306,30 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubice Stáří stavby: 43 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 29 519,- Kč/m 2-5 -
Podlahové plochy bytu kuchyň: 13,70 m 2 obývací pokoj: 20,00 m 2 pokoj: 13,90 m 2 předsíň: 6,00 m 2 zádveří: 2,90 m 2 koupelna: 2,60 m 2 WC: 0,80 m 2 lodžie: 6,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 66,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 2,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 66,50 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,50 m 2 * 0,10 = 0,25 m 2 Podlahové plochy - celkem = 66,75 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85-6 -
(předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,660 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,660 * 1,030 * 0,850 = 0,578 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 29 519,- Kč/m 2 * 0,578 = 17 061,98 Kč/m 2 CP = CU * PP = 17 061,98 Kč/m 2 * 66,75 m 2 = 1 138 887,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 138 887,17 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 9 417 306,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 89 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 9 417 306,30 Kč * 89 / 10 000 = 83 814,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 83 814,03 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 222 701,20 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 222 701,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 222 701,20 Kč Celkem 1 222 701,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 222 701,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 222 701,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 222 701,20 Kč Celkem 1 222 701,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 222 701,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 222 700,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědvacetdvatisícsedmset Kč - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 901.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávek budoucích do výše 2.090.320,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej bytové jednotky 2+kk, 75 m2, s balkónem v samém centru Pardubic. Bytová jednotka má plastová okna, lodžii, koupelna a záchod jsou oddělené, zděné (sice v původním stavu, ale - 10 -
udržované). Na chodbě bytu jsou vestavěné skříně a komora. Z bytu je nádherný výhled na celé Pardubice a okolí, byt je ve 13. patře (z 14. pater). Kuchyň je v původním stavu. K bytové jednotce patří sklepní kój. V byt je ihned obyvatelný po dohodě s majitelkou lze ponechat veškeré zařízení. Bytový dům je po rekonstrukci výtahů (osobní a nákladní), vchodové dveře plastové, vyměněny stoupačky (voda studená i teplá). Cena je konečná tedy, nákup proběhne bez jakýchkoliv dalších vedlejších doprovodných nákladů jako jsou náklady na přípravu kupní smlouvy, znalecký posudek, advokátní úschovu, vklad atd. Požadovaná cena 1.450.000,- Kč vč.provize a právních poplatků. byt, který je dispozičně řešen jako 2+1, původně 1+1 o velikosti 45 m2 nacházející se v částečně zrekonstruovaném (plastová okna, výtahy) domě v 9.patře. Byt je v původním stavu. K bytu patří větší komora (11,8 m2) a menší sklep. Dům je situován v klidné a velmi žádané lokalitě Závodu míru a v jeho bezprostřední blízkosti se nachází dětské hřiště Nedaleko od domu je veškerá občanská vybavenost ( MHD, škola (100m), obchody, lékárna). Požadovaná cena 1.045.000,- Kč. byt 2+1 s balkonem o ploše 71m2, 9.NP, v centru Pardubic. Byt je v původním udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci. Doporučuji prohlídku bytu, který je dobře dispozičně řešený a nachází se na dobré adrese Palackého třída, Zelené Předměstí. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 11 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 24.6.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3427-250/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 65811 ze dne 26.4.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -