Znalecký posudek číslo 188/16/2015 o ceně nemovité věci pozemek parcela č. 1173/104 a spoluvlastnický podíl ve výši 1/7 k pozemku p. č. 1173/102 v katastrálním území a obci Heřmanův Městec Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany Účel posudku : Stanovení ceny nemovitostí podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich cenu obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 1521/12-260 Oceněno ke dni : 24. 6. 2015 Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 7 stran textu a 11 stran příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum vypracování : 4. 7. 2015 1
OBSAH: A. NÁLEZ 1. Ocenění porovnávací hodnota 2. Určení obvyklé ceny nemovitosti B. POSUDEK C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne 24. 6. 2015 Příloha 2 - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2330 Příloha 3 - Informace o pozemku p. č. 1173/102 z Nahlížení do KN Příloha 4 - Kopie katastrální mapy Příloha 5 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti 2
A. NÁLEZ ZNALECKÝ ÚKOL Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě v daném regionu a to: - spoluvlastnický podíl ve výši 1/7 v SJM ( Fusek Bronislav, rč. 500825/132 a Fusková Marie, rč. 505625/117 ) k pozemku p. č. 1173/102 na LV 2327,kú Heřmanův Městec, okres Chrudim, - pozemek v SJM ( Fusek Bronislav, rč. 500825/132 a Fusková Marie, rč. 505625/117 ) k pozemku p. č. 1173/104 na LV 2330, kú Heřmanův Městec, okres Chrudim pro potřeby exekučního řízení. Jmenování Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, 530 02, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku proti povinnému: Fusek Bronislav, bytem Rybná 716/24, Praha 110 00. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění je dále uvedený pozemek p. č. 1173/104 v Heřmanově Městci, zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 2330 s podílem 1/7 na přístupovém pozemku p. č. 1173/102 zapsaném na LV č. 2327 v k. ú. a obci Heřmanův Městec. Poloha a stručný popis Pozemek p. č. 1173/104 se spoluvlastnickým podílem na přístupové cestě na p. č. 1173/102 se nachází na severním okraji zastavěné části obce. Dle platného územního plánu se nachází v ploše smíšené obytné. Vzdálenost centra obce cca 1,3 km, přístup po nezpevněné komunikaci. Možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z katastru nemovitostí ke dni 4. 7. 2014, LV č. 2330 pro k. ú. Heřmanův Městec - Informace o nemovitostech ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcí vyhláška - Místní šetření ze dne 24. 6. 2015 - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin, a internetového serveru - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 1521/12-260 3
PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 24. 6. 2015, bez přítomnosti vlastníka. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní Fusek Bronislav Ing. a Fusová Marie ( SJM ). Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaného pozemku nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebněprávní stav je bez závažnějších závad. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce, nařízení exekucer viz. příloha - LV č. 2330. Věcná práva Podle výpisu z katastru nemovitosti je k p. č. 1173/104 zapsáno věcné břemeno pro ČEZ Distribuce, a. s. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4
CELKOVÝ POPIS Město Heřmanův Městec se nachází v okrese Chrudim v Pardubickém kraji, žije zde cca 5 tis. obyvatel. Nachází se 10 km západně od okresního města Chrudim a 15 km jihozápadně od krajského města Pardubice. Městem prochází silnice I/17 z Chrudimi do Čáslavi a železniční trať s napojením na železniční koridor v 15 km vzdálené Přelouči. Občanská vybavenost je zastoupena OÚ, ZŠ, MŠ, pošta, obchody, domov důchodců, drobné provozovny. Z ostatního je zde zámek se zámeckým parkem, rekreační areál Konopáč. Pracovní příležitosti v místě a v okolních dobře dostupných městech, jako Chrudim, Pardubice, Přelouč. Oceňovaný pozemek se nachází na severním okraji zastavěné části města, přístup je po nezpevněné komunikaci ve spoluvlastnictví ( = přístup právně zajištěn ) odbočující z místní komunikace ul. Pod Nádražím, pozemek je rovinný, oplocený, nachází se na něm ovocné stromy a okrasné rostliny. Při severozápadní hranici pozemku se nachází dvě stavební buňky užívané jako zahradní domek/sklad. Pozemek je napojený na veřejný rozvod elektřiny sloupek při hranici pozemku, vzhledem k okolní zástavbě předpokládám možnost napojení na veřejný rozvod vody. Dle platného územního plánu se pozemek nachází v zastavitelné ploše smíšené obytné městské ( SM ). B. POSUDEK ocenění nemovitosti Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Na místním trhu a okolí v segmentu porovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku, pozemky jsou nabízeny nejčastěji za cenu 650,- až 1000,- Kč/m2 Metody ocenění 1. Pro určení obvyklé ceny použiji srovnávací metodu vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti zastavitelný pozemek. Pozemek je umístěn na okraji zástavby novostaveb rodinných domů. Po zohlednění stavu nabídky a poptávky v místě, předpokládám jeho dobrou prodejnost. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva a exekuce nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. Věcné břemeno pro ČEZ Distribuce a.s. k p. č. 1173/104 nemá vliv na stanovenou cenu obvyklou. 5
1. Ocenění porovnávací hodnota Pro určení obvyklé hodnoty nemovitosti byla použita srovnávací metoda. Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např. : druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na realitním trhu se v současné době nachází množství stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách, vstupy do porovnávací metody jsou dostatečné a vhodné. Porovnávací metoda je založena na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými a obdobnými nemovitostmi. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů, které jsou v současné době nabízeny na Internetu na realitních serverech. - pozemek Heřmanův Městec stavební pozemek s výměrou 1 546 m 2 užívaný jako zahrádka se zahradním domkem, studní, možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, plynu požadovaná prodejní cena 1 160 000,- Kč ( 750,- Kč/m2 ) - pozemek Heřmanův Městec, lokalita Ježkovka stavební pozemek s výměrou 1 781 m 2 užívaný jako zahrádka se zahradním domkem, studní, možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny. požadovaná prodejní cena 1 250 000,- Kč ( 702,- Kč/m2 ) - pozemek Heřmanův Městec stavební pozemek s výměrou 1 603 m 2 na okraji města, možnost napojení na IS na okraji pozemku požadovaná prodejní cena 881 650,- Kč ( 550,- Kč/m2 ) Porovnávací hodnotu stanovuji na základě vyhodnocení nabídkových cen na 650 Kč/m 2, tj. 841 100,- Kč. 2. Určení obvyklé ceny nemovitosti Vzhledem ke stavu, velkosti a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním situace na trhu v oblasti obdobných realit odhaduji obvyklou cenu předmětu ocenění na: 800 000,- Kč. 6
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené podle nyní platných cenových předpisů a uvést jejich obvyklou cenu s přihlédnutím k lokalitě v daném regionu a to: - spoluvlastnický podíl ve výši 1/7 v SJM ( Fusek Bronislav, rč. 500825/132 a Fusková Marie, rč. 505625/117 ) k pozemku p. č. 1173/102 na LV 2327, kú Heřmanův Městec, okres Chrudim, - pozemek v SJM ( Fusek Bronislav, rč. 500825/132 a Fusková Marie, rč. 505625/117 ) k pozemku p. č. 1173/104 na LV 2330, kú Heřmanův Městec, okres Chrudim pro potřeby exekučního řízení. Výsledná hodnota bez zohlednění závad Určení ceny obvyklé 800 000,- Kč Hodnota práv Celková hodnota práv spojených s nemovitostmi 0,- Kč Hodnota závad Celková hodnota závad 0,- Kč Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/2008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 188/16/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 188/16/2015. 7
8
LV 2330 9
10
A.6.2.5.2 Plochy smíšené obytné městské (SM) H l a v n í v y u ž i t í: občanská vybavenost a služby místního významu a bydlení. P o d m í n k y p r o v y u ž i t í p l o c h y: Přípustné využití smíšené plochy obytné městské jsou plochami polyfunkčními pro situování obytné zástavby, převážně komerčního občanského vybavení, nezávadných menších provozoven výroby, skladování a služeb, veřejných prostranství atd.. Nezbytné stavby pro dopravu a technickou vybavenost. Podmínečně přípustné - některé občanské vybavení (např. prodejny stavebnin a prodejny pro kutily, ubytovací zařízení, restaurace, stravování - pokud se prokáže, že nemají negativní dopad na okolní zástavbu). Plochy pro bydlení v sousedství silnic a v blízkosti železnice budou posuzovány z hlediska hlukové zátěže ze stávající dopravy; chráněné prostory budou u stávající plochy dopravy navrhovány až na základě hlukového vyhodnocení, které prokáže splnění hygienických limitů hluku pro chráněný prostor a chráněné venkovní prostory staveb, včetně doložení reálnosti navržených protihlukových opatření. Přípustnost bude posuzována v rámci řízení dle stavebního zákona. Nepřípustné - správa, kulturní, zdravotnická, školská a církevní zařízení, tj. občanské vybavení umístěné či možné umístit jinde v obci na plochách k tomu určených, dále objekty a zařízení zhoršující kvalitu životního prostředí (kapacitní výroba a sklady, zemědělská výroba, stavby pro velkoobchod a supermarkety, dopravní zařízení s negativním dopadem na okolní zástavbu - čerpací stanice PH apod.). R e g u l a t i v y: - koeficient zastavěných ploch pozemku vč. ploch zpevněných 60% - maximální podlažnost 2 NP 11
12
13