ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2191-16/12 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/4 nemovitosti - bytového domu čp. 121 postaveného na pozemcích jiného vlastníka parc.č. st. 302/1 a st. 302/2 v k.ú. a obci Mělnické Vtelno, okres Mělník, kraj Středočeský, ulice Sídliště Střed. Posudek byl vypracován v 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a 7 stran příloh. V Praze, dne 27.února 2012
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2191-16/12 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/4 nemovitosti - bytového domu čp. 121 postaveného na pozemcích jiného vlastníka parc.č. st. 302/1 a st. 302/2 v k.ú. a obci Mělnické Vtelno, okres Mělník, kraj Středočeský, ulice Sídliště Střed. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení čj.: 025 Ex 18626/10 Oceněno ke dni: 16.února 2012 Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Janda Kaplická 861 Praha 4-2 -
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Tento znalecký posudek je vypracovaný na základě Usnesení vydaného soudním exekutorem Exekutorského úřadu Praha 6 JUDr.J. Grosamem dne 20.10.2011 pro exekuční řízení čj.: 025 Ex 18626/10. Úkolem tohoto znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/4 nemovitosti - bytového domu postaveného na pozemcích jiného vlastníka s právem užívání bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím. Nemovitost se nachází uprostřed zástavby bytových domů v centru obce v ulici Sídliště Střed. Podél této ulice jsou postaveny nízké řadové typizované bytové domy s členitou čelní fasádou, kde každý objekt má tři nadzemní podlaží a plochou střechu. V přízemí každého objektu jsou garáže, sklepy a technické místnosti, v prvním a druhém patře jsou vždy dva zrcadlově otočené byty 3+1 s příslušenstvím, celkem jsou v objektu čtyři byty. Povinný má právo užívat byt 3+1 s příslušenstvím umístěný v 2.NP vpravo. K bytu náleží v 1.NP garáž a sklep a kotel ÚT. Pozemky pod oceňovaným objektem jsou jednak státní a jednak obecní, jedná se o ocenění pouze samotné budovy. Přístup k budově je po zpevněné komunikaci, objekt je napojený na elektrickou energii, vodovod a kanalizaci. V objektu jsou čtyři stejné bytové jednotky a spoluvlastníci vlastní id. 1/4, takže objekt by mohl být rozdělen i na bytové jednotky a každý spoluvlastník by vlastnil jednu jednotku. Pro zjištění obvyklé ceny je stanovena jednak cena id. spoluvlastnického podílu celého objektu a srovnávací metodou i cena bytové jednotky. Obec Mělnické Vtelno leží v mírně zvlněné zemědělské krajině při silnici mezi Mělníkem a Mladou Boleslaví přibližně uprostřed. V obci je základní občanská vybavenost - obchody, MŠ, ZŠ, restaurace, sokol, hřiště, knihovna, obecní úřad, dopravní spojení s většími městy je zajištěno autobusy, které jezdí poměrně často. V obci žije necelých tisíc obyvatel. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Mělnické Vtelno, list vlastnictví č. 411, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník dne 20.10.2011. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Mělnické Vtelno vyhotovená pomocí nahlížení do údajů Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník dne 16.2.2012 v měřítku 1:1000. Částečná výkresová dokumentace na stavbu objektu zapůjčena k nahlédnutí na obecním úřadu Byšice. Údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti a zjištěné znalcem na úřadech a na internetu. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 16.2.2012 za přítomnosti povinného M. Hlaváčka. - 3 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 411 pro k.ú. a obec Mělnické Vtelno zapsáni: Hemiš Marek, Mělnické Vtelno 1/16 Hemiš Petr, Mělnické Vtelno 3/16 Hlaváček Martin, Mělnické Vtelno 1/4 Poživil Josef, Čáslav 1/4 Vondráček Marek, Mělnické Vtelno 1/4 1.4 Předmětem ocenění je 1) Budova čp. 121 podíl 1.5 Základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v době ocenění podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s - 4 -
již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v cenách ke dni ocenění a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) a připočtení ceny pozemku v ceně obvyklé. - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Typ hodnocené nemovitosti by se v dané lokalitě dal pronajmout velice těžko. Příjem z výnosu by byl značně nejistý, a proto v tomto případě není výnosová hodnota pro stanovení obvyklé ceny použita. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit, cena je porovnána s nabídkou podobných nemovitostí v místě a čase. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod věcné a srovnávací. 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Věcná hodnota Věcná hodnota nemovitosti je stanovena nákladovým způsobem podle platného oceňovacího předpisu (vyhlášky Ministerstva financí ČR č. ČR č.3/2008 Sb. ze dne 3. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl.č. 387/2011Sb. s účinností od 1. ledna 2012) bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp. 2.1 Budova čp. 121 - podíl Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Budova čp. 121 je postavena jako řadový typizovaný bytový dům, který má tři nadzemní podlaží a plochou střechu. V domě jsou celkem čtyři stejné byty 3+1 s příslušenstvím, v přízemí jsou čtyři garáže, sklepy, kotelna a technické zázemí. Objekt je postavený uprostřed - 5 -
řady, má členitou čelní fasádu s lodžiemi otočenou na východ a zadní strana je obrácena na západ. Základy jsou betonové, stěny jsou zděné z lehčených cihel, stropy jsou ze železobetonových panelů, střecha je plochá se svařovanou živičnou krytinou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozink. plechu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové hladké, vnější jsou břizolitové, vnitřní obklady jsou běžné keramické, schodiště je betonové s teracem, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké plné a částečně prosklené, na podlahách je PVC a keramická dlažba, vytápění je ústřední s radiátory a s kotlem na tuhá paliva umístěným v přízemí domu pro každý byt samostatně, jsou provedeny rozvody elektro, vody a kanalizace, teplá voda je připravována v bojleru, je instalován bleskosvod. Místo prefabrikovaného instalačního jádra jsou stěny koupelny a záchodu vyzděné a obložené. Ze základního vybavení chybí rozvod plynu a výtah. Ostatní konstrukce a vybavení jsou standardní. Objekt byl postaven někdy na začátku 80.let minulého století, stáří odhaduji 30let. Opotřebení je stanoveno lineárně při uvažované životnosti 100. Údržba je mírně zanedbaná, celkový stav budovy je průměrný, bytu obývaného povinným mírně zanedbaný. Byt obývaný povinným je umístěný v 2.NP vpravo. Je velikosti 3+1 s příslušenstvím a skládá se z obývacího pokoje, dvou ložnic, kuchyně, koupelny, záchodu, předsíně a lodžie, v přízemí je garáž a sklep a kotelna se samostatným kotlem a uhelna. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (2 * 4,50 * 9,30 + 2 * 4,80 * 11,10 + 2,40 * 10,50) * (2,80 + 0,10) = 624.83 m 3 Vrchní stavba (2 * 4,50 * 9,30 + 2 * 4,80 * 11,10 + 2,40 * 9,90) * (2,85 + 2,85 + 0,30) = 1284.12 m 3 2.1.4 Podlaží - 6 - celkem = 1908.95 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP 2 * 4,50 * 9,30 + 2 * 4,80 * 11,10 + 2,40 * 10,50 215.46 m 2 2.50 m 2.80 m 2.NP - 3.NP 2 * 4,50 * 9,30 + 2 * 4,80 * 11,10 + 2,40 * 9,90 214.02 m 2 2.60 m 2.85 m Celkem: 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 214.50 m 2 a prům.výška podlaží je 2.83 m.
2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 20. Vnitřní plynovod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 26. Instalační prefabrik.jádra nadstandard 0.03700 100% 0.037 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00552) = 1.0030 0.00552 2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 30%. 2.1.7 Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.950,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 214.50 m 2 PZP) x 0.9508 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.83 m PV) + 0.30 x 1.0420 K4: podle vybavení stavby x 1.0030 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1390 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0000 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.308,17 Cena za celý obestavěný prostor 1908.95 m 3 = Kč 6.315.131,12 Cena stavby bez opotřebení = Kč 6.315.131,12 Snížení ceny za opotřebení 30% - Kč 1.894.539,34 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 4.420.591,78 Započtení spoluvlastnického podílu 1/4 = Kč 1.105.147,95 Budova čp. 121 - podíl Cena celkem Kč 1.105.148,- - 7 -
2.1.2 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty 1) Budova čp. 121 - podíl Kč 1.105.148,- Součet Kč 1.105.148,- Věcná hodnota po zaokrouhlení Kč 1.100.000,- 2.2 Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 2 roků. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U nemovitostí uvedeného typu, uvedené velikosti a stavu v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka mírně převyšuje poptávku. I přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu možného využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Podle použitých databází nabídkových cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, nabízeny nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat. 2.2.1 Srovnávací hodnota dle nabídky realitních kanceláří 1. Byt 3+1 2.NP, G, stejný objekt, obec Byšice, DV, UP 85 m 2, původní stav po část. rek., technický stav lepší, inž. sítě srovnatelné, poloha na hlavní horší, vzhledem k lepšímu tech.stavu, družstevnímu vlastnictví a horší poloze srov. koeficient 1,10 1.200.000,- Kč x 1,05 (srovnávací koef.) = 1.260.000,- /85 tj. 14.825,- Kč/m 2 UP 2. Byt 3+1 2.NP, G, podobný objekt, obec Řepín, DV, UP 82 m 2, původní stav po část. rek., zahrada, technický stav lepší, inž. sítě srovnatelné, poloha srovnatelné, vzhledem k lepšímu tech.stavu, družstevnímu vlastnictví a stejné poloze srov. koeficient 1,05 1.190.000,- Kč x 1,05 (srovnávací koef.) = 1.250.000,- /82 tj. 15.245,- Kč/m 2 UP 3. Byt 3+1 2.NP, G, stejný objekt, obec Mělnické Vtelno, OV, UP 83 m 2, původní stav technický stav stejný, inž. sítě srovnatelné, poloha srovnatelná, vzhledem ke shodnému bytu, místu i objektu srov. koeficient 1,00 1.000.000,- Kč x 1,00 (srovnávací koef.) = 1.000.000,- /83 tj. 12.050,- Kč/m 2 UP - 8 -
Průměrná cena za m 2 UP vychází: (14.825,- + 15.245,- + 12.050,-)/3 = 14.040,- Kč/m 2 UP Úprava ceny vzhledem ke zdroji: koeficient 0,80 ( nabídka realitních kanceláří) Jednotková srovnávací cena po úpravě: 14.040,- x 0,80 = 11.230,- Kč/m 2 UP Srovnávaná nemovitost: Byt 3+1, 2.NP, G, bytový dům řadový, obec Mělnické Vtelno, UP 85 m 2 (sklep a garáž započteno pouze 50% plochy), technický stav původní 30 let, inž. sítě elektro, vodovod a kanalizace, vlastnictví - podíl Srovnávací hodnota 11.230,- x 85 = 954.550,- Kč Srovnávací hodnota dle nabídky RK po zaokr. Kč 955.000,- 3. SHRNUTÍ 3.1 Věcná hodnota nemovitosti 1 100 000,- Kč 3.2 Srovnávací hodnota nemovitosti 955 000,- Kč Při oceňování podobných nemovitostí je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Věcné hodnotě je přiřazena váha 1,0, srovnávací hodnotě je přiřazena vzhledem k většímu důrazu na současný trh váha 2,0. Stanovení orientační obvyklé hodnoty nemovitosti výpočtem: 4. ZÁVĚR 1,00 * 1 100 000 = 1 100 000 2,00 * 955 000 = 1 910 000 ------------------ 3 010 000 : 3,00 = 1 003 333,- Úkolem znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/4 nemovitosti. Vzhledem k charakteru nemovitosti i faktu, že s vlastnictvím podílu o velikosti 1/4 plyne užívání bytu 3+1 s příslušenstvím, byla obvyklá cena spoluvlastnického podílu stanovena již v průběhu výpočtu. Vzhledem k výše uvedenému stanovuji obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu id. 1/4 oceňované nemovitosti v únoru 2012 na částku Slovy: Jedenmilión korun českých 1.000.000,- Kč - 9 -
Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, o existenci nájemních smluv jsem nebyl informován. Při podání znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 27.února 2012...... vypracoval ing. Tomáš Janda Kaplická 861 Praha 4 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14.10.1992, č.j. Spr. 1844/91, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2191. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. ing. Tomáš Janda - 10 -