ZNALECKÝ POSUDEK č. 795-58/2013 Dodatek č.1 Aktualizace ceny obvyklé nemovitých věcí zapsaných na LV č. 201 k.ú. Mikulovice u Pardubic - budovy č.p.43 v části Mikulovice na pozemku st.p.č.60 a pozemků st.p.č.60, p.č. 217/3 a p.č.218/3 - č.j.kspa 44 INS 7973/2013 (Ladislava Wegelevská), č.j..kspa 59 INS 31/2013 (Michal Tesař) a nemovitostí zapsaných na LV č. 516 k.ú. Mikulovice u Pardubic - pozemku p.č. 200/2, p.č. 217/1 - č.j.kspa 44 INS 7973/2013 (Ladislava Wegelevská). Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ 25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni prohlídky 24.4.2014 a vývoji trhu nemovitými věcmi ke dni 24.4.2014 znalecký posudek vypracovala: Ing. Radka Konopková Jungmannova 664 530 02 Pardubice IČ: 48166146 telefon: 724950291 e-mail: radka.konopkova@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Pardubicích 4.6.2014 výtisk č.2
A. Nález 1. Znalecký úkol Úvod, použitá metodika ocenění Úkolem podepsaného znalce je provést aktualizaci ceny obvyklé nemovitých věcí zapsaných na LV č. 201 k.ú. Mikulovice u Pardubic - budovy č.p.43 v části Mikulovice na pozemku st.p.č.60 a pozemků st.p.č.60, p.č. 217/3 a p.č.218/3 - č.j.kspa 44 INS 7973/2013 (Ladislava Wegelevská), č.j..kspa 59 INS 31/2013 (Michal Tesař) a nemovitých věcí zapsaných na LV č. 516 k.ú. Mikulovice u Pardubic - pozemku p.č. 200/2, p.č. 217/1 - č.j.kspa 44 INS 7973/2013 (Ladislava Wegelevská) ke dni 24.4.2014 ve vazbě na stavebně technický stav objektu a vývoji trhu nemovitostí. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována ke dni 24.4.2014 následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro aktualizaci obvyklé ceny použita následující metodika: 1.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Obsah dodatku D1 znaleckého posudku LV č.201 k.ú. Mikulovice u Pardubic LV č. 516 k.ú. Mikulovice u Pardubic - 2 -
B. Znalecký posudek B2. Ocenění porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při ocenění za použití porovnávacího přístupu se odhaduje tržní hodnota majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Porovnávací metoda dává nepřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. V principu se jedná o vyhodnocení cen porovnatelných nemovitých věcí. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance, tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nepřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. - v posudku k porovnání byly použity mimo jiné následující objekty: Nabízené nemovité věci: Prodej budovy, Dobřenice cena 1 750 000 Kč Prodej budovy bývalé cihelny v Dobřenicích. Podlahová plocha 696 m2 nabízí velké možnosti využití, jak pro skladové prostory, prodejní skladové prostory nebo po rekonstrukci k jiným účelům. Strategická je poloha stavby, 1 km od exitu 76 dálnice D11. Výborná dostupnost do Hradce Králové (14 km), Pardubic (19 km) a Prahy (77 km). Pozemek 990m2. Nabízeno: CENTURY 21 Victory, www.sreality.cz, ID: 145421 Vyhodnocení: lepší stavebně technický stav, vhodnější poloha a přístup, menší podlahová plocha, menší pozemek - 3 -
Prodej budovy, Ústí nad Orlicí cena 2 650 000 Kč Prodej komerčního objektu, který nyní slouží jako skladový prostor a nachází se v průmyslové oblasti Ústí nad Orlicí. Vhodný příjezd pro nákladní dopravu, do objektu zaveden plyn, silnoproudá elektřina, vlastní zdroj vody z artéského vrtu, odstavné a parkovací plochy vhodné také pro kamiony. Možno využít jako skladovací nebo výrobní objekt. Podlahová plocha 482m2, pozemek 1392m2 Nabízeno: MaM reality holdingy, www.realitymix.cz, ID: 381370 Vyhodnocení: lepší stavebně technický stav, vhodnější poloha a přístup, menší podlahová plocha, menší pozemek Prodej areálu, Holice cena 2 900 000 Kč Výrobní areál s bytem Holice Exklusivní prodej komerčního areálu (výroba, služby, prodej), Holice centrum, Hradecká ul. CP 1164 m2. Ideální spojení podnikání s bydlením, součástí je byt 3+1, 90 m2. Dvě samostatné budovy, vjezd pro nákladní automobily, nádvoří pro výrobu či parkování 6 osobních aut, možnost umístění reklam, jasná identifikace v centru. Vhodné např. pro autoservis. Dispozice: Zděná vytápěná provozní hala 284 m2 (25 x 12 m) s vlastním vjezdem je propojena s administrativní budovou vč. veškerého zázemí s dalším vlastním vchodem. 3x kanceláře, prodejna, zvlášť pánské i dámské kompletní sociálního zázemí (šatny, sprchy, WC, umyvadla apod.). V patře navíc kvalitní samostatný byt 3+1 s komorou, 90 m2, atraktivní dispozice neprůchozích místností (možnost ubytování více osob). V druhé samostatné budově je velká garáž, výrobní a skladové prostory. Ústřední vytápění na tuhá paliva, samostatná kotelna. Plyn na pozemku. Nabízeno: MAXEN realitní kancelář, www.realitymix.cz, ID: REALITYMIX-0118 Vyhodnocení: lepší stavebně technický stav, vhodnější poloha a přístup, menší podlahová plocha, menší pozemek - 4 -
Budovy obdobné velikosti a podobného vybavení jako jsou oceňované nemovité věci se v Mikulovicích a obdobných lokalitách nabízejí, dle dostupných informací, nejčastěji v rozmezí (porovnávací hodnota) 1 7800 000 Kč až 2 900 000 Kč, tato cena je včetně příslušenství a pozemků. Ceny realizované se pohybují o cca 5-10% níže než ceny, za které se nemovitosti nabízejí. S ohledem na způsob využití a vazbu na územní plán pozemků p.č.218/3, p.č.200/2 a p.č.217/1, včetně součástí a příslušenství, vývoji cen na trhu nemovitostí, lze cenu obvyklou stanovenou znaleckým posudkem p.č. 795-58/2013 akceptovat jako cenu obvyklou i ke dni 24.4.2014. Cena pozemku p.č.218/3 je zohledněna v ceně celkové nemovitostí zapsaných na LV č.201. B.2 Ocenění porovnávacím způsobem - rekapitulace B2.1 LV č.201 k.ú. Mikulovice u Pardubic 2 100 000 Kč B2.2 LV č.516 k.ú. Mikulovice u Pardubic 204 490 Kč B4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny: Znaleckým posudkem byly standardními metodami stanoveny jednotlivé ceny nemovitostí tj. nákladová cena, srovnávací hodnota, výnosová hodnota a navržena obvyklá cena. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní nemovitosti byl následující rozbor: Faktory ovlivňující obvyklou cenu budov (LV č.201): U budov jsou důležité tyto faktory: -Způsob využití -Výnos -Stavebně technický stav -Technická infrastruktura - dopravní obslužnost, napojení na veřejné rozvody elektro, plynu, vody, kanalizace -Velikost pozemku, orientace -Poloha v obci -Součásti a příslušenství -Právní vztahy -Možný způsob využití ve vazbě na územní plán -Širší vztahy - Vybavenost v okolí nemovitosti - Přírodní prostředí - Změna v zástavbě - Obyvatelstvo Faktory záporně ovlivňující cenu: -budova ve zhoršeném stavebně technickém stavu což bez vložení investic omezuje způsob využití a tím i výši výnosu (statické poruchy, vzlínání vlhkosti, chybějící konstrukce) stavebně - 5 -
technický stav se ke dni 24.4.2014 zhoršil -problematický přístup pro nákladní (kamionovou) dopravu Faktory kladně ovlivňující cenu : -dostupnost krajského města -velikost pozemku užívaných ve funkčním celku Tyto skutečnosti se odrážejí i v obvyklé ceně budovy. Faktory ovlivňující obvyklou cenu pozemků (LV č.516): U pozemků jsou důležité tyto faktory: -Možný způsob využití ve vazbě na územní plán -Možnost napojení na dopravní a technickou infrastrukturu -Velikost pozemku, orientace -Poloha v obci -Součásti a příslušenství -Právní vztahy -Širší vztahy Faktory záporně ovlivňující cenu: -nezastavitelný pozemek Faktory kladně ovlivňující cenu : -dostupnost krajského města -velikost pozemků Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění obvyklé ceny : LV č.201 LV č.516 ocenění porovnávacím způsobem 2 100 000 Kč 204 490 Kč C. ZÁVĚR Cenu obvyklou současnou, s ohledem na umístění a omezený přístup nákladní (kamionové) dopravy, stavebně technický stav (statické poruchy, vzlínání vlhkosti, chybějící konstrukce), velikost pozemku, a vzhledem k tomu, že se jedná o prodej nemovitostí v insolvenčním řízení, kdy zájemce je mimo jiné povinen uhradit příslušnou daň z prodeje nemovitosti, po tomto typu nemovitostí je menší poptávka a kdy v daném případě vystihuje skutečný stav nemovitosti ve vazbě na obchodovatelnost lépe cena stanovená porovnávací metodou (shrnuje zkušenosti s obvyklou obchodovatelností obdobného majetku v regionu), stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 201 k.ú.mikulovice u Pardubic budovy č.p. 43 na pozemku st.p.č.60 a pozemků st.č. 60, - 6 -
p.č.217/3 a 218/3 kat.území Mikulovice u Pardubic, včetně součástí a příslušenství, s ohledem na výše uvedené skutečnosti, ve výši 1 900 000 Kč. Na nemovitých věcech dle LV váznou právní závazky (omezení) exekuční příkaz k prodeji apod. Při stanovení ceny obvyklé k nim nebylo přihlíženo. Cena nemovitých věcí zapsaných na LV č.201 k.ú. Mikulovice v Pardubicích budovy č.p.43 na pozemku st.p.č.60 a pozemků st.č. 60, p.č.217/3, p.č.218/3, včetně součástí a příslušenství, s ohledem na výše uvedené skutečnosti, ke dni ocenění 1 900 000 Kč Cenu obvyklou současnou, s ohledem na umístění a vazbu na územní plán plochy přírodní, plochy vodní a vodohospoářské o prodej nemovitostí v insolvenčním řízení, kdy zájemce je mimo jiné povinen uhradit příslušnou daň z prodeje nemovitosti, po tomto typu nemovitostí je malá poptávka a kdy v daném případě vystihuje skutečný stav nemovitosti ve vazbě na obchodovatelnost lépe cena administrativní (v tomto ocenění jako cena nákladová, která shrnuje zkušenosti s obvyklou obchodovatelností obdobného majetku v regionu), stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 516 k.ú.mikulovice u Pardubic pozemků p.č.200/2 a 217/1 kat.území Mikulovice u Pardubic, včetně součástí a příslušenství, s ohledem na výše uvedené skutečnosti, ve výši 200 000 Kč. Na nemovitostech dle LV váznou právní závazky (omezení) exekuční příkaz k prodeji apod. Při stanovení ceny obvyklé k nim nebylo přihlíženo. Cena nemovitých věcí zapsaných na LV č.516 k.ú. Mikulovice v Pardubicích pozemků p.č.200/2, p.č.217/1, včetně součástí a příslušenství, s ohledem na výše uvedené skutečnosti, ke dni ocenění 200 000 Kč Ing. Radka Konopková Jungmannova 664 530 02 Pardubice V Pardubicích 4.6.2014 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31.října 2000 č.j. SPr.2993/2000 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 795-58/2013 D1 znaleckého deníku. Jsem si vědom důsledků vědomě nepravdivého posudku. - 7 -
E. Seznam příloh Fotodokumentace 4 počet stran A4 v příloze: - 8 -
Budova č.p.43 vzlínající vlhkost trhliny v nosné kci - 9 -
Budova č.p.43-10 -
trhliny v nosném zdivu sklep půda půda p.č.218/3-11 -
p.č.217/1, 200/2 p.č.217/1 p.č.217/1 p.č.217/1 p.č.200/2-12 -