ZNALECKÝ POSUDEK Stanovení hodnoty nemovitého majetku Sídlo: V Americe 114 252 31 Všenory Kancelář: Italská 26 120 00 Praha 2 Tel.: +420 226 253 900 Fax: +420 222 542 014
ZNALECKÝ POSUDEK ZNALECKÝ POSUDEK ČÍSLO: DATUM OCENĚNÍ: 6. 11. 2013 DATUM VYPRACOVÁNÍ: 13. 12. 2013 ÚČEL: Stanovení hodnoty nemovitého majetku pro účely insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočka v Liberci OBJEDNATEL: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Insolvenční správce Washingtonova 1675/25 110 00 Praha 1 ODPOVĚDNÍ ZPRACOVATELÉ: Ing. Petr Turczer, Ing. Tomáš Kašper, Ing. Jakub Černý POČET VYHOTOVENÍ: 2 předaná + 1 uložené ve znaleckém ústavu Posudek obsahuje 64 stran včetně úvodní strany a 10 stran příloh. 2/64
OBSAH: 1. ÚVOD 9 1.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE 9 1.2 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU 10 1.3 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY 12 1.4 METODY OCENĚNÍ 13 1.5 KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ 14 1.6 PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM 15 2. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ 17 2.1 VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ 17 2.1.1 POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ 17 2.2 VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV 23 2.2.1 VĚCNÁ BŘEMENA 23 2.2.2 OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV 23 2.3 JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY 23 3. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 25 3.1 VÝCHODISKO 25 3.2 STANOVENÍ HODNOTY STAVEB 25 3.2.1 STANOVENÍ HODNOTY ZÁMEČKU 26 3.2.2 STANOVENÍ HODNOTY BENEŠOVY VILY 31 3.2.3 STANOVENÍ HODNOTY RELAXAČNÍHO CENTRA 36 3.2.4 STANOVENÍ HODNOTY ROZESTAVĚNÉ STAVBY NA POZEMKU ST. 487 A ROZESTAVĚNÉ STAVBY NA POZEMKU ST. 488 45 3/64
3.2.5 REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY STAVEB 46 3.3 STANOVENÍ HODNOTY POZEMKŮ 47 3.3.1 STANOVENÍ HODNOTY STAVEBNÍCH POZEMKŮ 48 3.3.2 STANOVENÍ HODNOTY NESTAVEBNÍCH POZEMKŮ 53 3.3.3 REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY POZEMKŮ 58 3.4 REKAPITULACE STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 58 4. ZÁVĚR 61 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA 64 4/64
PŘÍLOHY Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13. 9. 2013 - list vlastnictví č. 1232, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, obec 564117 Chrastava Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy s vyznačením předmětných nemovitostí z webového portálu www.nahlizenidokn.cuzk.cz Příloha č. 3 Fotografický záznam předmětu ocenění Příloha č. 4 Soupis majetkové podstaty 5/64
POUŽITÉ PODKLADY Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nám byly předloženy níže uvedené dokumenty: A. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13. 9. 2013 - list vlastnictví č. 1232, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, obec 564117 Chrastava B. Soupis majetkové podstaty insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 dlužníka Dům Pohody a.s. ze dne 2. 10. 2013 C. Částečná projektová dokumentace k objektu Zámečku, Benešovy Vily a Relaxačního centra D. Územní plán města Chrastava E. Stavební povolení pro dostavbu areálu Zámeček Chrastava vydané odborem výstavby a územní správy Městského úřadu Chrastava dne 28. 3. 2008 F. Odhad ceny obvyklé č. 1785/90-2010 vypracovaný za účelem poskytnutí peněžních prostředků, kontrola výstavby panem Ing. Patrikem Žďánským dne 18. 6. 2010 v Liberci G. Smlouva o dílo č. 600/2008 na realizaci stavby Dostavba areálu Zámeček v katastrálním území Dolní Chrastava uzavřená mezi společnostmi Dům Pohody a.s. a IMSTAV Group s.r.o. dne 2. 9. 2008 H. č. 1634/136-2009 vypracovaný za účelem poskytnutí peněžních prostředků panem Ing. Patrikem Žďánským dne 18. 8. 2009 v Liberci I. Podklady získané v archivu Stavebního úřadu Chrastava dne 6. listopadu 2013 J. Výsledky místního šetření ze dne 6. listopadu 2013 K. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále také Zákon ) a jeho prováděcí vyhláška, v platném znění k datu ocenění (dále také Vyhláška ) Dále byl tento znalecký posudek zpracován z veřejně dostupných informací o předmětu ocenění k datu 6. listopadu 2013. 6/64
POUŽITÁ LITERATURA A JINÉ ZDROJE Pro vypracování tohoto znaleckého posudku jsme využili poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně přístupných zdrojů: [1] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012 Přehled českého nemovitostního trhu, Praha. [2] Bradáč, A. a kol.: Soudní inženýrství. Brno 1999, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 80-7204-133-9. [3] Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, VII. přepracované a doplněné vydání. Brno 2008, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 978-80-7204-578-5. [4] Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Brno 2012, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., ISBN 978-80-7204-825-0. [5] Brealey, R.A. Myers, S.C. (2000): Teorie a praxe firemních financí. Praha, Computer Press, 2000. [6] Copeland T., Koller T., Murrin J. (2000): Valuation Measuring and managing the Value of companies, 3rd edition. McKinsey & company, Inc., Published by John Wiley & Sons, Inc. 2000. [7] Česká komora odhadců majetku: Odborný časopis ODHADCE a oceňování majetku, KUFR, Praha, ISSN 1213-8223. [8] Fotr, J. Švecová, L. Dědina, J. Hrůzová, H. Richter, J. (2006): Manažerské rozhodování, postupy, metody a nástroje. Praha, Ekopress 2006. [9] Ibbotson Associates: Ibbotson SBBI 2012 Valuation Yearbook: Market Results for Stocks, Bonds, Bills and Inflation 1926-2011, Chicago, Illinois, Morningstar Inc., ISBN 978-0-9849500-1-0 [10] Ibbotson Associates: Ibbotson SBBI 2010 Valuation Yearbook: Market Results for Stocks, Bonds, Bills and Inflation 1926 2009, Chicago, Illinois, Morningstar Inc., ISBN 978-0-9792402-7-0. [11] Ibbotson Associates: Ibbotson Cost of Capital 2009 Yearbook. Chicago, Illinois 2009, Morningstar Inc. [12] Kislingerová, E. (2001): Oceňování podniku. 2. Přepracované a doplněné vydání, Praha, C. H. Beck, 2001. [13] Kislingerová, E. a kol. (2007): Manažerské finance. 2. přepracované a rozšířené vydání. Praha, C.H.Beck, 2007. [14] Marek, P. a kol. (2009): Studijní průvodce financemi podniku. Druhé přepracované vydání. Praha, Ekopress, 2009. [15] Mařík M., Maříková P. (2005): Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Praha, EKOPRESS, 2005. [16] Mařík, M. Maříková, P. (2007): Diskontní míra pro výnosové oceňování podniku. Praha, Oeconomica 2007. [17] Mařík, M. a kol. (2011): Metody oceňování podniku, proces ocenění základní metody a postupy. 3. upravené a rozšířené vydání. Praha, Ekopress, 2011. [18] Mařík, M. a kol. (2011): Metody oceňování podniku pro pokročilé hlubší pohled na vybrané problémy. První vydání. Praha, Ekopress, 2011. [19] Pratt, P.S. Grabowski, J.R. (2008): Cost of capital. Applications and Examples. Third Edition. New Jersey, John Wiley & Sons, Inc. 2008. [20] Pratt, P.S. Niculita, V.A. (2008): Valuing a Business. The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. Fifth Edition. New York, The McGraw-Hill Companies, Inc. 2008. [21] Radová, J. Dvořák, P. (2001): Finanční matematika pro každého. 3. rozšířené vydání, Havlíčkův Brod, GRADA Publishing, 2001. [22] Soudní inženýrství, ročníky 1990 2012. Brno 1990 2012, Ústav soudního inženýrství VUT v Brně, ISSN 1211-443X. [23] Šantrůček, J. (2005): Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání. Praha, Oeconomica VŠE, 2005. 7/64
[24] The European Group of Valuers Associations: European Property Valuation Standards. TEGOVA. London, 1997. [25] The International Valuation Standards Comitee (2007): International Valuation Standards 2007. Eighth Edition. IVSC, 2007. [26] Valach, J. (2006): Investiční rozhodování a dlouhodobé financování. 2. Přepracované vydání, Praha, Ekopress, 2006. [27] Burza cenných papírů Praha, a.s. [28] Česká národní banka (www.cnb.cz, dále také ČNB ) [29] Český statistický úřad (dále také ČSÚ ) [30] Databáze prof. A. Damodarana (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/) [31] Databáze Bloomberg [32] Databáze AMADEUS [33] Eurostat [34] Ministerstvo financí České republiky (www.mfcr.cz, dále také MF ČR ) [35] Ministerstvo spravedlnosti České republiky (www.justice.cz) [36] Ministerstvo průmyslu a obchodu České republiky (www.mpo.cz, dále také MPO ) [37] Mezinárodní měnový fond (dále také MMF ) Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných. Neprováděli jsme žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokumentů, ze kterých jsme ve znaleckém posudku vycházeli. 8/64
1. ÚVOD 1.1 ZÁKLADNÍ INFORMACE Není-li v textu uvedeno jinak, veškeré identifikační údaje o předmětu ocenění jsou platné k datu ocenění. Veškeré identifikační údaje o Objednateli a Znalci jsou platné k datu vydání znaleckého posudku. Předmět ocenění: Nemovitosti ve vlastnictví dlužníka společnosti Dům pohody a.s., se sídlem Mydlářská 105/10, 460 10 Liberec X, IČ: 27353435, evidované na listu vlastnictví č. 1232, v obci 564117 Chrastava, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, včetně příslušenství. (dále také Předmět ocenění ) Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Insolvenční správce Washingtonova 1675/25 110 00 Praha 1 (dále také Objednatel ) Vypracoval:, společnost se sídlem Všenory, V Americe 114, PSČ 252 31, IČ: 275 99 582, zapsaná na základě rozhodnutí Ministra spravedlnosti České republiky č.j. 234/2006-ODS-ZN/5, ve znění rozhodnutí č.j. 173/2012-OSD-SZN/17 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, Ekologie, Právní vztahy k cizině, Elektrotechnika a Kybernetika (dále také Znalec ) Účel znaleckého posudku: Stanovení hodnoty nemovitého majetku pro účely insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočka v Liberci 9/64
1.2 DEFINICE ZNALECKÉHO ÚKOLU Znaleckým úkolem je vypracování znaleckého posudku stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku, který tvoří soupis majetkové podstaty, pro účely insolvenčního řízení KSLB 76 INS 11574/2013 vedeného u Krajského soudu v Ústí nad Labem pobočka v Liberci, U Soudu 540/3, Liberec, přičemž nemovitým majetkem se rozumí následující nemovitosti evidované v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1232 v obci 564117 Chrastava, katastrální území 653829 Dolní Chrastava, včetně příslušenství: i. budova v části obce Dolní Chrastava, č.p. 127, způsob využití: jiná st., na pozemku parcelní číslo St. 164 (dále také Benešova vila ); ii. iii. iv. budova v části obce Dolní Chrastava, č.p. 128, způsob využití: obč. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 165 (dále také Zámeček ); budova bez čp/če, způsob využití: tech. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 365 (dále také Regulační stanice plynu ); budova bez čp/če, způsob využití: obč. vyb., na pozemku parcelní číslo St. 481 (dále také Relaxační centrum ); v. rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 487 (dále také Rozestavěná stavba na Pozemku St. 487 ); vi. vii. viii. rozestavěná stavba na pozemku parcelní číslo St. 488 (dále také Rozestavěná stavba na Pozemku St. 488 ); stavba neevidovaná v KN na pozemku parcelní číslo 410/2 (dále také Vodárna ); pozemek parcelní číslo St. 59/1, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití: zbořeniště, výměra 1 239 m 2 (dále také Pozemek St. 59/1 ); ix. pozemek parcelní číslo St. 164, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 826 m 2 (dále také Pozemek St. 164 ); x. pozemek parcelní číslo St. 165, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 054 m 2 (dále také Pozemek St. 165 ); xi. pozemek parcelní číslo St. 365, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 83 m 2 (dále také Pozemek St. 365 ); xii. pozemek parcelní číslo St. 481, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 2 047 m 2 (dále také Pozemek St. 481 ); xiii. pozemek parcelní číslo St. 487, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 118 m 2 (dále také Pozemek St. 487 ); xiv. pozemek parcelní číslo St. 488, druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří, výměra 931 m 2 (dále také Pozemek St. 488 ); 10/64
xv. xvi. xvii. xviii. xix. xx. xxi. xxii. xxiii. xxiv. xxv. xxvi. xxvii. xxviii. xxix. xxx. pozemek parcelní číslo 394, druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa, výměra 4 337 m 2 (dále také Pozemek 394 ); pozemek parcelní číslo 395, druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa, výměra 627 m 2 (dále také Pozemek 395 ); pozemek parcelní číslo 400/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, výměra 8 317 m 2 (dále také Pozemek 400/2 ); pozemek parcelní číslo 400/54, druh pozemku: orná půda, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 256 m 2 (dále také Pozemek 400/54 ); pozemek parcelní číslo 400/55, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, výměra 21 m 2 (dále také Pozemek 400/55 ); pozemek parcelní číslo 400/56, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: jiná plocha, výměra 40 m 2 (dále také Pozemek 400/56 ); pozemek parcelní číslo 401/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: neplodná půda, výměra 2 407 m 2 (dále také Pozemek 401/2 ); pozemek parcelní číslo 405/1, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 9 197 m 2 (dále také Pozemek 405/1 ); pozemek parcelní číslo 405/2, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 9 161 m 2 (dále také Pozemek 405/2 ); pozemek parcelní číslo 405/6, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 865 m 2 (dále také Pozemek 405/6 ); pozemek parcelní číslo 405/7, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 870 m 2 (dále také Pozemek 405/7 ); pozemek parcelní číslo 405/8, druh pozemku: trvalý travní porost, způsob ochrany: zemědělský půdní fond, výměra 186 m 2 (dále také Pozemek 405/8 ); pozemek parcelní číslo 410/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: manipulační plocha, výměra 7 869 m 2 (dále také Pozemek 410/2 ); pozemek parcelní číslo 814/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, výměra 676 m 2 (dále také Pozemek 814/2 ); pozemek parcelní číslo 814/5, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, výměra 372 m 2 (dále také Pozemek 814/5 ); pozemek parcelní číslo 815/1, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, výměra 120 m 2 (dále také Pozemek 815/1 ); 11/64
xxxi. xxxii. pozemek parcelní číslo 815/2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, výměra 310 m 2 (dále také Pozemek 815/2 ); pozemek parcelní číslo 887, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: jiná plocha, výměra 10 m 2 (dále také Pozemek 887 ). (položky i. až vii. dále také jako Stavby ) (položky viii. až xxxii. dále také jako Pozemky ) (vše dále také jako Nemovitosti ) 1.3 ZÁKLADNÍ OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Při zpracování ocenění jsme vyšli z informací, které jsou uvedeny v částech Použité podklady a Použitá literatura a jiné zdroje. Informace a podklady poskytnuté Objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné. Další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné. Obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, s výjimkami uvedenými níže, slouží pouze pro vnitřní potřeby Objednatele. Tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se Předmětu ocenění, identity společnosti BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o. nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení BDO Appraisal services Znalecký ústav s.r.o. Tímto není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s účelem zpracování tohoto znaleckého posudku. Znalec prohlašuje, že je nezávislý na Předmětu ocenění, že nemá žádný současný ani budoucí zájem na majetku, který je předmětem posudku, a že nemá žádný osobní ani majetkový vztah k Objednateli či Předmětu ocenění (viz 11 odst. 1 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů). Znalec dále prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy Objednatelem. V případě, že Objednatel nepředložil Znalci dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá Znalec jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související. Hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených. Případné rozdíly mezi výslednými hodnotami a výstupy průběžných výpočtů jsou způsobeny zaokrouhlením. Tento znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel ocenění k datu 6. 11. 2013 a nelze jej použít za jiným účelem. Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě originální vyhotovení se předávají Objednateli a jedno vyhotovení Znalec ukládá do svého archivu. 12/64
1.4 METODY OCENĚNÍ Hodnotu nemovitostí v úrovni tržních cen lze stanovit několika způsoby: Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí indexů. Toto porovnání může být provedeno dvěma způsoby. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standardní, takže indexy použité pro oceňovaný objekt jsou rovny jedné, příslušnými hodnotami indexů jsou upraveny pouze ceny srovnávacích nemovitostí a hodnota oceňované nemovitosti je následně vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitost, jejíž indexy jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitost oceňovaná, její cena je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitostí přepočtený příslušnými koeficienty. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Výnosová metoda předpokládá, že oceňované nemovitosti jsou schopny v budoucnu generovat výnos (příjem) zpravidla formou jejich pronájmu. Všeobecně lze jako vstupní podklad použít výši nájemného v místě a čase obvyklou sníženou o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitostí. Výnosová hodnota je pak součtem odúročených předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitostí. V případě proměnlivého čistého ročního výnosu z pronájmu nemovitostí je jejich výnosová hodnota dána následujícím matematickým vztahem: Z H ČRV * 1 i t 1 t t kde H = výnosová hodnota nemovitosti ČRV t = je čistý roční výnos z nemovitostí v roce t i = kalkulovaná kapitalizační míra Z = doba generování výnosů z nemovitostí Za předpokladu, že čistý roční výnos z nemovitostí je konstantní, lze nahradit konečnou geometrickou řadu diskontovaných čistých ročních příjmů z nemovitostí s neznámým, resp. obtížně odhadnutelným počtem členů, řadou nekonečnou, která ji velmi dobře aproximuje. Rozdíl mezi součty obou geometrických řad (konečné a nekonečné) s rostoucím počtem členů = počtem let, konverguje poměrně rychle k nule. Vzhledem k tomu, že je ve výpočtu výnosové hodnoty kalkulováno s obnovovacími investicemi ve formě odpisů, lze předpokládat neomezenou dobu životnosti nemovitosti, pokud její 13/64
existence a výnosový potenciál není omezen jinými vnějšími faktory. V případě, že je čistý roční výnos z nemovitostí konstantní, lze tedy použít následující matematický vzorec: ČRV H i kde H = výnosová hodnota nemovitosti ČRV = čistý roční výnos z nemovitostí i = kalkulovaná kapitalizační míra Při použití dvoufázové metody (první fáze po dobu proměnlivého čistého výnosu, druhá fáze s konstantním čistým výnosem) je výsledná výnosová hodnota rovna: H T t ČRVt * 1 i t 1 i * ČRV 1 T 1 i T kde H = výnosová hodnota nemovitosti ČRV t = čistý roční výnos z nemovitostí v roce t ČRV T+1 = čistý roční výnos z nemovitostí v roce T+1 i = kalkulovaná kapitalizační míra T = délka trvání 1. fáze Výše uvedené modelové vzorce týkající se výnosové hodnoty jsou relevantní za předpokladu konstantní kapitalizační míry v jednotlivých letech po dobu generování výnosů. V případě proměnlivé kapitalizační míry v jednotlivých letech je třeba uvedené vzorce upravit. Tato metoda je vhodná pro nemovitosti pronajaté nebo pronajmutelné s výnosovým potenciálem. Nákladová metoda (metoda věcné hodnoty) spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Tato hodnota je dále upravena o opotřebení stavby. Její použití je vhodné zejména u nemovitostí, jejichž hodnota je dána rozhodující mírou náklady, tedy v případě, že oceňovanou nemovitost není možné pronajmout a zároveň se jedná o nemovitost natolik specifickou, že není možné provést porovnání. 1.5 KATEGORIE HODNOTY PŘI OCENĚNÍ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ V rámci ocenění Předmětu ocenění se s ohledem na naši úlohu ztotožňujeme s definicí Tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů a chápeme hodnotu Předmětu ocenění jako odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným (koupěchtivým) kupujícím a dobrovolným (prodejechtivým) prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 14/64
Odhadnutá částka nejpravděpodobnější cena rozumně dostupná na trhu. Odhadnutá částka není předem určená nebo skutečná prodejní cena. V rámci odhadu není posuzováno zvýšení nebo snížení ceny způsobené zvláštními faktory nebo okolnostmi. Směna hodnota majetku je odhadnutá částka, za kterou trh očekává, že by byla provedena transakce ke dni ocenění. Datum ocenění vyjadřuje časové omezení platnosti odhadu obvyklé hodnoty. Dobrovolný kupující nekupuje za každou cenu, kupuje podle situace na současném trhu, kupuje na základě aktuálních tržních očekávání, nezaplatí vyšší cenu, než jakou požaduje trh. Dobrovolný prodávající neprodává za každou cenu, prodává podle situace na současném trhu, prodává za nejlepší možnou dosažitelnou cenu na otevřeném trhu po náležitém marketingu. Transakce mezi samostatnými a nezávislými partnery subjekty nejsou osobami blízkými, mezi sebou nemají zvláštní vztahy, které by mohly způsobit, že by cena nebyla pro trh typická nebo že by cena byla zvýšená v důsledku prvku zvláštní hodnoty. Náležitý marketing majetek by měl být uveden na trh nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu. Délka prezentování by měla být dostatečná, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem potenciálních kupujících. Období prezentování předchází datu ocenění. Informované a rozumné jednání kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho skutečném a potenciálním využití a o stavu trhu k datu ocenění. Každá strana pro svou pozici ve svém zájmu jedná o nejlepší možnou cenu. Není nezbytně nerozumné, když prodávající (resp. kupující) prodá (resp. koupí) majetek na trhu s klesajícími cenami za cenu, která je nižší než předchozí obvyklá hodnota. Bez nátlaku každá strana je motivována k uskutečnění transakce, přičemž do uskutečnění transakce není žádná ze stran nucena jakýmkoliv způsobem. Dále také Tržní hodnota. 1.6 PRÁVNÍ ZÁKLADY A PŘEDPISY SOUVISEJÍCÍ S OCEŇOVÁNÍM Znalec při stanovení hodnoty Předmětu ocenění postupoval dle platných právních předpisů České republiky vždy k datu ocenění, zejména dle předpisů dále uvedených v tomto posudku. 15/64
NÁLEZ, NÁLEZ POSUDEK 16/64
2. POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ 2.1 VÝSLEDKY MÍSTNÍHO ŠETŘENÍ Místní šetření bylo provedeno dne 6. listopadu 2013 v obci Chrastava. Předmětem místního šetření bylo ověření skutečného stavu Nemovitostí. Místního šetření se zúčastnil zástupce Objednatele a Znalce. 2.1.1 POLOHA A POPIS NEMOVITOSTÍ 2.1.1.1 Poloha Nemovitostí Nemovitosti se nacházejí v Chrastavě při sjezdu z komunikace Bílokostelecká. Obrázek 1 Lokalizace Nemovitostí v rámci města Chrastava Zdroj: www.mapy.cz Počet obyvatel v obci je ke dni ocenění 6 243. Dopravní obslužnost lokality, v níž jsou Nemovitosti situovány, je na velmi dobré úrovni. V těsné blízkosti je silnice první třídy č. 13 (s místním názvem Bílokostelecká) spojující Liberec a Nový Bor. Příjezd k Nemovitostem pomocí osobní i nákladní automobilové dopravy je možný sjezdem z komunikace Bílokostelecká. 17/64
Občanská vybavenost je v lokalitě na velmi dobré úrovni. Nachází se zde pošta, městský úřad, základní škola, kino, muzeum, síť obchodů a další. Okolní zástavbu tvoří ze západu zahrádkářská kolonie a z východu čerpací stanice. 2.1.1.2 Popis Nemovitostí Nemovitosti (objekty spolu s pozemky a příslušenstvím) tvoří rekreačně-relaxační areál, který se skládá z budovy Zámečku, Benešovy vily, Relaxačního centra a dvou Rozestavěných staveb. Výše uvedené budovy tvoří spolu s pozemky a příslušenstvím jeden funkční celek. 2.1.1.2.1 Zámeček Objekt Zámečku je situován při sjezdu z ulice Bílokostelecká. Půdorysný tvar objektu je původně obdélníkový s přistavěnou terasou. Objekt slouží jako penzion a má jedno podzemní podlaží (dále také PP ) a dvě nadzemní podlaží (dále také NP ). Hlavní vstup do Zámečku je z parkoviště ze severní strany. V přízemí se nachází vstupní hala, recepce pro penzion, restaurace, kanceláře, sociální a hygienické zázemí, kuchyň, komunikační plochy (chodby, schodišťové prostory), výtah, dvě venkovní terasy a další. Ve 2. NP je situováno 18 pokojů pro hosty s vlastním kuchyňským koutem a sociálním zařízením, sklady lůžkovin, zázemí obsluhy, byt provozního, serverovna, komunikační plochy (chodby, schodišťové prostory), výtah a další. V podzemním podlaží jsou umístěny převážně skladové a chladící místnosti, sociální zázemí, strojovna výtahu, komunikační plochy a technologické prostory (kotelna, rozvodny). Jednotlivá podlaží Zámečku jsou vzájemně propojena schodišťovými prostory a osobním výtahem. Z konstrukčního hlediska je nosná konstrukce Zámečku zděná. Stropy jsou rovné v některých částech s kazetovým nebo lamelovým podhledem. Střešní konstrukce je mansardová s plechovou střešní krytinou. Klempířské prvky jsou kompletní. Vnitřní dělící příčky jsou realizovány jako zděné z cihelného zdiva nebo sádrokartonové. Vnitřní omítky stěn jsou tvořeny převážně hladkou vápennou štukovou omítkou. Povrchová úprava vnějších obvodových stěn je z fasádní omítky. Okna jsou plastová, vstupní dveře dřevěné do dřevěných zárubní. Schodiště spojující jednotlivá podlaží je železobetonové. Vnitřní dveře jsou dřevěné většinou osazené do dřevěných obložkových nebo ocelových zárubní. Podlahy jsou pokryty nášlapnými vrstvami z keramických dlaždic, PVC, textilních krytin nebo dřevěné. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plynovod. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, pro ohřev teplé vody slouží solární panely umístěné na střeše. Stavebně technický stav Zámečku je na velmi dobré úrovni a odpovídá provedeným rekonstrukcím a pravidelné údržbě. Užitná plocha Zámečku činí 1 738,82 m 2. 2.1.1.2.2 Benešova vila Benešova vila je situována jižně od Zámečku. Objekt má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. 18/64
Půdorysný tvar objektu je téměř obdélníkový s předsazeným sloupovým vstupem. Hlavní vstup do Benešovy vily je ze severní strany krytý sloupovým podloubím. V podzemním podlaží objektu (1. PP) se nachází recepce, místnosti pro bahenní koupel, elektroléčbu, masáže, šatny, sprchy, umývárny, odpočívárna, technické místnosti, sklady, komunikační prostory, výtah a další. V nadzemních podlažích jsou situovány pokoje pro ubytování. Nachází se zde apartmány s kuchyňskými kouty, koupelnami a WC, terasy, zádveří, komunikační prostory a úklidové místnosti. Komunikačně jsou jednotlivá podlaží propojena osobním výtahem a kamenným schodištěm. Z konstrukčního hlediska je nosná konstrukce Benešovy vily zděná opatřena zateplovacím systémem. Stropy jsou rovné se sádrokartonovým podhledem. Střešní konstrukce je mansardová s krytinou z pálených tašek a kompletními klempířskými prvky. Vnitřní omítky stěn jsou tvořeny převážně hladkou vápennou štukovou omítkou. V místnostech pro relaxaci v 1. PP a hygienického zázemí jsou provedeny keramické obklady stěn. Vnitřní příčky jsou vyzdívané z cihel. Povrchová úprava obvodových stěn je z fasádní omítky v kombinaci s falešným kamenným obkladem. Okna jsou nová dřevěná s izolačními dvojskly. Vnitřní dveře jsou dřevěné osazené do obložkových zárubní, většina jich k datu místního šetření chybí. Podlahy v Benešově vile jsou pokryté nášlapnými vrstvami z PVC nebo keramické dlažby, v některých pokojích však chybí. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plynovod. Vytápění objektu je pomocí kolektoru z Relaxačního centra. Stavebně technický stav Benešovy vily odpovídá k datu ocenění provedené kompletní rekonstrukci střešní krytiny, vnitřních i vnějších omítek, podhledů, výměně oken, dveří a klempířských konstrukcí. K datu ocenění zbývalo dokončení osazení vnitřních dveří, položení některých nášlapných vrstev podlah a dovybavení zařizovacími předměty. Užitná plocha Benešovy vily činí 865,53 m 2. 2.1.1.2.3 Relaxační centrum Relaxační centrum je situováno jižně od Benešovy vily. Jedná se o jednopodlažní objekt lázní s částečným podsklepením. Půdorysný tvar Relaxačního centra je členitý ve tvaru písmene L. Vstup do objektu je zajištěn hlavním vchodem z jihu. V přízemí se nacházejí bazény se slanou vodou, vířivka, finská sauna, ochlazovna, turecké lázně, odpočívárna, parní místnost, šatny, WC, sprchy, prostor pro plavčíka, technická místnost, recepce, občerstvení, kotelna a komunikační prostory. V částečném suterénu s vlastním vstupem jsou umístěny technologie bazénu. V prostoru před objektem se nacházejí venkovní bazény. Nosná konstrukce Relaxačního centra je monolitická skeletová s výplňovým zdivem založena na železobetonové desce. Plochá střešní konstrukce je částečně jednoplášťová pochozí s vrstvou kačírku a 8 světlíky, nad hlavní halou a krytým bazénem je pak oblouková konstrukce z dřevěných vazníků 19/64
s krytinou z živičných pásů a kompletními klempířskými prvky. Stropní konstrukce nad částečným PP a 1. NP jsou tvořeny monolitickými železobetonovými deskami. Vnitřní strany stěn jsou obloženy keramickým obkladem. Vnější povrchová úprava je z fasádní omítky. Okna i venkovní dveře jsou dřevěná. Vnitřní dveře jsou dřevěné většinou osazené do kovových zárubní. Podlahy jsou pokryty nášlapnými vrstvami z keramické dlažby případně tvořené stěrkovou finální povrchovou úpravou v 1. PP. Klempířské konstrukce jsou kompletní z poplastovaného plechu. Stavebně technický stav Relaxačního centra je na velmi dobré úrovni a odpovídá novostavbě dokončené v roce 2011. 2.1.1.2.4 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 487 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 487 je situována jihozápadně od Relaxačního centra. Jedná se o rozestavěný jednopodlažní objekt sportovní haly s ubytovací kapacitou. Půdorysný tvar objektu je obdélníkový. Nosná konstrukce Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487 je zděná z bloků POROTHERM založena na železobetonové desce. Střešní konstrukci tvoří lepené obloukové vazníky. Výplněmi otvorů jsou dřevěná EURO okna. Ostatní konstrukce nebyly při místním šetření patrné. Stavebně technický stav objektu je ve fázi dokončené hrubé stavby obvodového zdiva s částečně vyplněnými otvory a střešní konstrukcí. Celkový obestavěný prostor objektu činí 10 815,22 m 3. 2.1.1.2.5 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 488 Rozestavěná stavba na Pozemku St. 488 je situována jižně od Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487, s níž je funkčně propojena spojovacím krčkem. Jedná se o rozestavěný jednopodlažní objekt bazénu s atrakcemi. Půdorysný tvar Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 je obdélníkového tvaru. Nosná konstrukce je zděná z bloků POROTHERM založena na železobetonové desce. Ostatní konstrukce nebyly při místním šetření patrné. Stavebně technický stav Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 je ve fázi dokončené hrubé stavby obvodového zdiva. Celkový obestavěný prostor objektu činí 6 213,42 m 3. 2.1.1.2.6 Vodárna Vodárna je situována asi 20 m východně od Relaxačního centra. Objekt má jedno nadzemní podlaží. Půdorysný tvar Vodárny je obdélníkový. Vstup do Vodárny je ze severozápadní strany. Objekt slouží jako technologické zázemí. 20/64
Z konstrukčního hlediska je nosná konstrukce Vodárny zděná. Střešní konstrukce je sedlová s krytinou z pálených tašek a kompletními klempířskými prvky. Povrchová úprava obvodových stěn je z fasádní omítky v kombinaci s falešným kamenným obkladem. Okna a vstupní dveře jsou nová dřevěná s izolačními dvojskly. Stavebně technický stav Vodárny je na velmi dobré úrovni a odpovídá provedeným rekonstrukcím a pravidelné údržbě. Vodárna tvoří příslušenství areálu termálních lázní. 2.1.1.2.7 Pozemky Pozemky areálu mají celkovou výměru 53 939 m 2 a jsou částečně zastavěny jednotlivými objekty. V katastru nemovitostí jsou evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří, lesní pozemek, orná půda, trvalý travní porost, příp. ostatní plocha. Dle územního plánu města Chrastava se pozemky nacházejí v území s funkčním využitím jako plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb, plochy lesního porostu, plochy ochranné a doprovodné zeleně a plochy ostatních pozemních komunikací (blíže viz Tabulka 2-1). Pozemky situované podél vodního toku Jeřice v pásmu do cca 20 40 m se nacházejí v zátopové oblasti. Informace o měření výskytu radonu nebyla k dispozici. Znalec předpokládá nulový výskyt radonu. Taktéž nebyla sdělena informace o ekologické zátěži, Znalec tedy nepředpokládá její existenci. 2.1.1.2.8 Příslušenství Další příslušenství areálu termálních lázní tvoří, kromě objektů Regulační stanice plynu a Vodárny, také oplocení, venkovní zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a další. 21/64
Tabulka 2-1 Přehled pozemků a jejich způsob využití dle katastru nemovitostí a územního plánu Pozemek Druh pozemku Způsob využití Výměra [m 2 ] ÚP Pozemek St. 59/1 zastavěná plocha a nádvoří zbořeniště 1 239 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek St. 164 zastavěná plocha a nádvoří - 1 826 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek St. 165 zastavěná plocha a nádvoří - 1 054 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek St. 365 zastavěná plocha a nádvoří - 83 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek St. 481 zastavěná plocha a nádvoří - 2 047 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek St. 487 zastavěná plocha a nádvoří - 1 118 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek St. 488 zastavěná plocha a nádvoří - 931 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek 394 lesní pozemek - 4 337 plochy lesního porostu Pozemek 395 lesní pozemek - 627 plochy ochranné a doprovodné zeleně Pozemek 400/2 ostatní plocha zeleň 8 317 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek 400/54 orná půda - 256 plochy ochranné a doprovodné zeleně Pozemek 400/55 ostatní plocha ostatní komunikace 21 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek 400/56 ostatní plocha jiná plocha 40 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek 401/2 ostatní plocha neplodná půda 2 407 plochy ochranné a doprovodné zeleně Pozemek 405/1 trvalý travní porost - 9 197 plochy vodních toků a nádrží/plochy ochranné a doprovodné zeleně Pozemek 405/2 trvalý travní porost - 8 511 plochy ochranné a doprovodné zeleně trvalý travní porost - 650 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek 405/6 trvalý travní porost - 865 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek 405/7 trvalý travní porost - 870 plochy ochranné a doprovodné zeleně Pozemek 405/8 trvalý travní porost - 186 plochy občanské vybavenosti a nevýrobních služeb Pozemek 410/2 ostatní plocha manipulační plocha 7 869 plochy ochranné a doprovodné zeleně Pozemek 814/2 ostatní plocha ostatní komunikace 676 plochy ostatních pozemních komunikací Pozemek 814/5 ostatní plocha ostatní komunikace 372 plochy ostatních pozemních komunikací Pozemek 815/1 ostatní plocha ostatní komunikace 120 plochy ostatních pozemních komunikací Pozemek 815/2 ostatní plocha ostatní komunikace 310 plochy ostatních pozemních komunikací Pozemek 887 ostatní plocha jiná plocha 10 plochy ostatních pozemních komunikací Celkem - - 53 939 Zdroj: místní šetření, podklady Objednatele, územní plán města Chrastava 22/64
2.2 VĚCNÁ BŘEMENA A OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV 2.2.1 VĚCNÁ BŘEMENA Bez zápisu. 2.2.2 OMEZENÍ VLASTNICKÝCH PRÁV Na Nemovitostech váznou zástavní práva smluvní, blíže viz Příloha č. 1 Výpis z KN. Znalec má za to, že váznoucí práva na oceňovaných Nemovitostech mají vliv na jejich likviditu při případném prodeji, mají vliv na velikost okruhu případných kupujících, a tedy omezují volnému nakládání s Nemovitostmi. Ačkoliv je úkolem Znalce odhadnout tržní hodnotu Nemovitostí, nejedná se o objektivní hodnotu Nemovitostí. Dle názoru Znalce totiž všezahrnující objektivní hodnota neexistuje, jelikož není vlastností nemovitosti. Proto v tomto znaleckém posudku je nucen Znalec přijmout předpoklad, resp. podmínit následný závěrečný výrok znaleckého odhadu hodnoty Nemovitostí tím, že při případném (uvažovaném) zobchodování oceňovaných Nemovitostí k datu ocenění dojde k vypořádání veškerých omezení váznoucích k datu ocenění na Nemovitostech. 2.3 JINÁ PRÁVA A POZNÁMKY Bez zápisu. 23/64
POSUDEK 24/64
3. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 3.1 VÝCHODISKO S ohledem na charakter Nemovitostí a požadavek Objednatele stanovit hodnotu jednotlivých nemovitostí zvlášť dle jejich evidence uvedené v katastru nemovitostí, tj. stanovit hodnotu jednotlivě pro každou stavbu a pozemek, jsme zvolili pro každou z těchto Nemovitostí nejvhodnější metodu stanovení její hodnoty na základě Mezinárodních oceňovacích standardů IVS a dle charakteru příslušné nemovitosti. Dle Mezinárodních oceňovacích standardů je nejvhodnějším způsobem stanovení Tržní hodnoty nemovitostí použití jedné z následujících doporučovaných metod porovnávací, výnosové nebo nákladové (viz kapitola 1.4). Volba aplikace jednotlivých metod pro konkrétní předmět ocenění závisí zejména na charakteru oceňované nemovitosti a také na dostupných informacích z realitního trhu. Dále v textu bude nejprve stanovena hodnota Staveb, posléze hodnota Pozemků. Pro každý typ nemovitého majetku je zvolena nejvhodnější metoda ocenění, která odpovídá charakteru nemovitosti, způsobu využití a dalším dostupným informacím o nemovitém majetku. 3.2 STANOVENÍ HODNOTY STAVEB Nejvhodnějším způsobem stanovení hodnoty nemovitostí je dle odborného názoru Znalce porovnávací metoda. Použití této metody je opodstatněné v případě, že k datu ocenění existuje na realitním trhu dostatečné množství podkladových údajů pro aplikaci této metody informace o prodejích a cenách obdobných nemovitostí. V daném případě bude porovnávací metoda použita pro stanovení hodnoty objektu Zámečku a Benešovy vily, které slouží primárně pro ubytování spolu doplňkovými funkcemi (restaurace, léčebné procedury). Pro tyto objekty je na realitním trhu k dispozici dostatečné množství porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení hodnoty Relaxačního centra bude použita výnosová metoda. Použití výnosové metody se v tomto případě jeví jako nejvhodnější, neboť porovnávací metodu nelze aplikovat z důvodu nedostatečného množství srovnávacích nemovitostí. Naopak výnosová metoda, která vychází z budoucích výnosů plynoucích majiteli nemovitosti z jejího vlastnictví, je v daném případě vhodnou metodou, jelikož je splněn předpoklad schopnosti nemovitosti přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Hodnota výše uvedených staveb bude stanovena vč. hodnoty pozemků, na kterých se tyto stavby nacházejí. Pro stanovení hodnoty Rozestavěné stavby na Pozemku St. 487 a Rozestavěné stavby na Pozemku St. 488 bude, s ohledem na charakter těchto staveb, použita metoda nákladová, která spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby. 25/64
Objekty Vodárny a Regulační stanice plynu tvoří příslušenství celého areálu termálních lázní Chrastava a jejich hodnota je součástí celého komplexu staveb a pozemků. 3.2.1 STANOVENÍ HODNOTY ZÁMEČKU 3.2.1.1 Volba metody ocenění Pro stanovení hodnoty Zámečku bude užita indexová porovnávací metoda metoda standardní jednotkové tržní ceny. Jedná se o multikriteriální metodu nepřímého porovnání, která je blíže popsána v odborných publikacích (např. [3]). Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství srovnávacích nemovitostí. Tyto nemovitosti by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitosti oceňované a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. Hodnota nemovitostí, tj. staveb s pozemky a příslušenstvím, bude stanovena dohromady jako celek. Hodnota Zámečku je stanovena včetně Pozemku St. 165, na kterém je stavba situována a vč. příslušenství. 3.2.1.2 Stanovení hodnoty Zámečku porovnávací metodou 3.2.1.2.1 Definice standardní nemovitosti Za standardní nemovitost je považován zděný objekt pro ubytování umístěný v Chrastavě a v obdobných lokalitách, ve velmi dobrém technickém stavu, s ústředním plynovým nebo elektrickým vytápěním, kompletně vybavený, s kompletními inženýrskými sítěmi, s vlastním venkovním stáním a využitím prostor pro ubytování/restaurace. Další vlivy nejsou u standardního objektu uvažovány. Jednotkovou tržní cenou se rozumí cena za 1 m 2 užitné plochy objektu. Cena standardní nemovitosti je stanovena komparací se srovnávacími nemovitostmi. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardní a srovnávací nemovitosti je užito tzv. indexu srovnávací nemovitosti (I S ), pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti (JTC S ). Obdobně je pro zohlednění odlišností standardní a oceňované nemovitosti, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovitosti (JTC O ), použit tzv. index oceňované nemovitosti (I O ). 3.2.1.2.2 Databáze srovnávacích nemovitostí Srovnávací objekty objekty pro ubytování - byly částečně převzaty z databáze Znalce vytvořené z veřejně dostupných zdrojů (jedná se o nabízené a ke dni vypracování znaleckého posudku neprodané nemovitosti). Uvedený postup je ve znalecké praxi zcela standardní, a to vzhledem k tomu, že údaje o skutečných realizovaných cenách (prodejů či pronájmů) nemovitostí jsou prakticky nedostupné a navíc mohou být zatíženy zkreslením vyvolaným prodeji mezi příbuznými, spřízněnými právnickými osobami, spekulativními prodeji atd. Z realitní praxe vyplývá, že skutečně dosažená tržní cena nemovitosti je obvykle nižší než cena nabídková, z toho důvodu je v rámci procesu ocenění užito koeficientu redukce 26/64
na pramen ceny viz Tabulka 3-1. Užití tohoto koeficientu je v souladu s postupy uvedenými v odborné literatuře, mimo jiné [2] a [3]. Rozmezí hodnoty tohoto koeficientu v podmínkách České republiky bylo předmětem řady odborných studií. V časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, PhDr. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.Sc., MBA, se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují korelaci v hodnotách od 0,85 do 0,99. Obdobně v článku Ing. Martina Cupala uveřejněném v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 autor uvádí, že změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny k ceně nabídkové a dále, že při oceňování nemovitostí porovnávací metodou je odůvodněné použití koeficientu redukce ve výši 0,85. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci [3] uvádí rozmezí stejného koeficientu od 0,65 do 1,00. Obecně lze konstatovat, že čím je nemovitost (resp. uvažovaná nemovitostní transakce) obvyklejší, tím je rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou (tržní) cenou menší a koeficient redukce na pramen ceny se tak blíží jedné. U prodaných nemovitostí se známou skutečnou cenou je koeficient roven 1,00. Pro účely tohoto znaleckého posudku, s přihlédnutím k charakteru zdrojů dat a charakteru oceňovaných nemovitostí, byl Znalcem stanoven koeficient redukce ceny na pramen ceny pro Zámeček na úroveň 0,85. 3.2.1.2.3 Parametry srovnávacích nemovitostí Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na charakter objektů z hlediska jejich využití a typ konstrukce. Vzhledem k faktu, že přímo v Chrastavě se nenachází dostatečné množství porovnatelných objektů, byly tyto vzaty i z přilehlých lokalit. Vliv tohoto faktu a dalších případných odlišností srovnávacích nemovitostí od nemovitosti standardní jsou eliminovány vhodnou aplikací porovnávací metody. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávacích nemovitostí obsahuje celkem 10 srovnávacích objektů, u nichž jsou známy potřebné parametry a prodejní (popř. nabídkové) ceny. Potřebnými parametry byly tyto (nejsou řazeny podle velikosti vlivu na výslednou hodnotu): lokalita, technický stav, typ konstrukce, vytápění, vybavení, inženýrské sítě, možnost parkování, využití prostor a další vlivy jinde nezahrnuté. 27/64
Tabulka 3-1 Databáze srovnávacích nemovitostí i Nabídková cena nemovitosti [Kč] KRC Cena po redukci na pramen ceny [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Lokalita Technický stav Typ kce Vytápění Vybavení Inženýrské sítě Možnost parkování Využití prostor Další vlivy 1 7 777 777,00 0,85 6 611 110,45 1 000,00 6 611,11 Rejdice dobrý smíšená 2 4 000 000,00 0,85 3 400 000,00 454,00 7 488,99 Mníšek dobrý cihlová ústřední plynové/ elektrické ústřední plynové/ elektrické kompletní podstandar dní kompletní bez plynu vlastní venkovní stání vlastní venkovní stání ubytování/ restaurace ubytování/ restaurace velká výměra pozemku malá výměra pozemků 3 18 000 000,00 0,85 15 300 000,00 2 503,00 6 112,66 Hodkovická, Liberec XXIII- Doubí po rekonstrukci cihlová ústřední plynové/ elektrické kompletní kompletní vlastní garáž ubytování/ restaurace wellness 4 18 500 000,00 0,85 15 725 000,00 1 400,00 11 232,14 Josefův Důl velmi dobrý cihlová ústřední na tuhá paliva kompletní bez plynu vlastní venkovní stání ubytování/ restaurace velká výměra pozemku, wellness 5 13 624 268,00 0,85 11 580 627,80 1 730,00 6 694,00 6 25 000 000,00 0,85 21 250 000,00 2 500,00 8 500,00 Soušská, Desná Jilemnice (Benecko) dobrý velmi dobrý cihlová smíšená 7 24 900 000,00 0,85 21 165 000,00 1 400,00 15 117,86 Turnov velmi dobrý cihlová 8 8 999 000,00 0,85 7 649 150,00 800,00 9 561,44 9 4 990 000,00 0,85 4 241 500,00 520,00 8 156,73 Borovice, Mukařov Jablonné v Podještědí velmi dobrý velmi dobrý cihlová cihlová 10 6 850 000,00 0,85 5 822 500,00 710,00 8 200,70 Lvová velmi dobrý cihlová ústřední plynové/ elektrické ústřední plynové/ elektrické ústřední plynové/ elektrické ústřední plynové/ elektrické ústřední plynové/ elektrické ústřední plynové/ elektrické kompletní kompletní kompletní kompletní podstandardní kompletní kompletní kompletní kompletní kompletní kompletní kompletní vlastní venkovní stání vlastní venkovní stání vlastní venkovní stání vlastní garáž vlastní venkovní stání vlastní venkovní stání ubytování/ restaurace ubytování/ restaurace ubytování/ restaurace ubytování/ restaurace ubytování/ restaurace ubytování/ restaurace bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu velká výměra pozemku bez vlivu na cenu bez vlivu na cenu Zdroj: vlastní výpočet Poznámka: KRC - koeficient redukce na pramen ceny je užit z důvodu předpokladu, že skutečná tržní cena nemovitosti je nižší než cena nabídková. 28/64
3.2.1.2.4 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí - JTC S Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 9 byl pro každou srovnávací nemovitost vypočten index odlišnosti srovnávací nemovitosti od nemovitosti standardní I S. Z něj byly poté vypočteny tržní ceny srovnávacích nemovitostí JTC S. k 1 koeficient lokality k 2 koeficient technického stavu k 3 koeficient typu konstrukce k 4 koeficient vytápění k 5 koeficient vybavení k 6 koeficient inženýrských sítí k 7 koeficient možnosti parkování k 8 koeficient využití prostor k 9 koeficient dalších vlivů Rozmezí jednotlivých koeficientů bylo stanoveno na základě odborného úsudku Znalce, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace [2] a [3]. Tabulka 3-2 Stanovení jednotkové tržní ceny srovnávacích nemovitostí JTC S i Cena po redukci na pramen ceny [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] k 1 k 2 k 3 k 4 k 5 k 6 k 7 K 8 K 9 I S JTC S [Kč/m 2 ] 1 6 611 110,45 1 000,00 6 611,11 0,80 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,72 9 182,10 2 3 400 000,00 454,00 7 488,99 0,90 0,90 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0,95 0,69 10 853,61 3 15 300 000,00 2 503,00 6 112,66 1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1,05 1,30 4 702,05 4 15 725 000,00 1 400,00 11 232,14 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,10 0,99 11 345,60 5 11 580 627,80 1 730,00 6 694,00 0,80 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,72 9 297,22 6 21 250 000,00 2 500,00 8 500,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 9 444,44 7 21 165 000,00 1 400,00 15 117,86 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 13 743,51 8 7 649 150,00 800,00 9 561,44 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1,05 0,91 10 507,08 9 4 241 500,00 520,00 8 156,73 0,85 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,81 10 070,04 10 5 822 500,00 710,00 8 200,70 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 9 647,88 Zdroj: vlastní výpočet 3.2.1.2.5 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC Na základě indexů jednotlivých srovnávacích nemovitostí (I S ) z databáze byly určeny jejich výsledné tržní ceny (JTC S ) viz Tabulka 3-2. Dvě ze srovnávacích nemovitostí byly ze srovnání vyloučeny z důvodu přílišné odlehlosti jejich jednotkových tržních cen od průměru všech použitých hodnot (viz Tabulka 3-2 29/64
zvýrazněny kurzívou). Pro určení standardní jednotkové tržní ceny bylo tedy použito 8 srovnávacích nemovitostí (viz Tabulka 3-3). Tabulka 3-3 Stanovení standardní jednotkové tržní ceny SJTC Celkový počet srovnávacích nemovitostí 10 Počet použitých srovnávacích nemovitostí 8 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 9 182,10 Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 11 345,60 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 740,07 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 9 303,43 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 10 783,57 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 10 043,50 Zdroj: vlastní výpočet 3.2.1.2.6 Stanovení jednotkové tržní ceny Zámečku Na základě koeficientů odlišnosti k 1 k 9 oceňovaných nemovitostí byl určen jejich index odlišnosti I O a jednotková tržní cena oceňovaných nemovitostí JTC O. Tabulka 3-4 Stanovení jednotkové tržní ceny Zámečku Lokalita Chrastava Technický stav velmi dobrý Typ konstrukce cihlová Vytápění ústřední plynové/elektrické Vybavení kompletní Inženýrské sítě kompletní Možnost parkování vlastní venkovní stání Využití prostor ubytování/restaurace Další vlivy bez vlivu na cenu Koeficienty odlišnosti k 1 1,00 k 2 1,00 k 3 1,00 k 4 1,00 k 5 1,00 k 6 1,00 k 7 1,00 k 8 1,00 k 9 1,00 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 1,00 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] 10 043,50 Zdroj: vlastní výpočet 30/64