ZNALECKÝ POSUDEK č. 3284 / 2012 O obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 13 na pozemku p.č. st. 62 - zastavěná plocha, včetně tohoto pozemku, dále pozemku p.č. 174/1 - zahrada v obci Jaroměřice okres Svitavy, k.ú. Jaroměřice. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO Milady Horákové 321/8 602 00 Brno - Zábrdovice č.usnesení: 169EX 450/11-14 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 14.12.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Valčík Pionýrská 800 569 43 Jevíčko telefon: 603 278 476 e-mail: valcik@jevicko.net Znalecký posudek obsahuje 19 stran včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Jevíčku 22.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitostí na LV 997 pro k.ú. Jaroměřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Jaroměřice 13 569 44 Jaroměřice Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Jaroměřice Katastrální území: Jaroměřice Počet obyvatel: 1 212 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.12.2012 za přítomnosti pana Františka Soukupa. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení Exekučního úřadu Brno - město ze dne 27.11.2012 č.j. 169EX 450/11-14 Výpis z katastru nemovitostí LV 997 k.ú. Jaroměřice. Snímek z katastrální mapy k.ú. Jaroměřice. Šetření na místě nemovitosti se zaměřením dne 14.12.2012, za přítomnosti majitele nemovitosti pana Františka Soukupa. Fotodokumentace pořízená na místě nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan František Soukup, Jaroměřice 13, 56944, vlastnictví: výhradní Pan František Soukup, Jaroměřice 13, 56944, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace stavby nebyla předložena, není k dispozici na Stavebním úřadě v Jevíčku ani na obecním úřadě v Jaroměřicích. Bylo provedeno zaměření na místě za přítomnosti pana Františka Soukupa - majitele nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Stavba se nachází ve střední části obce vedle komunikace Jaroměřice - Konice. Rodinný dům je přízemní, řadový krajový, se sedlovou střechou, nepodsklepený a bez podkroví. U domu je postaven přístřešek a zděná kůlna. Dům je napojen na elektrické rozvody, není napojen na vodovod ani kanalizaci. Dům je neudržovaný, obsahuje 2 obytné místnosti, kuchyni a zádveří. Pozemky jsou svažité, orientované na jih s velkým spádem. Stavbu na pozemcích je možno napojit na vodovod, kanalizaci, el. rozvody a zemní plyn. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku B. Znalecký posudek - 2 -
Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jaroměřice leží na komunikaci Jevíčko - Konice, 4 km od Jevíčka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Rodinný dům se nachází ve střední části obce, u komunikace procházející obci do Konice. v zástavbě rodinných domů. Obec má obecní úřad, poštu, restauraci, obchod s potravinami a smíšeným zbožím. Nachází se zde mateřská a základní škola 1-9. stupeň, sportovní zařízení areál se sportovní halou. V místě se nachází drobné provozovny (autodílna, zemědělská farma, penzion). Pracovní příležitosti jsou v místě omezené, další se nachází v dosahu dopravy v Jevíčku (4km), Boskovicích 18 km) a v Moravské Třebové (18 km). Obec má autobusové spojení integrovaným dopravním systémem. Informace o nemovitosti Rodinný dům je přízemní, zděný, se sedlovou střechou, cca 110 let starý, neudržovaný. Dům obsahuje dva pokoje, zádveří, kuchyni a sklad. Základy jsou betonové, zdivo cihelné a kamenné, vnitřní omítky v části vápenné, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, sklad s klenbovou střechou. Krov je dřevěný trámový, krytina pálená. Podlahy místností jsou betonová dlažba, el. rozvody 230/400V, dveře náplňové, okna dřevěná špaletová. Dům nemá sociální zařízení, rozvody vody ani kanalizaci. U nemovitosti jsou vedlejší stavby ve velmi špatném stavu. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2821 ve vlastnictví Pardubického kraje Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 90 m 2 Počet koupelen 0 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně - 3 -
není není Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] přístřešek částečně zděná stavba s pultovou střechou, bez stropů, přistavěná k domu. 20.6 80 Technický stav Budova RD Stav zhoršený Stáří roků odhadem 110 Opotřebení odhadem 70 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje narušené zdivo Popis prvků dlouhodobé životnosti Základy kamenné, zdivo smíšené kámen a cihla, stropy dřevěné trámové, krov dřevěný. Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Fasáda chybí, okna dřevěná špaletová, krytina eternitová šablona. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 461 m 3 Cena 3 500 Kč/m 3 Cena celkem 1 614 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou - 4 -
Výměra 606 m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem 61 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu přivedeno na hranici pozemku Voda ze studny není Kanalizace do řadu přivedeno na hranici pozemku Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění není Plyn přivedeno na hranici pozemku není Rozvody sítí jsou na veřejném pozemku Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení % dokonč základy kamenné 100 izolace proti zemní vlhkosti s izolací vodorovnou 100 svislé nosné konstrukce zděné smíšené 100 stropy dřevěné trámové s podhledem 100 krov sedlový 100 střešní krytina eternitové šablony 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 cm 100 vnější úpr. povrchů chybí 0 vnitřní úpr. stěn vápenné 55 schodiště není 0 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře náplňové 100 podlahy obytných místn. betonová dlažba 100 podlahy nebytových místn. betonová dlažba 100 vytápění lokální 45 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody není 0 rozvod plynu není 0 zdroj teplé vody není 0 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň 2.50 m 2 1.0 2.50 m 2 kuchyně 8.55 m 2 1.0 8.55 m 2-5 -
pokoj 19.35 m 2 1.0 19.35 m 2 pokoj 16.45 m 2 1.0 16.45 m 2 sklad 18.30 m 2 0.5 9.15 m 2 Součet ploch za podlaží 65.15 m 2 56.00 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 07/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 117.0 m 2 Podlahová plocha 100.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1570.0 m 2 Cena za nemovitost 800 000 Kč 8 000 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 800 000 Kč 8 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděný samostatně stojící, přízemní, částečně dvoupodlažní, se sedlovou střechou, zděný. Koupelna s vanou, umyvadlem, suché WC. Topení ústřední s plynovým kotlem, ohřev vody kotlem ÚT. Podlahy dřevěné deskové a keramická dlažba. V kuchyni linka a el. sporák s troubou. Dveře hladké dřevěné, okna dřevěná dvojitá. El. rozvody 230/400V. U domu postavena samostatná garáž. Krytina pálená taška, klempířské konstrukce pozinkované, fasáda vápenná dvouvrstvá, stejně jako vnitřní omítky. OP: 660 m3 Výhodnější lokalita, lepší stav, velký pozemek. - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03/2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 108.0 m 2 Podlahová plocha 74.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 509.0 m 2 Cena za nemovitost 850 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 850 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící rodinný dům se sedlovou střechou, krytina on-line, klempířské konstrukce pozinkované, krov dřevěný trámový.. Topení el. přímotopy, koupelna s vanou, umyvadlem, splachovací WC kombi, keramický obklad.. Kuchyně vybavena elektrickým sporákem s troubou. Dveře dřevěné náplňové lakované, okna plastová s dvojsklem, podlahy dřevěné deskové a keramická dlažba. Fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné štukové El. rozvody 230/400V. U domu je postavena hospodářská stavba.. OP: 561 m3 Výhodnější poloha, lepší stav, srovnatelný rovinný pozemek. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 12/2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 111.0 m 2 Podlahová plocha 78.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1400.0 m 2 Cena za nemovitost 850 000 Kč 10 900 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 850 000 Kč 10 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový zděný rodinný dům se sedlovou střechou, krytina hliníkové šablony, krov dřevěný trámový, klempířské konstrukce pozinkované. Topení plynovými přímotopy, koupelna v zahájené rekonstrukci koupelny s vanou a umyvadlem, WC je splachovací. Kuchyně vybavena linkou a plynovým sporákem s troubou. Dveře hladké lakované, okna dřevěná dvojitá, podlahy betonový potěr a keramická dlažba. El. rozvody 230/400V. U domu je postavena garáž s jedním stáním. OP: 496 m3 Výhodnější poloha, lepší stav, větší pozemek. - 8 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 8 000-11 500 Kč/m 2 800 000-850 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 5 000 Kč/m 2 Cena při podlahové ploše domu 56 m2 x 5.000,- Kč = 280.000,- Kč Vliv na cenu domu má jeho špatný stav, nevybavenost domu a velká svažitost pozemků. - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen Cena obvyklá nemovitostí na LV 997 v k.ú. Jaroměřice 280 000,- Kč Slovy: dvěstěosmdesáttisíckorun V Jevíčku 22.12.2012 Ing. Jiří Valčík Pionýrská 800 569 43 Jevíčko telefon: 603 278 476 e-mail: valcik@jevicko.net D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995, č. j. Spr. 2583/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3284/2012 znaleckého deníku. Vyúčtování pod č.dokladu 54254-10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 997 ze dne 1.11.2012 2 Usnesení ustanovení znalcem 2 Fotodokumentace 2-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
Jihovýchodní průčelí Uliční průčelí Kůlna Pohled ze severovýchodu Pohled ze dvora Pohled ze dvora - 18 -
Pokoj Zádveří Ložnice Ložnice Ložnice Kuchyně - 19 -