ZNALECKÝ POSUDEK č. 9704-205/2014 o ceně nemovitostí - pozemku parc.č. St. 108 se stavbou Roudníky č.p. 55 a pozemku parc.č. 825/8, s příslušenstvím v k.ú. Roudníky, obec Chabařovice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Ing. Soňa Krčová, insolvenční správkyně (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) U Důlňáku 225/66 717 00 Ostarva-Bartovice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 11.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku parc.č. St. 108 se stavbou Roudníky č.p. 55 a pozemku parc.č. 825/8, s příslušenstvím v k.ú. Roudníky, obec Chabařovice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Na základě objednávky insolvenční správkyně Ing. Soňi Krčové (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) ze dne 3.9.2014 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolventního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Roudníky 55 403 17 Chabařovice Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Chabařovice Katastrální území: Roudníky Počet obyvatel: 2 518 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.2.2014 za přítomnosti paní Ireny Matějkové a znalce a stav znovu ověřen dne 3.9.2014. Pořízena pouze fotodokumentace exteriéru, interiér si paní Matějková nepřála fotografovat. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka insolvenční správkyně Ing. Soňi Krčové (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) ze dne 3.9.2014 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 10.1.2014 (LV č. 67) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne 20.2.2014 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené paní Irenou Matějkovou - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 67 pro k.ú. Roudníky je uvedeno: A - Vlastnické právo: Matějková Irena, Roudníky 55, 403 17 Chabařovice B - Nemovitosti: Pozemky: - 2 -
parc.č. St. 108 338 m 2 zastavěná plocha a nádvoří na pozemku stojí stavba: Roudníky, č.p. 55, bydlení parc.č. 825/8 60 m 2 zahrada Typ stavby: Roudníky, č.p. 55, způsob využití bydlení, na parcele St. 108 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, zahájení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha - LV č. 67. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 67 Na LV je dále uvedena plomba - práva k nemovitostem jsou dotčena změnou (v době pořízení LV): V-1938/2013-510: Matějková Irena - Zástavce, Klepáč Martin - Zástavní věřitel, Matějková Soňa - Právní zástupce, Mgr. Malysiak Jiří - Právní zástupce, Mgr. Komínková Zuzana Exekutorský úřad Vyškov - Mgr. Zuzana Komínková soudní exekutor - Soudní exekutor, Mgr. Ender Pavel Exekutorský úřad Ostrava, Mgr. Pavel Ender - soudní exekutor - Soudní exekutor, JUDr. Olma Igor Exekutorský úřad - Svitavy - JUDr. Olma Igor, soudní exekutor - Soudní exekutor, JUDr. Suchánek Milan Exekutorský úřad Praha 9 - JUDr. Suchánek Milan - soudní exekutor - Soudní exekutor. Založení řízení 27.5.2013, vyrozumění o provedeném vkladu 13.2.2014. Z-53/2014-510: Matějková Irena - Zástavce, Klepáč Martin - Zástavní věřitel, Ing. Dluhoš Luděk Dr. - Zástavní věřitel. Založení řízení 6.1.2014, ukončení řízení 20.1.2014. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací paní Ireny Matějkové. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří zejména dům Roudníky č.p. 55 - samostatně stojící, s 1 PP, 2 NP a částečným podkrovím a dále pozemek tímto domem zastavěný a přilehlý pozemek užívaný jako dvůr a zahrada. Nemovitost je situována v centru osady Roudníky města Chabařovice, v sousedství obdobných rodinných domů původní zástavby. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří vedlejší stavby - větší nedokončená zděná kolna, menší zděná kolna a přístřešek a venkovní úpravy - částečné zděné a dřevěné oplocení, kovová vrata a udírna, na pozemku je jeden listnatý strom. Území je svažité směrem na jih. Přístup je ze zpevněné komunikace. - 3 -
Chabařovice jsou menším městem okresu Ústí nad Labem, které je vzdáleno od krajského města cca 8 km. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Roudníky jsou osadou, vzdálenou od vlastního území města cca 3 km. Osada leží v blízkosti nově vznikající vodní nádrže Milada, v místě je pouze omezená základní občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi (není plyn). Spojení je MHD z Ústí nad Labem a dále linkovým autobusem z bližších Teplic (cca 8 km). B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě objednávky insolvenční správkyně Ing. Soňi Krčové (vlastník nemovitosti Irena Matějková, č.j. KSUL 74 INS 13064) ze dne 3.9.2014 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolventního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění dalších zákonů a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní). 1. Popis objektů a pozemků Dům Roudníky č.p. 55 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a částečným podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, založení na základových pasech bez izolací proti zemní vlhkosti, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z glazovaných tašek, včetně klemp. konstrukcí z titanzinku, s fasádou z břizolitu a vápennou hladkou, převážně opadanou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné v tl. 45 cm, stropy polospalné s rovným podhledem a klenbové v 1.NP, vnitřní omítky převážně štukové hladké, částečný keramický obklad, podlahy betonové, kryté PVC a z keramické dlažby, schody kamenné, osazena plastová okna a hladké dveře, proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace, vytápění je ústřední s poloautomatickým kotlem na tuhá paliva doplněné kamny na tuhá paliva v některých místnostech, ohřev teplé vody el. bojlerem, osazeno standardní vybavení koupelny, WC a kuchyně. Výčet místností: 1.PP: Chodby a schodiště, kotelna, sklepy. 1.NP: Chodba a schodiště, obývací pokoj s kuchyní, garáž (bez podlahy), koupelna, WC. 2.NP: Chodba a schodiště, obývací pokoj, kuchyň, 2 pokoje, komora. - 4 -
Podkroví: Půda s vestavbou letního pokoje bez vytápění. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a podkroví a jsou v něm dva byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří stavby předpokládám podle provedení a postupu výstavby v místě cca 100 roků. Před cca 5 až 10 roky došlo k částečné rekonstrukci (výměna oken za plastová, osazení sekčních garážových vrat, osazení nového kotle ÚT, oprava části podlah a výměna části instalací), naopak některé konstrukce jsou dožité nebo chybějící (opadaná fasáda ze dvou stran domu, garáž v 1.NP bez podlahy) a rovněž morální opotřebení je vyšší (pouze jedna koupelna a WC pro 2 byty). Větší kolna Zděná kolna ve dvoře vedle domu. Stavba je nedokončená - pouze zdivo tl. 30 cm bez omítek a pultová střecha s lepenkovou krytinou - dožitá (krov vykazuje průhyb, lokální zatékání). Menší kolna Zděná kolna ve dvoře u vjezdových vrat. Obky, pultová střecha s lepenkovou krytinou, oszena svlakové dveře. Stavba vykazuje větší opotřebení. Přístřešek Dřevěný přístřešek s plechovou střechou vedle menší kolny. Ostatní stavby: Venkovní úpravy - částečné zděné a dřevěné oplocení, kovová vrata a udírna. Pozemky: Pozemek zastavěný domem a přilehlý pozemek užívaný jako dvůr a zahrada. Území je svažité směrem jih. Přístup je ze zpevněné komunikace, možnost napojení na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Na pozemku je jeden okrasný strom. Výměra pozemků: parc.č. St. 108 338 m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 825/8 60 m 2 zahrada celkem 398 m2-5 -
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Roudníky č.p. 55 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121-6 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 10,05*10,10+4,20*1,45-1,50*2,50/2 = 105,72 1.NP 10,05*10,10+4,20*1,45-1,50*2,50/2 = 105,72 2.NP 10,05*10,10+2,20*1,45-1,50*2,50/2 = 102,82 Podkroví 4,60*4,90 = 22,54 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 105,72 m 2 2,70 m 1.NP 105,72 m 2 3,30 m 2.NP 102,82 m 2 3,10 m Podkroví 22,54 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba (10,05*10,10+4,20*1,45-1,50*2,50/2)*2,70 = 285,44 m 3 Vrchní stavba (10,05*10,10+4,20*1,45-1,50* = 667,62 m 3 *2,50/2)*(3,30+3,10)-2,00*1,45*3,10 Zastřešení (10,05*10,10+2,20*1,45-1,50* *2,50/2)*(1,05+3,75/2) = 300,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 285,44 m 3 Vrchní stavba NP 667,62 m 3 Zastřešení Z 300,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 253,81 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy: P 4,30 100 0,46 1,98 2. Zdivo: S 24,30 100 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha: S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100 1,54 1,08 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100 1,00 6,40-7 -
8. Fasádní omítky: S 3,30 50 1,00 1,65 8. Fasádní omítky: C 3,30 50 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody: S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře: S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna: N 5,30 100 1,54 8,16 14. Podlahy obytných místností: S 2,30 100 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností: S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění: S 4,20 100 1,00 4,20 17. Elektroinstalace: S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod: C 0,50 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody: S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu: C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod: S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,87 Koeficient vybavení K 4 : 0,9487 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9487 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1300 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 992,96 Plná cena: 1 253,81 m 3 * 3 992,96 Kč/m 3 = 5 006 413,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 150 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Dům Roudníky č.p. 55 - zjištěná cena = 1 667 135,59 Kč Větší kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží - 8 -
Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 7,40*4,70*(3,00+0,60/2) = 114,77 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 114,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 114,77 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 7,43 100,00 7,43 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 33,25 100,00 33,25 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 20,70 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 7,63 100,00 7,63 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 3,90 100,00 3,90 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 1,78 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 6,38 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 3,14 0,00 0,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 1,15 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 8,57 0,00 0,00 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 6,07 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 95,63 Rozestavěnost: 52,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,9563 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,43 100,00 7,43 14,23 40 80 50,00 7,1150 2. Obvodové stěny S 33,25 100,00 33,25 63,69 40 80 50,00 31,8450 4. Krov S 7,63 100,00 7,63 14,61 40 40 100,00 14,6100 5. Krytina P 3,90 100,00 3,90 7,47 40 40 100,00 7,4700-9 -
Opotřebení: 61,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9563 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 480,40 Plná cena: 114,77 m 3 * 2 480,40 Kč/m 3 = 284 675,51 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5221 Nedokončená stavba = 148 629,08 Kč Koeficient opotřebení: (1-61,0 % /100) * 0,390 Větší kolna - zjištěná cena = 57 965,34 Kč Menší kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 3,20*1,90*(1,70+0,50/2) = 11,86 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 11,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 11,86 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) - 10 -
Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,00 100 1,00 8,00 10,76 100,00 10,76 2. Obvodové stěny S 31,30 100 1,00 31,30 42,13 100,00 42,13 3. Stropy S 21,80 100 1,00 21,80 29,34 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 5. Krytina P 11,20 100 0,46 5,15 6,93 100,00 6,93 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8,48 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Dveře P 3,80 100 0,46 1,75 2,36 0,00 0,00 10. Okna C 1,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11. Podlahy C 9,70 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 5,00 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,30 Rozestavěnost: 59,82 Koeficient vybavení K 4 : 0,7430 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 055,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7430 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 626,52 Plná cena: 11,86 m 3 * 1 626,52 Kč/m 3 = 19 290,53 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5982 Nedokončená stavba = 11 539,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Menší kolna - zjištěná cena = 1 730,94 Kč Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274-11 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 2,50*2,50/2*2,20 = 6,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 6,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 6,88 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 13,63 100,00 13,63 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 34,64 100,00 34,64 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 37,43 100,00 37,43 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 14,30 100,00 14,30 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,30 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,50 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,8950 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8950 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 392,84 Plná cena: 6,88 m 3 * 1 392,84 Kč/m 3 = 9 582,74 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = 9 582,74 Kč - 12 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Přístřešek - zjištěná cena = 2 395,69 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb Dům Roudníky č.p. 55 Větší kolna Menší kolna Přístřešek Stavby celkem 1 667 135,59 Kč 57 965,30 Kč 1 730,90 Kč 2 395,70 Kč 1 711 160,39 Kč Pozemky: 398 m2 á 300,- Kč/m2 = 119 400,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = 1 711 160,- Kč Pozemky = 119 400,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 1 830 560,- Kč 1 830 560,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce v Chabařovicích a o uskutečněném prodeji v Chabařovicích a blízkých Srbicích: Prodej dům rodinný Chabařovice, V Aleji 43 RD koncový v řadě, se 2 NP, s bytem 4+1 ve 2.NP, 1.NP neuživatelné, u domu průjezdná garáž. Dům ve stavu před rekonstrukcí. Uskutečněný prodej, kterého jsem se účastnil jako odhadce ČMSS, a.s. (odhad č. 12/14/25 ze dne 24.6.2014). Užitná plocha 122 m2, zastavěná plocha 88 m2, obestavěný prostor 714 m3, pozemek 248 m2. Kupní cena 680 tis. Kč. Jednotková cena 5 600,- Kč/m 2. Porovnání: RD ve stejné obci, sice její kmenové části, ale dále od jezera Milada, v podstatně horším - 13 -
stavu, menší velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,10x1,20x0,90x1,10=1,11 Redukovaná jednotková cena 6 200,- Kč/m 2. Prodej rodinného domu 400 m2, Chabařovice - Roudníky Prodej RD v obci Roudníky. V domě byt 3+1, WC, koupelna s bojlerem, ÚT na tuhá paliva. V podkroví je 200m2 volné plochy, ideálně je další samostatný byt. K nemovitosti náleží garáž. Vybavení převážně původní. Uvedena užitná plocha 400 m2, což je zřejmě nesmysl, podle popisu a foto uvažuji na cca 100 až 120 m2 užitné plochy, pozemek 209 m2. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 094-N01695 (RE/MAX Synergy, Krupská 29/28, 41501 Teplice), aktualizace 16.8.2014, inzerovaná cena 990 tis. Kč. Jednotková cena 8 300,- Kč/m 2. Porovnání: RD ve stejné osadě, v horším stavu, menší velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek). 0,85x1,00x1,10x1,10x0,90x1,10=1,02. Redukovaná jednotková cena 8 500,- Kč/m 2. Prodej dům rodinný Staré Srbice č.p. 33 Rodinný dům se zahradou v lokalitě Staré Srbice nedaleko vodní nádrže Modlany. RD částečně podsklepený, se dvěma NP, v domě 2 byty 3+1, ÚT na tuhá paliva, u domu garáž s dílnou. Spojení MHD do Teplic, občanská vybavenost a obchodní centrum cca 2 km. Uskutečněný prodej ze dne 31.3.2013, realizovaná cena 2,55 mil. Kč, užitná plocha 175 m2, pozemek 867 m2. Jednotková cena 14 600,- Kč/m 2. Porovnání: RD v obdobné osadě obce Srbice, situované v sousedním okrese, ve vzdálenosti cca 4 km, blíže Teplicím, v obdobném až lepším stavu, s garáží, větší velikosti, s větším pozemkem. Úprava (stáří prodeje a ovlivnění koupí arabskou klientelou, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,75x0,90x0,90x1,00x1,10x0,90=0,604. Redukovaná jednotková cena 8 800,- Kč/m 2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 6 200,- až 8 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 7 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti v jednom případě inzerce rodinného domu přímo v osadě Roudníky, ve dvou případech uskutečněné prodeje rodinných domů v horším a lepším stavu v kmenové části Chabařovic a v blízké obci Srbice v sousedním okrese. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku spíše pod středem rozpětí s ohledem na trvající stagnaci trhu s nemovitostmi i s ohledem na nagativní vliv zapsaných exekucí na LV cca - 14 -
7 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy (bez 1.PP) cca 165 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1 mil. Kč. Srovnávací hodnota = 1 150 000,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu za nemovitost uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 1,15 mil. Kč, vzhledem k zápisům exekucí na LV značně pod věcnou hodnotou. Vliv nařízené exekuce, exekučních příkazů k prodeji, zahájené exekuce a zástavního práva exekutorského je přiměřeně zohledněn v porovnání (krácení za inzerci je včetně těchto vlivů zejména problémy s výmazem zapsaných exekucí, které omezují možnosti poskytnutí úvěru na nemovitost a zužují okruh potenciálních kupců resp. snižují cenu). Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti 1 150 000,- Kč slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč V Srbicích 11.9.2014 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9704-205/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 220 14. V Srbicích 11.9.2014 Ing. Zdeněk Garlík - 15 -