ZNALECKÝ POSUDEK č. 1821/139/12 O ceně obvyklé domu č.p. 93 na st.parc.č. 133 včetně venkovních úprav, pozemku st. parc.č.č. 133, zahrady parc.č. 55/4 a trvalého porostu vše na LV č. 183 v k.ú. Markoušovice, obec Velké Svatoňovice, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dobrovolné dražby v insolvenčním řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 16.8.2012 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči, 26.8.2012
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález Znalecký úkol Ocenění je provedeno podle stavu ke dni místního šetření tj. k 16.8.2012. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Markoušovice 93 542 35 Velké Svatoňovice Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Velké Svatoňovice Katastrální území: Markoušovice Počet obyvatel: 1 232 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,7200 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = C p * 2,0 = 73,44 Kč/m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 16.8.2012 za přítomnosti manželů Kocúrových. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 183pro k.ú. Markoušovice Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 16.8.2012 Inzerce realitních kanceláří Vlastní databáze Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: pan Luboš Kocúr, Markoušovice 93, 542 35 Velké Svatoňovice, vlastnictví: SJM paní Iveta Kocúrová, Markoušovice 93, 542 35 Velké Svatoňovice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: pan Luboš Kocúr, Markoušovice 93, 542 35 Velké Svatoňovice, vlastnictví: - 2 -
SJM paní Iveta Kocúrová, Markoušovice 93, 542 35 Velké Svatoňovice, vlastnictví: SJM Výpis z katastru nemovitostí LV č. 183pro k.ú. Markoušovice Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová dokumentace, stavebně technický stav byl zjištěn a úroveň opotřebení jednotlivých konstrukcí byla posouzena na místě samém dne 16.8.2012. Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. 2. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na západním okraji obce, u komunikace procházející obcí severovýchodním směrem. Obsahuje rodinný dům, venkovní úpravy, trvalý porost a pozemek st.parc.č. 133 pozemkovou parc.č. 55/4 (zahrada) vše na LV č.183 pro k.ú. Markoušovice, obec Velké Svatoňovice, okres Trutnov. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 93 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -
Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb dle cenového předpisu 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 93 Popis: Přízemní částečně podsklepený rodinný dům bez podkroví pro bydlení. Svislé konstrukce jsou zděné, u verandy na jihozápadní straně jsou dřevěné nedostatečně tepelně izolované. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových vlnitých desek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vytápění je kotlem na tuhá paliva umístěným ve sklepě a kotlem na lehké topné oleje v době ocenění neužívaným. Ohřev teplé užitkové vody je elektrickým bojlerem. Funkčnost nebylo možné ověřit. Podlahy jsou betonové s vlysy, PVC podlahovou krytinou, koberci a s dlažbou. Stropy jsou dřevěné palubkové. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné plné a prosklené. Ve sklepě s neúčinnou izolací proti zemní vlhkosti je jímka s čerpadlem na snižování hladiny spodní vody. Objekt je napojen na obecní vodovod, splaškové vody jsou svedeny do septiku. Nemovitost je oplocena. Dům nebyl řadu let užíván, údržba nebyla prováděna, opotřebení je značné. V domě je sklep (20,50 m 2 ), zádveří (3,92 m 2 ), WC (1,16 m 2 ), předsíň (6,00 m 2 ), kuchyně (8,06 m 2 ), průchozí koupelna (5,58 m 2 ), chodba (3,18 m 2 ), pokoj nedostatečně prosluněný (7,63 m 2 ), pokoj (13,88 m 2 ), pokoj (22,41 m 2 ), dřevěná veranda (19,25 m 2 ), pokoj (19,75 m 2 ). Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 48 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 735,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 6,90*2,97 = 20,49 m 2 I.NP: 3,02*1,60+7,75*9,90+5,20*6,17+5,75 = 138,65 m 2 *4,35 zastřešení: 7,75*9,90+5,20*6,17 = 108,81 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 20,49 m 2 1,90 m I.NP: 138,65 m 2 2,90 m zastřešení: 108,81 m 2 1,45 m Obestavěný prostor: - 4 -
sklep: (6,90*2,97)*(1,90) = 38,94 m 3 I.NP: (3,02*1,60)*2,70+(7,75*9,90)*2,90+(5,20*6,1 = 386,50 m 3 7)*2,60+(5,75*4,35)*(2,70) zastřešení: (7,75*9,90)*(1,45*1/2)+(5,20*6,17)*(1,45*1/2 = 78,89 m 3 ) Obestavěný prostor - celkem: = 504,33 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 138,65 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 267,95 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,93 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 48 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,80 = 0,525 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03-5 -
7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,525 * 0,880 * 0,900 = 0,416 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 735,- Kč/m 3 * 0,416 = 1 553,76 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 553,76 Kč/m 3 * 504,33 m 3 = 783 607,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 783 607,78 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis: Nemovitost je přístupná z veřejné komunikace parc.č. 1041/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Obce Velké Svatoňovice. Pozemek je podle údajů Pojišťovny Kooperativa a.s. na nejnižším stupni rizika záplav (na stupni 1). Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -7% * (100 % + -30%) -34,90 % - 6 -
Zdůvodnění použití přirážek a srážek: katastrální území není s obcí stavebně srostlé Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 73,44 1,00 2,1550 1,3840-34,90 142,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 183 136,00 142,59 19 392,24 nádvoří Stavební pozemek - celkem 19 392,24 Pozemek - zjištěná cena = 19 392,24 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 19 392,24 Celková výměra pozemku m 2 136 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50 Cena pokryvné plochy porostů Kč 7 129,50 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 463,42 Porosty - zjištěná cena 463,42 Kč - 7 -
Rekapitulace Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 93 783 607,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 783 607,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 19 392,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 19 392,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 463,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 463,40 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 803 463,40 Kč 803 463,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení: 800 000,- Kč 2. Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná Mírně svažitý terén Nemovitost je umístěna na okraji obce - 8 -
Převládající zástavba: Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Objekty pro bydlení Autobusová a automobilní doprava Nejsou Není Není Není Obecní úřad Omezené Dobré Blízkost Krkonoš V blízkosti domu beze změny. Venkovní úpravy Rodinný samostatně stojící dům Omezená Střední hustota obyvatelstva. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Velké Svatoňovice - Markoušovice 120,00 1 242 1 100 000 9 167 0,44 4 042 Rodinný dům se zahradou a hospodářskými budovami v obci Markoušovice, 7 km od Velkých Svatoňovic. Nemovitost je dispozičně řešena jako 5+1. V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokojík, koupelna, samostatné WC, spíž, sklad a uhelna. V koupelně nový sprchový kout a vana. Na půdě jsou dva vestavěné zateplené pokoje a úložné prostory. Část půdy slouží k uskladnění sena. Vytápění domu je řešeno kotlem na pevná paliva DAKON, rozvody jsou v mědi, teplá voda je ohřívána bojlerem. Odpady jsou svedeny do septiku. Dům je ze smíšeného zdiva, střecha eternitová a šindelová, rekonstruovaná v roce 2009. K nemovitosti náleží garáž, dřevník, přístavek na kola a chlévy. Dům je podsklepený. Na částečně oplocené zahradě je kopaná studna a zahradní domek. Velké Svatoňovice - Markoušovice 180,00 725 1 750 000 9 722 0,47 4 569 Chalupa zrekonstruovaná s vnitřním i venkovním krbem, na vlastním pozemku a celoročně obyvatelná. Pozemek leží na krásném místě u lesa a přitom jen 80 metrů od nejbližší restaurace v centru obce. Bohuslavice 145,00 1 447 1 300 000 8 966 0,35 3 138 Částečně zrekonstruovaný rodinný dům v obci Trutnov - Bohuslavice. Dům je situován na okraji obce, asi 5km od centra města Trutnov. Dům prošel v roce 2010 rekonstrukcí. Dům má novou střechu, je částečně zateplen a odizolován proti zemní vlhkosti. V domě jsou nové omítky, plovoucí podlahy, plastová okna, kuchyň, koupelna. Vytápění je kombinovaným kotlem. Průměrná cena 3 916 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 132,50 m 2 Porovnávací hodnota 518 870 Kč Porovnávací hodnota zaokr. 520 000,- Kč - 9 -
Rekapitulace Cena zjištěná podle cenového předpisu celkem zaokr.:... 800 000,00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.:... 520 000,00 Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Zanedbaná údržba, zhoršený stavebně technický stav 2. Samostatné katastrální území odloučené od vlastní obce 3. Malé pracovní příležitosti 4. Minimální občanská vybavenost Ve vztahu k segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před třemi a více lety. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná podle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s domy v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 520.000,- Kč. Obvyklá cena: 520.000,- Kč slovy: Pětsetdvacettisíc korun českých V Jičíně, 24.8.2012 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1821/139/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1821/12. - 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 5 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 183 ze dne 15.7.2012 2 Snímek katastrální mapy ze dne 26.8.2012 1 Mapa oblasti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -