ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2013 o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.377 v k.ú. Smržovka, obec Smržovka, kraj Liberecký, včetně příslušenství a pozemků. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Petrohradská 390/46A Praha 10 Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 telefon: znalec@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Zásadě

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.377 v k.ú. Smržovka, obec Smržovka, kraj Liberecký, včetně příslušenství a pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 377 včetně příslušenství a pozemků Adresa předmětu ocenění: Občanská Smržovka Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Smržovka Katastrální území: Smržovka Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) * 0, = 54,7954 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 54,80 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne , List vlastnictví č.2408, katastrální území Smržovka, obec Smržovka, okres Jablonec nad Nisou. LV č.2408 A: Vlastník: Čvančarová Petr, Občanská 377, Smržovka, /0181 1/2 SJM Zderadička Antonín a Zderadičková Lenka Ing /2247 1/2 nám. Dr. E. Beneše 1/1, Liberec I-Staré Město, / Liberec, Poštovní 69, Smržovka B: Pozemky p.p.č.3424 výměra 128 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.p.č.3425 výměra 347 m 2 zahrada zemědělský půdní fond Budovy Smržovka, č.p.377 rod. dům na p.p.č Kopie katastrální mapy - Místní šetření dne Zákon č. 151/1997 o oceňování majetku v aktuálním znění. - Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení - 2 -

3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., vyhlášky č.460/2009 Sb., vyhlášky č.364/2010 Sb., vyhlášky č.387/2011 a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Petra Čvančarová, Občanská 377, Smržovka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Antonín Zderadička a Ing. Lenka Zderadičková, nám.dr. E. Beneše 1/1, Liberec I.- Staré Město, Liberec, Poštovní 69, Smržovka, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Petra Čvančarová, Občanská 377, Smržovka, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Antonín Zderadička a Ing. Lenka Zderadičková, nám.dr. E. Beneše 1/1, Liberec I.- Staré Město, Liberec, Poštovní 69, Smržovka, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.2408, Katastrálního úřadu pro LK, KP Jablonec nad Nisou, pro obec Smržovka, k.ú. Smržovka, okr. Jablonec nad Nisou. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Smržovka. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace, ulice Občanská. Předmětem ocenění je rodinný dům, venkovní úpravy, vedlejší stavba do zastavěné plochy 25 m 2, trvalé porosty a pozemky v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Venkovní úpravy zahrnují přípojku el.energie, vodovodní přípojku, žumpu, přípojku plynu, drobné zpevněné plochy a oplocení. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 377 na p.p.č Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -

4 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 377 na p.p.č.3424 Popis Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sklonitou střechou. Původní převažující část objektu je dřevěná roubená, přístavba je zděná, zastřešení sklonitou střechou, krytina z osinkocementových šablon, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, okna dřevěná dovnitř a ven otvíravá, vytápění lokální plynové a kachlovým sporákem na tuhá paliva. V přízemí je situováno zádveří, chodba se schodištěm do podkroví, dva pokoje, koupelna a WC. V podkroví je jeden pokoj a půdní prostor. Technická vybavenost je podstandardní. Celý objekt je ve zhoršeném technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 075,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.N.P.: 5,30*7,90+3,50*5,25+2,30*2,25 = 65,42 m 2 II.N.P. - podkroví: 4,60*5,25+5,30*7,90 = 66,02 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 65,42 m2 2,65 m II.N.P. - podkroví: 66,02 m 2 2,05 m Obestavěný prostor I.N.P.: (5,30*7,90+3,50*5,25+2,30*2,25)*(3,25) = 212,62 m 3 II.N.P. - podkroví + (4,60*5,25)*2,05+(5,30*7,90)*(1,40) = zastřešení: 108,13 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 320,75 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 65,42 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 131,44 m 2-4 -

5 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,01 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ L zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu - III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,505 i = 1 Index polohy Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00-5 -

6 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,505 * 1,050 * 1,000 = 0,530 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m 3 * 0,530 = 2 159,75 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 159,75 Kč/m 3 * 320,75 m 3 = ,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,81 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + 10% * (100 % + 125%) 147,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Jedná se o sídelní část obce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3920 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Ki Kp Úprava [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Upr. cena [Kč/m 2 ] - 6 -

7 28 odst. 1 a 2 54,80 1,00 2,1460 1, ,50 405,16 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 54,80 0,40 2,1460 1, ,50 162,06 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 405, ,48 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 162, ,82 Stavební pozemky - celkem ,30 Pozemky - zjištěná cena = ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemku jsou starší ovocné stromy a okrasné keře a stromy. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,97 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 689,35 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 689,35 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 377 na p.p.č ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 689,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 689,40 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Osmsetdvatisícpětsettřicet Kč - 8 -

9 Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.3/2008 Sb. po novele č.456/2008 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m 2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu IT, - indexu polohy IP a - indexu konstrukce a vybavení IV Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č.387/2011, a č. 450/2012 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč slovy: Osmsettřitisíc Kč Ocenění srovnávacím způsobem

10 V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Rodinný dům Smržovka ,- Kč Rodinný dům Jiřetín pod Bukovou ,- Kč Rodinný dům Velké Hamry ,- Kč Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,80. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: RD Smržovka ,- Kč *0,80 = ,- Kč RD Jiřetín pod Bukovou ,- Kč*0,80 = ,- Kč RD Velké Hamry ,- Kč*0,80 = ,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Stanovení obvyklé ceny

11 Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - rodinné a rekreační domy, je v dané lokalitě hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou. Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Osmsettřitisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou! V Zásadě D. Znalecká doložka Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

12 - 12 -

13 - 13 -