ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6007-114/2017 o obvyklé ceně nemovité věci pozemek p.č.st.108 se stavbou rodinného domu č.p.112 s příslušenstvím, katastrální území Louka u Litvínova (kód:687219), obec Louka u Litvínova, okres Most Objednavatel posudku: JUDr. Erik Smola, soudní exekutor Palackého náměstí 106 386 01 Strakonice Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci KSOL 71 INS 2550/2015-B-37 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 228/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017. Oceněno ke dni: 20. září 2017 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 10. října 2017
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy stavbou je rodinný dům, jehož výměra přesahuje 1100 m 3, je cena zjištěná určena nákladovým způsobem podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.228/2014 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení nákladových údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Louka u Litvínova (kód: 687219), obec Louka u Litvínova. Nemovitou věc tvoří: - Pozemek p.č.st.108, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 453 m 2, - Stavba rodinného domu č.p.112, - Venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, IS, aj.). Nemovitá věc se nalézá v jižní okrajové části obce Louka u Litvínova, v ulici Sokolovská, ze které je i přístupná. Převažující okolní zástavbou jsou rodinné domy. U východní strany pozemku vede menší vodní tok Klášterský potok. Dopravní dostupnost obce je dobrá, místní silniční komunikace obec spojují s Litvínovem, a Mostem. Litvínov je vzdálen cca 2 km západním směrem od obce, Most je přibližně 15 km směrem na jih. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Litvínov, Most, aj. Autobusová zastávka Louka u Litvínova, Včela je u nemovité věci na Sokolovské ulici, železniční stanice Louka u Litvínova je přibližně 1 km severovýchodně. Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Louka u Litvínova 711 stálých obyvatel. V obci se nalézá omezený sortiment služeb občanské vybavenosti. Louka u Litvínova má statut obce, která je ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Litvínov, pověřený obecní úřad je též v obci Litvínov. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o návrhu insolvenčního správce na odsouhlasení návrhu kupní ceny č.j. KSUL 71 INS 2550/2015-B-37 ze dne 1.6.2017 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Louka u Litvínova (kód:687219), obec Louka u Litvínova, list vlastnictví č.343, vyhotovený dálkovým přístupem dne 18.4.2016 Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Louka u Litvínova (kód: 687219) Znalecký posudek č.3627/66/2016 ze dne 15.5.2016, vyhotovil: Ing. Petr Bicenc, Koldům 1581, 436 01 Litvínov. Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 20.6.2017 za účasti vlastníků nemovité věci. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.343 pro katastrální území Louka u Litvínova (kód: 687219), obec Louka u Litvínova zapsán: SJM Ladislav Kronich identifikátor: 550803/0649 Monika Kronichová identifikátor: 665123/0916 Sokolovská 112 435 33 Louka u Litvínova - 3 -
4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Fotodokumentace Inzerce porovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.108 2) Rodinný dům č.p.112 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.108 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.st.108, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 453 m 2, katastrální území Louka u Litvínova (kód: 687219), obec Louka u Litvínova. Pozemek je přístupný z ulice Sokolovská. Pozemek je rovinný. Na pozemku je realizovaný rodinný dům č.p.112 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 711 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 1.00 Obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a škola) Součin hodnot 0.3510 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3510 1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-5 -
1.4 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 318,- ZC = ZCv x Iu = 905 Kč x 0.351 = 318 Kč Index cenového porovnání x 0.7830 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.746 x 1.050 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 248,99 Cena za celou výměru 343.00 m 2 = Kč 85.404,94 Pozemek p.č.st.108 Cena celkem Kč 85.405,- 2. Rodinný dům č.p.112 Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je stavba rodinného domu č.p.112, který je realizován na pozemku p.č.st.108 v katastrálním území Louka u Litvínova (kód:687219), v obci Louka u Litvínova. Objekt je nepodsklepená patrová stavba se stavebně upraveným podkrovím. Půdorys stavby je obdélníkového tvaru. Rodinný dům č.p.112 je samostatně stojící. V posudku jsou uvedeny jednotlivé objemové podíly stavby s určením jejich celkového podílu na jednotlivé konstrukci z hlediska provedení. Stavba je realizována klasickými zdícími postupy a užity jsou standardní materiály. Základy jsou pasové s částečně funkční hydroizolací. Zdivo je cihelné, fasáda je z dvorní strany částečně poškozená. Stropy jsou rovné. Střecha je sedlová s dřevěným krovem a krytinou sestávající z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny ve standardní úpravě z pozinkovaného plechu. Dveře jsou hladké, částečně prosklené. Okna jsou plastová s dvojsklem, částečně dřevěná. Podlahy jsou betonové, Povrchové úpravy podlah sestávají z keramické a betonové dlažby, textilní krytinou. Schodiště je betonové. Vybavení kuchyně je v podstandardní úpravě. Vnitřní obklad je částečný. Rodinný dům je napojen na rozvod elektra, vodovod, je odkanalizován do žumpy. Vnitřní rozvody plynu nejsou realizovány. Vytápění domu je lokálními zdroji na tuhá paliva, ohřev TUV též. Technický stav domu je špatný, konstrukce a vybavení krátkodobé a střednědobé životnosti jsou za svojí technickou a ekonomickou životností. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 10.2*13.2*7.35+4.9*1.9*(5.15+ 5.3)/2 = 1038.25 m 3 Zastřešení 10.2*13.2*4.10/2 = 276.01 m 3 celkem = 1314.26 m 3-6 -
2.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP 143.95 143.95 m 2 3.75 m 2.NP 134.64 134.64 m 2 3.60 m 3.NP - podkroví 134.64 134.64 m 2 3.60 m Celkem žádné podzemní a 3 nadzemní podlaží Průměrná zastavěná plocha podlaží je 137.74 m 2 a průměrná výška podlaží je 3.65 m. 2.5 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.07100 100% -0.071 8. Fasádní omítky chybí 0.03100 30% -0.0093*1.852 9. Vnější obklady chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 10. Vnitřní obklady chybí 0.02300 50% -0.0115*1.852 16. Vytápění podstandard 0.04400 100% -0.044 20. Zdroj teplé vody podstandard 0.01800 100% -0.018 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 23. Vybavení kuchyní podstandard 0.00500 100% -0.005 26. Ostatní chybí 0.03600 100% -0.036*1.852-0.25986 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.25986) = 0.8597 2.6 Opotřebení stavby Při stáří 113 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80.7143%. 2.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.03 Poptávka nižší než nabídka - 7 -
2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně 7. Hospodářsko - správní význam obce 4 0.90 Ostatní obce 8. Poloha obce 5 1.00 Obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce 3 0.90 Obchod nebo služby - základní sortiment Celkem 1. až 5. znak -0.03 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + -0.03) x 0.7695 = 0.746 2.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 0.01 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 0.02 Zastávka do 200 m včetně 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.02 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.04 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.04) x 1.01 = 1.050-8 -
2.9 Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.975,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x 1.0750 K4: koeficient vybavení stavby x 0.8597 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 0.8000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1630 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.7830 pp = It x Ip = 0.746 x 1.050 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.473,04 Cena za celý obestavěný prostor 1314.26 m 3 = Kč 3.250.217,55 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.250.217,55 Snížení ceny za opotřebení 80.7143% - Kč 2.623.390,34 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 626.827,21 Rodinný dům č.p.112 Cena celkem Kč 626.827,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.st.108 Kč 85.405,- 2) Rodinný dům č.p.112 Kč 626.827,- Zjištěná výsledná cena Kč 712.232,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 712.230,- - 9 -
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci pozemků p.č.st.108 vč. rodinného domu č.p.112, s příslušenstvím, vše v katastrálním území Louka u Litvínova (kód:687219), obec Louka u Litvínova, je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu srovnatelné nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány rodinné domy, které jsou lokalizovány v obci Louka u Litvínova a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně interiéru), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální vytápění na tuhá paliva, rozvodem vody, kanalizace do žumpy či septiku, samostatně stojící, s vedlejšími stavbami, s možností parkování, s přístupem po zpevněné komunikaci, s velikostí pozemku cca 200 m 2 a bez dalších vlivů. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav stavby a interiéru, typ oken, konstrukce, vytápění, IS, typ domu, vedlejší stavby, velikost pozemku, přístupovou cestu, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. - 10 -
i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] KRC Jednotková cena po KRC [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č.6007-114/2017 2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav budovy Technický stav bytového prostoru 1 1 200 000 150 8 000,00 0,85 6 800,00 1,10 2 1 490 000 150 9 933,33 0,85 8 443,33 1,10 3 1 599 000 102 15 676,47 0,85 13 325,00 1,10 Náměstí Republiky Náměstí Republiky Tyršovva stezka 4 2 650 000 191 13 856,21 0,85 11 777,78 1,15 K Hájovně 1,00 5 2 550 000 176 14 488,64 0,85 12 315,34 1,15 Chuděřín, Litvínov 0,95 dobrý 0,95 dobrý 0,95 dobrý 0,80 před rekonstrukcí 0,95 dobrý 0,95 dobrý 1,00 velmi dobrý velmi dobrý 1,00 velmi dobrý 1,00 velmi dobrý k4 k5 k6 k7 k8 i Typ konstrukce Typ oken Typ vytápění Vybavení Inženýrské sítě 1 1,00 cihlová 1,00 standard 0,95 lokální 0,95 podstandardní 1,10 2 0,90 kamenná 1,00 standard 1,00 3 0,95 smíšená 1,00 standard 1,00 centrální tuhá paliva centrální tuhá paliva 0,95 podstandardní 1,05 1,00 standardní 1,10 4 1,00 cihlová 1,00 standard 1,05 plynový kotel 1,00 standardní 1,10 5 1,00 cihlová 1,00 standard 1,05 plynový kotel 1,00 standardní 1,10 elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, vodovod, kanalizace elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, voda, kanalizace, plyn elektro, voda, kanalizace, plyn k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCO Typ domu Možnost parkování Vedlejší stavby Pozemek [m2] Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 0,90 2 0,95 3 1,00 4 0,90 5 0,90 řadový vnitřní řadový koncový samostatně stojící řadový vnitřní řadový vnitřní 1,00 1,03 1,03 parkování možné vlastní venkovní stání vlastní venkovní stání 1,00 1,00 1,00 1,10 garáž 1,00 1,10 garáž 1,00 1,04 271 1,00 1,10 360 1,00 1,07 313 1,00 0,90 79 1,00 1,01 228 1,00 0,92 7 391,30 0,81 10 423,86 1,14 11 688,60 1,18 9 981,17 1,33 9 259,65-11 -
3. Oceňovaná jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 7 391,30 Kč Maximum použitých hodnot [Kč/m 2 ] 11 688,60 Kč Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 1 419,13 Kč Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 8 329,79 Kč Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 11 168,05 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 9 748,92 Kč 4. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 244 SJT C 9 748,92 Kč Lokalita Sokolovská, Louka k 1 1,00 Technický stav budovy špatný k 2 0,90 Technický stav bytového před rekonstrukcí prostoru k 3 0,80 Typ konstrukce cihlová k 4 1,00 Typ oken standard k 5 1,00 Typ vytápění lokální k 6 0,95 Vybavení podstandardní k 7 0,95 Inženýrské sítě elektro, voda, žumpa, plyn přípojka k 8 1,05 Typ domu samostatně stojící k 9 1,00 Možnost parkování parkování možné k 10 1,00 Vedlejší stavby k 11 1,00 Velikost pozemku [m 2 ] 453 k 12 1,17 záplavová zóna, částečně nefunkční Další vlivy - jinde nezahrnuté hydroizolace k 13 0,70 Index odlišnosti oceňovaného objektu I O 0,56 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTC O [Kč/m 2 ] 5 459,40 Celková srovnávací cena oceňovaného objektu 1 332 093,60-12 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek s rodinným domem č.p.112 v obci Louka u Litvínova, v ulici Sokolovská, situovaného u Klášterního potoka. Pozemek je rovinný. Nemovitá věc se nalézá v zástavbě převážně rodinných domů. Technický stav je špatný. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Velikost stavby, - V dosahu Litvínova Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Špatný stav stavby, - Zóna s nízkým rizikem povodně Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě nákladového způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.228/2014 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny nákladovým způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky pozemek s rodinným domem. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 712.230,- 2) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč 1.332.094,- - 13 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci pozemek p.č.st.108 se stavbou rodinného domu č.p.112 s příslušenstvím, katastrální území Louka u Litvínova (kód:687219), obec Louka u Litvínova, okres Most, po zaokrouhlení je: 1 330 000,- Kč Slovy: jeden milión tři sta třicet tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - zóna s nízkým rizikem povodně - na nemovité věci váznou zástavní práva. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, zástavní právo exekutorské, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 10.října 2017... vypracoval - 14 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6007-114/2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 15 -