ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5411 NEMOVITOST: Rodinný dům, rodinný dům č.p. 625 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Líbeznice, k.ú. Líbeznice Adresa nemovitosti: K Mratínce 625, 250 65 Líbeznice Vlastníci stavby: Petr Podsklan, K Mratínce 625, 25065 Líbeznice, vlastnictví: SJM Andrea Podsklanová, K Mratínce 625, 25065 Líbeznice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Petr Podsklan, K Mratínce 625, 25065 Líbeznice, vlastnictví: SJM Andrea Podsklanová, K Mratínce 625, 25065 Líbeznice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 2379/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 384 000 Kč Datum místního šetření: 14.2.2014 Stav ke dni : 14.2.2014 Počet stran: 10 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 17.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p.625, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 765 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 589/36 ( zahrada ) v kat. území Líbeznice, obec Líbeznice, okres Praha - východ, zapsáno na LV 661. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 21.4.2011 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Petr Podsklan, K Mratínce 625, 25065 Líbeznice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 14.2.2014. Místopis Obec Líbezníce se nachází v okrese Praha-východ, kraj Středočeský, 2 km severně od hranic Prahy na hlavní silnici 9 z Prahy do Mělníka. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavby (budovy) č.p.625, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 765 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc. č. 589/36 ( zahrada ) v kat. území Líbeznice, obec Líbeznice, okres Praha - východ, zapsáno na LV 661. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Stavba se nachází na oploceném pozemku rovinatého charakteru v okrajové části obce. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OCENĚNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Líbeznice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 627 1 799 000 2 869,22 0,90 2 582,30 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Líbeznice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 000 2 290 000 2 290,00 0,90 2 061,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Líbeznice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00-4 -
Parcela č.: 702 2 100 000 2 991,45 0,90 2 692,31 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 2 445,20 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 765 130 2 445 317 850 nádvoří zahrada 589/36 419 2 445 1 024 455 Celková výměra pozemků 549 Hodnota pozemků celkem 1 342 305 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 130,00 m 2 Plocha pozemku: 549,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Nepodsklepená samostatně stojící nemovitost s 1.N.P a střešní částí. Dům je rozdělen na jednu bytovou jednotko o velikosti 3+kk. Vytápění je ústřední pomocí plynového kotle + ohřev vody. Základy - betonové s izolací, svislé konstrukce zděné, stropy keramické, střecha je dřevěná, krytina - plechová, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou hladké vápenné, fasádní omítka není, vnější obklady - zateplení fasády, dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené s dřevěnou zárubní, okna - plastová, podlahy obytných místností - plovoucí podlahy a koberec, podlahy ostatních místností - dlažba, elektroinstalace - 220/380 V, rozvod vody proveden, kanalizace provedena. Nemovitost je napojena na veškeré IS. Příslušenství tvoří venkovní úpravy. Souhrnný stavebně technický stav je dobrý. Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům Líbeznice RD typu BUNGALOV ve tvaru písm.l s dispozicí 4+1 a užitnou plochou 96 m2 na pozemku o celkové výměře 626 m2. Cena domu je včetně oploceného pozemku a kompletně dokončeného domu s přiděleným číslem popisným. Dispozice domu: chodba (11,58 m2), obývací pokoj (22,93 m2), kuchyň (12,35 m2), pokoje (12,47 m2, 11,73 m2 a 11,20 m2), koupelna s vanou a toaletou (6,75 m2) a technická místnost s toaletou (4,66 m2). Dům je napojen na veškeré IS: obecní vodovod a kanalizace, plyn, elektřina 230/400 V. Vytápění domu a ohřev vody plynovým kotlem DAKON. - 5 -
Dům je postaven ze zdiva HELUZ 30 a zateplený polystyrenem 10 cm. Střešní krytina BRAMAC, strojně lité podlahy a stříkané vnitřní omítky. Plastová okna s trojsklem, vnitřní dveře a obložky zn.sapeli. Na podlaze v pokojích plovoucí podlaha, v ostatních částech domu dlažba. rodinný dům Bášť RD - bungalov 4+kk o vým. 94,5 m2 se zahradou 480 m2, v lokalitě s 11 RD (NE satelit), v obci Bašť na Praze východ. Veškeré IS sítě - voda, spád. kanalizace, el. a plyn. RD obsahuje předsíň - 4,3 m2, chodbu - 6,5 m2, dvě vybavené koupelny (4,7 a 5,6 m2), tři neprůchozí pokoje (15,8 + 15,2 + 11,3 m2) a obývací pokoj s kuch. koutem - 31,1 m2. RD je kompletně zděný, zateplený a vytápěný plyn. kotlem. Ve standardu mimo jiné: oplocení (mimo brány), zpevněné plochy - přístup k domu + park. stání, plovoucí podlahy, dlažby vč. soklu, obklady, int. dveře vč. obložek a kování, zásuvky a vypínače, desk. radiátory + 2x otop. žebřík, plyn. kotel, 2x umyvadlo, 2x WC, hydromasážní sprch. kout, vana, vodovodní baterie, 5ti komor. okna vč. kování a venk. + vnitř. parapetů.celková výměra pozemku je 588 m2, zast. plocha 108 m2 a zahrada 480 m2. rodinný dům Bašť Cihlová novostavba domu je o velikosti 4+1. V 1 NP : obývací pokoj o velikosti 45m2, kuchyň 14m2, wc. 2NP 3x pokoj ( mezi 13-14m2 ), prostorná koupelna. Topení podlahové, kondenzační plynový kotel, plastová okna, příprava na komín. Pozemek 300m2. Dokončení domu koncem března. Možnost výběru sanity, podlah dle výběru a přání zájemce. Nemovitost je napojena na obecní vodovod, kanalizace, plyn. rodinný dům Zlonín RD s dispozicí 4+1 s užitnou plochou 108 m2 na pozemku o výměře 448 m2. V přízemí se nachází chodba (6,32 m2), obývací pokoj (25,80 m2), kuchyň (12,16 m2), technická místnost s toaletou (4,85 m2) a betonové schodiště (5,04 m2). V patře 3 samostatné pokoje (15,30 m2, 11,70 m2 a 11,60 m2), koupelna s toaletou (7,9 m2) a chodba (2,70 m2). Do domu přivedeny veškeré IS: obecní vodovod a kanalizace, plyn, elektřina 230/400 V. Vytápění domu a ohřev vody plynovým kotlem BAXI s 60 litrovým zásobníkem, centrální termostat. Dům postaven ze zdiva HELUZ broušený 30 cm a zateplený polystyrenem 10 cm. Na střeše krytina BRAMAC, strojně lité podlahy a stříkané vnitřní omítky. Plastová okna s trojsklem, vnitřní dveře a obložky SAPELI. V pokojích plovoucí podlaha, v ostatních částech domu dlažba. rodinný dům Bašť Samostatný zděný RD 5+1 + šatna o vým. 120 m2 se zahradou 431 m2 a kuchyňskou linkou, v lokalitě s 11 RD (NE satelit), v obci Bašť na Praze východ. Veškeré IS sítě - voda, spád. kanalizace, el. a plyn. Přízemí RD obsahuje chodbu - 7,9 m2, technickou koupelnu s plyn. kotlem + umyvadlem + WC a sprch. koutem - 4,6 m2, šatnu (pracovnu) - 4,4 m2, dále prostorný obývací pokoj - 30 m2 se vstupem na zahradu a kuchyň s oknem - 11,5 m2 vybavenou kuchyňskou linkou s vest. spotřebiči. V patře se nachází čtyři neprůchozí pokoje (12,4 + 12,4 + 12,2 + 10 m2) a koupelna s WC + umyvadlem a vanou - 5,6 m2. RD je kompletně zděný + zateplený a vytápěný plyn. kotlem. Celková výměra pozemku je 501 m2, zast. plocha 75 m2 a zahrada 431 m2. - 6 -
Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Líbeznice Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 3 957 300 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 626 m 2 4 397 000 Kč 4 397 000 Kč/ks Název: rodinný dům Bášť Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 3 238 200 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 588 m 2 3 598 000 Kč 3 598 000 Kč/ks Název: rodinný dům Bašť Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/ks - 7 -
0,90 2 970 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 300 m 2 3 300 000 Kč 3 300 000 Kč/ks Název: rodinný dům Zlonín Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 3 147 300 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 448 m 2 3 497 000 Kč 3 497 000 Kč/ks Název: rodinný dům Bašť Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 3 598 200 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 501 m 2 3 998 000 Kč 3 998 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 970 000 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 382 200 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 957 300 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 382 200 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 3 382 200 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 3 382 200 Kč 0 Kč 1 342 305 Kč 1 342 305 Kč Obvyklá cena 3 384 000 Kč slovy: Třimilionytřistaosmdesátčtyřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 28 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 3.384.000,- Kč. V Praze 17.2.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) - 9 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5411 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-11 -