Znalecký posudek č. 6023-240 / 2014 Byt č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st. 1529 včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulní strany a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 14.8.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st. 1529 včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 31.8.2014 Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Byt č. 911/131 763 12 Vizovice Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Vizovice Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 31.8.2014, za účasti paní Ulmanové Naděždy a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 2827 pro k.ú. Vizovice, ze dne 16.6.2014 Snímek katastrální mapy zdroj nahlížení do KN ČÚZK Informace získané při místním šetření dne 31.7.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 2827 pro k.ú. Vizovice je vlastníkem předmětného majetku: Ulman Martin, Čtvrť A. Háby 911, 763 12 Vizovice, r.č. 670321/0085, podíl id. 1/2 Ulmanová Naděžda, Čtvrť A. Háby 911, 763 12 Vizovice, r.č. 756103/4118, podíl id. 1/2 Váznoucí závazky Dle LV č. 2827 pro k.ú. Vizovice ze dne 16.6.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce dle Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 2827. 3
Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Město Vizovice, okres Zlín, Zlínský kraj. Vizovice jsou také obcí s rozšířenou působností. Nachází se asi patnáct kilometrů východně od Zlína. Oceňovaný bytový dům je situován ve Čtvrti A. Háby, cca 600 m od městského úřaduˇ, na sídlišti bytových domů, v klidné části obce, v blízkosti místní vodoteče řeky Lutoninka. Dobrá, cca 600 m po místních komunikacích Převažující zóna Rodinné bydlení, občanská vybavenost Napojení na sítě a Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístupný je z veřejné komunikace komunikace ve vlastnictví Města Vizovice. Kapacita sítí Dostatečná Dopravní dostupnost Lokalita má dobrou dostupnost po místní obslužné komunikaci Dostupnost služeb V obci je mateřská, základní i střední škola, nemocnice, ordinace praktických lékařů a zubařů, policejní stanice, pošta, obecní úřad, obchody i služby, kulturní i sportovní zařízení. Parkování Omezené na odstavném parkovišti u domu Škodlivé vlivy Životní prostředí bez poškození Podnikatelská aktivita Střední Konkurenční prostředí V současné době je ve Vizovicích v nabídce realitních kanceláří přibližně 22 bytů, z toho 12 třípokojových Současný způsob Bydlení, byt se nachází ve 3.NP využití Ostatní Bytový dům má dva vchody, 1 PP a 3 NP, stojí na vlastním pozemku p.č. st. 1529. V domě není výtah. 4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 911/131 Základy Betonové pasy s izolací Svislé konstrukce Panelové Stropy Železobetonové s rovným podhledem Krov, střecha Střecha plochá Krytiny střech Folie Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Úprava vnitřních povrchů Vápenné hladké omítky Úprava vnějších povrchů Břízolitové Vnitřní obklady Keramické na sociálních zařízeních a kolem kuchyňské linky Schody Železobetonové s povrchem PVC Dveře Dřevěné lakované plné, vchodové dveře hliníkové Okna Plastová Povrchy podlah PVC, keramická dlažba Vytápění Ze společné kotelny Elektroinstalace 220V Bleskosvod Osazen Vnitřní vodovod Rozvody T+S vody Vnitřní kanalizace Do veřejného řadu Vnitřní plynovod Přípojka ke kuchyňskému sporáku Ohřev vody Ze společné kotelny Vybavení kuchyní Kuchyňská linka, kombinovaný sporák, dřez, odsavač par Vnitřní hygienická Vana, umývadlo, samostatné WC vybavení Výtahy Chybí Ostatní Domovní telefon Instalační pref. jádra Nebyla provedena Dostavby a přístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce a V roce 2010 plastová okna, oprava balkonů modernizace Úroveň využitelných ploch Byty pro rodinné bydlení ve dvou vchodech Přístupnost objektu Z místní obslužné zpevněné komunikace Vnitřní dispozice 3x pokoj, chodba, WC, koupelna, šatna, kuchyň, balkon, sklep Úroveň údržby Řádná Závažné nedostatky Nebyly zjištěny Z roku 1970 Životnost 100 roků Současný a minulý způsob využití Bytový dům s byty pro rodinné bydlení. Oceňovaná bytová jednotka je situována ve 3.NP vchodu č. 911. Byt má orientaci oken na V-Z. Ostatní Nezjištěno. 5
Dispoziční řešení včetně výměr: Podlaží Název místnosti m2 12.NP chodba 5,80 pokoj 21,23 balkon 2,58 pokoj 16,75 WC 0,85 koupelna 2,60 šatna 4,10 kuchyň 8,45 pokoj 8,26 sklep 3,20 celkem 73,82 3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah : 3.2.1.1. Bytová jednotka 911/131 3.2.1.2. Pozemky 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1.1. Bytová jednotka 4078/122 Zastavěné plochy a výšky podlaží Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 72,22 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 19 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 372 180 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 823 310 3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 2827 pro k.ú. Vizovice: P.č. Druh pozemku Výměra st. 1529 zastavěná plocha 400 6
Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, situovaný v intravilánu města, v lokalitě zástavby bytových domů a občanské vybavenosti. Má možnost veškerých přípojek inženýrských sítí, přístup po zpevněných plochách p.č. 549/6 ve vlastnictví Města Vizovice Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na porovnání předmětného pozemku se zjištěnými cenami pozemků, jež jsou v současnosti v nabídce v realitní inzerci. V současnosti je přímo ve městě Vizovice v nabídce 9 stavebních pozemků. p.č. výměra Kč Kč/m2 Lokalita 1 1 920 1 325 000 690 Vizovice 2 600 144 000 240 Vizovice 3 3 637 1 818 500 500 Vizovice 4 1 000 650 000 650 Vizovice 5 920 414 000 450 Vizovice 6 2 000 1 260 000 630 Vizovice 7 1 000 600 000 600 Vizovice 8 4 787 2 474 879 517 Vizovice 9 900 450 000 500 Vizovice Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 240 až 690,- Kč/m 2. U nabídkových cen je nutné přihlížet k faktu nejistoty jejich následné realizovatelnosti. Ceny v inzerci jsou obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené při reálném prodeji, a to mnohdy až o 20 %. S přihlédnutím na tento stav, lze dovodit cenu pozemku u uvedených vzorků v rozptylu 192,- Kč/m 2 až 552,- Kč/m 2. Na základě zvážení výše uvedených aspektů pro další výpočet hodnoty pozemku dovozujeme jednotkovou porovnávací hodnotu ve výši 400,- Kč/ m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 1529 400 400,00 160 000,00 Celkem 400 160 000,00 = 160 000,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Id. podíl 79/946 * 79,00 / 946,00 = 13 361,52 Výsledná cena = 13 361,52 Kč 7
3.2.1.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 911/131 823 310 Pozemky 13 362 CELKEM 836 672 Věcná hodnota je po zaokrouhlení 836 670,- Kč. 3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Byt ve Vizovicích, ul. Štěpská Nabídka k prodeji byt 3+1 v lokalitě Vizovice - ul. Štěpská. Byt je po částečné rekonstrukci - výměna plast. oken a nové stupačky, jinak velmi udržovaný stav. Z prostorné chodby s komorou je vstup do obytných místností, které jsou neprůchozí. Ložnice jsou orientovány na jihovýchod s výhledem do zeleně. Nabídka RK AGENTURA ZVONEK ze dne 2.6.2014 Nabídková cena: 1 200 000,- Kč, tj. 15 189,- Kč/m 2 2) Byt ve Vizovicích, Masarykovo nám. Nabídka k prodeji zděný byt 3+1 na Masarykově náměstí ve Vizovicích Nabízíme k prodeji prostorný byt 3+1 78 m2 4/4 NP ve zděném domě na Masarykově náměstí ve Vizovicích. Byt má vlastní plynový kotel jak na teplo tak i teplou vodu. Veškerá občanská vybavenost v nejbližším dosahu. Parkování přímo u domu. Nabídka RK MACHALA REALITY ze dne 8.7.2014 Nabídková cena: 1 440 000,- Kč, tj. 18 461,- Kč/m 2 3) Byt ve Vizovicích, ul. 3. Května Prodej cihlového bytu 2+1, 63 m2, OV, Vizovice. Byt je ve zvýšeném přízemí cihlového domu, rok výstavby 1998. Prošel rekonstrukcí, má balkon i oplocenou terasu s posezením. Samostatná komora na pračku a vlastní plynový kotel je před vstupem do bytu. K bytu patří sklep. Parkování u domu Nabídka RK AAA BYTY.CZ, a.s. ze dne 4.8.2014 Nabídková cena: 1 850 000,- Kč, tj. 29 365,- Kč/m 2 8
Komentář: Všechny srovnávané byty se nachází ve městě Vizovice. Jedná o nabídky realitních kanceláří. Srovnávané byty se jednotkovou cenou pohybují v rozptylu 15 189,- Kč/m2 až 29 365,- Kč/m2/rok. 1. Srovnávaný byt leží v ulici Štěpská, bližší centra města, je mírně větší výměry, byt je po částečné rekonstrukci. Oceňovaný byt je horší. 2. Srovnávaný byt leží přímo v centru města, má mírně větší výměru, je moderněji zařízený, s vlastním kotlem ÚT a zdrojem TUV v jednotce. 3. Srovnávaný byt leží v ulici 3. května, vzdálenější centra města, má menší plochu. Bytový dům je výrazně mladší, byt má modernější vybavení i dispozici. Na základě analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, lze konstatovat, že porovnávaná jednotka je kvalitativně nejvíce odpovídající prvnímu vzorku, v původním stavu, jen po minimální modernizaci. Lokalitou jsou všechny srovnávané byty podobné, se shodnou dostupností občanské vybavenosti a parkovacími možnostmi. Po zohlednění faktu že zdrojem informace všech srovnávaných jednotek jsou nabídky realitních kanceláří pro oceňovanou bytovou jednotku dovozuji srovnávací hodnotu 14 000,- Kč/m 2 užitné plochy (při celkové výměře podlahových ploch 73,82 m 2 ). Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 1 033 000,- Kč. 3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení odhadu ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad tržní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, že byt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu a jeho technický stav se podstatně nezhorší. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 836 670 Porovnávací hodnota 1 033 000 9
Silné stránky nemovitých věcí: Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Provedena výměna oken Klidná lokalita v blízkosti centra Slabé stránky nemovitých věcí: K bytu nepřísluší garáž Technické zařízení bytu je původní S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 1 000 000,- Kč 10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytové jednotky č. 911/131 v bytovém domě č.p. 910, 911 na pozemku p.č. st. 1529 včetně id. podílu 79/946 na společných částech domu a na pozemku p.č. st. 1529, uvedeno na LV č. 2827, v k.ú. Vizovice, v obci Vizovice, v okrese Zlín, ke dni 30.7.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 1 000 000,- Kč slovy: Jedenmilion korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 14.8.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6023-240/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2827 pro k.ú. Zlín ze dne 16.6.2014 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 12