Znalecký posudek číslo 3/2017 o ceně obvyklé nemovitostí Znalec: Ing. Michal Svatoň Táborská 44, 391 01 Sezimovo Ústí, 736606464, svatonm@centrum.cz Datum objednání: 12.1.2017 Datum místního šetření: 17.1.2017 Místní šetření proběhlo za účasti: vlastníka pana Hodného Datum převzetí kompletních podkladů: 17.1.2017 Vlastník jednotky: Josef Hodný, Budovatelů 2624, 39002 Tábor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Exekutorský úřad Jindřichův Hradec, Mgr. Martin Roubal, Jarošovská 48, 377 01 Jindřichův Hradec, +420384390659, podatelna@eujh.cz Základní údaje Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 2624/26 Budovatelů k.ú. Tábor Adresa nemovitosti: 2624 Předmět ocenění: Bytová jednotka byt 2624/26 v budově č.p. 2624 na pozemku p.č. 3935/11 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu v k.ú. Tábor Účel ocenění: Pro potřeby exekučního řízení Katastrální údaje Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Tábor Katastrální území: Tábor Ulice: Budovatelů Číslo popisné List vlastnictví č.: 9374, 9372, 9731 Parcelní čísla pozemků: st. 3935/11 Číslo jednotky: 2624/26 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) Rizika + Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí + Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - Plomba + Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 + Bez reálných břemen a služebností - Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána - Zákaz zcizení nebo zatížení + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 3935/1, 3806/1, 5808 OBVYKLÁ CENA JEDNOTKOVÁ CENA Současný stav 1 300 000 Kč 21 210 Kč/m 2 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 15 V Sezimově Ústí, dne 26.1.2017 Otisk razítka Ing. Michal Svatoň
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňovaná bytová jednotka se nachází v okresním městě Táboře s plnou občanskou vybaveností, v ulici Budovatelů v části Tábora zvané Kopeček, východně od centrálního autobusového a vlakového nádraží. Leží přibližně 7,8 km východně od Žižkova náměstí. V docházkové vzdálenosti MHD cca 160m, vlakové rychlíkové spoje a autobusová doprava 1,6 km. Město Tábor leží při hlavní komunikaci spojující Prahu a České Budějovice ve vzdálenosti 100 jižně od Prahy a 65 km severně od Č. Budějovic. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové zděné domy - v docházkové vzdálenosti - prodejní zóna. Parkování je možné na přilehlé komunikaci a na parkovacích místech. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o bytovou jednotku stáří 39 let, dům je koncový řadový, stavba domu obsahuje dvě čísla popisné 2624 a 2625. Bytová je v č.p. 2624 což je vnitřní vchod. Dispoziční řešení je 2+1 - skládá se z chodby, koupelny, WC, kuchyně, obývacího pokoje, ložnic a lodžie. Byt se nachází v 3 NP s výtahem, v 1 PP jsou sklepy - kde je zděný sklep pro b.j.. Pronajatelnost a prodejnost je hodnocena jako dobrá - jedná se vyhledávanou lokalitu. V okolí jsou obdobné bytové domy stejného stáří - konkurence v okolí existuje a je dostatečná. Byt působí dobrým a udržovaným dojmem. Bytový dům je zděný, v celém domě jsou plastová okna (2006) a nové vchodové dveře, střecha je plochá rekonstruována v roce 2006. Topení a ohřev TUV dálkové. Stoupačky rekonstruovány do plastu. Rekonstrukce výtahu provedena v roce 2012, vstupní dveře plastové po rekonstrukci v roce 2010. Podlahy jsou dlažba, koberce a PVC. V roce 2006 provedena rekonstrukce b.j. - nové krytiny podlah, provedena koupelna s WC, kuchyně, podlahy, rozvody vody, elektroinstalace a kanalizace. A dále plastová okna. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: výborně udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 7 Počet bytových/nebytových jednotek: 39 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3935/1, 3806/1, 5808 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 3935/1 ostatní plocha - jiná plocha LV 10001 Město Tábor 3806/1 ostatní plocha - jiná plocha LV 10001 Město Tábor 5808 ostatní plocha - ostatní komunikace LV 10001 Město Tábor Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - 2 -
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Nemovitost není pronajímána, je užívána vlastníkem nemovitosti. Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE ANO Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Plomba Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Na LV 9374 k.ú. Tábor je plomba Z-62/2017-308 - jedná se o zápis Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro jinou nemovitost. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1) Na LV č. 9343 zapsáno Zahájení exekuce a související zápisy - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pověřený soudní exekutor Mgr. Martin Roubal. 2) Na LV č. 9343 zapsáno Zahájení exekuce a související zápisy - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pověřený soudní exekutor Judr. Petr Kocián. Výše uvedené zápisy nejsou v ocenění zohledněny. Rizika ostatní RIZIKO NE ANO Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Zákaz zcizení nebo zatížení Na LV č. 9374 zapsáno zákaz zcizení a zatížení ve prospěch třetích osob bez předchozího písemného souhlasu Banky na dobu do 18.5.2035 pro Československou obchodní banku a.s.. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 9374 Kraj: CZ031 Jihočeský Okres: CZ0317 Tábor Obec: 552046 Tábor Katastrální území: 764701 Tábor Ulice: Budovatelů č.o.: Vlastníci FO RČ: 530209102 Josef Hodný Budovatelů 2624, 39002 Tábor 1 / 1 Jednotky Tábor, č.p. 2624, LV 9372 Číslo jednotky: 2624/26 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Byt Podíl - 3 -
LIST VLASTNICTVÍ číslo 9372 Kraj: CZ031 Jihočeský Okres: CZ0317 Tábor Obec: 552046 Tábor Katastrální území: 764701 Tábor Ulice: Budovatelů č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 530209102 Josef Hodný Budovatelů 2624, 39002 Tábor 631 / 27 989 Stavby stavba není součástí pozemku část obce Tábor Bytový dům č.p. 2624 na pozemku p.č. st. 3935/11 NE Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 10,68 m 2 1,00 10,68 m 2 koupelna byt 2,24 m 2 1,00 2,24 m 2 chodba byt 6,46 m 2 1,00 6,46 m 2 WC byt 0,83 m 2 1,00 0,83 m 2 obývací pokoj byt 17,82 m 2 1,00 17,82 m 2 lodžie nezasklená byt 3,47 m 2 0,50 1,73 m 2 ložnice byt 19,80 m 2 1,00 19,80 m 2 sklep byt 3,48 m 2 0,50 1,74 m 2 Celková podlahová plocha 64,77 m 2 61,29 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy zděné železobetonové plochá pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové běžné obklady betonové hladké plné dveře část prosklená chybí plastová PVC, dlažba, koberec dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí centrální ohřev vody sklokeramická deska WC, umyvadla, vana osobní výtah standartní instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 65 Započitatelná plocha [m 2 ] 61,29 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 26 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 593 573 Stáří roků 38 Další životnost roků Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 195 180-4 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavba bytového domu je postavena na pozemku č. 3935/11. Na pozemku nemá spoluvlastnický podíl vlastník bytové jednotky 2624/26. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 3935/11 563 0 Celková výměra pozemků: 563 Hodnota pozemků celkem: 0 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Oceňovaná jednotka zděný bytový dům zděná 61,29 3 2+1 Srovnávané jednotky Prodej bytu 3+1 67 m2 Exkluzivní nabídka slunného zděného bytu 3+1 s balkónem v lokalitě na Kopečku v Táboře. Byt o velikosti 67m2 se nachází ve 3.patře cihlového domu s orientací do přírody a s nádherným výhledem na Staré město a směrem na Horky. Dům je částečně zateplený. Má novou střechu, nové vchodové dveře a plastová okna ve společných prostorech. Vyměněné vnitřní dlažby. Novou televizní anténu včetně jejích rozvodů po celém domě. V plánu je dozateplení domu a výměna balkónů. Rekonstrukce bytu: - nová dřevěná kuchyňská linka od truhláře včetně spotřebičů - sporák, digestoř, myčka - nová plastová okna s žaluziemi - vnitřní zateplení obývacího pokoje a ložnice - sádrokartonové podhledy - nové štuky - renovace původních dubových parket ve dvou pokojích - zděné jádro se sprchovým koutem - vestavěné skříně v ložnici jsou součástí kupní ceny - interiérové dřevěné dveře Dispozice bytu 3+1 s balkónem: - z předsíně jsou vchody do jednotlivých místností - do koupelny se sprchovým koutem a WC, do kuchyně s vchodem na balkón, do dětského pokoje a do prostorného obývacího pokoje - z obývacího pokoje je vchod do ložnice K bytu dále patří zděný sklep v suterénu domu. Tábor - Kopeček - Budovatlů Angela Kančeva, Tábor Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - neuvažováno - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - b.j. bez podílu na pozemku - koeficient 0,97; zděná 67,00 4 3+1 1 675 000 25 000 0,92 23 000-5 -
Prodej bytu 3+1 93 m2 Exkluzivně na prodej cihlový byt v centru města v 1. patře o velikosti 73m2 včetně podílu na zahradě za domem a 2 sklepů. K bytu je možné využívat zahradu za domem, jejíž podíl je součástí prodeje. Byt je po rekonstrukci - původní dispozice 3+1 byla odstraněním příčky mezi kuchyní a obývacím pokojem otevřena a vznikl vzdušný prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem: - nová plastová okna - kuchyňská linka - podlahové krytiny - rozvody elektřiny a vody Dispozice bytu: - z velice prostorné předsíně, kde se nachází předsíňová stěna a úložný prostor na ložní prádlo se vchází do jednotlivých místností, kterými jsou kuchyně s obývací částí, dětský pokoj, koupelna a samostatné WC - z dětského pokoje je vchod do ložnice Kuchyňská linka se spotřebiči je součástí ceny. Dům má nové zateplení včetně fasády, nové vchodové dveře přední i zadní na zahradu, plastová okna na chodbách a zateplenou střešní krytinu. Byt je vytápěn novým plynovým kotlem umístěným v suterénu domu. Ohřev vody zajišťují solární panely umístěné na střeše. Farského, Tábor Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - neuvažováno - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - b.j. bez podílu na pozemku - koeficient 0,97; zděná 93,00 2 3+1 1 990 000 21 398 0,97 20 756 Prodej bytu 2+1 60 m2 Velmi hezky dispozičně řešený byt, vybavený linkou se spotřebiči, samostatnou toaletou, balkonem a sklepem. Orientace všech oken včetně balkonu je na jih. Plastová okna, hezký stav, vhodné opravit štuky a provést výmalbu dle vkusu nového vlastníka. Volné ihned. Budovatelů, Tábor Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídková - koeficient 0,95; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobný - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - neuvažováno - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - b.j. bez podílu na pozemku - koeficient 0,97; zděná 60,00 neuveden o 2+1 1 290 000 21 500 0,92 19 780 Variační koeficient před úpravami: 7,40 % Variační koeficient po úpravách: 6,37 % Započítatelná plocha: 61,29 m 2 Minimální jednotková cena: 19 780 Kč/m 2 Minimální cena: 1 212 316 Kč Průměrná jednotková cena: 21 179 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 298 061 Kč Maximální jednotková cena: 23 000 Kč/m 2 Maximální cena: 1 409 670 Kč Stanovená jednotková cena: 21 200 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 299 348 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, v porovnávací metodě zohledněna skutečnost, že vlastník oceňované b.j. nemá spoluvlastnický podíl na pozemku, na kterém se nachází stavba bytového domu. - 6 -
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 1 299 348 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 195 180 Kč Obvyklá cena 1 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč Silné stránky nemovitosti - zděná stavba s dobrou údržbou - rekonstruovaná bytová jednotka - v dobré poloze u MHD Slabé stránky nemovitosti - nezjištěny Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy (pouze pro statistické účely) Obvyklá cena: 1 300 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: 1 300 000Kč Započitatelná plocha: 61,29m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 21 210Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9374 k.ú. Tábor ze dne 11.1.2017. 3 Informace o parcele č. 3935/11 k.ú. Tábor 2 Kopie katastrální mapy ze dne 25.1.2017. 1 Informace o povodních 1 Informace o přístupu 3 Místní šetření včetně zaměření, informace od vlastníka nemovitosti Usnesení soudního exekutora Mgr. Martina Roubala Exekutorský úřad Jindřichův Hradec 5 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.10.2007, č.j. Spr 202/2007 pro obor Ekonomika-odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2017. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -