ZNALECKÝ POSUDEK č. 932/006/2016 o ceně lesních pozemků s lesními porosty v k.ú. Haškovcova Lhota. I. cena dle oceňovacího předpisu II. cena v čase a místě obvyklou Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Insolvenční v.o.s. Sokolovská 266/145 18000 Praha 8 - Libeň Ocenění majetku se provádí z důvodu zjištění ceny pro insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Lužnicí Počet stran: 13 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí dne 5.1.2016 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zhotovení znaleckého posudku na: - lesní pozemky s lesními porosty v k.ú. Haškovcova Lhota. - cenou zjištěnou, dle vyhlášky Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. - cenou v čase a místě obvyklou 2. Základní informace předmětu ocenění: Lesní pozemky s porosty v k.ú Haškovcova Lhota Adresa předmětu ocenění: Haškovcova Lhota 391 65 Haškovcova Lhota Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Haškovcova Lhota Katastrální území: Haškovcova Lhota Počet obyvatel: 77 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 27.11.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - informace z evidence ČUZK - snímky katastrálních map a ortofotomap a dále byla použita pro vytvoření znaleckého posudku - fotodokumentace znalce, - místní šetření - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát, digitální laser, 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: František Malý, č. p. 5, 391 65 Haškovcova Lhota, vlastnictví: výhradní František Malý, č. p. 5, 391 65 Haškovcova Lhota, vlastnictví: výhradní Vlastnické údaje jsou zřejmé z výše uvedených informací o nemovitosti z evidence ČUZK pro předmětný majetek, které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění nebyly dodány vlastníkem ani objednatelem žádné podklady. 7. Celkový popis nemovité věci Lesní pozemky, které jsou předmětem tohoto ocenění, se nacházejí v k.ú. Haškovcova Lhota. Jsou nescelené na dvou stanovištích s místními názvy Na prostředních ( p.č. 695 a p.č. 714) a na stanovišti Remíz (p.č. 4/12 a p.č. 47/14). Všechny uvedené pozemky jsou v druhu pozemku - lesní pozemek se způsobem ochrany - pozemek určený k plnění funkcí lesa. Pozemky mají řemenový charakter s mírným sklonem k jihu. Kyselé stanoviště. Na pozemcích jsou lesní porosty ve věku od 35 let přes 73 let do 120 let. Pozemky nejsou smícené, jsou před těžbou, smíšené porosty SM/BO a v nepatrném množství BR. Zakmenění 10/10/9/9 dle pozemků. Celkově se zásoba v m 3 b.k. pohybuje okolo 363 m 3. Přístup k pozemkům v lokalitě Na prostředních je přes pozemky jiného vlastníka, není přístupová komunikace, kratší stranou sousedí s ornou půdou a TTP. V lokalitě Remíz je les přístupný opět přes pozemky jiného vlastníka, kratší stranou také sousedí s ornou půdou. 3
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemky v k.ú. Haškovcova Lhota 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty v k.ú. Haškovcova Lhota 4
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemky v k.ú. Haškovcova Lhota Lesní pozemky oceněné dle 7 Parcelní číslo SLT JC Úprava UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 4/12 8P 1 045,00 2,81 2,81 2 936,45 4P 55,00 4,01 4,01 220,55 0P 1 813,00 3,02 3,02 5 475,26 47/14 0P 1 206,00 3,02 3,02 3 642,12 8P 1 207,00 2,81 2,81 3 391,67 695 0P 737,00 3,02 3,02 2 225,74 714 0P 2 417,00 3,02 3,02 7 299,34 8P 604,00 2,81 2,81 1 697,24 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 9 084,00 m 2 26 888,37 Lesní pozemky v k.ú. Haškovcova Lhota - zjištěná cena = 26 888,37 Kč 5
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty v k.ú. Haškovcova Lhota Lesní porosty: 40-43. mýtní výtěže 35 2 10,000 110 1 100 95 smrk ztepilý na p.č. 4/12 88,41 14,29 0,241 0,893 Ha=[(88,41-14,29)*0,241*1/0,893+14,29]*10,00*95 % = 32,5786 Kč/m 2 35 836,46 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,625 smrk ztepilý na p.č. 4/12 - celkem = 22 397,79 mýtní výtěže břízy ostatní na 35 1 10,000 110 1 100 5 (max 80) p.č. 4/12 11,21 4,32 0,425 Ha=[(11,21-4,32)*0,425+4,32]*10,00*5 % = 0,3624 Kč/m 2 398,64 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,775 břízy ostatní na p.č. 4/12 - celkem = 308,95 mýtní výtěže 115 1 9,000 120 1 813 100 borovice lesní na p.č. 4/12 47,08 19,43 0,983 Ha=[(47,08-19,43)*0,983+19,43]*9,00*100 % = 41,9490 Kč/m 2 76 053,54 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,975 borovice lesní na p.č. 4/12 - celkem = 74 152,20 6
mýtní výtěže 73 1 10,000 120 2 413 50 borovice lesní na p.č. 47/14 47,08 19,43 0,911 Ha=[(47,08-19,43)*0,911+19,43]*10,00*50 % = 22,3096 Kč/m 2 53 833,06 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,765 borovice lesní na p.č. 47/14 - celkem = 41 182,29 mýtní výtěže 73 2 10,000 120 2 413 50 smrk ztepilý na p.č. 47/14 94,35 14,29 0,619 Ha=[(94,35-14,29)*0,619+14,29]*10,00*50 % = 31,9236 Kč/m 2 77 031,65 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,765 smrk ztepilý na p.č. 47/14 - celkem = 58 929,21 mýtní výtěže 120 4 9,000 120 737 100 borovice lesní na p.č. 695 34,97 19,43 1,000 Ha=[(34,97-19,43)*1,000+19,43]*9,00*100 % = 31,4730 Kč/m 2 23 195,60 borovice lesní na p.č. 695 - celkem = 23 195,60 mýtní výtěže 7
borovice lesní na p.č. 714 90 1 9,000 120 3 021 80 47,08 19,43 0,929 Ha=[(47,08-19,43)*0,929+19,43]*9,00*80 % = 32,4841 Kč/m 2 98 134,47 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,850 borovice lesní na p.č. 714 - celkem = 83 414,30 mýtní výtěže 90 4 9,000 120 3 021 20 smrk ztepilý na p.č. 714 72,03 14,29 0,709 Ha=[(72,03-14,29)*0,709+14,29]*9,00*20 % = 9,9410 Kč/m 2 30 031,76 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,850 smrk ztepilý na p.č. 714 - celkem = 25 527,- Celkem - lesní porosty = 329 107,34 Kč Lesní porosty v k.ú. Haškovcova Lhota - zjištěná cena = 329 107,34 Kč 8
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Lesní pozemky v k.ú. Haškovcova Lhota 26 888,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 26 888,40 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty v k.ú. Haškovcova Lhota 329 107,30 Kč 2. Ocenění trvalých porostů celkem 329 107,30 Kč Celkem 355 995,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 355 995,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 356 000,- Kč slovy: Třistapadesátšesttisíc Kč 9
II. ZJIŠTĚNÍ CENY V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v 2, odst. 1 popsán Způsob oceňování majetku a služeb takto : (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3) určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je : a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým 10
prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, kterou je kupující subjekt ochoten zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, přístup k pozemku, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita lesa, možnost dalšího rozvoje, míra nutnosti investic, region, v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně okolo údaje, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Stanovení obvyklé tržní ceny lesních pozemků s lesním porostem je relativně možné, neboť tyto pozemky s porosty se na trhu nabízejí a je s nimi obchodováno. Lesy v k.ú. Haškovcova Lhota jsou převážně před těžbou. Nejsou smíceny. Porosty na pozemcích, které znalec uvádí do srovnání (4 nabídky) jsou vesměs obdobné, částečně je rozdíl ve věku, porostních skupinách, výměře a podílu zastoupení jednotlivých porostů na výměře pozemku. Zakmenění je obdobné 9 10. Nabídky lesů 1. Prodej lesa v k.ú. Dražice u Tábora 10 016 m2, zastoupení SM 90% a BO 10%, stáří 75 let. Zásoba m3 b.k. 492 m3, cena celkem 410 000,- Kč (40,93 Kč/m2), nabízeno cca ½ roku, zatím bez zájmu. 2. Prodej lesa v k.ú. Bernartice/Písek 6 914 m2, zastoupení BO 70%, DB 20% a OS 10%, stáří 60 let. Zásoba m3 b.k. 150 m3, cena celkem 149 000,- Kč (22,- Kč/m2), nabízeno cca 3 měsíce, nyní před podpisem smlouvy. 3. Prodej lesa v k.ú. Božetice/Písek 13 636 m2, zastoupení dle jednotlivých parcel (9) SM 100%, stáří 113 let. Zásoba m3 b.k. 36 m3, BO 100%, stáří 133 let. Zásoba m3 b.k. 13 m3, OL 100%, stáří 89 let. Zásoba m3 b.k. 13 m3, SM 100%, stáří 22 let. Zásoba m3 b.k. 9 m3, BO 90%, SM 10%, stáří 48 let. Zásoba m3 b.k. 116 m3, BO 100%, stáří 33 let. Zásoba m3 b.k. 72 m3, celkem zásoba 259 m3 b.k., cena celkem 260 000,- Kč (19,- Kč/m2), nabízeno týden, do 3 týdnů podpis smlouvy. 4. Prodej lesa v k.ú. Jedlany/Tábor 6 399 m2, zastoupení SM 70%, JE 5%, BO 20%, bez možnosti zjištění zásoby m3, cene celkem 186 000,- Kč (29,- Kč/m2), nabízeno více jak ½ roku, malý zájem. 11
S přihlédnutím ke shora uvedenému je nabízený lesní pozemek s porostem v relaci od 19,- Kč/m2 do 40,93 Kč/m2. S ohledem k výtěžnosti, stáří porostu, poloze pozemků a pod, lze přijmout úvahu, že se cena prodejní bude, při výtěžnosti okolo standardu, dobré zpeněžitelnosti v krátkém časovém úseku, pohybovat v rozmezí od 19,- Kč/m2 až 29,- Kč/m2. Odhadované pozemky vykazují vyšší výtěžnost a stáří porostu. Znalec odhaduje cenu předmětných pozemků s porosty v k.ú. Haškovcova Lhota okolo částky 25 až 29,- Kč/m2. Celková cena předmětného majetku (lesní pozemky s porosty) v k.ú. Haškovcova Lhota tak může být v rozmezí 227 000,- Kč až 263 000,- Kč. D. Porovnání zjištěných cen I. Administrativní cena 356 000,- Kč II. Odhadovaná cena 227 000,- Kč až 263 000,- Kč E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny lesních pozemků s porosty v k.ú. Haškovcova Lhota a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětným nemovitostem (stáří lesa, zakmenění, druh porostu/dřeviny, umístění, zásoba m3 b.k., stav realitního trhu, výhradní vlastnictví, a pod), by se mohla u předmětných nemovitostí, po zaokrouhlení, pohybovat okolo částky 263 000,- Kč Ve Veselí nad Lužnicí dne 5.1.2016 Tomáš Uher Roháčova 853 39181 Veselí nad Lužnicí 12
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 932/006b/2016 znaleckého deníku. G. PŘÍLOHY - informace z evidence ČUZK - snímky katastrálních map a ortofotomap 13