O ceně bytové jednotky č. 1439/19 v domě na ulici Ratibořská 1439/51, včetně podílu na bytovém domě a pozemku parc.č. St. 2252, St. 2253, obec Opava a k.ú. Kateřinky u Opavy Objednatel posudku: Exekutorský úřad Litoměřice Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. Masarykova 679/33 412 01 Litoměřice č. obj.: 124 EX 8905/13-167 Účel posudku: Pro exekuční řízení (dražby) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 5.11.2016 posudek vypracoval: nám. Osvoboditelů 78/2 746 01 Opava mobil: 605 305 290 e-mail: pavla.brady@gmail.com Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Opavě, 15.11.2016
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenit níže uvedené nemovitosti včetně příslušenství a při ocenění zohlednit případná práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování ocenění nemovitosti: - bytová jednotka č. 1439/19 nacházející se v budově č.p. 1438, 1439, bytový dům na pozemku parc. č. St. 2252, St. 2253 včetně podílu na společných částech bytového domu a zastavěném pozemku ve výši 435/28076 vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, obec Opava, katastrální území Kateřinky u Opavy, na listu vlastnictví č. 5910 a 2402. Ocenění se provádí za účelem stanovení ceny za účelem vymožení pohledávky. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření bytové jednotky nebylo provedeno. Vlastník nemovitosti Marie Kubiczková v den oznámené prohlídky 5.11.2016 neumožnila znalkyni vstup do oceňované bytové jednotky, proto je ocenění provedeno pouze na základě prohlídky bytového domu a dostupných dokumentů. Vybavení bytu se předpokládá standardní. Velikost sklepní kóje byla odhadnuta. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - informace z internetových stránek katastrálního úřadu www.cuzk.cz - snímek z mapy - část Prohlášení vlastníka ze dne 29.10.1996 - kupní smlouva ze dne 2.9.2010 - mapy záplavových území - nabídky realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jediným vlastníkem oceňovaných nemovitostí paní Marie Kubiczková. Věcná břemena nebyla zjištěna. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 2
5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Opava statutární město ČR, správní centrum. V místě síť škol včetně vysoké, dále nemocnice, poliklinika, lékárny, kina, divadlo, hotely, hustá síť hostinců, zábavních podniků, úplná obchodní síť a síť služeb, výstavní síně, muzeum, kompletní nabídka zaměstnání vyjma těžkého průmyslu. Základní popis nemovitostí: Bytová jednotka č. 1439/19 o velikosti 2+1 umístěná v bytovém domě č.p. 1438, 1439, který je součástí pozemku p.č. St. 2252, St. 2253. K bytu přináleží podíl o velikosti 435/28076 na společných částech domu a na domem zastavěném pozemku. Byt se nachází v 7. nadzemním podlaží domu na ulici Ratibořská č. 1439/51. Dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží a stojí v sídlišti Kateřinky poblíž centra města v oblasti s převažující výstavbou panelových bytových domů. Dům byl zkolaudován v roce 1985, je napojen na veškeré inženýrské sítě města. Dům prošel revitalizací, byl zateplen, má nová okna i výtah. 6. Obsah posudku I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky II. Byt a) Byt 1) Byt b) Ocenění porovnávací metodou B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. 3
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 5 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,978 i = 1 tzv. 100-leté vody) Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost III. Nižší než je průměr v kraji 0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,070 i = 2 4
Popisy objektů I. Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky II. Byt a) Byt 1) Byt Bytová jednotka č. 1439/19 o velikosti 2+1, umístěná v 7. nadzemním podlaží uprostřed se podle Prohlášení vlastníka skládá ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny s WC a předsíně. K bytu patří sklepní kóje. Byt má být vybaven kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, vanou, vestavěnými skříněmi, domácím telefonem. Prohlídka bytu nebyla umožněna - předpokládá se standardní vybavení bytu bez větších úprav, pouze s novými okny, což je zřejmé z exteriéru. Ocenění I. Pozemky a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Opava 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 380, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,978 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,070 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,046 5
4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 443,4800 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 2252 zastavěná plocha a nádvoří 277 399 843,96 st. 2253 zastavěná plocha a nádvoří 313 451 809,24 Součet: 590 851 653,20 Pozemky zjištěná cena: 851 653,20 Kč II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Byt 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná byt 43,48 1,00 43,48 sklep 2,5 1 2,50 0,10 0,25 45,98 43,73 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: 57 772 Základní cena (ZC): 15 632, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 * 6
* Rok výstavby / kolaudace: 1985 Stáří stavby (y): 31 Koeficient pro úpravu (s): 0,845 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,862 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 13 474,78 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,978 Index polohy (I P ): 1,070 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 43,73 13 474,78 0,978 1,070 = 616 628,78 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 851 653,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 435 / 28 076 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 13 195,23 Kč + 13 195,23 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 629 824,01 Kč Byt zjištěná cena: 629 824,01 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnávací metodu byly použity informace z nabídek realitních kanceláří pro srovnatelné byty o velikosti 2+1 a 2+kk ve městě Opava. Nabídkové ceny, které zpravidla obsahují i provize realitních makléřů a vyjadřují přání prodejce, byly sníženy o 10 % tak, aby lépe vyjadřovaly ceny skutečně realizované. Koeficienty je korigováno umístění srovnávaných bytů v rámci města i v domě, jejich vybavení a konstrukce domu. Zeyerova Byt 2+kk na ul. Zeyerova v žádaném místě v Opavě Kateřinkách o výměře 51 m 2. Nachází se v 11. patře revitalizovaného bytového panelového domu. Byt je po rekonstrukci elektroinstalace, kuchyně, podlah, koupelny. Dva balkony a nádherný výhled na centrum Opavy. V blízkosti veškerá občanská vybavenost, do centra města 10 minut pěší chůze. Nabídka z 29. října 2016 Antonína Sovy Byt v Opavě na ul. Antonína Sovy. Byt se nachází v 6. patře panelového domu s výtahem. Výtah zastavuje přímo na patře u bytu. Dům je po revitalizaci. Byt prošel také částečnou rekonstrukcí koupelny. V koupelně je sprchový kout, nové obklady, umyvadlo a napojení na pračku. Jádro je umakartové. V celém bytě jsou plastová okna včetně žaluzií, v kuchyni a předsíni je laminátová podlaha, jinak jsou v pokojích parkety a původní PVC. Byt je dobře dispozičně řešen. Kuchyň je prostorná, čtvercová, je zde 2 roky udělaná nová kuchyňská linka. Pokoje nejsou průchozí, v předsíni je velká komora s úložným prostorem. K bytu náleží sklep. Nabídka ze 17. října 2016 7
Pekařská Byt 2+1 na ul. Pekařské v Opavě. Byt je situovaný do 2. NP panelového domu s výtahem. V bytě jsou nová plastová okna včetně žaluzií, zánovní kuchyňská linka, koupelna včetně WC, obývací pokoj se vstupem do kuchyně a menší ložnice. Pokoje jsou situované na JZ jsou příjemně slunné. Dům je po celkové revitalizaci. Výtah s přímým výstupem na patře. V blízkosti domu je škola, školka, obchody, MHD, parkování před domem. Velmi nízké náklady na bydlení. Nabídka z 14. září 2016 Holasická Byt 2+1 v Opavě na ul. Holasická. Byt se nachází v 5. patře panelového domu s výtahem. Dům je po celkové revitalizaci. Byt prošel rekonstrukcí - nová elektřina, nové podlahy, kuchyňská linka včetně spotřebičů, plastová okna, nová koupelna se sprchovým koutem. V bytě je komora s úložným prostorem. Obývací pokoj je situovaný na východní stranu, ložnice a kuchyň na JZ stranu. V blízkosti domu je školka, škola, obchod, MHD. K bytu náleží sklep. Nabídka z 6. září 2016 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K konstrukce K umístění v K vybavení Jednotková Váha (V) domě cena (JC) Zeyerova 1 490 000, 51,00 m 2 Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 1,30 34 182,35 Kč 1,0 Antonína Sovy 1 199 000, 58,00 m 2 Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 18 605,17 Kč 1,0 Pekařská 997 000, Kč 44,00 m 2 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 20 393,18 Kč 1,0 Holasická 1 315 000, 59,00 m 2 Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 1,30 26 077,12 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K konstrukce K umístění v domě K vybavení ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 18 605,17 Kč 24 814,46 Kč 34 182,35 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 24 814,46 Kč Jednotkové množství: 43,48 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 078 932,72 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 1 078 930, Kč 8
C. Rekapitulace Pozemky Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 851 653,20 Kč 629 820, Kč 1 078 930, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 078 930, Kč Cena slovy: jedenmilionsedmdesátosmtisícdevětsettřicet Kč V Opavě, 15.11.2016 nám. Osvoboditelů 78/2 746 01 Opava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999, č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 564-38/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. E. Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Katastrální mapa 9
Fotodokumentace pořízená znalkyní dne 5.11.2016 Pohled na dům z jihovýchodu Pohled na dům ze severozápadu 10
11
12