Znalecký posudek č /17

Transkript

1 O ceně bytové jednotky č. 2097/12 v domě Budovatelů 2097/12, včetně podílu na bytovém domě č.p. 2097/12 a pozemku parc.č. 6051, vše v obci Krnov a katastrálním území Krnov Horní Předměstí Objednatel posudku: Exekutorský úřad Litoměřice Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/ Litoměřice č. obj.: 124 EX 29695/ Účel posudku: Pro exekuční řízení (dražbu) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: nám. Osvoboditelů 78/ Opava mobil: pavla.brady@gmail.com Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a elektronicky. V Opavě,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenění nemovitostí včetně příslušenství: bytová jednotka č. 2097/12 v domě č.p. 2097/12, který je součástí pozemku parc. č včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na zastavěném pozemku, vše zapsáno na listu vlastnictví č a 4749 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov pro obec Krnov a katastrální území Krnov-Horní Předměstí. Ocenění se provádí za účelem stanovení ceny pro prodej nařízený v rámci exekuce. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření bytové jednotky nebylo provedeno. Vlastník nemovitosti pan Marek Soldán umožnil znalkyni v den oznámené prohlídky dne pouze vstup do předsíně bytové jednotky, prohlídka dalších prostor bytu ani provedení fotodokumentace interiéru nebylo umožněno. Ocenění je provedeno na základě znalkyni dostupných dokumentů a informací. 3. Podklady pro vypracování posudku - výsledky místního šetření - část Prohlášení vlastníka jednotek týkající se oceňované bytové jednotky, zapsáno do katastru nemovitostí ke dni výpis z katastru nemovitostí - informace z internetových stránek katastrálního úřadu - snímek z mapy - mapy záplavových území - nabídky realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Krnov Katastrální území: Krnov-Horní Předměstí (674737) List vlastnictví číslo: 4901 Vlastník: Soldán Marek Budovatelů 2097/12, Pod Bezručovým vrchem, Krnov Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Krnov město s cca obyvateli, správní centrum. V místě síť škol, nemocnice, poliklinika, lékárny, kino, divadlo, hotely, hustá síť hostinců, zábavních podniků, úplná obchodní síť a síť služeb, výstavní síně, muzeum, průmysl. Základní popis nemovitosti: Bytová jednotka č. 2097/12 o velikosti 3+1 umístěná v bytovém domě č.p. 2097, který je součástí pozemku parc. č Byt se nachází v 5. nadzemním podlaží domu na menším sídlišti Pod Bezručovým vrchem vedle sportovišť a v blízkosti centra města. Panelový bytový dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží, je ve velmi dobrém stavu, v nedávné době bylo provedeno zateplení, úprava vchodu, výměna všech oken a výtahu. 6. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky II. Byt a) Byt 1) Byt b) Ocenění porovnávací metodou 3

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i) = 1,030 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00 4

5 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,070 i = 2 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky II. Byt a) Byt 1) Byt Bytová jednotka č. 2097/12 o velikosti 3+1 je umístěná v 5. nadzemním podlaží panelového bytového domu. Byt prošel rekonstrukcí, jejíž rozsah znalkyně vzhledem k neumožnění prohlídky celého bytu, pouze odhaduje. Vytápění i ohřev vody je centrální. Podlahová plocha bytu bez balkónu a sklepa je dle prohlášení vlastníků jednotek 68 m 2. Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 443/2016 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Krnov Název okresu: Bruntál Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam obce III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D 0,85 5

6 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 667, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 378, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,030 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,070 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,102 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 416,5560 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 6051 zastavěná plocha a nádvoří ,33 Pozemky zjištěná cena: ,33 Kč 6

7 II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 443/2016 Sb. a.1.1) Byt 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyň 8,50 1,00 8,50 pokoj 20,90 1,00 20,90 pokoj 12,20 1,00 12,20 pokoj 12,20 1,00 12,20 chodba 8,80 1,00 8,80 koupelna 2,90 1,00 2,90 WC 1,00 1,00 1,00 balkón 2,30 0,17 0,39 sklep 2,40 0,10 0,24 71,20 67,13 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Krnov Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Rok celkové rekonstrukce: 2012 Stáří stavby (y): 20 Koeficient pro úpravu (s): 0,900 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,927 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,31 Kč/m 2 7

8 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav 7 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 1,00 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D nebo oblíbené turistické lokality 8 Poloha obce VI. V ostatních případech 0,80 9 Občanská vybavenost obce II. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 1,00 5 Index trhu (I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i)): i = 1 0,824 Index polohy (I P ): 1,070 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 67, ,31 0,824 1,070 = ,88 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,33 Kč Spoluvlastnický podíl: 475 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 4 887,24 Kč ,24 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,12 Kč Byt zjištěná cena: ,12 Kč 8

9 a) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnávací metodu byly použity informace z nabídek realitních kanceláří pro srovnatelné byty o velikosti 3+1 ve městě Krnov. Nabídkové ceny, které zpravidla obsahují i provize realitních makléřů a vyjadřují přání prodejce, byly sníženy o 10 % tak, aby lépe vyjadřovaly ceny skutečně realizované. Koeficienty je korigováno umístění srovnávaných bytů v rámci města i v domě, jejich vybavení a konstrukce domu. Obytná plocha oceňovaného bytu 3+1 je 68 m , SPC H Byt 3+1 po částečné rekonstrukci, situován v příjemné lokalitě plné zeleně. Byt má plastová okna, směrována na dvě strany. V bytě je vstupní prostorná chodba, komora, kuchyně, obývací pokoj a dva další pokoje, koupelna, WC. K bytu náleží sklep. Jádro umakartové, parkety a plovoucí podlaha v pokojích, PVC v kuchyni a předsíni, pokoje bytu jsou neprůchozí. Dům má nové rozvody vody a odpadů, novou střechu, zateplen. Nabídka z 1. března , ul. Maxima Gorkého Byt o výměře 72 m 2, který se nachází v klidné části města Krnova v blízkosti nemocnice. Jedná se o přízemní byt o dispozici 3+1 v osobním vlastnictví, v bytě plastová okna, nové zděné jádro, samostatné neprůchozí pokoje (ložnice a dětský pokoj), sklep. Součástí prodeje vestavné spotřebiče včetně myčky. Veškerá občanská vybavenost v blízkém okolí. Nabídka z 30. ledna , ul. Budovatelů Panelový byt 3+1 v osobním vlastnictví s balkonem na ul. Budovatelů v Krnově o výměře 68 m 2. Byt se nachází ve 4. NP osmipodlažního panelového domu s výtahem. Vstup do bytu je zajištěn bezpečnostními a protipožárními dveřmi. Byt je po celkové rekonstrukci: nové podlahy, dveře a omítky, nové elektrické rozvody a nové jádro. V kuchyni je instalována moderní kuchyňská linka se sklokeramickou varnou deskou a vestavěnými spotřebiči. V ložnici a pokoji jsou vestavěné skříně. Vestavěná policová skříň je umístěna také na chodbě. Byt je vytápěn ústředním topením napojeným na centrální výtopnu. Plastová okna ve všech pokojích. Byt je volný od září Nabídka z 27. března , ul. Albrechtická Prostorný byt 3+1 v cihlovém domě, který bude kompletně zrekonstruován. Nabízíme možnost ovlivnit rekonstrukci dle vašich představ a podílet se na vzhledu nového bydlení. Nabídka z 30. března

10 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K konstrukce K vybavení Jednotková cena Váha (V) (JC) 3+1, SPC H , Kč 74,00 m 2 1,10 0,90 1,00 1, ,54 Kč 1,0 3+1, ul. Maxima Gorkého , Kč 68,00 m 2 1,00 0,90 1,00 1, ,65 Kč 1,0 3+1, ul. Budovatelů , Kč 68,00 m 2 1,00 0,90 1,00 0, ,71 Kč 1,5 3+1, ul. Albrechtická , Kč 75,00 m 2 1,00 0,90 0,90 0, ,40 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K konstrukce K vybavení ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,54 Kč ,70 Kč ,71 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,70 Kč Jednotkové množství: 68,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,60 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč 10

11 C. Rekapitulace Pozemky Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,33 Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč V Opavě, nám. Osvoboditelů 78/ Opava 11

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. E. Seznam příloh - Výpis z katastru nemovitostí - Katastrální ortofoto mapa - Fotodokumentace 12

13 13

14 Celkový pohled na bytový dům ze západu Celkový pohled na bytový dům z východu 14