Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 O zjištěné a obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 159/6 na LV 131 v katastrálním území Horní Líštná, obec Třinec, okres Frýdek - Místek Objednatel posudku: BFT Management, a.s V Olšinách 16/ Praha 10 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely dražby Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Iveta Pilchová Oldřichovice Třinec Posudek obsahuje 7 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třinci,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o zjištěné a obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 159/6 na LV 131 v katastrálním území Horní Líštná, obec Třinec, okres Frýdek - Místek 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - objednávka odhadu ze dne výpis z katastru nemovitostí v Třinci ze dne snímky katastrální mapy předmětného území, mapový list 7-4/21 - údaje zjištěné na místě samém 4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č. 131 podíl HERMANN Karel, Wolkerova 306, Lyžbice, Třinec 1/1 5. Dokumentace a skutečnost Pro ocenění se vychází ze stavu zjištěného k datu prohlídky. Pozemek je užíván v souladu se stavem zjištěným k datu prohlídky. 6. Celkový popis nemovitosti Ocenění pozemku je provedeno v souladu s předloženým LV č. 131 uvedeného kat. území. Jedná se o zemědělský pozemek - orná půda, který je určen regulačním plánem obce k zastavění, pozemek se nachází tedy v územním plánu obce k zástavbě pro individuální rekreaci. Nachází se na něm mobilní stavba, která není předmětem ocenění. Objednavatel prohlašuje, že předložil znalci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek LV 131 b) Ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,02 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 0,05 pozemku špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

4 4 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,830 i = 2 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek LV 131 Jedná se o pozemek nacházející se v zastavěném území u polské hranice na mírně svažitém terénu mezi rodinnými domy. V současné době je přístup zajištěn věcným břemenem práva přístupu a příjezdu po pozemku p.č. 160/1 - dle názoru znalce se jedná o komplikovaný přístup ze zadní části. Pozemek není oplocen, stojí na něm mobilní stavba, která není předmětem ocenění. Pozemek není udržovaný, je obrostlý náletovým porostem. Je možno napojit na rozvod vody, elektro přípojku a plynovod. Kanalizace se nenachází. Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemek LV Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Třinec Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 671,84 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,04

5 5 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,960 i = 1 Index polohy: I P = 0,830 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,757 9 odst. 4 Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 152,5749 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 159/6 orná půda ,82 Pozemek LV 131 zjištěná cena: ,82 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Stanovení obvyklé ceny metodou srovnávací Popis použité metodiky Srovnatelnou cenou nemovitosti je cena stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodejnými nemovitostmi. Ze souborů jednotlivých cen se stanoví minimum, průměr a maximum standardní jednotkové ceny SJC. U oceňovaného objektu se určí porovnávací index I 0. Standardní jednotkové ceny se násobí indexem oceňovaného objektu a tím se přepočítávají na jednotkové ceny oceňovaného objektu. Násobením výměrami obdržíme soubor výsledných cen oceňovaného objektu. Problémem je reprezentativnost daného porovnání nemovitostí se v daném místě neprodává mnoho a zdaleka nemohou být stejné. I kdyby stejné, jejich ceny se budou lišit podle umístění nemovitostí, sociálního složení obyvatel dané lokality, apod. Statisticky významné odchylky se do souboru nezahrnují. Výše cen všech srovnávacích objektů je cena, za kterou se tyto nemovitosti nabízej k prodeji prostřednictvím realitních kanceláří a proto se jedná o cenu požadovanou, nikoliv o cenu dosaženou při prodeji. Je proto třeba, aby odhadce ve svém regionu sledoval poměr mezi těmito cenami, který je místně a časově proměnný. V tomto případě byl použit index 0,90, kterým se ceny z inzerce násobí. Seznam porovnávaných objektů: pozemek - Kojkovice Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 5 525,00 m 2 K místa : 1,00 K časový : 1,00 K poloha, tvar : 0,90

6 6 K prodejnost : 1,00 K inženýrské sítě : 0,95 K přístupová komunikace : 0,90 Jednotková cena (JC): 174,10 Kč Váha (V): 1,0 pozemek - Horní Líštná Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1 244,00 m 2 K místa : 1,00 K časový : 1,00 K poloha, tvar : 0,90 K prodejnost : 1,00 K inženýrské sítě : 0,90 K přístupová komunikace : 0,90 Jednotková cena (JC): 144,16 Kč Váha (V): 1,0 pozemek - Dolní Líštná Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1 032,00 m 2 K místa : 1,00 K časový : 1,00 K poloha, tvar : 0,90 K prodejnost : 1,00 K inženýrské sítě : 0,90 K přístupová komunikace : 0,90 Jednotková cena (JC): 134,22 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K poloha, tvar K prodejnost K inženýrské sítě K přístupová komunikace ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 134,22 Kč 150,83 Kč 174,10 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 150,83 Kč Jednotkové množství: 1 019,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,77 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč C. Rekapitulace Vzhledem k tomu, že pozemek se nachází v zóně územního plánu k bydlení, je zařazen jako pozemek stavební. V dané lokalitě, ve které se nachází, se prodeje pozemků pohybují kolem Kč/m 2. Vzhledem k jeho poloze vůči centru města Třinec, atraktivnosti dané lokality udávám cenu pozemku ve výši cca ,- Kč.

7 7 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostopadesáttisíc Kč V Třinci, Ing. Iveta Pilchová Oldřichovice Třinec D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě, čj. Spr 1947/99 ze dne pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 118/2015 podle připojené likvidace. Mapa širších vztahů

8 8

9 9

10 10