Znalecký posudek č /16

Transkript

1 O ceně bytové jednotky č. 1031/4 v domě na ulici Albrechtická 1031/21, včetně podílu na bytovém domě č.p a pozemku parc.č. 3049, vše v obci Krnov a katastrálním území Krnov-Horní Předměstí Objednatel posudku: Exekutorský úřad Litoměřice Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/ Litoměřice č. obj.: 124 EX 11772/15 Účel posudku: Pro exekuční řízení (dražbu) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: nám. Osvoboditelů 78/ Opava mobil: pavla.brady@gmail.com Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a elektronicky. V Opavě,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenit níže uvedené nemovitosti včetně příslušenství a při ocenění zohlednit případná práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování ocenění nemovitosti: - bytová jednotka č. 1031/4 nacházející se v budově č.p. 1031, bytový dům na pozemku parc. č včetně podílu na společných částech bytového domu a zastavěném pozemku ve výši 1851/10000 vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, obec Krnov, katastrální území Krnov-Horní Předměstí, na listu vlastnictví č a Ocenění se provádí za účelem stanovení ceny pro prodej nařízený v rámci exekuce. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření bytové jednotky nebylo provedeno. Vlastník nemovitosti Petr Krnáč nebyl v den oznámené prohlídky na místě přítomen a nájemci bytu nebyl znalkyni vstup do oceňované bytové jednotky umožněn. Ocenění je provedeno pouze na základě prohlídky bytového domu a podle dostupných dokumentů. Vybavení bytu se předpokládá standardní. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - informace z internetových stránek katastrálního úřadu - snímek z mapy - Kupní smlouva ze dne , zapsána do katastru nemovitostí mapy záplavových území - nabídky realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jediným vlastníkem oceňovaných nemovitostí pan Petr Krnáč. Věcná břemena nebyla zjištěna. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Krnov město s obyvateli, správní centrum. V místě síť škol, nemocnice, poliklinika, lékárny, kino, divadlo, hotely, hustá síť hostinců, zábavních podniků, úplná obchodní síť a síť služeb, výstavní síně, muzeum, průmysl. Základní popis nemovitosti: Bytová jednotka č. 1031/4 o velikosti 3+1 umístěná v bytovém domě č.p. 1031, který je součástí pozemku p.č K bytu přináleží podíl o velikosti 1851/10000 na společných částech domu a na domem zastavěném pozemku. Byt se nachází v 2. nadzemním podlaží domu na ulici Albrechtická č. 1031/21. Dům má 1 podzemní, 2 nadzemní podlaží a podkroví a je napojen na veškeré inženýrské sítě města. V domě je celkem 6 bytových jednotek, vždy 2 na každém podlaží. Podle technického provedení a architektonického řešení byl dům postaven kolem roku Dům je vyzděn z cihel, stropy dřevěné s rovným podhledem, schodiště dřevěné s litinovým zábradlím. Dva z 6 bytů mají původní dřevěná kastlová okna, ostatní byty mají okna nová. Bytový dům a společné prostory domu jsou ve špatném stavu v důsledku nedostatečně prováděné údržby. V okolí domu převažuje rezidenční zástavba nižších dvou až třípodlažních bytových domů. 6. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7033 II. Byt a) Byt 1) Byt b) Ocenění porovnávací metodou 3

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 výskytu záplav Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 4

5 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,050 i = 2 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7033 II. Byt a) Byt 1) Byt Bytová jednotka č. 1031/4 o velikosti 3+ je, umístěná v 2. nadzemním podlaží. Podle kupní smlouvy, kterou měla znalkyně k dispozici, se byt skládá ze tří pokojů, kuchyně, koupelny s WC a chodby. K bytu patří také sklep. Vlastník bytu pan Petr Krnáč nebyl v době oznámené prohlídky na místě přítomen a nájemníci bytu neumožnili znalkyni vstup. Znalkyně se dostala pouze do vstupních dveří bytu. Prohlídkou ze společné chodby domu od vstupních dveří bytu a z exteriéru bylo zjištěno: byt vytápěn etážovým topením s plynovým nástěnným kotlem, okna jsou původní dřevěná a nedostatečně udržovaná; podlaha v předsíni byla před cca 10 lety provedena jako plovoucí laminátová. Celkově se vybavení bytu předpokládá standardní. Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Krnov Bruntál Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam obce III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 1,00 5 0,85

6 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 665, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 384, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) 1,00 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,050 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,050 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 403,2000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3049 zastavěná plocha a nádvoří ,80 Pozemky na LV číslo 7033 zjištěná cena: ,80 Kč 6

7 II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Byt 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyň 9,52 1,00 9,52 pokoj 26,64 1,00 26,64 pokoj 23,38 1,00 23,38 pokoj 13,71 1,00 13,71 chodba 6,78 1,00 6,78 koupelna s WC 5,11 1,00 5,11 sklep 7,60 0,80 6,08 92,74 91,22 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Krnov Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 * 7

8 * Rok výstavby / kolaudace: 1890 Rok celkové rekonstrukce: 1990 Stáří stavby (y): 41 Koeficient pro úpravu (s): 0,795 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,890 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,57 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,050 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 91, ,57 1,000 1,050 = ,23 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,80 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,90 Kč ,90 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,13 Kč Byt zjištěná cena: ,13 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnávací metodu byly použity informace z nabídek realitních kanceláří pro srovnatelné byty o velikosti 3+1 a 3+kk ve městě Krnov. Nabídkové ceny, které zpravidla obsahují i provize realitních makléřů a vyjadřují přání prodejce, byly sníženy o 10 % tak, aby lépe vyjadřovaly ceny skutečně realizované. Koeficienty je korigováno umístění srovnávaných bytů v rámci města i v domě, jejich vybavení a konstrukce domu. Obytná plocha oceňovaného bytu 3+1 je 85,14 m , ul. Nádražní Moderní cihlový byt 3+1 o celkové výměře 69 m 2 v 2. NP po rekonstrukci. Byt se sestává ze tří pokojů, kuchyně a vstupní chodby. V bytě byla provedena rekonstrukce: nové omítky, elektřina, odpady, koupelna, plastová okna, zánovní kuchyňská linka. Vytápění a ohřev vody je řešeno vlastním plynovým kotlem, možnost vybudovat krb. K bytu patři sklep 17 m 2. Dům je po revitalizaci. Nabídka z 6. prosince , ul. Mánesova Byt 3+1 s přísl., 70 m 2, 2. patro, v cihlové zástavě na Mánesově ul. v Krnově. Byt je v udržovaném stavu. Okna jsou původní, dřevěná (dvojitá). Orientace oken západ-východ, kuchyně a koupelna jsou po částečné rekonstrukci v roce 2011 (výměna vany i umyvadla, rozvody vody v plastu, zánovní kuchyňská linka), nově provedeno vytápění plynovým kotlem Baxi (+ohřev teplé vody). Přípojka internetu. K bytu patří 2 sklepy o vel. 8 m 2 a 20 m 2. Na domě je provedena rekonstrukce střechy, nová elektroinstalace ve společných prostorách domu, rozvody vody a odpadu. U domu se nachází menší park se zelení. Nabídka z 23. května

9 3+1, sídliště Byt 3+1 v Krnově o celkové ploše 75 m 2. Dům prošel částečnou revitalizací. Byt se nachází v přízemí. Má 3 neprůchozí pokoje, komoru, kuchyň. Byt prošel částečnou rekonstrukcí: nová okna, plovoucí podlahy v kuchyni a na chodbě, zděná koupelna s WC, nová kuchyňská linka. Klidné a příjemné okolí v blízkosti škola, školka a občanská vybavenost. Nabídka z 30. září , SPC Byt 3+1 po částečné rekonstrukci, situován v příjemné lokalitě plné zeleně. Byt má plastová okna, směrována na dvě strany. V bytě je vstupní prostorná chodba, komora, kuchyně, obývací pokoj a dva další pokoje, koupelna, WC. K bytu náleží sklep. Jádro umakartové, parkety a plovoucí podlaha v pokojích, PVC v kuchyni a předsíni, pokoje bytu jsou neprůchozí. Dům má nové rozvody vody a odpadů, novou střechu, zateplen. Nabídka z 6. prosince 2016 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K konstrukce K umístění v domě K vybavení Jednotková cena (JC) Váha (V) 3+1, ul. Nádražní , Kč 52,00 m 2 1,00 0,90 1,00 1,00 1, ,92 Kč 0,5 3+1, ul. Mánesova , Kč 70,00 m 2 1,00 0,90 1,00 1,00 1, ,57 Kč 1,5 3+1, sídliště , 75,00 m 2 Kč 0,95 0,90 0,95 0,90 1, ,21 Kč 0,5 3+1, SPC , 74,00 m 2 Kč 0,95 0,90 0,95 1,00 1, ,57 Kč 0,5 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K konstrukce K umístění v domě K vybavení ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,57 Kč ,07 Kč ,92 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,07 Kč Jednotkové množství: 85,14 m 2 Porovnávací hodnota: = ,98 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč 9

10 C. Rekapitulace Pozemky Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,80 Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstědesettisíc Kč V Opavě, nám. Osvoboditelů 78/ Opava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. E. Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Katastrální mapa 10

11 FOTODOKUMENTACE pořízená znalkyní dne Celkový pohled na dům č. 1031/21 z ulice Albrechtická Vstupní chodba do domu 11

12 Schodiště domu Schodiště vpravo dveře do bytu č. 1031/4 12

13 13

14 14