Znalecký posudek č. T 1622/2010

Znalecký posudek č. T 1622/2010 o obvyklé ceně nemovitostí, vybraných pozemků dle listu vlastnictví č. 743 a č. 1034 (v objednatelem upraveném rozsahu) v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany, kraj Středočeský Objednatel posudku: Fyzikální ústav AV ČR Na Slovance 1999/2 18000 Praha 8 IČ: 12492256 DIČ: 0105505651 Účel posudku: stanovit obvyklou cenu pozemků pro účely obchodního vyjednávání. Dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., a pomocí porovnávací metody, podle stavu ke dni 7.10.2009 posudek vypracoval: Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice Posudek obsahuje 31 stran textu a 27 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. v Praze, 13.1.2010

2 A. Nález V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1. Ocenění podle oceňovacího předpisu - metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti - tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání předmětné nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu - tržní hodnotu předmětných nemovitostí v rozsahu zadaném objednatelem, za použití obvyklých a vhodných metod pro tržní oceňování majetku. Oceňované budovy a haly nebyly při místním šetření přístupné a tak bylo ocenění provedeno pouze z vnějšku. Stav konstrukcí, které byly skryty byl odvozen od stavu vnějších konstrukcí. Některé údaje, nezbytné pro ocenění byly stanoveny odborným odhadem. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.10.2009 a 27.12.2009. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem (viz příloha č.1) - Kopie katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem (viz příloha č.3) - Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění - Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění - Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb. - Oceňování nemovitostí - metodická příručka k vyhlášce Prestige Liberec - Nemovitosti, oceňování a právní vztahy - příručka vydaná nakl. Linde Praha a.s., napsal Doc., Ing. Albert Bradáč - Fotodokumentace - Videozáznam 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje týkající se oceňovaných nemovitostí nejsou v této části rozepsány, jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu, listu vlastnictví, který je přílohou č.1 tohoto znaleckého posudku. 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace je uvedena v části Podklady. Další dokumentace nebyla k dispozici. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti, vymezený areál pozemků, staveb, venkovních úprav a porostů se nachází v klidné lokalitě jižně od centra obce, při místních komunikacích, které vedou z Břežan do Zbraslavi a do Zvole (viz příloha č.2). Oceňované pozemky jsou položeny ve velmi mírném severním svahu a jsou převážně travnaté, neudržované s různými typy dřevin, převážně náletových. V okolí oceňovaného areálu se nacházejí hlavně ubytovací objekty různého druhy, skladové haly a výrobní objekty. Přístup k oceňovaným nemovitostem je po místních zpevněných komunikacích. V centru obce Dolní Břežany, které je vzdáleno cca 500 m je téměř kompletní občanská vybavenost, která představuje obecní úřad, poštu, zdravotnické středisko, a dobré nákupní možnosti. Dopravní obslužnost je pouze autobusy. Přímo v areálu jsou rozvedeny mimo plynu všechny inž. sítě. Problémové skupiny obyvatel se v okolí nevyskytují. Zatížení hlukem není, exhalace jsou vzhledem k lokalitě (blízkost lesa a luk) minimální.

4 Objekty jsou užívány v průměru 45 roků. Stáří bylo určeno na základě odborného odhadu a na základě výpovědí místně znalých obyvatelů v okolí. Jejich stavebně-technický stav je spíše špatný. Je to důsledek zanedbaných oprav a údržby v posledním období. 7. Obsah posudku Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky 1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 10343, vlastník Zemědělské družstvo vlastníků a) Pozemky 1) Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 3 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v areálu a) Objekty 1) Víceúčelový objekt na poz. parc. č. 294 2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz. parc. č. 295 3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se 8) Komunikace pozemní (silnice) 9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní

5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., o oceňování majetku a pomocí porovnávací metody. Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 Oceňované pozemky se nacházejí rovinatá nebo jen mírně zvlněná. v oploceném areálu v intravilánu obce. Většina z nich je Na pozemcích se nacházejí některé hlavní stavby, vedlejší stavby a zanedbatelné venkovní úpravy. Dále je zde neudržovaný travnatý porost. Přímo v nich nebo v blízkém okolí jsou vedeny mimo plynu kompletní inž. sítě. Pro danou oblast nemá obec zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Proto bude k ocenění použito ustanovení odpovídajících prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. 2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 Jedná se opět o pozemky uvnitř oploceného areálu v intravilánu obce. Platí zde obdobně jako v případě zastavěných pozemků popsaných předešle, jen s tou výjimkou, že převažuje plocha s neudržovaným travnatým porostem. Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 10343, vlastník Zemědělské družstvo vlastníků Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17

6 Popis je obdobný jako v případě zastavěných ploch a nádvoří v oddílu č. 1. Oddíl 3 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav Popisy objektů a) Objekty 1) Víceúčelový objekt na poz. parc. č. 294 Určení charakteru objektu Jednolodní skladovací hala pro průmyslové výrobky bez jeřábových drah. Popis objektu Objekt se nachází přibližně v centru oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu s propojovacím přístřeškovitým krčkem na sousední víceúčelovou halu s podélnou osou východ - západ, je jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Podrobný popis konstrukcí viz Vybavení. Dispoziční řešení 1. NP - přízemí převážně skladovací prostory a menší soc. zázemí Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 40 roků. Stav konstrukcí je špatný. Některé jsou na konci životnosti. 2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz. parc. č. 295 Určení charakteru objektu Jedná se převážně o halu sloužící pro dřevovýrobu a skladování dřevěných produktů s odpovídajícím zařízením. Popis objektu Objekt se nachází přibližně v centru oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu se západním malým přístřeškem s podélnou osou východ - západ, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Podrobný popis konstrukcí viz Vybavení. Dispoziční řešení

7 1. NP - přízemí převážně skladovací a výrobní prostory a menší soc. zázemí Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 40 roků. Stav konstrukcí je špatný. Některé jsou na konci životnosti. 3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 Určení charakteru objektu Jedná se kovový přístřešek, který propojuje výše uvedené dva víceúčelové objekty. Slouží hlavně pro manipulaci s výrobky. Popis objektu Objekt se nachází přibližně v centru oceňovaného areálu. S podélnou osou východ - západ, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Podrobný popis konstrukcí viz Vybavení. Dispoziční řešení 1. NP - přízemí manipulační prostory Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 40 roků. Stav konstrukcí je špatný. Některé jsou na konci životnosti. 4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 Určení charakteru objektu Jedná se o halu určenou pro skladování produktů. Je bez jeřábové dráhy. Popis objektu Velká kovová skladová hala v západní části oceňovaného areálu. Její půdorys je obdélníkový s podélnou osou východ - západ. Je jednopodlažní, nepodsklepená, kovové obvodové konstrukce se sedlovou střechou. Dispoziční řešení 1. NP - přízemí hala je rozdělena na několik vnitřních prostorů sloužících ke skladování produktů.

8 Stáří a opotřebení Stáří haly se odhaduje na 25 roků. Její stav odpovídá stáří. 5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 Popis objektu Objekt se nachází ve střední části areálu. Má obdélníkový půdorys s podélnou osou východ západ. Je dřevěné konstrukce, jednopodlažní se sedlovou střechou. K severní obvodové zdi je proveden přístavek. Na základě stavebně technického posouzení se jedná o objekt na konci životnosti v demoličním stavu. Viz fotopříloha. Výtěžnost z případného prodeje materiálu se odhaduje na 7 000,- Kč 6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 Určení charakteru objektu Montované jednopodlažní universální buňky obvykle užívané pro zařízení staveniště. Popis objektu Buňky se nacházejí v severní části oceňovaného areálu. Jejich půdorys je obdélníkovitý s osou východ západ. Z jižní strany mají proveden vchodový přístavek - zádveří. Střechu mají plochou obvodové konstrukce sendvičové tepelně izolované. Odkanalizování je provedeno do žumpy. Přístup je po nezpevněné cestě. Buňky mají hromosvod. Podrobný popis konstrukcí viz část Vybavení. Dispoziční řešení přízemí - zádveří, ubytovací místnost, kuch. kout, standard. soc. zázemí Stáří a opotřebení Stáří buněk se odhaduje na 20 roků. Vnější konstrukce jsou zachovalé, jejich stav odpovídá stáří. Vnitřní konstrukce jsou na konci životnosti, vybydlené a žádají si opravu a údržbu. 7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se Určení charakteru objektu

9 Víceúčelový objekt, který zahrnuje účel obytný, skladový, výrobní a další. Jedna se o objekt s různými přístavbami, který je rozdělen severovýchodní hranicí oceňovaného areálu. Reálné rozdělení není zatím provedeno. Stručný popis objektu Objekt půdorysu do L se sedlovou střechou, jednopodlažní. Dispoziční řešení Vzhledem k tomu, že se objekt neoceňuje tak nebylo zkoumáno. Stáří a opotřebení Objekt včetně svých přístaveb je ve špatném stavu. Stáří se odhaduje na 50 roků. 8) Komunikace pozemní (silnice) Vnitroareálová komunikace, která vede přibližně středem oceňovaného areálu ve směru sever - jih, z východní strany podél objektů pily. 9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní K ocenění venkovních úprav a porostů Venkovní úpravy a porosty v případě oceňovaného areálu nemají podstatný vliv na jeho celkovou cenu. Nacházejí se v podstandardním stavu. Není proto třeba pro zadané účely (stanovení obvyklé ceny) provést jejich ocenění zvlášť, do detailu, po jednotlivých úpravách, tak jak to rozlišuje vyhláška. Ocenění je proto provedeno jednou souhrnnou cenou stanovenou odborným odhadem. Tento způsob, čí stanovení ceny venkovních úprav procentem z hlavních a vedlejších staveb, je při tržním oceňování obvyklý. Rovněž stáří a opotřebení se stanovuje zprůměrováním, odborným odhadem. Popis venkovních úprav - oplocení a vjezdová vrata - zeď z kamene a cihel v severovýchodní části areálu, vedle sýpky - oplocení z rámů okolo předzahrádky na podezdívce - plechová dvoukřídlá vrata a vrátka - předložené betonové oboustranné schody pod markýzou domu - zpevněná živičné plochy uvnitř areálu - zpevněné betonové plochy uvnitř areálu - panelové plochy

10 - betonové opěrné zdi - betonové základové patky - venkovní osvětlovací stožáry na konci životnosti - Cyklon na odstraňování prachu severně od pily - hydranty - obrubníky - přípojka elektro - kanalizace - přípojky vody Dřeviny - v malém množství, v zanedbatelné ceně, různé dřeviny rozptýlené po areálu Ocenění Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 229,70 Kč. Cena je určena podle písm. b): [35 + (2 476 1 000) 0,007414] 5,00, kde 2 476 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % 3,750 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 65/1 680 229,70 1 487,5946 1 011 564,33 nádvoří zastavěná plocha a st. 65/25 144 229,70 1 487,5946 214 213,62 nádvoří zastavěná plocha a nádvoří st. 204 15 229,70 1 487,5946 22 313,92

11 zastavěná plocha a st. 293 1 635 229,70 1 487,5946 2 432 217,17 nádvoří zastavěná plocha a st. 294 269 229,70 1 487,5946 400 162,95 nádvoří zastavěná plocha a st. 398 767 229,70 1 487,5946 1 140 985,06 nádvoří zastavěná plocha a st. 411 456 229,70 1 487,5946 678 343,14 nádvoří zastavěná plocha a st. 461 8 229,70 1 487,5946 11 900,76 nádvoří zastavěná plocha a st. 468 93 229,70 1 487,5946 138 346,30 nádvoří zastavěná plocha a st. 469 93 229,70 1 487,5946 138 346,30 nádvoří Součet: 4 160 6 188 393,55 Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 zjištěná cena: 6 188 393,55 Kč a.1.2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 229,70 Kč. Cena je určena podle písm. b): [35 + (2 476 1 000) 0,007414] 5,00, kde 2 476 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % 3,750 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 88/1 29 150 229,70 595,0379 17 345 354,79 zeleň ostatní plocha - 81/1 6 020 229,70 595,0379 3 582 128,16 zjed. ev. Součet: 35 170 20 927 482,95 Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 zjištěná cena: 20 927 482,95 Kč

12 Ceny pozemků: 1) Pozemky zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/1, st. 65/25, 6 188 393,55 Kč st. 204, st. 293, st. 294, st. 398, st. 411, st. 461, st. 468, a st. 469 2) Pozemky ostatní LV, zeleň parc. č. 88/1 a zjed. evid. č. 81/1 20 927 482,95 Kč Cena pozemků činí celkem: 27 115 876,50 Kč Cena po zaokrouhlení: 27 115 880, Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Prodej st. parcely v Dolních Břežanech Položka č.2 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dol. Břežan

13 Položka č.3 - Stavební pozemek Dolní Břežany Položka č.4 - Atraktivní stavební pozemek, Dolní Břežany - Zálepy Položka č.5 - Rovinatý stavební pozemek, Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek Dolní Břežany Položka č.7 - Stavební pozemek Dolní Břežany K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků K polohy K využití K vybavení K cenový K přístup koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel. tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán) koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. V tomto případě jde o přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloh K využit K vybav K cenov K přístup Jednotková Váha (V) cena (JC) č.1 - položka 7 795 200, 1 856,00 m 2 Kč 1,00 1,10 0,83 0,90 1,00 3 451,14 Kč 1,0 č.2 4 489 998,27 1 368,00 m 2 Kč 1,02 1,18 1,09 0,90 1,03 3 991,61 Kč 1,0 č.3 5 620 851,28 1 527,00 m 2 Kč 1,09 1,11 0,95 0,90 1,06 4 036,31 Kč 1,0 č.4 4 434 000, 1 744,00 m 2 Kč 1,25 1,12 1,06 0,90 1,08 3 667,32 Kč 1,0 č.5 5 700 000, 1 527,00 m 2 Kč 1,18 1,10 0,81 0,90 1,07 3 779,39 Kč 1,0

14 č.6 6 700 000, 1 578,00 m 2 Kč 1,16 1,03 0,79 0,90 1,02 3 679,03 Kč 1,0 č.7 10 640 415, 2 910,00 m 2 Kč 1,18 1,04 0,88 0,90 1,05 3 731,60 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K poloh K využit K vybav K cenov K přístup ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 451,14 Kč 3 762,34 Kč 4 036,31 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 762, Kč Množství: 39 330,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 147 959 460, Kč Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 10343, vlastník Zemědělské družstvo vlastníků a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 229,70 Kč. Cena je určena podle písm. b): [35 + (2 476 1 000) 0,007414] 5,00, kde 2 476 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % 3,750 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

15 zastavěná plocha a st. 65/15 22 229,70 1 487,5946 32 727,08 nádvoří zastavěná plocha a st. 65/16 807 229,70 1 487,5946 1 200 488,84 nádvoří zastavěná plocha a st. 65/17 327 229,70 1 487,5946 486 443,43 nádvoří zastavěná plocha a st. 65/27 32 229,70 1 487,5946 47 603,03 nádvoří Součet: 1 188 1 767 262,38 Pozemky, zastavěná plocha a nádvoří parc. č. st. 65/15, st. 65/16 a č. st. 65/17 zjištěná cena: 1 767 262,38 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Prodej st. parcely v Dolních Břežanech Položka č.2 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dol. Břežan Položka č.3 - Stavební pozemek Dolní Břežany Položka č.4 - Atraktivní stavební pozemek, Dolní Břežany - Zálepy Položka č.5 - Rovinatý stavební pozemek, Dolní Břežany

16 Položka č.6 - Nadstandardní pozemek Dolní Břežany Položka č.7 - Stavební pozemek Dolní Břežany K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků K polohy K využití K vybavení K cenový K přístup koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel. tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán) koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. V tomto případě jde o přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloh K využ K vabav K cenov K přístup Jednotková Váha (V) cena (JC) č.1 - položka 7 795 200, 1 856,00 m 2 Kč 1,00 1,10 0,83 0,90 1,00 3 451,14 Kč 1,0 č.2 4 489 998,27 1 368,00 m 2 Kč 1,02 1,18 1,09 0,90 1,03 3 991,61 Kč 1,0 č.3 5 620 851,28 1 527,00 m 2 Kč 1,09 1,11 0,95 0,90 1,06 4 036,31 Kč 1,0 č.4 4 434 000, 1 744,00 m 2 Kč 1,25 1,12 1,06 0,90 1,08 3 667,32 Kč 1,0 č.5 5 700 000, 1 527,00 m 2 Kč 1,18 1,10 0,81 0,90 1,07 3 779,39 Kč 1,0 č.6 6 700 000, 1 578,00 m 2 Kč 1,16 1,03 0,79 0,90 1,02 3 679,03 Kč 1,0

17 č.7 10 640 415, 2 910,00 m 2 Kč 1,18 1,04 0,88 0,90 1,05 3 731,60 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K poloh K využ K vabav K cenov K přístup ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 451,14 Kč 3 762,34 Kč 4 036,31 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 762, Kč Množství: 1 188,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 4 469 260, Kč Oddíl 3 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v areálu a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,129 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: 6,80 m Zastavěná plocha: 269,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 6,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 269,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 5,80 269 = 1 560,20 m 3 zastřešení 1,02 269 0,5 = 137,19 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 697,39 m 3

18 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací betonová deska bez izolace 12,20 % Podstandardní 2. Svislé nosné konstrukce zděné tl. 25-35 cm 29,30 % Standardní 3. Stropy chybí 8,90 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha sedlový příhradový 11,00 % Standardní 5. Krytiny střech azbestocementové vlnité desky 2,90 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,70 % Standardní 10 % chybí nebo jsou vadné Nevyskytuje se 90 % 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 6,10 % Standardní 70 % chybí nebo jsou vadné Nevyskytuje se 30 % 8. Úprava vnějších povrchů dvouvrstvá vápenná omítka 3,30 % Standardní 80 % chybí nebo jsou vadné Nevyskytuje se 20 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody chybí 0,70 % Nevyskytuje se 11. Dveře hlavní kovové 2,20 % Standardní 12. Vrata kovová dvoukřídlá 2,30 % Standardní 13. Okna dřevěná jednoduchá 4,30 % Standardní 14. Povrchy podlah 4,80 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace světelná a motorová 4,70 % Standardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní chybí 6,20 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 12,20 % 0,0659 3. Stropy 0,54 1,852 8,90 % 0,0890 5. Krytiny střech 0,54 2,90 % 0,0157 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 90 % 0,0063 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 6,10 % 30 % 0,0183 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 3,30 % 20 % 0,0066 10. Schody 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 25. Ostatní 0,54 1,852 6,20 % 0,0620 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7292 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 599, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750

19 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9445 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,7118 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1290 Základní jednotková cena upravená: = 1 673,02 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 697,39 m 3 1 673,02 Kč/m 3 = 2 839 767,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 40 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 40 / (40 + 20) = 66,667 % Odpočet opotřebení: 2 839 767,42 Kč 66,667 % 1 893 187,75 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 946 579,67 Kč Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 zjištěná cena: 946 579,67 Kč a.1.2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..2 haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,128 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha východní loď 7,30 m ((31,45+28,42) 13,47) = 806,45 m 2 západní loď 9,10 m ((31,45+28,42) 16,37) = 980,07 m 2 Součet: 16,40 m 1 786,52 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 8,29 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 893,26 m 2 Obestavěný prostor (OP): východní loď ((31,45+28,42) 13,47) ((7,32+4,6)/2) = 4 806,44 m 3 západní loď ((31,45+28,42) 16,37) ((9,10+7,93)/2) = 8 345,31 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 13 151,75 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací betonová deska s izolací 9,40 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce cihlová nadezdívka štítů východní lodě 20,30 % Standardní 10 % obvodové plošné panely mezi I rofily, tvárnicové Standardní 50 % zdivo, cihelné zdivo trapézové plechy Standardní 40 %

20 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 3. Stropy chybí, rovnou střecha 8,20 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha sedlový krov, příhradové nosníky 10,20 % Standardní 5. Krytiny střech kovové vlnité desky 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozink s pův. nátěrem 0,70 % Standardní 10 % chybí Nevyskytuje se 90 % 7. Úprava vnitřních povrchů omítky a nátěry 6,90 % Standardní 30 % chybí nebo jsou vadné Nevyskytuje se 70 % 8. Úprava vnějších povrchů nátěry, vápenné omítky Hladké 3,90 % Standardní 50 % chybí nebo jsou vadné Nevyskytuje se 50 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,80 % Standardní 11. Dveře kovové jednokřídlé 3,20 % Standardní 12. Vrata kovová rozšupovací a dvoukřídlá 2,30 % Standardní 13. Okna chybí 5,20 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah beton 4,80 % Podstandardní 15. Vytápění chybí 1,30 % Nevyskytuje se 16. Elektroinstalace světelná a motorová 8,30 % Standardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod chybí 0,90 % Nevyskytuje se 19. Vnitřní kanalizace podstandard 0,80 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody chybí 0,40 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení podstandard 2,20 % Podstandardní 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní chybí 6,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 8,20 % 0,0820 6. Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,70 % 90 % 0,0063 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 6,90 % 70 % 0,0483 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 3,90 % 50 % 0,0195 13. Okna 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 14. Povrchy podlah 0,54 4,80 % 0,0259 15. Vytápění 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 18. Vnitřní vodovod 0,54 1,852 0,90 % 0,0090 21. Ohřev vody 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 23. Vnitřní hygienická vybavení 0,54 2,20 % 0,0119 25. Ostatní 0,54 1,852 6,90 % 0,0690 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6591 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 620, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9274 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,6378 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6591

21 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1280 Základní jednotková cena upravená: = 1 228,05 Kč/m 3 Základní cena upravená: 13 151,75 m 3 1 228,05 Kč/m 3 = 16 151 006,59 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 16 151 006,59 Kč 85,000 % 13 728 355,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 422 650,99 Kč Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 zjištěná cena: 2 422 650,99 Kč a.1.3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: 7,93 m Zastavěná plocha: 9,97 16,20 = 161,51 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP - přízemí 7,93 9,97 16,20 = 1 280,81 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy zákl. patky 12,20 % Standardní 2. Obvodové stěny chybí 31,00 % Nevyskytuje se 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov pultový 33,50 % Standardní 5. Krytina vlnité desky 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce chybí 4,20 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů chybí nebo jsou vadné 6,30 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se

22 Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 1,852 31,00 % 0,3100 6. Klempířské práce 0,54 1,852 4,20 % 0,0420 7. Úprava povrchů 0,54 1,852 6,30 % 0,0630 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5850 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Základní jednotková cena upravená: = 1 068,45 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 280,81 m 3 1 068,45 Kč/m 3 = 1 368 481,44 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 90,000 % Odpočet opotřebení: 1 368 481,44 Kč 90,000 % 1 231 633,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 136 848,14 Kč Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 zjištěná cena: 136 848,14 Kč a.1.4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..2 haly pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,129 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: 7,10 m Zastavěná plocha: 767,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 7,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 767,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP - přízemí 6,0 767 = 4 602,00 m 3

23 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonová deska bez izolace 12,20 % Podstandardní 2. Svislé nosné konstrukce jednostranně opláštěná kostra z venku 29,30 % Standardní vlnitým plechem 3. Stropy chybí 8,90 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha sedlový příhradový 11,00 % Standardní 5. Krytiny střech vlnité desky 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů nátěry 6,10 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů nátěry 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody chybí 0,70 % Nevyskytuje se 11. Dveře kovové jednokřídlé 2,20 % Standardní 12. Vrata kovová rozšupovací a dvoukřídlá 2,30 % Standardní 13. Okna chybí 4,30 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah betonová 4,80 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace světelná 4,70 % Standardní 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní chybí 6,20 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 12,20 % 0,0659 3. Stropy 0,54 1,852 8,90 % 0,0890 10. Schody 0,54 1,852 0,70 % 0,0070 13. Okna 0,54 1,852 4,30 % 0,0430 25. Ostatní 0,54 1,852 6,20 % 0,0620 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7331 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 599, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9286 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,6944 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7331 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1290 Základní jednotková cena upravená: = 1 296,74 Kč/m 3 Základní cena upravená: 4 602,00 m 3 1 296,74 Kč/m 3 = 5 967 597,48 Kč

24 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: 100 25 / (25 + 35) = 41,667 % Odpočet opotřebení: 5 967 597,48 Kč 41,667 % 2 486 518,84 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 481 078,64 Kč Skladová hala na poz. parc. č. 398 zjištěná cena: 3 481 078,64 Kč a.1.5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba určená k odstranění: Cena materiálu: 7 000, Kč Náklady na demolici: 17 000, Kč Ocenění: 7 000, Kč 17 000, Kč 0, Kč Cena stavby: = 0, Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 60 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků Opotřebení: 100 60 / (60 + 0) = 100,000 % Odpočet opotřebení: 0, Kč 100,000 % 0, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 0, Kč Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 zjištěná cena: 0, Kč a.1.6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: 2,75 m Zastavěná plocha: (5,72 13,46)+(5,0 (13,46 5,19 5,43)) = 91,19 m 2

25 Obestavěný prostor (OP): 1.NP - přízemí 2,75 ((5,72 13,46)+(5,0 (13,46 5,19 5,43))) = 250,78 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonová deska s izolací 8,00 % Standardní 2. Obvodové stěny dřevěné oboustranně obíjené 31,30 % Standardní 3. Stropy rovné podhledy, spalné 21,80 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina plech pozink s nátěrem 11,20 % Standardní 6. Klempířské práce kompletní pozink plech s nátěrem 1,60 % Standardní 7. Úprava povrchů nátěry 6,30 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné náplňové 3,80 % Standardní 10. Okna dřevěná zdvojená 1,30 % Standardní 11. Podlahy krytina PVC 9,70 % Standardní 12. Elektroinstalace světelná a motorová 5,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 055, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Základní jednotková cena upravená: = 1 878,69 Kč/m 3 Základní cena upravená: 250,78 m 3 1 878,69 Kč/m 3 = 471 137,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 20 / (20 + 40) = 33,333 % Odpočet opotřebení: 471 137,88 Kč 33,333 % 157 044,39 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 314 093,49 Kč Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 zjištěná cena: 314 093,49 Kč a.1.7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se 17 Jiná stavba: Základní cena: 1, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 1,000 Cena stavby: = 1, Kč

26 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 0 roků Opotřebení: 100 50 / (50 + 0) = 100,000 % Odpočet opotřebení: 1, Kč 100,000 % 1, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 0, Kč Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se zjištěná cena: 0, Kč a.1.8) Komunikace pozemní (silnice) 4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Plochy charakteru pozemních komunikací Konstrukční charakteristika: z kameniva prolévaný živicí Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211223 Parkoviště a plochy charakteru pozemních místních komunikací Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.4 plochy charakteru pozemních komunikací Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Množství: 84.3*5.5 = 463,65 m 2 Ocenění Základní jednotková cena: 796, Kč/m 2 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Základní jednotková cena upravená: = 1 502,73 Kč/m 2 Základní cena upravená: 463,65 m 2 1 502,73 Kč/m 2 = 696 740,76 Kč Cena stavby: = 696 740,76 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 30 / (30 + 20) = 60,000 % Odpočet opotřebení: 696 740,76 Kč 60,000 % 418 044,46 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 278 696,30 Kč Komunikace pozemní (silnice) zjištěná cena: 278 696,30 Kč a.1.9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní 17 Jiná stavba: Základní cena: 250 000, Kč Koeficient změny cen staveb K i : 1,000 Cena stavby: = 250 000, Kč

27 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 45 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 250 000, Kč 60,000 % 150 000, Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 100 000, Kč Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní zjištěná cena: 100 000, Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 2 839 767,42 Kč 2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 16 151 006,59 Kč 3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 1 368 481,44 Kč 4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 5 967 597,48 Kč 5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 0, Kč 6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 471 137,88 Kč 7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se 1, Kč 8) Komunikace pozemní (silnice) 696 740,76 Kč 9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní 250 000, Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 27 744 732,57 Kč Cena po zaokrouhlení: 27 744 730, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Víceúčelový objekt na poz.parc. č. 294 946 579,67 Kč 2) Víceúčelový dvoulodní objekt na poz.parc. č. 295 2 422 650,99 Kč 3) Přístřešek mezi objektem na poz parc. č. 294 a parc. č. 295 136 848,14 Kč 4) Skladová hala na poz. parc. č. 398 3 481 078,64 Kč 5) Sklady k demolici na poz. parc. č. 411 0, Kč 6) Ubytovací buňky na poz. parc. č. 469 a č. 468 314 093,49 Kč 7) Část víceúčelového objektu na poz. parc. č. 65/15, č. 65/16 č. 65/17 č. 65/22 a č. 65/25 - neoceňuje se 0, Kč 8) Komunikace pozemní (silnice) 278 696,30 Kč 9) Venkovní úpravy a dřeviny, souhrnná cena tržní 100 000, Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 7 679 947,23 Kč Cena po zaokrouhlení: 7 679 950, Kč

28 C. Rekapitulace Aplikace metod Nejprůkaznější z použitých metod se v případě pozemků jeví metoda porovnání tržních cen, neboť pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných či nabízených prodejů). Tato metoda nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto byla i zde vzhledem k dostatečným podkladům, pro stanovení obvyklé ceny použita. Další, zde použitou metodou, je metoda ocenění podle předpisů. Ta byla použita v případě ocenění stavebních objektů. Venkovní úpravy a porosty byly oceněný pomocí odborného odhadu. Věcná hodnota objektů venkovních úprav a porostů 7 679 950, Kč Celková oceňovaná výměra 40 518 m2 Jednotková cena zjištěná porovnávací metodou 3 762,- Kč Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem celkem 152 428 720, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena pozemků podle odborného odhadu znalce činí celkem 152 400 000, Kč Cena slovy: jednostopadesátdvamilionyčtyřistatisíc Kč v Praze, 13.1.2010 Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice

29 Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * ekologické zatížení nemovitosti Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této práce, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Výsledky této práce je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto posudku. v Praze, 13.1.2010 Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice

30 D. Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. T 1622/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. faktura Montekala podle připojené likvidace. v Praze, 13.1.2010 Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice

31 E. Seznam příloh č.1 - Výpis z katastru nemovitostí (8 stran) č.2 - Zadání výměr objednatelem č.3 - Situační mapka č.4 - Snímky z katastrální mapy (3 strany) č.5 - Část územního plánu (4 strany) č.6 - Listy z databáze realitních kanceláří (7 stran) - pozemky prodej č.7 - Fotodokumentace (3 strany) Celkem... 27 stran příloh