Znalecký posudek č. 2014/183

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2014/183 o ceně nemovitosti, parcely č. 407 v katastrálním území Stará Bělá, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, zapsané na LV č pro katastrální území Stará Bělá. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 1148/ Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Edisonova 668/ Ostrava - Hrabůvka Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 0955/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 0955/ ze dne Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb. a zákona č. 344/2013 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Obecně závazná vyhláška č.15/2013 ze dne , kterou se vydává cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy č.14, jenž nabyla účinnosti dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Stará Bělá, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Katastrální území: Stará Bělá (753661) List vlastnictví číslo: 2152 Vlastník: Klus Pavel Charvátská 569/16, Výškovice, Ostrava 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitý majetek v katastrálním území Stará Bělá statutárního města Ostravy, v okrese Ostrava-město, kraj Moravskoslezský, pozemek, parcela č. 407, zapsaná ve prospěch vlastníka na Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 LV č pro katastrální území Stará Bělá, vedeném Katastrálním úžadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Parcela č. 407 o výměře 898 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Jedná se o pozemek zahrady v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. Oceňovaný pozemek se nachází v okrajové části zastavěného území města Ostravy, na území městského obvodu Stará Bělá, v lokalitě zastavěné především stavbami užívanými pro potřeby individuálního rodinného bydlení. Na oceňovaném pozemku se nachází nemovitý objekt včelínu, který není evidován v katastru nemovitostí. Je předpokládáno, že se jedná o stavbu ve vlastnictví vlastníka pozemku. 6. Obsah posudku Oddíl 1 a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č.407, v k.ú. Stará Bělá b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno nadzemního vedení vysokého napětí. c) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší stavba, včelín na pozemku, parc.č. 407 v k.ú. Stará Bělá b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Oddíl 1 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č.407, v k.ú. Stará Bělá Pozemek v katastrálním území Stará Bělá, parcela č. 407 o výměře 898 m 2 je plochou tvořící jednotný funkční cele se stavbou rodinného domu č.p. 473 na pozemku, parcele č. 401, pozemkem, parcelou č. 401, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, a dalšími pozemky za účelem společného využití. Jedná se o nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Stará Bělá, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno nadzemního vedení vysokého napětí. Z důvodu existence nadzemního vedení VN přes pozemek, parcelu č. 407 v katastrálním území Stará Bělá, je uvažováno, že vlastnická práva vlastníka pozemku jsou omezena v rozsahu ochranného pásma tohoto vedení, a to na ploše představující asi 1/2 z celkové výměry pozemku. Omezení vlastnických práv má charakter věcného břemene snižujícího celkovou cenu pozemku. Cena věcného břemene, a tedy výše snížení ceny pozemku, se stanoví dle 16b zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb. a zákona č. 344/2013 Sb. o oceňování majetku a ve smyslu Sdělení Ministerstva financí ČR k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, uveřejněné v Cenovém věstníku MF-ČR, částka 6, ročník XXVII, ze dne Cena služebnosti se stanoví výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. Roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Roční užitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru lze ztotožnit s výší ročního nájemného za jejich užívání. Roční užitek z pozemku se tedy stanoví ve výši obvyklého nájemného za obdobné pozemky v dané oblasti. Pokud informace o nájmech chybí, jsou nedostupné, nebo v dané lokalitě nedochází k pronájmu srovnatelných nemovitostí, použije se simulované nájemné, které se určí jako dané procento z obvyklé ceny pozemku, případně ceny pozemku zjištěné podle cenového předpisu. Cena plochy zatížené věcným břemenem: 450 m 2 x 1 070,- Kč/m 2 = ,- Kč Roční užitek jako simulované nájemné: ,- Kč x 5% = ,- Kč Cena věcného břemene, tedy výše snížení ceny pozemku, se stanoví jako pětinásobek ročního užitku.

5 5 Oddíl 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší stavba, včelín na pozemku, parc.č. 407 v k.ú. Stará Bělá Na oceňovaném pozemku se nachází nemovitý objekt včelínu. Jedná se o samostatně stojící objekt dřevěné jednostranně obité konstrukce, nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, zastřečený šikmým sedlovým krovem. Objekt je vybudovýn na betonových základových patkách, stěny stavby jsou opatřeny nátěry, dveře jsou dřevěné, okno je dřevěné s jednoduchým zasklením. Sedlový krov dřevěné konstrukce je pokryt (novou) živičnou krytinou, okapové řlaby a svody chybí. Podlaha v objektu je dřevěná. Ve stavbě není provedena elektroinstalace, není rozvod vody ani vnitřní kanalizace. Ocenění nemovitosti povinného Oddíl 1 a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č.407, v k.ú. Stará Bělá 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 407 orná půda , , Pozemek, parc.č.407, v k.ú. Stará Bělá určená cena: , Kč b) Věcná břemena b.1) Cenový předpis b.1.1) Věcné břemeno nadzemního vedení vysokého napětí. 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): , Kč Doba trvání břemene (n): 5 roků Hodnota věcného břemene: U n , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč

6 6 c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Porovnávací cena pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a případně shodné stavební připravenosti pozemků ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné za účelem porovnání využít cenových údajů obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vyhodnotí rozdílnost polohy, přístupu k nemovitosti, případně rozdílnost stavebně technické připravenosti. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyl v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenán žádný realizovaný převod vlastnických práv k nemovitosti, pozemku shodného účelu užití, pozemku srovnatelné polohy, přístupnosti z veřejně provozované pozemní komunikace, pozemku zatíženého ve srovnatelném rozsahu věcným břemenem omezujícím vlastnická práva vlastníka pozemku k vlastněné nemovitosti, ani nebyla zjištěna žádná nabídka prodeje srovnatelné nemovitosti, je pro potřeby stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné na základě cenového předpisu účinného ke dni ocenění. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota: = , Kč Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Vedlejší stavba, včelín na pozemku, parc.č. 407 v k.ú. Stará Bělá 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,893 Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 4,00 4,00 (2,10+2,60)/2 včetně zastřešení = 37,60 m 3

7 7 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy kamenné bez izolací 8,30 % Standardní 2. Obvodové stěny dřevěná, jednostranně obíjená konstrukce 31,90 % Standardní 3. Stropy dřevěný 21,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina živičná 11,10 % Standardní 6. Klempířské práce klempířské konstrukce střechy z 1,60 % Podstandardní pozinkovaného plechu 7. Úprava povrchů nátěry 6,00 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné 3,70 % Standardní 10. Okna dřevěné jednoduché 1,40 % Standardní 11. Podlahy prkna 10,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 6. Klempířské práce 0,54 1,60 % 0, Podlahy 0,54 10,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8931 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8931 Polohový koeficient K 5 : 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 2 157,10 Kč/m 3 Základní cena upravená: 37,60 m ,10 Kč/m 3 = ,96 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: ,96 Kč 30,000 % ,09 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,87 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00

8 8 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,60 funkčním celku 2 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které obec má obci nebo obec bez sítí 3 Dopravní dostupnost I. Špatná přístup po nezpevněné 0,02 komunikaci 4 Parkovací možnosti I. Omezené parkovací možnosti 0,00 5 Výhodnost polohy pozemku z IV. Nevýhodná 0,04 hlediska komerční využitelnosti 6 Vlivy ostatní neuvedené 6 I. Vlivy snižující cenu 0,30 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,384 i = 2 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,87 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,384 Cena stavby: CS = CS N pp = ,55 Kč 1,00 Vedlejší stavba, včelín na pozemku, parc.č. 407 v k.ú. Stará Bělá určená cena: ,55 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro účely stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato by se nijak podstatně nelišila od ceny zjištěné dle cenových předpisů. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota: = , Kč

9 9 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná podle cenových předpisů účinných ke dni ocenění po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: osmsetšedesátdvatisíce Kč Ostrava, Ing. Pavel Krämer Edisonova 668/ Ostrava - Hrabůvka

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2014/183 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 0955/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Stará Bělá, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.