ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 2/6082/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 12 s příslušenstvím, vedlejšími stavbami a pozemky čís. parcel St. 92, 360, 363, 364, k.ú. Oleška, obec Oleška, okres Praha - východ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 2/6082/2013 LV no.: 852 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p.12 s příslušenstvím, vedlejšími stavbami a pozemky čís. parcel St. 92, 360, 363, 364, k.ú. Oleška, obec Oleška, okres Praha - východ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Oleška č.p.12, 281 62 Oleška u Českého Brodu, okr. Praha - východ Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 3 018 420 Kč Market value Tržní hodnota 1.500.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.500.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 502 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1+vedlejší stavby LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 92, 360, 363, 364 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (voda, elektro), pravděpodobně kanalizační jímka, zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka jižní okraj obce Oleška v obci Oleška základní, rozšířená ve městě Kostelec nad Černými lesy (cca 4,5 km), úplná občanská vybavenost ve městě Říčany (18 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 2 540 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha, trvalý travní porost 300 (10,00) Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: smíšené zdivo Whole property: Celá nemovitost: cca 200,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 130,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha (užitná): cca 200,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 800,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 852 ze dne 20.11.2012 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví SJM pana Karla Marka a paní Martiny Markové, oba bytem Oleška 12, 281 62 Oleška u Českého Brodu. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 852 ze dne 20.11.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), pohledávka ve výši 1.000.000,-Kč, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 104/066/07/2/01 ze dne 16.8.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 22.8.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 397.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Františka Měšťana (RČ 550201/0129), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 20.11.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 852 ze dne 20.11.2012 je k oceňovaným nemovitostem doručen nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 101 EX-08657/2011-012 ze dne 7.1.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 852 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 852. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 852 ze dne 20.11.2012 nejsou oceňované nemovitosti zatíženy žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 852 ze dne 20.11.2012 jsou oceňované nemovitosti zatíženy: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), pohledávka ve výši 1.000.000,-Kč, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 104/066/07/2/01 ze dne 16.8.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 22.8.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 397.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Františka Měšťana (RČ 550201/0129), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 20.11.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 12 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Vedlejší stavby situované na pozemku čís. parcely St. 92 (stavba stodoly navazující na rodinný dům, samostatná vedlejší stavba) nejsou v katastru nemovitostí evidovány a nejsou zakresleny v katastrální mapě. Doporučení: Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, tzn. provést zakreslení vedlejších staveb do katastrální mapy. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - starší rodinný dům - část pozemků se sníženou využitelností Strong points / silné stránky: - na rodinném domě provedeny dílčí stavební úpravy - nemovitosti tvoří uzavřený komplex zajišťující dostatečné soukromí, dostatečná výměra pozemků Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 852 pro k.ú. Oleška, obec Oleška, prokazující stav evidovaný k datu 20.11.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Oleška, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 3.1.2013, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 710181 683582 Název katastálního území : Oleška LIbušín Kód obce : 533564 532576 Název obce : Oleška Libušín Počet obyvatel obce : 884 3026 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 01.01.201 Kód okresu : CZ0209 CZ0203 Název okresu : Praha - východ Kladno Název kraje : Středočeský kraj Středočes Poloha v obci : jižní okraj obce Oleška obytná zó Infrastructure / Infrastruktura: Obec Oleška, patří se svými 884 obyvateli k menším obcím okresu Praha východ a Středočeského kraje. Obec Oleška disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, škola, školka, restaurace, sportoviště). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Kostelec nad Černými Lesy (vzdálené cca 4,5 km severozápadním směrem), město Říčany (cca 18 km západním směrem) a případně Hlavní město Prahu. Po dopravní stránce je obec dostupná zejména po silnici I/2 (Praha Kutná Hora), po které je dobře dostupné Hlavní město Praha a dále po silnicích druhých a třetích tříd. V obci je zavedena autobusová doprava. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány na jižním okraji obce Oleška, na okraji zástavby rodinných domů. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 12: Jedná se o rodinný dům č.p. 12, situovaný na pozemku čís. parcely St. 92, k.ú. Oleška. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, pravděpodobně částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, pravděpodobně částečné podkroví a volný půdní prostor ve střeše sedlového tvaru s vikýři. Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu, není známa přesná vnitřní dispozice. Vnitřní dispozice je pravděpodobně tvořena bytem o velikosti 3+1 případně 4+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně smíšené, základy jsou pravděpodobně zděné z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.PP pravděpodobně klenbové, nad 1.NP jsou pravděpodobně dřevěné trámové, schodiště je pravděpodobně dřevěné, střešní konstrukce je pravděpodobně dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou pravděpodobně z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládány betonové a prkenné, s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Okna jsou pravděpodobně plastová. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládány dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládány hladké, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké. Rodinný dům má předpokládán vnitřní rozvod elektrického proudu, vody s napojením na veřejný řad a kanalizace svedené do vlastní jímky. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na tuhá paliva. Zdroj teplé vody je předpokládán elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno běžnými zařizovacími předměty (WC, vana, případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o původním stáří nebyly zjištěny, stavba byla postavena odhadem na počátku 20.století, její stáří je tedy přibližně 110 let. Podle zjištění při místním šetření je zřejmé, že na rodinném domě je prováděna běžná údržba a pravděpodobně byly provedeny částečné stavební úpravy, které zahrnovaly pravděpodobně výměnu střešní krytiny a zřízení podkroví. Vnitřní vybavení je předpokládáno v běžném standardu. Na rodinném domě nejsou patrná žádná statická, či jiná závažná narušení. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako poměrně dobrý. - 4 -
Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, které tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o: 1. zděnou vedlejší stavbu stodoly na pozemku čís. parcely St. 92, která navazuje na rodinný dům. Stodola je zděná, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je sedlovou střechou, vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně jedním otevřeným prostorem. Technický stav je průměrný. 2. Zděné vedlejší stavby na pozemku čís. parcely St. 92. Jedná se o dvě vedlejší stavby, které na sebe bezprostředně stavebně navazují. Stavby jsou samostatně stojící stavbu s jedním nadzemním podlažím, zastřešení je sedlovou střechou, vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně prostory, které jsou užívány jako sklady pro domácí potřebu. 3. Příslušenství: v příslušenství jsou přípojky IS (voda, elektro), pravděpodobně kanalizační jímka, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, vrata a další venkovní úpravy. Uvedené vedlejší stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 92, 360, 363, 364, k.ú. Oleška, obec Oleška. Jedná se o pozemky, které tvoří převážně funkční celek s rodinným domem č.p. 12. Pozemek čís. parcely St. 92 je z části zastavěn rodinným domem č.p. 12, z části je zastavěn vedlejšími stavbami v příslušenství, nezastavěnou část tvoří nádvoří u rodinného domu. Pozemek čís. parcely 360 tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemky čís. parcel 363 a 364 tvoří zatravněnou plochu a náletovými dřevinami porostlou plochu, která přímo nenavazuje na ostatní pozemky. Podrobné situování a uspořádání pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Stavební pozemek je pravděpodobně napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to rozvod elektrického proudu a vody. Přístup a příjezd je řešen z veřejné částečně zpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 353/2 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Oleška. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 12 s příslušenstvím, vedlejšími stavbami a pozemky čís. parcel St. 92, 360, 363, 364, k.ú. Oleška, obec Oleška, okres Praha - východ, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3.ledna 2013 (po zaokrouhlení) 1.500.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 852 ze dne 20.11.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), pohledávka ve výši 1.000.000,-Kč, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 104/066/07/2/01 ze dne 16.8.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 22.8.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 397.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch pana Františka Měšťana (RČ 550201/0129), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 20.11.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2011 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 852 ze dne 20.11.2012 je k oceňovaným nemovitostem doručen nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 101 EX-08657/2011-012 ze dne 7.1.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 852 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č.852. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 2/6082/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 4. ledna 2013-6 -