Hedonický cenový index na datech poskytovatelů hypotečních úvěrů Ing. Mgr. Martin Lux, Ph.D.
Proč nový index? V ČR existuje již několik cenových indexů například index ČSÚ (na transakčních i nabídkových cenách) nebo indexy na nabídkových cenách (Institut regionálních informací). Index ČSÚ na transakčních cenách má bohužel výrazné zpoždění (téměř dva roky), omezené možnosti kvalitativního očištění (málo informací o nemovitostech), ceny někdy vychýlené z daňových důvodů. Nabídkové ceny mají specifický vývoj s výrazným zpožděním (v krizi nezaznamenají slevy); inzeráty jsou nepřesné, nespolehlivé, neúplné pro kvalitativní očištění. Alternativa: využití dat poskytovatelů hypoték získaných od znalců, i když omezení dat pouze na transakce s hypotečním úvěrem. 2
Výhody bankovního indexu Aktuálnost: výsledky jsou zveřejněny několik týdnů po skončení čtvrtletí Vysoká kvalita a spolehlivost dat: nezávislost při sběru dat: záznam a ocenění nezávislým znalcem; minimalizace chyb při sběru dat: elektronická forma vyplnění formuláře znalcem znemožňuje zaslat nevyplněný nebo špatně vyplněný záznam; kontrola dat: údaje prochází verifikací uvnitř banky; možnost sběru velkého množství dat o nemovitostech, což umožňuje spolehlivější kontrolu rozdílů mezi nemovitostmi i ve struktuře transakcí cílem je změřit čistou cenovou změnu. Udržitelnost: sběr dat je prováděn způsobem, který by se v budoucnu neměl měnit (daň z převodu nemovitostí se přitom může zrušit). 3
Výhody bankovního indexu Možnost podrobnějších analýz dle různých tržních segmentů : díky podrobným datům o jednotlivých atributech nemovitostí je možné analyzovat různě definované tržní segmenty (vývoj cen panelových bytů, vývoj cen v regionech). Možnost aplikace kvalitní a mezinárodně uznávané metodiky: díky podrobným datům o atributech nemovitostí je možné využít hedonický cenový model pro výpočet indexu. Mezinárodní srovnatelnost (standard): v zahraniční často nejužívanější způsob výpočtu indexy (indexy OECD). 4
Co znamená hedonický index? Hedonický z významu skrytý cena celé nemovitosti je nahlížena jako suma skrytých cen jejích atributů. V jádru standardní lineární regresní model, jehož cílem je, abychom měřili čistou cenovou změnu a ne falešnou změnu porovnávající hrušky s jablky. Model nepredikuje! Jeho smyslem je vypořádat se s faktem, že neexistují dvě stejné nemovitosti: musíme kontrolovat ostatní významné vlivy na cenu nemovitosti (pomocí regrese), abychom mohli určit čistý vliv času. Alternativy: index standardního bytu, index opakovaných prodejů. 5
Sdílení dat poskytovatelů hypoték Spolupráce s Českou spořitelnou započala v roce 2005 a první cenový index (index České spořitelny) od 4Q 2007. V roce 2008 započala spolupráce s Hypoteční bankou a druhý cenový index (HB index) funguje od začátku roku 2010. Od začátku roku 2010 index na sdílených datech. V roce 2013 přistoupili do projektu UniCredit Bank a Wüstenrot. V roce 2014 přistoupila do projektu GE Money Bank. 6
Využití Sledování aktuálního vývoje cen rezidenčních nemovitostí: čtvrtletní indexy pro byty, rodinné domy, pozemky Každoroční masové přecenění zastavených nemovitostí Využití pro hodnocení vývoje trhu a prognózu 7
Sledování vývoje cen: byty, ČS 8
Sledování vývoje cen: byty, sdílený index (SI) 9
Každoroční masové přecenění Přecenění portfolia nemovitostí na základě ročních indexů na sdílených datech pro jednotlivé segmenty (byty, RD s pozemky a pozemky). Indexy pro jednotlivé regiony a velikosti sídla. Možnost individuálního přecenění nemovitostí, ale pouze pro kontrolu práce odhadců. 10
Hodnocení vývoje trhu a predikce Řízení cenového rizika Jednoduché indikátory price-to-income ratio (odchylky od geometrického průměru, trendu, intervaly spolehlivosti na detrendovaných časových řadách); price-to-rent ratio; srovnání výnosů z investic do nemovitostí s výnosy bez rizika; user costs-to-rent ratio. Ekonometrické modely: model korekce chyby 11
User costs-to-rent ratio 12
Model korekce chyby Analýza časových řad (není úplně triviální). Dva submodely: vývoj rovnovážné hladiny a vývoj krátkodobé volatility (postižení neefektivity trhu). Vývoj rovnovážných cen modelován na základě vlivu fundamentů (příjmů, demografických faktorů, úrokových sazeb, ekonomické výkonnosti). Je možné využít pro odhad, zdali jsou aktuální ceny nad či pod rovnovážnou úrovní. Je možné využít pro predikci vývoje cen v následujícím období (při odhadu vývoje fundamentů). 13
Prognóza pro rok 2014 14
Hodnocení vývoje trhu a prognóza Ekonometrie může pomoci, ale může být jen magie, která pouze potvrzuje subjektivní názor. Jednoduché indikátory neberou v úvahu ostatní aspekty poptávky či nabídky, ale i ekonometrie je závislá na výběru proměnných, specifikaci modelu a sama o sobě rozhodně nestačí pro kvalifikovanou predikci. Známe z minulosti spoustu chyb: například Girouard et al. 2006 (OECD paper) prices are in line with fundamentals ale ve skutečnosti už akcelerovala cenová bublina. Pro predikci je nutné vzít v úvahu globální faktory, konkrétní kontext (instituce, politiky), aplikovat zdravý rozum (cyklický vývoj, spekulace) a věnovat se i behaviorální analýze aktérů na trhu bydlení (proč vstupují na trh, co očekávají). 15
Děkuji za pozornost. 16