ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13897-337/13 o ceně bytové jednotky č.2431/92 umístěné v domě č.p. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, 2436 na parc.č.3500, ul.švýcarská, katastrální území Kročehlavy, obec a okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 709/136010 na společných částech domů č.p. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, 2436, spoluvlastnického podílu o velikosti 2*709/251826 na nebytových jednotkách č. 2428/208, 2428/209, 2428/210, 2429/211, 2429/212, 2430/213, 2430/214, 2430/215, 2431/216, 2431/217, 2431/218, 2432/219, 2432/220, 2433/221, 2433/222, 2434/223, 2434/224, 2434/225, 2435/226, 2435/227, 2436/228, 2436/229, 2436/230, pozemku parc.č.3500, a ceny obvyklé. (LV č.31755, 23478, 23537) Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 2361/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 10.října 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 28 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 31.října 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nemovitosti, nebyla tato nemovitost zapsaná na LV č.31755 majitelem zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a informací z SBD Ocelář Kladno. Výčet vlastnictví: - na bytové jednotce č.2431/92 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 1/2 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 1/2 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno - na společných částech domů čp. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, 2436: 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 709/251826 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 709/251826 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno - na nebytových jednotkách č.2428/208, 2428/209, 2428/210, 2429/211, 2429/212, 2430/213, 2430/214, 2430/215, 2431/216, 2431/217, 2431/218, 2432/219, 2432/220, 2433/221, 2433/222, 2434/223, 2434/224, 2434/225, 2435/226, 2435/227, 2436/228, 2436/229, 2436/230: 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 709/251826 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 709/251826 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno - na pozemku parc.č.3500: 1. Povinná - Nováková Daniela spoluvlast.podíl 709/251826 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno 2. Povinný - Šebor Marek spoluvlastnický podíl 709/251826 Švýcarská 2431, Kročehlavy, 27201 Kladno Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 5.června 2013, LV č.31755, 23537, 23478. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 2361/x12 ze dne 6.6.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 2361/12 ze dne 31.8.2012. Usnesení Sp.zn. 20 EX 23/2012 Okresního soudu v Kladně o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora ze dne 23.8.2012. Informace z Bytového družstva Ocelář Kladno k výměrám a vybavení jednotek. - 2 -
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 10.října 2013. (viz bližší údaje) Přílohy posudku Výpisy z katastru nemovitostí, LV č.31755, 23537 a 23478. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Nebytové jednotky komerční prostory 2) Bytová jednotka č.2431/92 3) Stavební pozemek parc.č.3500-3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Nebytové jednotky komerční prostory Oceněno podle 13, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o nebytové jednotky - komerční prostory č. 2428/208, 2428/209, 2428/210, 2429/211, 2429/212, 2430/213, 2430/214, 2430/215, 2431/216, 2431/217, 2431/218, 2432/219, 2432/220, 2433/221, 2433/222, 2434/223, 2434/224, 2434/225, 2435/226, 2435/227, 2436/228, 2436/229, 2436/230 umístěné v přízemí panelových domů čp. 2428, 2429, 2430, 2431, 2432, 2433, 2434, 2435, 2436. Vybavení nebytových jednotek tvoří WC, umývadlo, el.průtokový ohřívač na vodu, el.akumulátory, podlahy z keramické dlažby, el.instalace je pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Výměra jednotek 52,7+27,2+25,4+78,1+26,1+37,3+ 25,8+26,0+26,0+53,7+24,7+25,7+ 65,1+26,4+76,9+25,8+42,4+76,9+ 78,2+26,8+42,8+40,3+79,4 = 1009.70 m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard 0.05300 100% 0.053 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.053) = 1.0286 0.053 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. - 4 -
Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 6.630,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 1.0370 K4: podle vybavení stavby x 1.0286 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 1.1200 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1310 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.5440 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 26.060,79 Cena za celou podlahovou plochu 1009.70 m 2 = Kč 26.313.579,66 Cena stavby bez opotřebení = Kč 26.313.579,66 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč 13.156.789,83 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 13.156.789,83 Započtení spoluvl.podílu 2*709/251826 = Kč 74.084,20 Nebytové jednotky komerční prostory Cena celkem Kč 74.084,- 2) Bytová jednotka č.2431/92 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.2431/92 o velikosti 4+1 umístěná v 9.nadzemním podlaží domu č.p.2431. Vybavení náležející k jednotce: - dle skutečného stavu - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ÚT, el.instalace, odpady), kromě stoupacích vedení vč.uzavíracích ventilů. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep), hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a hlavním bytovým jističem (pojistky)v přívodu el.energie. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 709/136010 na společných částech domu. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby a schodiště - víceúčelové místnosti - kočárkárny - sušárny - napojovací uzly - místnost přípojek - rozvody tepla a teplé vody, studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společná televizní anténa (STA), domovní rozvody (zvonek, domácích telefon), rozvody telekomunikací - rozvody odsávání a větrání vč.ventilátorů - společné technické zařízení - sklepní boxy - výtahy - 5 -
Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.92 70,90 70.90 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 70.90 m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard 0.05400 100% 0.054 26. Instalační prefabrik.jádra 0.03819 100% 0.03819*1.852/Ki Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.08719) = 1.0471 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) 0.08719 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000-6 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 1-0.02 Špatné 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.02 = 0.980 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 2-0.05 Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu 3 0.02 Komerční plochy, sauna nebo fitnes 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.7225 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.05 pro stáří 40 let) Celkem -0.01-7 -
(posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.01) x 0.7225 = 0.715 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč 33.270,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.7010 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.980 x 0.715 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 23.322,27 Cena za celou podlahovou plochu 70.90 m 2 = Kč 1.653.548,94 Bytová jednotka č.2431/92 Cena celkem Kč 1.653.549,- 3) Stavební pozemek parc.č.3500 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.3500 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2415 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 83% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 83.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 915,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 1.006,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1310 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.5440 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.311,65 Cena za celou výměru 2415.00 m 2 = Kč 7.997.636,48 Započtení spoluvl.podílu 2*709/251826 = Kč 45.033,67 Stavební pozemek parc.č.3500 Cena celkem Kč 45.034,- - 8 -
C. REKAPITULACE 1) Nebytové jednotky - prodejny Kč 74.084,- 2) Bytová jednotka č.2431/92 Kč 1.653.549,- 3) Stavební pozemek parc.č.3500 Kč 45.034,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.772.667,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 1.772.670,- Slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátdvatisícešestsetsedmdesát Kč V Ostravě, dne 31.října 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13897-337/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -