- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1736-322/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 2097/1 na ul. Majakovského, umístěné v domě č.p. 2097 na parc.č.1624/61 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemků parc.č. 1624/61, 1624/940 a 1624/942, katastrální území Karviná město, obec a okres Karviná (LV č. 6379, 5997) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02678/13 Podle stavu ke dni 20. 6. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 25. 6. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 2097/1 Adresa nemovité věci: Majakovského 2097/12, 731 01 Karviná - Mizerov Okres: Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Karviná - město 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 20. 6. 2014 za účasti vlastníka nemovité věci a znalce. Znalci nebyly předloženy žádné smlouvy mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6379,5997 pro k.ú. Karviná - město ze dne 30. 5. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02678/13-050 o ustanovení znalce ze dne 30. 5.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 6379 zapsán: Muchová Barbara Mgr., Majakovského 2097/12, Mizerov, 73401 Karviná Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 5997 zapsán: Muchová Barbara Mgr., Majakovského 2097/12, Mizerov, 73401 Karviná spoluvlastnický podíl 9/100 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Karviná, při ul. Majakovského, v části Mizerov, v těsné blízkosti mateřské školy, u zastávky Karviná- Ráj, Na Kopci. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě Karviná je veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 2097/1 umístěnou v domě č.p. 2097 na parc.č. 1624/61 a spoluvlastnickým podílem ve výši 9/100 na společných částech domu č.p. 2097 a pozemcích parc.č.1624/61, 1624/940 a 1624/942 v k.ú. Karviná město, obci Karviná. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost centra města, nachází se poblíž centra města - bytový dům prošel revitalizací (stoupací vedení, zateplení a plastové okna) - byt je v dobrém stavu, po rekonstrukci Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis bytová jednotka č.2097/1 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 2097 v 1. NP z 5.NP a je orientovaný na východ a západ. Celková plocha bytu je 73,71 m 2 s příslušenstvím (lodžie, sklepní kóje), vlastní výměra bytu činí 68,32m 2. Bytová jednotka prošla celkovou rekonstrukcí a nachází se v dobrém stavu. Byly vyměněny zařizovací předměty, podlahy, obklady a kuchyňská linka, která však není předmětem ocenění. Dle prohlášení vlastníka bytu a povinné tato linka je ve vlastnictví třetí osoby a bude vlastníkem odvezena. Vybavení jednotky tvoří vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, kohout studené a teplé vody, radiátory ÚT, listovní schránka, zvonek. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, v ostatních prostorách keramické dlažby. Okna plastová, dveře náplňové. V koupelně a kuchyni provedeny keramické obklady stěn, jádro zděné z ytongu. Vytápění bytu ústřední, dálkové. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Dům prošel revitalizací, výměna stoupacího vedení, nová fasáda se zateplením a plastová okna. V domě není výtah. Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl kolaudován v roce 1966. K vlastnictví bytové jednotky 2097/1 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 9/100 na společných částech domu č.p. 2097 a pozemcích p.č. 1624/61, 1624/940 a 1624/942 v k.ú. Karviná město, obci a okresu Karviná zapsané na LV č. 6379, 5997.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až 1 200 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. srovnávané nemovitosti lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu korekce lokality korekce vybavení výsledná cena za m2 byt č.1 KA - Ráj, ul.okružní 1160000 0,95 74 14 892 1,05 1,00 0,90 14 073 byt č.2 KA-Hranice, ul. Slovenská 880000 0,95 68 12 294 1,00 1,05 0,90 11 618 byt č.3 KA - Mizerov, ul.borovského 850000 0,95 74 10 912 1,00 1,00 0,90 9 821 byt č.4 KA-Hranice, ul. Einsteinova 1040000 0,95 65 15 200 1,05 1,05 0,90 15 082 průměrná indexovaná hodnota 12 648 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 68,32 12 648 864 144 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 864 144,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu a bytu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 864 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.2097/1, tak i podíl na společných částech domu č.p. 2097 a pozemcích parc.č. 1624/61, 1624/940 a 1624/942 a činí 864 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 2097/1 na ul. Majakovského, umístěné v domě č.p. 2097 na parc.č.1624/61 a spoluvlastnického podílu na společných částech domů a pozemků na parc.č. 1624/61, 1624/940 a 1624/942, katastrální území Karviná město, obec a okres Karviná. (LV č. 6379, 5997), je stanovena ke dni 20. 6. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 864 000,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá bytové jednotky č. 2097/1 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemcích Slovy: osmsetšedesátčtyřitisíce Kč 864 000,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: osmsetšedesátčtyřitisíce Kč 0,- Kč 864 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 25. 6. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1736-322/2014 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 2097 Kuchyně Koupelna Ložnice WC Dětský pokoj
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Okružní, Karviná - Ráj Cena: 1 160 000,- Kč Užitná plocha: 72 m 2 Byt v os. vlastnictví 3+1 ve velmi žádané lokalitě ul. Okružní v Karviné - Ráji. Byt má velkou prostornou lodžii s výhledem na zeleň. V domě se nachází garáž, možnost koupě k bytu v částce cca 160.000,- Kč. Byt je velmi dobře dispozičně řešen, má neprůchozí pokoje, velkou prostornou chodbu a komoru s vestavěnou skříní. V bytě jsou plovoucí podlahy, rekonstruované parkety, vestavěná skříň po celé délce stěny v pokoji, vestavěná zrcadlová skříň v předsíni, nová kuchyňská linka. Elektřina je v mědi v celém bytě. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Slovenská, Karviná - Ráj Cena: 880 000,- Kč Užitná plocha: 68 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví se zasklenou lodžií v Karviné - Hranicích na ul. Slovenská nacházející se ve zvýšeném přízemí. Dům je po celkové revitalizaci, zateplení, fasáda, plastová okna. Byt je po celkové rekonstrukci - nová kuchyňská linka, podlahy PVC, koupelna a WC keramické obklady + keramická dlažba. Veškerá občanská vybavenost v dosahu..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Borovského, Karviná Cena: 850 000,- Kč Užitná plocha: 74 m 2 Byt 3+1 se zasklenou lodžií v osobním vlastnictví v Karviné Ráji na ulici Borovského, nacházející se ve 3. poschodí. Dům je po celkové revitalizaci. Byt je po kompletní rekonstrukci. Zděné jádro rohová vana ker. obklady + ker. dlažba, WC. Rohová kuchyňská linka na míru s vestavěnými spotřebiči. V pokojích plovoucí podlahy, vestavěná skříň. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Einsteinova, Karviná - Hranice Cena: 1 040 000,- Kč Užitná plocha: 65 m 2 Byt 3+1 v os. vlastnictví v žádané lokalitě Karviná - Hranice včetně 2 balkónů a 2 sklepů. Dům prošel kompletní revitalizací včetně zateplení, byt po celkové rekonstrukci, nová plastová okna, zděné byt. jádro, keramické obklady a dlažba, nová kuchyň, plovoucí podlahy apod..