ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4988-25/15 NEMOVITÁ VĚC: byt č.2085/3 v domě čp.2085, v kat.území Stodůlky, v Praze 5 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Stodůlky Adresa nemovité Husníkova 2085, 158 00 Praha 5 věci: OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 3, Mgr. Jan Vedral-soudní exekutor Adresa objednavatele: Senovážné náměstí 977/24, 110 00 Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Schaller U Lesa 179, 251 01 Říčany, Pacov IČ: 10219111 telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Exekuční řízení sp.zn. 140 EX 00702/13-030 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 350 000 Kč Datum místního šetření: 10.4.2015 Stav ke dni : 10.4.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 13 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Říčanech, dne 14.4.2015 Pavel Schaller
NÁLEZ Znalecký úkol a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitostech váznou Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - cenová mapa Prahy - informace od vlastníka - prohlídka a zaměření na místě Číslo jednotky 2085/3 Typ jednotky: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů Způsob využití: byt Budova: č.p. 2085 Katastrální území: Stodůlky [755541] Číslo LV: 16173 Podíl na společných částech: 703/16819 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Podíl Makovskaya Zhanna, Bělehradská 139/24, Vinohrady, 12000 Praha 2 Parcelní číslo: 3002 Obec: Praha [554782] Katastrální území: Stodůlky [755541] Číslo LV: 12784 Výměra [m2]: 299 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: DKM Určení výměry: Ze souřadnic v S-JTSK Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na pozemku: č.p. 2085 Místopis Jedná se o byt 3+1 v 2.NP v devíti podlažním domě s výtahem. Byt má do dvorního traktu lodžii a sklepní kóji. Stáří bytu je 29 let. Je situován v blízkosti stanice metra Hůrka. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon - 2 -
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Ostatní finanční a právní omezemí Byt není pronajímán. Ostatní rizika: nejsou kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č.2085/3 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.2085/3 Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-3 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0,990 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Stodůlky: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č.2085/3-4 -
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 3002 299,00 3 000,00 897 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 299,00 m 2 897 000,- Pozemek - zjištěná cena = 897 000,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 897 000,-Kč 897 000,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 897 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 18 Stáří stavby: 29 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 34 902,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka: 70,3 * 1,00 = 70,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 70,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00-5 -
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 29 let: s = 1-0,005 * 29 = 0,855 9 Index vybavení I V = (1 + S V i) * V 10 * 0,855 = 0,898 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 34 902,- Kč/m 2 * 0,898 = 31 342,- Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 70,30 m 2 * 31 342,- Kč/m 2 * 1,000 * 0,990= 2 181 309,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 181 309,17 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 897 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 703 / 16 819 Hodnota spoluvlastnického podílu: 897 000,- Kč * 703 / 16 819 = 37 492,78 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 37 492,78 Kč Bytová jednotka č.2085/3 - zjištěná cena = 2 218 801,95 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.2085/3 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 70,30 m 2 Obestavěný prostor: 70,30 m 3-6 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 3+1 DV Prodej bytu 3+1 72 m2 Nušlova, Praha 5 - Stodůlky 3 199 000 Kč Nabízíme k prodeji družstevní byt 3+1 v 7. NP panelového domu s výtahem. Prostorná předsíň, kuchyň, obývací pokoj s přístupem do lodžie, dva samostatné pokoje, koupelna a WC. K bytu náleží sklep. Z lodžie je výhled na atletický stadión. Byt je po rekonstrukci, má zděné jádro a plastová okna. V bezprostřední blízkosti domu je škola, školka, pošta. 10 minut chůzí na metro Nové Butovice nebo Hůrka. Celková cena:3 199 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně:cena včetně provize RK a kompletního právního servisu. ID zakázky:438991 Aktualizace:Včera Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Družstevní Umístění objektu:sídliště Podlaží:7. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha:72 m2 Plocha podlahová:66 m2 Lodžie: Sklep:2 m2 Rok rekonstrukce:2010 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:120V, 230V Doprava:MHD Vybavení:Částečně Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 39 988 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 7 -
72,00 m 2 0 m 2 3 199 000 Kč 44 431 Kč/m 2 Název: Byt 3+1 OV Prodej bytu 3+1 80 m2 U jezera, Praha - Stodůlky 3 270 000 Kč Prodám byt 3+1 v ulici U jezera 2046/4 Praha 5, Stodůlky, přímo na stanici metra Luka, dům je výborně situován - před domem se nachází nákupní středisko (tesco, albert, drogerie, lékárna, restaurace, spořitelna, KB, Ge Money Bank a mnoho dalších obchodů), škola, školka, hřiště, rybníky, zeleň. Byt se nachází v 9.patře z 11, 80m2, součástí bytu je sklep a zasklená lodžie, plastová okna, výhled na 2 světové strany, dům je po rekonstrukci, zateplen, dveře na čip. poplatky okolo 5000,-Kč, ihned k nastěhování. Celková cena:3 270 000 Kč za nemovitost Aktualizace:Dnes ID:857018460 Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:9. podlaží z celkem 11 Užitná plocha:80 m2 Lodžie:ano Sklep:ano Vybavení: Výtah:ano Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 36 788 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 0 m 2 3 270 000 Kč 40 875 Kč/m 2 Název: Byt 3+1 OV Prodej bytu 3+1 74 m2 Přecechtělova, Praha 5 - Stodůlky 2 499 000 Kč Exkluzívně nabízíme k prodeji byt 3+1/L, v ulici Přecechtělova, umístěný v 6.NP panelového domu. Dvě ložnice jsou neprůchozí, vstup do obývacího pokoje je přes kuchyň. V bytě je vše původní, při předání bude kompletně vyklizený. V bytě jsou plast.okna jen na jedné straně, - 8 -
stoupačky plast., nový výtah, připravuje se zateplení a fasáda. K bytu náleží sklep, poplatky cca 5tis. K předání ihned. Výhodná koupě. Celková cena:2 499 000 Kč za nemovitost ID zakázky:n261 Aktualizace:07.04.2015 Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:6. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:74 m2 Plocha podlahová:74 m2 Lodžie: Sklep: Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Telekomunikace:Telefon, Internet Elektřina:230V, 400V Doprava:Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy:třída A - Mimořádně úsporná Výtah:ano Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 30 393 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 74,00 m 2 0 m 2 2 499 000 Kč 33 770 Kč/m 2 Název: Byt 3+1 OV Prodej bytu 3+1 73 m^(2) Dominova, Praha 5 - Stodůlky 2800000 2 800 000 Kč Prodej bytu 3+1,73m2, OV,L, Dominova, Praha 5, Stodůlky Nabízíme k prodeji byt 3+1, 73m2 v osobním vlastnictví, vhodný k rekonstrukci. Momentálně je byt dispozičně řešen jako 2x2+kk. Byt se nachází v druhém patře, devíti poschoďového panelového domu, který prošel rekonstrukcí (nové vchodové dveře,výtah, společné prostory). K bytu náleží lodžie 7m2 a sklepní koje 2m2.Byt je orientován na východ a západ a má nové bezpečnostní dveře. Dům, ve kterém se byt nachází, stojí v klidné části Stodůlek s veškerou občanskou vybaveností. K metru Hůrka je to 5 minut pěšky a v blízkosti je krásný park vhodný k procházkám. - 9 -
* Celková cena: 2 800 000 Kč za nemovitost * Poznámka k ceně: + provize rk * ID zakázky: N66192 * Aktualizace: 09.04.2015 * Stavba: Panelová * Stav objektu: Dobrý * Vlastnictví: Osobní * Umístění objektu: Klidná část obce * Podlaží: 3. podlaží z celkem 9 * Užitná plocha: 73 m2 * Plocha podlahová: 73 m2 * Lodžie: 7 m2 * Sklep: 2 m2 Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 34 520 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 73,00 m 2 0 m 2 2 800 000 Kč 38 356 Kč/m 2 Název: Byt 3+1 OV Prodej bytu 3+1 88 m^(2) Přecechtělova, Praha 5 - Stodůlky 2799000 2 799 000 Kč Prodej bytu 3+1 s lodžii (6,95m2), zvětšení o část chodby - zádveří (dostatek úložních prostor 3,9m2). Byt je po rekonstrukci koupelny (tím vznikla komora navíc). Obytná plocha 78,16m2. Celková plocha 88,11m2. Sklep má 3m2. V kuchyni je sklokeramická deska a horkovzdušná trouba. Plastová okna. Plastové stupačky s měřáky. Osobní vlastnictví s možností financování hypotékou. * Celková cena: 2 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize * Poznámka k ceně: Cena je vč. provize a právního servisu RK * ID zakázky: N04095 * Aktualizace: 07.04.2015 * Stavba: Panelová * Stav objektu: Velmi dobrý * Vlastnictví: Osobní * Umístění objektu: Sídliště - 10 -
* Podlaží: 2. podlaží z celkem 9 * Užitná plocha: 88 m2 * Plocha podlahová: 78 m2 * Lodžie: 7 m2 * Sklep: 3 m2 * Voda: Dálkový vodovod * Topení: Ústřední dálkové * Telekomunikace: Internet, Kabelová televize * Elektřina: 230V * Doprava: MHD * Vybavení: Částečně * Výtah: Lokalita Stodůlky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 25 446 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 88,00 m 2 0 m 2 2 799 000 Kč 31 807 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 25 446 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 33 427 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 39 988 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 33 427 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 70,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 349 918 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č.2085/3 2 218 802,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č.2085/3 2 349 918,00 Kč Byt není pronajímán a neváznou na něm žádná věcná břemena. Obvyklá cena 2 350 000 Kč slovy: Dvamilionytřistapadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení všech faktorů ovlivňujících cenu obvyklou, s přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po jejich vyhodnocení za současného trhu s nemovitostmi, podle stavu ke dni 10.4.2015 stanovuji tuto cenu, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: V Říčanech 14.4.2015 Pavel Schaller U Lesa 179 251 01 Říčany, Pacov telefon: 602 354574 e-mail: pavelschaller@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 18.12.1978 číslo jednací Spr 579/78 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4988-25/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/15. - 12 -
pohled z dvorního traktu - 13 -