- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1689-275/2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o velikosti 196/1000 na nemovité věci bytovém domě č. p. 2163 na ul. Těšínská, katastrální území Opava - Předměstí, obec a okres Opava (LV č. 5134). Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00003/14 Podle stavu ke dni 30. 5. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 18. 6. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytový dům č.p. 2163 Adresa nemovité věci: Těšínská 2163/57a, 746 01 Opava Předměstí Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Opava Předměstí 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 30. 5. 2014 za účasti spoluvlastníka nemovité věci a znalce. Znalci nebyly předloženy žádné smlouvy mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5134 pro k.ú. Opava - Předměstí ze dne 6. 5. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00003/14-043 o ustanovení znalce ze dne 6.5.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 5134 zapsáni: Vlastnické právo Podíl Buriánová Šárka, Těšínská 2163/57a, Předměstí, 74601 Opava 103/1000 Fitzek Pavel, Těšínská 2163/57a, Předměstí, 74601 Opava (povinný) 196/1000 Golobová Olga, Těšínská 2163/57a, Předměstí, 74601 Opava 103/1000 Horáková Alena, Těšínská 2163/57a, Předměstí, 74601 Opava 236/1000 Kuča Lubomír Bc., Těšínská 2163/57a, Předměstí, 74601 Opava 110/1000 SJM Majewski Jan a Majewská Greta, Těšínská 2163/57a, Předměstí, 74601 Opava 108/1000 SJM Vaněk Kamil a Vaňková Eva, Těšínská 2163/57a, Předměstí, 74601 Opava 144/1000 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k id. 196/1000 Zástavní právo smluvní k id. 196/1000 Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id.196/1000 blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Opava, při ul. Těšínská, naproti obchodního centra OC Silesia. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení, občanské vybavenosti a průmyslových či výrobních areálů. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost v dosahu pěší chůze, osobní či hromadné dopravy. Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem o velikosti 196/1000 na bytovém domě č.p.2163 na pozemku parc.č. 2890/151 jiného vlastníka. Ke spoluvlastnickému podílu náleží právo užívat dvě bytové jednotky nacházející se ve 2.NP o velikosti 2+1 a 1+1, vše v k.ú. Opava Předměstí. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost centra města - bytový dům prošel revitalizací Negativa oceňované nemovité věci: - velká hlučnost a prašnost z ulice Těšínská, která tvoří hlavní dopravní tepnu mezi Ostravou a Opavou 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Jedná se o spoluvlastnický podíl o velikosti 196/1000 na bytovém domě č.p.2163. K výše uvedenému spoluvlastnickému podílu náleží právo užívat dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 a 1+1. A) bytová jednotka o velikosti 2+1 Oceňovaný byt o velikosti 2+1 se nachází v bytovém domě č.p. 2163 v 2. NP. Plocha bytu je 43 m 2, byt sestává z chodby, koupelny s WC, kuchyně a 2 pokojů. Vybavení jednotky tvoří kuchyňská linka, plynový sporák, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, vytápění etážové kotlem na zemní plyn umístěný v koupelně, listovní schránka, zvonek. Podlahy tvoří krytiny PVC. Okna dřevěná dvojitá a dveře hladké plné a prosklené. V koupelně a kuchyni provedeny keramické obklady. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům prošel revitalizací, nová fasáda se zateplením a plastová okna, v domě není výtah. Dům je v užívání cca od roku 1938. Bytová jednotka je v původním stavu. Poslední dobou byla na bytě prováděna pouze minimální údržba. Opotřebení domu znalec odhaduje odborným odhadem na 60%.
- 5 - B) bytová jednotka o velikosti 1+1 Oceňovaný byt o velikosti 1+1 se nachází v bytovém domě č.p. 2163 v 2. NP. Plocha bytu je 35 m 2, byt sestává z chodby, koupelny s WC, kuchyně a 1 pokoje. Vybavení jednotky tvoří kuchyňská linka, plynový sporák, sprchovací kout, umyvadlo, WC mísa s nádrží, vytápění etážové kotlem na zemní plyn umístěný v kuchyni, listovní schránka, zvonek. Podlahy tvoří krytiny PVC. Okna dřevěná dvojitá a dveře hladké plné a prosklené. V koupelně a kuchyni provedeny keramické obklady. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům prošel revitalizací, nová fasáda se zateplením a plastová okna, v domě není výtah. Dům je v užívání cca od roku 1938. Bytová jednotka je v původním stavu. Poslední dobou byla na bytě prováděna pouze minimální údržba. Opotřebení domu znalec odhaduje odborným odhadem na 60%.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytových jednotek V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je s poprávkou v rovnováze. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné bytové jednotky o velikost 2+1 v rozmezí cca 800 tis. až 1 300 tis. Kč a bytové jednotky o velikost 1+1 v rozmezí cca 600 tis. až 700 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. a) Bytová jednotka 2+1 srovnávané nemovité věci lokalita - Opava cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m 2 redukovaná cena za m 2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m 2 byt č.1 Kasárenská 800 000 0,95 57 13 333 1,00 0,95 12 667 byt č.2 A.Sovy 890 000 0,95 44 19 216 0,90 0,95 16 430 byt č.3 Na Rybníčku 1 250 000 0,95 57 20 833 1,00 1,00 20 833 byt č.4 Centurm 1 160 000 0,95 49 22 490 1,00 0,90 20 241 průměrná indexovaná hodnota 17 543 Výměra bytu v m 2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 43 17 543 754 332 Cena nemovité věci bytové jednotky o velikosti 2+1zjištěna srovnáním (orientační): 754 332,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou bytové jednotky 2+1 zjištěnou srovnávací metodou ve výši 754 000,- Kč.
- 7 - b) Bytová jednotka 1+1 srovnávané nemovité věci lokalita - Opava cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m 2 redukovaná cena za m 2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m 2 byt č.1 Holasická 620 000 0,95 35 16 829 0,95 1,00 15 987 byt č.2 Bochenkova 670 000 0,95 41 15 524 1,00 1,00 15 524 byt č.3 Zámecký okruh 680 000 0,95 40 16 150 1,05 1,00 16 958 byt č.4 H.Kvapilové 699 000 0,95 38 17 475 1,00 1,00 17 475 průměrná indexovaná hodnota 16 486 Výměra bytu v m 2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 35 16 486 577 010 Cena nemovité věci bytové jednotky o velikosti 1+1 zjištěna srovnáním (orientační): 577 010,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou bytové jednotky 1+1 zjištěnou srovnávací metodou ve výši 577 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 196/1000 na nemovité věci bytovém domě č. p. 2163 na ul. Těšínská, katastrální území Opava- Předměstí, obec a okres Opava (LV č. 5134), je stanovena ke dni 30. 5. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu 196/1000 k oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 331 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá spoluvlastnického podílu o velikosti 196/1000 na nemovité věci bytovém domě č.p. 2163 1 331 000,- Kč Slovy: jedenmiliontřistatřicetjedentisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: jedenmiliontřistatřicetjedentisíc Kč 0,- Kč 1 331 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 18. 6. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1689-275/2014 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Přední pohled na bytový dům č.p.2163 Zadní pohled na bytový dům č.p.2163 Kuchyně bytové jednotky 2+1 Obývací pokoj bytové jednotky 2+1 Koupelna a WC bytové jednotky 2+1 Kuchyně bytové jednotky 1+1 Obývací pokoj bytové jednotky 1+1
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci 2+1 Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1 ul. Kasárenská, Opava - Předměstí Cena: 800 000,- Kč Užitná plocha: 57 m2 Byt 2+1 v OV. v blízkosti centra Opavy. Byt je po částečné rekonstrukci. V bytě je dlažba v předsíni, koupelně a WC. V koupelně je sprchový kout a umyvadlo, WC i koupelna jsou obloženy keramickým obkladem. Pokoje jsou neprůchozí, okna jsou směřována na jih. V pokojích jsou parkety. Po dohodě lze zanechat vybavení bytu. Dům je po kompletní rekonstrukci, zateplní fasády, plastová okna, nový vchod, střecha. Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1 ul. Antonína Sovy, Opava - Kateřinky Cena: 890 000,- Kč Užitná plocha: 44m2 Byt 2+1 o výměře 44 m2, osobní vlastnictví, 5 p. panelového bytového domu na ul. Antonína Sovy v Opavě - Kateřinkách. V bytě jsou plastová okna, koupelna po celkové renovaci - zděné jádro se sprchovým koutem a místo pro pračku. Kuchyně je rovněž po celkové rekonstrukci se zánovní kuchyňskou linkou, sklokeramickou varnou deskou a horkovzdušnou troubou. Na podlahách v pokojích jsou laminátové plovoucí podlahy, v chodbě a ložnici zůstávají vestavěné skříně..nemovitá věc č. 3 Byt 2+1 ul. Na Rybníčku, Opava - Předměstí Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 57 m2 Byt v centru o velikosti 2+1 v cihlovém domě v osobním vlastnictví, v původním stavu. Byt se nachází v 1. podlaží ze 4. Nemovitá věc č. 4 Byt 2+1 Opava - centrum Cena: 1 160 000,- Kč Užitná plocha: 49 m2 Slunný byt 2+1 o výměře 49 m2 v původním, ale velice zachovalém stavu. Byt se nachází v cihlovém domě v samotném centru města. Byt se prodává nezařízen a náleží k němu sklep. Veškerá občanská vybavenost ve velice blízkém okolí.
- 13 - Srovnávané nemovité věci 1+1 Byt 1+1 ul. Holasická, Opava - Kateřinky Cena: 620 000,- Kč Užitná plocha: 35 m2 Byt o dispozici 1+1 v rodinném domě v Opavě - Kateřinkách. Byt je umístěn v přízemí domu a jeho výměra je 35 m2. Je po částečné rekonstrukci. Má nová plastová okna. V současné chvíli nemá kuchyňskou linku ani koupelnu. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem. K bytu patří také sklep a k využití je i část zahrady. Nemovitá věc č. 2 Byt 1+1 ul. Bochenkova, Opava - Předměstí Cena: 670 000,- Kč Užitná plocha: 41m2 Byt v os.vl. v cihlovém domě v zajímavé lokalitě v Opavě. Jedná se o byt umístěný v přízemí domu s výměrou 41 m2. Je v původním stavu včetně vytápění topidly WAF, ale má nová plastová okna orientovaná do dvora domu - na západní stranu. K bytu patří také část půdy a zahrady před domem. Lokalita je velmi dobře dostupná k centru města, ale také k Městským sadům..nemovitá věc č. 3 Byt 1+1 ul. Zámecký okruh, Opava - Předměstí Cena: 680 000,- Kč Užitná plocha: 40 m2 Byt 1+1, 40 m2 v osobním vlastnictví cihlového domu na ulici Zámecký okruh v Opavě. Byt je v udržovaném původním stavu. Je k dispozici kuchyňská linka a vestavěné skříně. Na podlaze jsou parkety, dlažba nebo linoleum. K bytu náleží sklepní kóje a je možno využít balkon v mezi patře. Parkování je možné u domu, který má dva vchody. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Byt se nachází v pátém patře Nemovitá věc č. 4 Byt 1+1 ul. Hany Kvapilové, Opava - centrum Cena: 699 000,- Kč Užitná plocha: 38 m2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 1+1 v cihlovém domě nedaleko centra Opavy. Byt se nachází ve 2.NP s balkónem a výhledem do zahrady. Klidné místo k bydlení. Jsou zde nová plastová okna. Na podlaze v pokoji zachovalé parkety, starší kuchyňská linka, koupelna a samostatné WC je zděné, lze jednoduše předělat na velmi prostornou koupelnu. Na chodbě vestavěná skříň. K bytu náleží zděný sklep, parkování za domem. Nízké náklady na bydlení. Veškerá občanská vybavenost v okolí, do centra města 3 min. chůze.