ZNALECKÝ POSUDEK č. 67*458*14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2736/10 nacházející se v bytovém domě č.p. 2735, 2736 a 2737 v ulici Větrná, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích par. č. 4949/108, 4949/109 a 4949/110 ve výši 632/40106 dle LV č. 8468 a 3891. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem Adresa nemovité věci: Větrná 2736/16, 400 01 Ústí nad Labem OBJEDNATEL : 088 EX 795/13-33 JUDr. Jana Škofová Exekutorský úřad Kladno Adresa objednatele: Petra Bezruče 1416, 27201 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: První česká oceňovací společnost, a.s. Znalecký ústav Lodní náměstí 652/3, 412 01 Litoměřice IČ: 250 18 361 telefon: 416 734 191 e-mail: pcoslt@iol.cz DIČ: CZ25018361 Pro stanovení obvyklé ceny. OBVYKLÁ CENA 500 000 Kč Datum místního šetření: 4.11.2014 Stav ke dni : 4.11.2014 Počet stran: 8 stran Počet vyhotovení: 2 V Litoměřicích, dne 6.11.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek na stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky č. 2736/10 nacházející se v bytovém domě č.p. 2735, 2736 a 2737 v ulici Větrná, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích par. č. 4949/108, 4949/109 a 4949/110 ve výši 632/40106 dle LV č. 8468 a 3891, katastrální území a obec Ústí nad Labem. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8468 pro k. ú. a obec Ústí nad Labem. - Kopie katastrální mapy. Celkový popis Oceňovaný byt se nachází v Krajském městě Ústí nad Labem na Severní terase. Nemovitost, kde se nachází oceňovaný byt je panelový dům z roku 1977. V místě, kde se nachází nemovitost, je velké sídliště panelových domů vybudované ve druhé polovině minulého století s kompletní infrastrukturou, inženýrskými sítěmi, městskou dopravou a službami. Okolo panelového domu je vysázena městská zeleň. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 8468 je vyznačeno zástavní právo exekutorské a soudcovské a zahájení exekuce. Ostatní rizika: nejsou - 2 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka č. 10 o výměře 63,2 m 2 Lokalita: Ústí nad Labem Severní Terasa Popis: Dne 4.11.2014 jsme se dostavili na prohlídku a zaměření bytové jednotky č. 10, které bylo nařízeno dopisem ze dne 20.10.2014. Před odesláním tohoto dopisu jsme telefonicky hovořili s paní Elmrichovou (Jusufovičovou), která nám sdělila, že není schopna nám zajistit prohlídku bytu, a že máme oslovit pana Jusufoviče, což jsme tedy písemně učinili. V uvedený den nařízené prohlídky nám ale nebyl umožněn přístup do bytu, takže znalecký posudek je vypracován na základě vnějších znaků a předpokládáme standardní stav bytové jednotky. Výměra bytové jednotky byla odvozena od spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích, který je ve výši 632/40106 a u panelových bytových domů je odvozován od podlahových ploch jednotlivých bytových jednotek, takže vycházíme z toho, že oceňovaná bytová jednotka má výměru 63,2 m 2. Bytový panelový dům má 9 NP, kde v přízemí domu jsou nebytové prostory využívané pro obchody a v dalších 8 NP jsou jednotlivé bytové jednotky. Dům je zateplen s novou fasádou, v celém domě jsou nová plastová okna včetně nových plastových vstupních dveří. U bytové jednotky předpokládáme, na základě osobních zkušeností z prohlídek jiných bytových jednotek, které se nachází ve stejné lokalitě, standardní vybavení, tj. koupelna s WC umístěná v umakartovém jádru, podlahy pokryté PVC nebo koberci, původní kuchyňská linka se sporákem. Okna plastová, dveře překližované. Vytápění je ústřední z centrálního zdroje. Střecha je plochá pokrytá svařovanou lepenkou, schody jsou betonové pokryté PVC. Výtah je osobní s nosností 250 kg. - 3 -
Popisy porovnatelných jednotek: 1. Prodej bytu 2+1 63 m2: Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 2+1 s lodžií v oblíbené ústecké čtvrti Severní Terasa. Byt o výměře 63 m2 se nachází v 6. patře osmipatrového bytového domu. Dům je zateplený, vybavený novým výtahem, je čistý, úklid zajišťuje objednaná firma. V přízemí domu najdete obchůdky s různým sortimentem nabídky, před domem je dětské hřiště, bezpečné parkování umožňuje vyhrazené parkoviště za domem. Byt je ve standardním vybavení včetně sociálního zařízení. Vyměněna byla okna, nová jsou plastová, stejně tak byly opraveny rozvody vody. Majitel začistil stěny, vymaloval je a byt je tak připraven k okamžitému bydlení či rekonstrukci podle vašich představ. Má dobrou dispozici, jednotlivé místnosti nejsou průchozí. V bytě je šatna nabízející dostatečný úložný prostor, další prostor navíc poskytuje k bytu náležející komora v mezipatře či sklepní kóje. Je zde i přípojka kabelové televize. Výhodou jsou nízké náklady na bydlení. Byt doporučuji pro jeho polohu v dobré ústecké lokalitě, jeho předností je při menší velikosti dostatek úložného prostoru, blízkost přírody, obchodů, školy a školky a lékařských služeb. Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:sídliště Podlaží:7. podlaží z celkem 9 Užitná plocha:63 m2 Plocha podlahová:63 m2 Topení:Ústřední Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Kabelová televize Elektřina:230V Doprava:Vlak, Silnice, MHD, Autobus Název: Prodej bytu 2+1 63 m2 Lokalita: Větrná, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 7 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová 63,00 m 2 579 000 Kč 9 190 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Velikost 1,00 K5 Vybavení 1,00 K6 Zdroj nabídky 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 8 271-4 -
2. Prodej bytu 2+1 67 m2 Nabízíme exkluzivně bytovou jednotku ve standardním provedení v ul. Větrná 2+1 /L 66,6 m 2 OV v 1. patře zatepleného domu. Dům je nově zateplen, nová střecha, nové vchody, schránky, výtah. V bytě jsou nové stoupačky a plastová okna. Měsíční náklady na bydlení bez záloh na energie a plyn jsou 3.669,- Kč. Kabelová TV - Teta. Velmi hezké a klidné místo. Rádi Vám pomůžeme s financováním této nemovitosti. Právní servis je samozřejmostí. Stavba:Panelová Stav objektu:před rekonstrukcí Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:sídliště Užitná plocha:67 m2 Název: Prodej bytu 2+1 67 m2 Lokalita: Větrná, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová 67,00 m 2 520 000 Kč 7 761 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Velikost 1,00 K5 Vybavení 1,00 K6 Zdroj nabídky 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 6 985-5 -
3. Prodej bytu 2+1 61 m2 Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a celkové ploše 61 m2, který se nachází ve čtvrtém patře zatepleného panelového domu na Severní Terase v ulici Glennova v Ústí nad Labem. Byt je ve standardním provedení. Okna jsou plastová, podlahy pokryty PVC, bytové jádro je umakartové s vanou. V bytě jsou nové rozvody vody, měřiče tepla, kabelová přípojka. K příslušenství bytu patří sklep. V této lokalitě je blízká dostupnost MHD a veškerá občanská vybavenost, škola, školka, obchody. Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:5. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:61 m2 Plocha podlahová:61 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Telekomunikace:Internet, Kabelová televize Název: Prodej bytu 2+1 61 m2 Lokalita: Glennova, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová 61,00 m 2 567 000 Kč 9 295 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Velikost 1,00 K5 Vybavení 1,00 K6 Zdroj nabídky 0,90 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 8 366-6 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro porovnání byly vybrány tři byty ve stejné lokalitě, o stejném stáří a o stejné velikosti. Stejný je i předpokládaný stav a vybavení. Upraven byl pouze koeficient Zdroje nabídky na 0,9, protože se jedná o ceny nabídkové nikoliv realizované. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 6 985 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 7 874 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 366 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 7 874 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 63,20 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny zaokrouhlení = 500 000,00 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 500 000 Kč 497 637,- Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Závěr Stanovená obvyklá hodnota je bez veškerých břemen, zástav a exekucí a je předpokládán standardní stav a vybavení bez zásadních rekonstrukcí. Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro znaleckou činnost jmenovaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ze dne 14. dubna 2008 č.j. 67/2007-ODS-ZN/14, pro obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67*458*14 znaleckého deníku. V Litoměřicích 6.11.2014 Znalecký ústav První česká oceňovací společnost, a.s. Mgr. Miroslav Pleško Lodní náměstí 652/3 412 01 Litoměřice telefon: 416 734 191 e-mail: pcoslt@iol.cz - 8 -